Понятие и виды договора купли-продажи

По общему правилу п. 4 ст. 493 Гражданского Кодекса Республики Казахстан, права, полученные на основании специального разрешения ( лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законодательными актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него специального разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение обязательств, продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность. Поэтому для покупки отдельных видов предприятий требуется наличие лицензии, т.е. для работы с продаваемым предприятием необходимо разрешение покупателю на занятие той или иной деятельностью. Например, в соответствии с Указом «О лицензировании»[16,5] нефтеперерабатывающие производства лицензируются. Значит, если продается соответствующее предприятие, то при его приобретении необходимо покупателю представить лицензию.

Статьей 493 Гражданского Кодекса Республики Казахстан установлены повышенные требования к определению предмета договора купли-продажи предприятия: в нем обязательно должен определяться состав продаваемого предприятия, который определяется на основе его полной инвентаризации. В составе предприятия имеются материальные и нематериальные элементы. К первым относятся: помещение, здание, сооружение (и земельные участки) с соответствующим оборудованием, сырье, полуфабрикаты, готовые изделия, горюче-смазочные материалы и.т.д.; а так же наличные денежные средства. Под нематериальными элементами предприятия понимают имущественные права и обязанности обязательственного характера (в том числе кредиторскую и дебиторскую задолженность), исключительные права на результаты творческой деятельности (патентные, авторские права и.т.д.), исключительные права в отношении средств индивидуализации продавца и его товаров ( фирменное наименование, товарные знаки и другие).

 Предметом договора может  быть не только предприятие в полном составе, находящееся в собственности покупателя. Одной из важнейших особенностей предмета этого договора является наличие в его составе обязанностей (долгов) продавца перед третьими лицами. Продажа предприятия - это единственный вид купли-продажи, допускающий возмездное отчуждение субъективных обязанностей. Продажа обязанности означает в то же время перевод долга (перед третьим лицом - кредитором) с продавца на покупателя, что возможно лишь с согласия кредитора (п.1. ст. 348 ГК РК). Поэтому ст. 496 Гражданского Кодекса Республики Казахстан подробно регулирует обязанности сторон договора по уведомлению кредиторов и соответствующие права последних.

 Существенным условием договора  продажи предприятия является  его цена, т. е. стоимость предприятия, которая определяется соглашением сторон, если иное не установлено законодательными актами. Но при этом п.2 ст. 495 Гражданского Кодекса  Республики Казахстан говорит о необходимости до подписания договора подготовить ряд документов, непосредственно влияющих на определение цены: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов ( обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований ( п.2 ст. 495 ГК РК). Следует иметь в виду, что эти документы являются основанием для заключения договора купли-продажи предприятия как особого объекта, но не имеют значения для установления цены вещи предприятия. Имущество, права и обязанности, указанные в названных документах, подлежат передаче продавцом покупателю при заключении договора ( п.1 ст. 494 ГК РК), если иное не вытекает из ст. 493 Гражданского Кодекса Республики Казахстан и не установлено договором. Именно здесь несоблюдение этих формальных требований (о наличии вышеназванных документов) влечет недействительность договора.

Форма договора продажи предприятия  определяется аналогично правилам продажи  недвижимости. Договор должен заключаться  в письменной форме путем составления одного документа ( п.1 ст. 494 ГК РК). При продаже государственных предприятий начальная цена аукциона (конкурса) определяется специальными нормативными актами в порядке, установленном Указом « О приватизации» и « Правилами предпродажной подготовки и продажи имущества ( активов) ликвидируемых организаций, признанных банкротами по инициативе государства», утвержденных Постановлением Правительства Республики Казахстан от 11.08.1998года № 759 [17,10-14]. Так, согласно ст. 22 этих Правил, продажа имущества (активов) осуществляется согласно плану продажи на торгах ( аукцион по английскому либо голландскому методу) с соблюдением принципов гласности, публичности и доступности. Причем, продажа имущества, выставляемого на аукцион впервые, производится по английской схеме торгов. В случае признания аукциона несостоявшимся имущество выставляется на аукцион по голландскому методу( п. 23 Правил).

 Особенностью договора продажи  предприятия является и то, что  он подлежит государственной  регистрации и вступает в силу с момента ее совершения ( п. 2 ст. 294 Гражданского Кодекса РК ).

 Содержание договора продажи предприятия. Согласно общим правилам о купле-продаже вещи обязанности продавца предприятия заключаются в передаче ему товара в определенном количестве, комплекте, установленного качества и свободным от прав третьих лиц. В соответствии со ст. 497 Гражданского Кодекса Республики Казахстан передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о его продаже, сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, которое не может быть передано ввиду его утраты (п.1  ст. 497 Гражданского Кодекса РК).

 Значение передаточного акта для исполнения договора продажи предприятия состоит в том, что с момента его подписания предприятие считается проданным покупателю ( п.2 ст. 497 Гражданского Кодекса РК). С этого же момента на покупателя переходит риск случайной гибели или повреждения имущества, составляющего предприятие (но не право собственности). Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (п.2 ст. 497 Гражданского Кодекса РК). Значимость передаточного акта проявляется и в том, что предприятие считается переданным покупателю с момента подписания передаточного акта при условии, что продавец к этому времени обеспечил фактическую возможность покупателю беспрепятственно принять предприятие, так как обязанность по фактической передаче вещи покупателю- главная обязанность продавца во всех договорах купли-продажи. Но осуществлять фактическую передачу предприятия ( например, путем вручения) покупателю невозможно, тем более одновременно, т.к. предприятие - сложный имущественный комплекс, состоящий из множества элементов .

 Обязанность перенести на  покупателя право собственности  прямо вытекает из легального  определения договора продажи  предприятия. В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 498 Гражданского Кодекса Республики Казахстан  непосредственно после передачи предприятия покупателю право собственности на предприятие (переход права собственности) должно быть зарегистрировано за покупателем, если иное не предусмотрено договором. В результате выстраивается стройная последовательность действий по перенесению на покупателя права собственности: подписание и государственная регистрация договора, подписание передаточного акта (т.е. передача предприятия), регистрация права собственности. С момента перехода к покупателю права собственности продавец считается исполнившим свое обязательство по договору.

Моменты перехода права собственности  и рисков случайной гибели предприятия  определены законом императивно  и не совпадают во времени. В отношении права собственности это объясняется общим правилом п.2 ст. 238 Гражданского Кодекса Республики Казахстан. Тогда как определение момента перехода рисков, приуроченного к передаче предприятия, имеет несколько иное обоснование. Так, покупатель, получивший предприятие по передаточному акту, до момента приобретения права собственности отнюдь не лишен всех прав в отношении предприятия.

В случаях, когда договором предусмотрено  сохранение за продавцом права собственности  на предприятие переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав передаваемого предприятия, в той мере, в какой это необходимо для обеспечения деятельности предприятия как имущественного комплекса ( п.З ст. 498 ГК РК). В силу прямого указания п. 1 ст. 499 Гражданского Кодекса Республики Казахстан последствия нарушения   продавцом условий   о   количестве  ( комплекте)   и   качестве определяются аналогично общим положениям о купле-продаже.

  Достаточно защищены права  покупателя при продаже «некачественной»  или некомплектной вещи предприятия  . В случаях, когда предприятие  передано и принято по передаточному  акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и утраченном имуществе (п.1 ст. 497 ГК РК) покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором.

Покупатель вправе также требовать  соответствующего уменьшения покупной цены предприятия при получении  имущества ненадлежащего качества либо в меньшем количестве ( некомплектное) ( п.2 ст. 499 ГК РК). Однако, право требовать  уменьшения покупной цены является способом защиты покупателя только тогда, когда недостатки или отсутствие вещей были оговорены в передаточном акте ( т.е. были известны покупателю на момент передачи предприятия). Если же указанные нарушения не были известны покупателю и обнаружены уже после передачи предприятия, он обладает всеми указанными выше средствами защиты по общим нормам о купле-продаже.

 Покупатель вправе требовать  уменьшения покупной цены и  в случае передачи ему в  составе предприятия долгов ( обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о долгах (обязательств) во время заключения договора и передачи предприятия. Предусмотрен судебный порядок расторжения или изменения договора продажи предприятия: покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора и возвращения того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, не пригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и сроки, установленные в соответствии с Гражданским Кодексом Республики Казахстан, законодательными актами или договором, либо устранение недостатков невозможно.

При определении последствий нарушения  условий договора продажи предприятия  необходимо учитывать требования ст. 500 Гражданского Кодекса Республики Казахстан. Так, требования одной или обеих сторон о возврате или взыскании в натуре полученного по договору подлежат удовлетворению, только если это не нарушает существенно прав и интересов кредиторов сторон (других лиц) и не противоречит общественным интересам. Продавец обязан передать покупателю имущество свободным от прав третьих лиц. Специфика этой обязанности при продаже предприятия обусловлена тем, что предмет договора, как правило, включает в себя обязательства перед третьими лицами. В  данном случае продавец должен предупредить покупателя обо всех имеющихся правах третьих лиц на предприятии и перевести на последнего свои долги надлежащим образом. Подписывая передаточный акт, в котором зафиксирован перечень всех долгов, продавец одновременно и извещает о них покупателя, и передает ему долги. Надлежаще совершенный перевод долга по договору продажи предприятия требует обязательного уведомления и получения согласия кредиторов (ст. 496 ГК РК). Кредиторы должны быть извещены в письменной форме о предполагаемом переводе долгов до передачи предприятия покупателю, т.е. до момента подписания сторонами передаточного акта. Обязанность такого уведомления лежит на продавце, поскольку именно он должен передать предприятие ( в том числе и долги) покупателю. Кредиторы, которые не изъявили согласия на перевод долга, вправе потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства (и возмещения убытков), либо признания договора недействительным полностью или в соответствующей части ( п.2 ст. 496 ГК РК).

Длительность и характер сроков, в течение которых можно осуществить  указанные требования, различны. Для  кредиторов, извещенных о переводе долга, этот срок равен трем месяцам ( с момента получения уведомления) ( п.2 ст. 496 ГК РК). Его истечение погашает право кредитора заявить соответствующие требования продавцу. Для защиты прав кредиторов, не извещенных о переводе, установлен годичный срок исковой давности ( п.З ст. 496 ГК РК). Он начинает течь с момента , когда кредитор узнал или должен был узнать о передаче предприятия ( и соответственно о нарушении его прав ). В случае перевода на покупателя долгов без согласия кредитора стороны договора несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия обязательствам ( п. 4 ст. 496 ГК РК).

 Основная обязанность покупателя  по договору - оплата полученного  предприятия. Порядок и сроки  оплаты определяются аналогично общим положениям о купле-продаже. Обязанность принять товар применительно к продаже предприятий Гражданским Кодексом  Республики Казахстан специально не регулируется. Однако такая обязанность существует. Она выражается в совершении покупателем действий, необходимых для того, чтобы продавец мог считаться исполнившим свою обязанность по передаче предприятия. Соответственно покупатель не может неосновательно отказываться от подписания передаточного акта (если он соответствует условиям договора ) и уклоняться от государственной регистрации права собственности на предприятие .

2.5 Купля-продажа земельных участков

Купля -продажа недвижимости тесно  связана с вопросами купли-продажи  права на земельный участок, на котором  эта недвижимость расположена. Впервые в отечественном законодательстве возможность передачи земельных участков в частную собственность была закреплена в статье 6 Конституции Республики Казахстан принятой  30 августа 1995 года. На основе и во исполнение Конституции был принят Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона « О земле» от 22.12.1995 года ( далее -Указ « О земле») [18], по которому земельные участки уже не являются исключительной собственностью государства, а могут отчуждаться и негосударственным юридическим лицам и гражданам на условиях и в порядке, предусмотренных Указом.

  Указ «О земле» сыграл свою положительную роль в совершенствовании правового регулирования оборота земельных участков и 24 января 2001 года был заменен одноименным законом ( с изменениями и дополнениями от 10.07.2001 года). По общему правилу, предоставление земельных участков из государственной собственности в частную производится за плату единовременно либо в рассрочку по решению местного исполнительного органа, за исключением случаев, когда земельный участок предоставляется в собственность гражданам безвозмездно ( п.3ст. 8 Закона « О земле»). Базовые ставки платы за землю при их предоставлении в частную собственность на возмездной основе, то есть при купле-продаже, устанавливаются Правительством Республики Казахстан. В населенных пунктах оценочная базовая стоимость земельных участков определяется с применением поправочных коэффициентов. Если гражданин или негосударственное юридическое лицо пожелает купить земельный участок за пределами населенных пунктов, то оценочная стоимость такого участка определятся исходя из размера 10 процентов базовой ставки в городах областного значения .