Правовое регулирование права собственнности на жилые помещения

Вопрос о доле в  праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире в ЖК РФ решен на основе тех же принципов, которые положены в основу регулирования отношений собственности на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Однако, исходя из проведенного правового анализа при одинаковом правовом режиме, а именно - режиме раздельной (не общей) собственности, собственники многоквартирного дома и собственники коммунальных квартир ставятся в различные условия реализации права собственности, что ведет к нарушению конституционного принципа равенства всех перед законом.

Кроме того, предоставленное в нормах ЖК РФ право долевой собственности значительно отличается от того содержания права собственности, которое дано в гражданском законодательстве. Создание такой правовой конструкции как право на долю в общем имуществе многоквартирного жилого дома, - это вынужденная необходимость, так как право общей собственности собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома имеет свою, отличную от правовой конструкции единоличного собственника, специфику.

 В результате чего, можно сделать обоснованный вывод о том, что правовой режим общего имущества в многоквартирном доме отличается от правового режима общей долевой собственности на другие объекты настолько, что есть все основания для выделения общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в самостоятельную разновидность общей долевой собственности. Которая в целях отражения наиболее специфической из присущих ей особенностей может быть названа общей неделимой долевой собственностью.  И указание на эту разновидность общей долевой собственности должно содержаться в главе 16 ГК РФ, там же, на мой взгляд, следовало бы в общем виде сформулировать, какие из общих положений об общей долевой собственности к данной разновидности неприменимы.

Права и обязанности общей собственности собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме в большей степени являются технико-юридической оболочкой, позволяющей учесть как права собственников, связанные с формальным признанием за ними права собственности, так и обязанности, направленные на возложение бремени содержания имущества.

Члены семьи собственника жилого помещения, к которым относятся  супруг, его дети и родители, другие родственники и даже иные лица, вселенные в качестве членов семьи, имеют право пользования жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и, в исключительных случаях, иные граждане (бабушки, внуки, племянники, так называемые фактические супруги, зятья, снохи, пасынки и прочие). Право пользования жильем автоматически не приобретают. Они могут быть признаны членами семьи собственника в соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ, для чего требуется установление юридического факта – вселение их собственником в жилое помещение «в качестве членов своей семьи».

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Пользование жилыми и  нежилыми помещениями в многоквартирном доме невозможно без общего имущества. В результате чего следует признать, что доля в общем имуществе не имеет собственной судьбы, жилые и нежилые помещения связаны с долей в общей собственности на общее имущество. В данном случае можно говорить о едином комплексе недвижимого имущества, который образован земельным участком с размещенным на нем многоквартирным домом вместе с сооружениями и инженерными коммуникациями – жилищным комплексом. Этот комплекс, кроме жилых помещений, являющихся самостоятельными объектами как жилищных, так и гражданских правоотношений, может включать и нежилые помещения, не относящиеся к жилищному фонду и являющиеся самостоятельными объектами гражданско-правовых отношений.

Более того, необходимо отметить, что проблемным остается вопрос о распоряжении комнатой в коммунальной квартире, поскольку при одинаковом правовом режиме, а именно режиме раздельной (не общей) собственности, собственники ставятся в различные условия реализации права собственности, что ведет к нарушению конституционного принципа равенства всех перед законом.  Таким образом, требование о соблюдении при продаже комнаты правила о преимущественном праве покупки должно быть исключено из ЖК..

В нормах ЖК РФ заложен правовой механизм защиты жилищных прав, основанный на положениях ст. 46 Конституции РФ, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод, в частности жилищных прав. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции или арбитражным судом в соответствии с подведомственностью дел. Применение административного порядка защиты жилищных прав, возможно, лишь тогда, когда такой порядок прямо предусмотрен в нормах ЖК РФ или иным федеральным законом. Относительно права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дама, то оно принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона.

Также нормы, содержащиеся в ЖК РФ в отношении членов семьи собственников жилых помещений в части пользования жилым помещением, сформулированы недостаточно четко, так как в отношении родителей и детей собственника законодатель не определил конкретную позицию. В частности, во всех ли случаях можно считать родителей совершеннолетнего собственника членами его семьи. Сохраняют ли родители собственника право пользования жилым помещением в силу ст. 31 ЖК РФ, если собственник стал проживать раздельно с ними. И будет ли рассматриваться в качестве члена семьи собственника его несовершеннолетний ребенок, если брак, между родителями расторгнут, а бывший супруг и ребенок собственника обладали до расторжения брака, лишь правом пользования жилым помещением собственника, кроме того, после расторжения брака ребенок собственника и бывший супруг проживают с собственником раздельно? Наиболее уязвимы в этой ситуации права пользования жилым помещением несовершеннолетних детей собственника в случае расторжения брака между родителями.

Решение этих и многих других проблемных вопросов должно быть закреплено и сформулировано в законодательстве достаточно четко. Прежде всего, потому, что право собственности на жилые помещения имеет существенное значение как для отдельных граждан и членов их семьи, так и для общества в целом, поскольку оно является важным условием дальнейшего поступательного развития экономических реформ в жилищной сфере в Российской Федерации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список  источников

1.Нормативно-правовые  акты

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.)//  «Российская газета» от 25 декабря 1993 года

2. Гражданский Кодекс  Российской Федерации (Часть вторая)  от 30 ноября 1994 г. № 51–ФЗ (в ред. № 284 ФЗ  от 19.10. 2011г.) // Собрание законодательства РФ. – 1994. –  № 32. Ст. 209-306

3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (в ред.  №123-ФЗ от 04.06.2011)  // Собрание законодательства РФ. 2004. - № 56. Ст. 36

4. Градостроительный Кодекс РФ от  29.12. 2004 года N 190-ФЗ (в ред. N 164-ФЗ от 17.07.2009 г.)// Собрание законодательства РФ.-2004.- № 42. Ст.51

5. Семейный Кодекс РФ от 29.12.1995 N 223-ФЗ// Российская газета № 69 от 31.12.1995. Ст.41

6. Закон РФ  от  04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда» (в ред. от 01.02.2010г.) //»Российская газета» от 25  июля 1991 года.

7. Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (в ред. № 242- ФЗ от 18.07.2011г.)// Собрание законодательства РФ.-1992.- №49. Ст. 4.

8. Закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» от 25.06.1993 № 5242-1 (в ред. №399-ФЗ от 01.07.2011)// Собрание законодательства -2004- № 45. Ст.1

9.Федеральный закон  от 04 июня 2011 года № 123 «О внесении  изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2011. № 123.

10. Федеральный закон от  21.01.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» (в ред. № 329- ФЗ от 21.11.2011г.) // Собрание законодательства РФ.- 1997. - № 48 Ст.2

11. Федеральный закон от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ( в ред. № 169-ФЗ 01.07.2011г.)// Собрание законодательства РФ. 1998. - № 56. Ст.3

12. Федеральный закон от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» (в ред. 17.06.2010г.)// Собрание законодательства РФ.-2004.- № 36. Ст.5

13. Постановление Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713 (ред. №849 от  18.10.2011 г.)// Собрание законодательства- 1995, N 30

14. Постановление Правительства  Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении  Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» (в ред. постановлений Правительства РФ №494 от 02.08.2007)//Российская газета - Федеральный выпуск №3994 10.02.2006 г

2. Научная и учебная литература

1.Алексеева О.Г. Жилое помещение: фикция, пространство, материальный объект?// Семейное и жилищное право. 2008.№1. С.17-22.

2. Афонин А.В. Жилищное право._М.: ИТК Дашков и К 2009. С.95.

3. Беспалов Ю.С. , Горделюк Д.В., Егорова А.О. Жилищное право – М.: ЮНИТИ 2009. С.97

4. Грудицина Н.Ю. Научно-практический комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. –М.: ЮРКОМПАНИ 2009. С.82.

5. Грось П.А. Комментарий положений нового Жилищного кодекса // Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России. 2005. N 3.С.52

6. Дроздов П.А. Понятие жилого помещения// Закон. 2006. №8. С.13-25.

7. Жилищное право: учебное пособие. А. В. Афонина, Москва, Дашков и Ко, 2008

8. Жилищное право: учеб./ под ред.И. А. Еремичева, П.В. Алексия. – М.: ЮНИТИ-ДАНА 2009. С.98.

9. Иванов А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ// Хозяйство и право. 2005. №6. С.95-97.

10. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации с образцами правовых документов / под ред. М.Ю. Тихомирова.- М.: Тихомиров М.Ю. 2009

11. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации  / под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. С. 82-84.

12. Макеев П.В. Об особенностях использования жилого помещения по  законодательству Российской Федерации// Юрист – 2009-№2

13. Михайлов В.К. Проблематика управления многоквартирными домами//Жилищное право -2009-№3 С. 92

14. Матиящук С.В. Организация и проведение общего собрания собственников помещений  в многоквартирном доме// Жилищное право -2009 - №1. С.69

15. Рузанова В.Д. Правомочия собственников помещения в отношении общего имущества многоквартирного дома и управление таким домом: соотношение правовых конструкций // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. N 4. С.72

16. Сергеев А.П. Жилищное право. – М.: КиноРус 2009. С.59-71.

17. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. Четвертое издание. Москва: Статут, 2008. С. 265- 271.

18. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 1999. С. 167 - 168.

19. Титов А.А. Комментарий к жилищному кодексу Российской Федерации. –М.: Юраит 2009. С.54-83.

20. Потяркин Д. Собственник или наниматель?// Законность -2009 -№1

21. Чефранова Е.А. Правовое регулирование отношений собственности в многоквартирном доме // Закон. 2005. N 6. С. 17

22. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995. С. 214

3. Материалы  судебной практики

1. Постановления КС РФ от 28.05.2010 №12-П [Электрон ресурс.] Режим доступа http://www.urprofy.ru/node/1081 Дата обращения 14.04.2012 п. 2.1. абз.2.- п.3.

2. Постановлением Президиума Восьмого арбитражного апелляционного суда «Обзор судебной практики по спорам, связанным с управлением многоквартирными домами»  от 25.03.2011 №2 [Электрон. ресурс] Режим доступа http://pravomax.ru/Sudebnaya-praktika/obzorupravleniedom1.html. Дата обращения 15.04.2012

3. Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» п. 37

4. Определение ВАС РФ от 27.08.2008 № 10852/08, постановления ФАС ДВО от 27.02.2007 № Ф03 А51/07-1/240, ФАС СЗО от 12.02.2009 № А56-2429/2008

5. ФАС Поволжского округа в Постановлении от 26 мая 2009 г. по делу N А57-16460/2008

6. Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 п. 9 [Электрон. ресурс] Режим доступа http://www.bestpravo.ru/federalnoje/hj-zakony/g5v.htm. Дата обращения 12.04.2012

7. Совместное Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» [Электрон. ресурс] Режим доступа http://komsomolsky.sam.sudrf.ru/modules.php?name=norm_akt&id=51 Дата обращения 10.04.2012.

8.Постановление Президиума ВАС РФ №13391/09 от 02.03.2010г. [Электрон. ресурс] Режим доступа http://komsomolsky.sam.sudrf.ru/modules.php?name=norm_akt&id=51 Дата обращения 10.04.2012.

9. Постановление Пленума высшего арбитражного суда «О некоторых вопросах возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса РФ» от 2 июля 2009 г. N 14 [Электрон. ресурс] Режим доступа http://www.profsovetnik.ru/zhilie/praktika/57444.html Дата обращения 11.04.2012.

10. Определение Высшего Арбитражного суда РФ №ВАС-10188/11 от 12.09.2011г. [Электрон. ресурс] Режим доступа http://www.bestpravo.ru/federalnoje/hj-zakony/g5v.htm. Дата обращения 12.04.2012

11. Решение Октябрьского районного суда г. Калининград 15.09.2011 Дело № 32 735/2011. [Электрон. ресурс] Режим доступа http://www.urist39.com/state Дата обращения 18.04.2012

12.  Обзор судебной практики  Кировского областного суда  Дело № 57-2/2004г. [Электронный ресурс] Режим доступа http://oblsud.kir.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=87 Дата обращения  10.04.2012

13. Обзор судебной практики по вопросу перепланировки жилых помещений [Электронный ресурс] Режим доступа http://georg-vl.ru/publikatsii/obzor-sudebnoy-praktiki-po-voprosu-pereplanirovki-zhilyih-pomesc.html Дата обращения 18.04.2012

14. Практика применения норм о прекращении права собственности 
на бесхозяйственно содержимое жилое помещение [Электрон. ресурс] Режим  доступа http://www.portal-law.ru/inceklopedia/dsfdsf_sdkfjsdfafd/ Дата обращения 17.04.2012

15. Решение Московского областного суда26.05.2010 № 33-3758 [Электронный ресурс] Режим доступа http://portal-law.ru/sud/nedvijimost/sdelki/komnata_v_kommunalnojj_kvartire_i_preimushhestvennoe_pravo_pokupki/ Дата обращения 20.04.2012.