Правовое регулирование права собственнности на жилые помещения

Содержание

 

 

Введение…………………………………………………………………..3

Глава 1. Категория собственности  в отношении жилых объектов недвижимости………………………………………………………………….……..6

§1. Многоквартирный дом как объект недвижимости. Возникновение права собственности на жилые помещения…….………………………….....6

§2. Юридическая категория «права общей собственности» в многоквартирном доме………………………………………………………………….….12

§3. Правовое регулирование общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме………………………………………………………….19

§4. Правовое регулирование общего имущества собственников комнат в коммунальной квартире…………………………………………………………24

Глава 2. Содержание права  собственности на жилые помещения  и вытекающие из него права……………………………………………………….…...33

§1. Права и обязанности собственников жилых помещений в многоквартирном доме…………………………………………………………………..….33

§2. Права и обязанности лиц, проживающих в многоквартирном доме, но не являющихся собственниками помещений……………………………...40

Глава 3. Защита прав собственника жилого помещения в многоквартирном доме и членов его семьи…………………………………………………...53

Заключение………………………………………………………..……….63

Список источников……………………………………………………..…68

 

 

 

 

 

 

Введение

 

 

Одной из наиболее острых проблем, имеющих важное социально-экономическое значение на современном этапе общественного развития, является проблема обеспечения надлежащего осуществления права на жилище. Жилые помещения как объекты права собственности получили в современном российском законодательстве особый правовой режим. Относясь к категории недвижимого имущества, они имеют строго целевое назначение. Такой подход законодателя обусловлен сохраняющимся недостатком жилья и его особой социальной значимостью.

 Актуальность темы дипломной работы связана с существенным обновлением жилищной политики в Российской Федерации, которое происходит в настоящее время.  Кроме того, произошли изменения в жилищном законодательстве, так например, введен в действие Федеральный закон от 04 июня 2011 года «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».¹

Кроме того, возникновение (по различным основаниям) права собственности на жилые помещения имеет существенное значение как для отдельных граждан и членов их семьи, так и для общества в целом, так как оно является важным условием дальнейшего поступательного развития экономических реформ в жилищной сфере. Это положение обусловливает необходимость фундаментального теоретического анализа, как многочисленных и разнообразных способов его приобретения, так и правовой природы, содержания и особенностей осуществления данного права.

Целью настоящей дипломной работы является проведение комплексного научного анализа общетеоретических и практических проблем, возникающих при определении объема прав собственника жилого помещения в многоквартирном доме и членов его семьи.

Исходя из обозначенной цели, определены следующие задачи:

- рассмотреть категорию собственности в отношении жилых объектов недвижимости сквозь призму выявления оснований возникновения права собственности, определения юридической категории и правового регулирования общего имущества собственников в многоквартирных домах;

- определить содержание права собственности на жилые помещения и вытекающие из него права;

- охарактеризовать способы защиты прав собственника жилого помещения в многоквартирном доме и членов его семьи;

- обобщить выводы по проделанной работе в заключение, и наметить проблематику, имеющую место в действующем законодательстве.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся между гражданами, а также между физическими и юридическими лицами и публично-правовыми образованиями по поводу возникновения права собственности на жилые помещения и общее имущество собственников многоквартирных домов и осуществления в отношении данного вида объектов правомочий владения, пользования и распоряжения.

Предметом исследования являются нормы гражданского и жилищного законодательства и иные нормы, регулирующие общественные отношения, возникающие по поводу возникновения и осуществления гражданами России права собственности на жилые помещения. А также судебная практика, складывающаяся в рассматриваемой сфере, в частности, практика Конституционного Суда Российской Федерации, Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, Федеральных арбитражных судов округов, а также Калининградской области.

Методологическую основу исследования составили: сравнительно-правовой метод, применявшийся при сопоставлении различных нормативных актов; логический метод с применением индукции, дедукции, анализа и синтеза; технико-юридический метод – для толкования норм права и правового моделирования. При анализе отдельных правоотношений, возникающих по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями и общего имущества многоквартирного дома использовался системный подход, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов изучения.

 Степень разработанности темы дипломной работы выражается в том, что проблематика права собственности на жилые помещения в различных аспектах исследовалась как в работах дореволюционных ученых, таких как: М.М. Агаркова, Г.Н. Андрианова, Е.Б. Васина, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, С.П. Гришаева, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, В.П. Камышанского, О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, И.Б. Мартковича, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, К.П. Победоносцева, В.А. Рыбакова, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, В.С. Толстого, Р.О. Халфиной, З.И. Цыбуленко, Г.Ф. Шершеневича, А.М. Эрделевского и других. А также современных отечественных правоведов, как в области общей теории права, так и отраслевых юридических наук, например: А.В. Афониной, Ю.С. Беспаловой, Д.В. Горделюк, А.О. Егоровой, Н.Ю.  Грудициной, П.А. Грось, М.Ю. Тихомировой, П.В. Макеевой, В.К. Михайловой, В.Д. Рузановой, К.И. Скловского, Е.А. Чефрановой и других.

 Однако необходимо также отметить, что законодательство, регулирующее отношения в обозначенной сфере, за последние годы дополнилось целым рядом новаций, нуждающихся в глубоком изучении и всестороннем обсуждении. Кроме того, во многих научных работах, посвященных праву собственности, преимущественно, рассматриваются общие вопросы, касающиеся содержания и оснований приобретения данного права. Без связи с субъектным (граждане) и объектным (жилые помещения) составом.

 

Глава 1. Категория  собственности в отношении 

жилых помещений

§1. Многоквартирный дом как объект недвижимости.

Возникновение права собственности на жилые помещения

 

Право собственности является важнейшим институтом гражданского права любой общественно-экономической формации. Этот институт представляет собой совокупность правовых норм, закрепляющих принадлежность материальных благ конкретным лицам, возможность владеть, пользоваться и распоряжаться ими, а также обеспечивающих защиту правомочий собственников в случае их нарушения. Основными источниками регулирования отношений собственности в Российской Федерации являются: Конституция Российской Федерации,² Гражданский кодекс Российской Федерации.³

Так, в соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Что же касается прав на жилые помещения, то в соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право закреплено, что каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища. Таким образом, в контексте Основного закона страны право частной собственности на жилье в России незыблемо и непоколебимо.

Рассматривая многоквартирный дом как комплекс недвижимого имущества, необходимо отметить, что он включает жилые и нежилые помещения, общее имущество, находящиеся в собственности физических и (или) юридических лиц, государственной и муниципальной собственности.

Определение понятия «многоквартирный дом» содержится в п. 6 постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». ⁴ Согласно которому под многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому. Либо в помещение общего пользования в таком доме.

В материальном плане  многоквартирный дом находит  свое выражение в виде непосредственно  здания. В составе здания выделяют следующие элементы:

1) конструктивные элементы здания - части здания, представляющие собой строительные конструкции (ограждающие несущие и ненесущие конструкции, фундамент, крыша, перекрытия, стены и прочее);

2) помещения жилые и нежилые. Жилые помещения - это, по сути, определенные объемы между строительными конструкциями, предназначенные для постоянного проживания граждан.⁵ Законодательно понятие «жилое помещение» закреплено в ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации. ⁶ Так, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям, согласно ст. 16 ЖК РФ, относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Нежилыми помещениями являются помещения в многоквартирном доме (объемы между строительными конструкциями), предназначенные для осуществления разрешенных видов деятельности (офисы, магазины, аптеки, поликлиники и другие помещения);⁷

3) все остальные помещения (объемы между строительными конструкциями), не относящиеся к квартирам и нежилым помещениям (офисам, магазинам и тому подобное). К таким помещениям относятся, например, коридоры, чердаки, подвалы, лифтовые шахты;

4) инженерные сети и оборудование внутри здания - коммуникации и оборудование, расположенные в доме и предназначенные для предоставления жилищно-коммунальных услуг. Условно говоря, это трубы, бойлерные установки, мусоропровод, лифтовое оборудование и тому подобное.

Таким образом, можно  выделить ряд признаков, при наличии  которых дом будет признаваться многоквартирным:

а) состоит не менее  чем из двух помещений (структурно-обособленных помещений, обеспечивающих возможность  прямого доступа к помещениям общего пользования), принадлежащих  различным собственникам;

б) содержит в себе элементы общего имущества (конструкции здания, сети внутри здания, помещения, не являющиеся частями квартир, земельный участок), которые принадлежат собственникам на праве общей долевой собственности;

в) предназначается для  постоянного проживания граждан;

г) располагается на земельном  участке.⁸

Спорным остается вопрос, является ли многоквартирный дом  сам по себе недвижимостью, либо недвижимыми должны признаваться только находящиеся в этом доме жилые помещения? В цивилистике по данному поводу были высказаны различные мнения. Так, А. Иванов отмечает, что «многоквартирный дом сам по себе к жилым помещениям и к объектам недвижимости не относится. В итоге многоквартирный дом представляет собой совокупность квартир, принадлежащих различным собственникам, и общего имущества многоквартирного дома. Сам же многоквартирный дом рассматривается как некое собирательное понятие (абстракция) и не выступает самостоятельным объектом жилищных прав».⁹ Общее же имущество многоквартирного дома автором отнесено к объектам недвижимости, который существует в виде имущественного комплекса.¹⁰

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Многоквартирный дом подпадает под все признаки этого определения, а именно: прочная связь с землей и невозможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба. Тем не менее, в доктрине господствует мнение, что объектами недвижимости являются составляющие многоквартирный дом части, жилые (квартиры, комнаты) и нежилые помещения, которые, совершенно очевидно, сами по себе связи с землей не имеют, а вот многоквартирный дом в целом, как строение, объектом недвижимости не является.¹¹

Согласно указанной точкой зрения можно сделать вывод, что в случае, если на каком-либо этапе все помещения (как жилые, так и нежилые), будут принадлежать на праве собственности одному лицу, то такое строение вообще перестанет считаться многоквартирным домом. Очевидно, что при этом такое сооружение не будет признано недвижимостью, так как технически в здании все равно будет несколько самостоятельных квартир, пусть и принадлежащих на праве собственности одному субъекту, но технически обособленных друг от друга «трехмерным контуром», имеющих самостоятельный выход, включающие в свой состав элементы внутренней отделки и декора.¹²

По сути, любой многоквартирный дом как объект недвижимости представляет собой единую и целостную конструкцию, но с позиции использования для проживания данная конструкция неоднородна, поскольку кроме личной собственности на жилье, она включает долевую собственность на общее имущество. С такой позицией можно согласиться.

Рассматривая основания возникновения права собственности на жилые помещения, особенно в многоквартирном доме, нужно отметить, что они имеют определенную специфику, так как нынешний переходный период характеризуется сложным переплетением самых различных способов приобретения права собственности. Более того, в гражданском законодательстве содержится большое многообразие способов возникновения права собственности непосредственно на недвижимое имущество, у каждого из которых есть свои особенности, а также порядок и основания приобретения, порядок регистрации права на  объекты недвижимости. Важным является то, что, в соответствии со ст. 131 ГК РФ, право собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации, порядок которой установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними».¹³