Правовое регулирование права собственнности на жилые помещения

Согласно ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме  остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с  нарушением преимущественного права  покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Разрешая спор, суд  установил, что Галина является собственником  комнаты и 13/100 долей в праве  на места общего пользования коммунальной квартиры. Рукова является собственником комнаты с 5/100 долями в праве на места общего пользования указанной коммунальной квартиры.

Как усматривается из материалов гражданского дела, в 2008 г. между ОАО «М… „ и Антововым  заключен договор купли-продажи, по которому последний приобрел комнату в данной квартире.

Делая вывод об удовлетворении иска Рукова и отказе в удовлетворении иска Галиной, суд, правомерно исходил из того, что согласно представленным по делу доказательствам, спорная комната является частью коммунальной квартиры. Продажа ОАО „М…“ спорной комнаты Антонову произведена с нарушением требований действующего законодательства, что дает право требования перевода прав и обязанностей покупателя. При этом, судом верно отмечено, что данное обстоятельство не является основанием для признания сделки недействительной, в связи с чем, данное требование Галиной подлежит отклонению.

Кроме того, суд обоснованно  исходил из того, что Галина в  принадлежащей ей на праве собственности комнате в коммунальной квартире не проживает, зарегистрирована и проживает в другом жилом помещении, имеет в собственности иное жилье, а Рукова зарегистрирована и проживает в указанной коммунальной квартире.

Также, при вынесении  обжалуемого решения, суд первой инстанции правильно выполнил указания, изложенные в определении судебной коллегии по гражданским делам Московского суда от …. г. об отмене решения …. суда от … г. по делу по иску Руковой к ОАО „М….“, Антонову о признании права преимущественной покупки, переводе прав и обязанностей покупателя.

Вывод суда о взыскании  с Руковой в пользу Антонова уплаченной им суммы в размере 120 750 руб., также отвечает требованиям закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, Галина, ОАО „М…“, Антонов не представлено достаточных и достоверных доказательств, подтверждающих законность и обоснованность их возражений на исковые требования Руковой, равно как Галиной не представлено доказательств, подтверждающих обоснованность заявленного ею иска.

При таких обстоятельствах, исходя из статуса спорного жилого помещения, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об удовлетворении иска Руковой и отказе в удовлетворении иска Галиной.

Суд, правильно определив  обстоятельства, имеющие значение для  разрешения спора, и дав им надлежащую правовую оценку, постановил законное и обоснованное решение, не допустив при этом нарушений норм материального и процессуального права.

Доводы кассационных жалоб не опровергают правильность постановленного по делу решения.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

Решение суда оставить без  изменения, кассационные жалобы — без удовлетворения.⁴⁶

Таким образом, при одинаковом правовом режиме, а именно режиме раздельной (не общей) собственности, собственники ставятся в различные условия реализации права собственности, что ведет к нарушению конституционного принципа равенства всех перед законом.⁴⁷ Таким образом, требование о соблюдении при продаже комнаты правила о преимущественном праве покупки должно быть исключено из ЖК..

 Также необходимо отметить, что доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире этого собственника.

Еще одним моментом, касающимся правового положения коммунальных квартир, является четко определенный в законодательстве порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире.

Так в соответствии со ст. 59 Жилищного Кодекса РФ:

1. Освободившееся жилое  помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

2. При отсутствии в  коммунальной квартире граждан,  указанных в части 1 рассматриваемой статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и собственникам. Которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими. И которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

3. При отсутствии в  коммунальной квартире граждан,  указанных в частях 1 и 2 рассматриваемой статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

4. При отсутствии в  коммунальной квартире граждан,  указанных в частях 1 - 3 рассматриваемой статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном Жилищным Кодексом РФ.⁴⁸

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 Глава 2. Содержание права собственности на жилые

помещения и  вытекающие из него права

§1. Права и обязанности собственников жилых помещений

в многоквартирном  доме

 

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ, собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилым помещением в соответствии с его назначением. 

  К основным правам собственников жилых помещений относятся:

- собственник недвижимости имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе совершать с ней ряд гражданско-правовых сделок: купли-продажи, найма, аренды, залога, мены, дарения, составление завещания и другое;

- допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение;

- жилое помещение может использоваться собственником (нанимателем) как для личного проживания, так и для проживания членов его семьи. К членам семьи относятся проживающие вместе с собственником (нанимателем) жилого помещения его супруг. А также дети и родители данного собственника (нанимателя); другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи собственника (нанимателя), если они вселены им в качестве членов его семьи; 

- допускается размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждения или организации непромышленного характера после перевода такого помещения в нежилое помещение. В нежилых помещениях жилых домов могут находиться торговые, бытовые и иные предприятия, учреждения или организации, не относящиеся к промышленным производствам.⁴⁹

Особое внимание следует обратить на то, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, к которому относятся:

1) помещения в данном  доме, не являющиеся частями квартир  и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. В том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в  данном доме, не принадлежащие  отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие  несущие и ненесущие конструкции  данного дома, механическое, электрическое,  санитарно-техническое и иное  оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок,  на котором расположен данный  дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Причем, границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (ст. 36 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме также владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.⁵⁰

По решению собственников  помещений в многоквартирном  доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.⁵¹

Также собственник жилого помещения сам, по своему усмотрению, определяет судьбу жилого помещения и порядок его использования. Он вправе использовать принадлежащее ему жилое помещение в целях систематического извлечения прибыли путем сдачи помещения внаем другим гражданам или в аренду юридическим лицам. ⁵²

При этом с доходов, получаемых от сдачи жилого помещения внаем или в аренду, собственник жилого помещения обязан уплачивать налоги, предусмотренные Налоговым кодексом Российской Федерации.⁵³

К основным обязанностям собственников  жилых помещений в многоквартирном доме относятся следующие:

- собственник жилого помещения обязан содержать данное помещение в надлежащем состоянии.⁵⁴ Более того, необходимо отметить, что  нормы о бремени содержания жилого помещения диспозитивны. В случае, если жилым помещением является квартира, то ее собственник несет бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме в той части по сумме затрат, которая соответствует доле каждого собственника в праве общей долевой собственности сособственников на это общее имущество. А если жилым помещением является комната в коммунальной квартире, то ее собственник, помимо бремени содержания общего имущества в многоквартирном доме, обязан содержать общее имущество собственников комнат в такой квартире. Причем, собственник также вправе возложить бремя по содержанию жилого помещения на лиц, которым он передает его во временное владение или пользование, и закрепить распределение обязанностей в договоре найма или аренды жилья. Однако и в тех случаях, когда, в соответствии с договором, обязанности по содержанию жилого помещения возложены на нанимателя (арендатора), собственник ответственен за состояние жилого помещения, и именно ему могут быть предъявлены санкции за его несохранность или бесхозяйственное отношение;⁵⁵  

- пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно - гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями. Необходимо также отметить, что собственник не должен допускать бесхозяйственного содержания, принадлежащего ему жилого помещения (ст. 30 ЖК РФ). Бесхозяйственное содержание жилого помещения является основанием прекращения права собственности на жилое помещение (ст. 293 ГК РФ).

 Права по контролю за содержанием  жилых помещений предоставлены  государственным органам исполнительной власти и органам местного самоуправления. При выявлении нарушений эти органы вправе предупредить собственника и назначить ему соразмерный срок, например, для ремонта жилого помещения, а если и после предупреждения собственник не устраняет нарушения, компетентный орган вправе обратиться в суд с иском, о признании лица утратившим право собственности на жилое помещение. Как указано в п. 2 ст.293 ГК РФ, суд может принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой нерадивому собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.