Правовое регулирование права собственнности на жилые помещения

- неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащего ЖК РФ или принятым в соответствии с ЖК РФ федеральным законам, имеющим большую юридическую силу, чем указанный нормативный правовой акт;

- прекращения или изменения жилищного правоотношения;

- иными способами, предусмотренными ЖК РФ, другим федеральным законом.⁷⁴

Как можно увидеть, перечень способов защиты жилищных прав средствами национальной правовой системы, предусмотренный в ст. 11 ЖК РФ, является примерным. Каждый гражданин вправе в соответствии с международными договорами Российской Федерации обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны все имеющиеся внутригосударственные средства правовой защиты (ч. 3 ст. 46 Конституции РФ), например, в Европейский суд по правам человека. Более того, необходимо отметить, что собственники помещений в доме вправе самостоятельно осуществлять защиту своих прав и законных интересов лично либо через представителей. Если функция защиты прав и законных интересов собственников прописана в уставе ТСЖ, жилищного кооператива, жилищно-строительного кооператива, то собственники могут обратиться непосредственно в данные организации. Органы управления этих организаций самостоятельно или через представителей защищают интересы собственников. Если функция защиты прав и законных интересов собственников помещений в доме прописана в договоре управления, то собственники могут обращаться за помощью непосредственно в управляющую компанию.

 Относительно защиты права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дама, то оно принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании). Однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).⁷⁵

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена  запись о праве индивидуальной собственности  на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение. Собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).⁷⁶

Более того, нельзя не отметить, что в  современный период множество жилищных объединений и ТСЖ, защищающих интересы миллионов собственников многоквартирных домов, находятся в судебном противостоянии с государственными органами исполнительной власти. В настоящее время в судах находится огромное количество исков граждан, в которых они защищают свое право общей долевой собственности, определенное российским законодательством. Общее количество исков по защите права общей долевой собственности составляет в среднем 50% от всего количества исков по защите права собственности.⁷⁷ Нарушение законов Российской Федерации чиновниками подрывает доверие народа к власти и приобретает настолько громкое общественное и социальное звучание, что становится политической проблемой. В масштабах страны эта проблема оказалась настолько важной, что разъяснение этой проблемы в своих постановлениях дал Высший Арбитражный Суд Российской Федерации.⁷⁸

Так, например, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02 марта 2010 года по делу № 13391/09 указано, что правовой режим помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент нежилые помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает.⁷⁹

В определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 сентября 2011 года по делу № ВАС-10188/11 разъяснено, что подтверждением формирования самостоятельного объекта недвижимости является присвоение ему кадастрового номера.⁸⁰

Следовательно, для того, чтобы нежилые помещения дома не вошли в состав общего имущества, на дату первой приватизации необходимо выполнение двух условий:

1. помещения должны быть предназначены (учтены, сформированы с присвоением кадастрового номера) как самостоятельные объекты недвижимости;

2. помещения не использовались в качестве общего имущества домовладельцев.

Если хотя бы одно из этих условий не выполнялось, то нежилые помещения, с даты приватизации первой квартиры, являются общей долевой собственностью домовладельцев.

Однако, несмотря на возникновение  права общей долевой собственности, на общее имущество в многоквартирных домах, Департаменты имущества в течение многих лет, начиная с 2000 по 2010 годы, повсеместно осуществляли незаконную регистрацию в собственность, сдачу в аренду и продажу объектов общей долевой собственности. В которых размещены инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие многоквартирные жилые дома.⁸¹

Жилищные объединения и ТСЖ, защищающие права жителей многоквартирных домов, призывают Общероссийский народный фронт возглавить борьбу и обеспечить восстановление нарушенных прав граждан на общее имущество на всех доступных уровнях: на законодательном уровне в Государственной Думе Российской Федерации, в судах, в средствах массовой информации, в публичных выступлениях. Граждане, обращаясь в суд, тратят немалые средства на адвокатов, судебные пошлины и экспертизы, перегружая суды делами, неясными в правовом отношении. Поэтому, безусловно, возврат помещений общего имущества его законным собственника должен быть осуществлен во внесудебном порядке.⁸²

Также хотелось бы рассмотреть защиту прав членов семьи, собственника жилого помещения. Согласно п. 3 ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. Такого рода защиту принято называть абсолютной. Практическая значимость данной нормы состоит в числе прочего в том, что члены семьи собственника жилого помещения могут защищать свои права и законные интересы в отношении жилого помещения даже тогда, когда сам собственник по тем или иным причинам этого не делает. В зависимости от целей правового регулирования в различных отраслях права по-разному определяется круг членов семьи, связанных правами и обязанностями. Согласно ч. 1 ст. 31 ЖК РФ, к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с ним в принадлежащем ему помещении его родители и дети, супруга (супруг). Членами семьи собственника могут быть признаны также другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и, в исключительных случаях, иные граждане, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.⁸³

В ч. 4 ст. 31 ЖК РФ по-новому, по сравнению с ранее действующим законодательством, регулируются вопросы прекращения права пользования жилым помещением членов семьи собственника. Предусмотрено, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилья, прекращается и право бывших членов семьи собственника, на пользование принадлежащим ему жилым помещением. Это относится, прежде всего, к случаям расторжения брака между супругами или признания брака недействительным. Данная норма применяется тогда, когда иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (к примеру, брачным договором или другим соглашением).

Однако, к сожалению приходится констатировать, что положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ сформулированы не достаточно, что вызывает ряд вопросов. Если в отношении прав бывшего супруга законодатель определил свою позицию более или менее конкретно, то этого нельзя сказать в отношении прав родителей и детей собственника. Законодатель не определил, во всех ли случаях можно считать родителей совершеннолетнего собственника членами его семьи. Сохраняют ли родители собственника право пользования жилым помещением в силу ст. 31 ЖК РФ, если собственник стал проживать раздельно с ними. И будет ли рассматриваться в качестве члена семьи собственника его несовершеннолетний ребенок, если брак, между родителями расторгнут, а бывший супруг и ребенок собственника обладали до расторжения брака, лишь правом пользования жилым помещением собственника, кроме того, после расторжения брака ребенок собственника и бывший супруг проживают с собственником раздельно?

В ст. 31 ЖК РФ предусмотрена возможность заключения между собственником и членами его семьи соглашения о характере и содержании права пользования жилым помещением собственника, однако неясно, о каких по своей правовой природе соглашениях идет речь. Между супругами может быть заключен брачный договор, значимость которого в связи с вступлением в силу с 01 марта 2005 года ЖК РФ возрастает. Не совсем понятно, какие соглашения могут заключаться между собственником жилого помещения и его дееспособными родителями, если у родителей нет иных законных оснований права пользования жилым помещением. Наиболее уязвимы в этой ситуации права пользования жилым помещением несовершеннолетних детей собственника в случае расторжения брака между родителями. Если права пользования детей не определены брачным договором между супругами, на детей при определенных обстоятельствах должен распространяться законный режим права пользования жилым помещением, установленный в ч. 1 ст. 31  ЖК РФ. Все эти и другие вопросы подлежат рассмотрению в суде.

Следует иметь в виду, что при решении вопроса о  прекращении права бывшего супруга  на пользование жилым помещением необходимо руководствоваться положениями ГК РФ и СК РФ, определяющими режим общей собственности супругов. Согласно п. 1 ст. 256 ГК РФ и ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей собственностью. Поэтому, если собственником квартиры является один супруг, но она была приобретена во время брака на общие средства, ко второму супругу после расторжения брака не должны применяться указанные выше нормы ЖК РФ.

Для использования в  судебном разбирательстве всех имеющихся  возможностей защиты жилищных прав граждан необходимо правильно определять спорные правоотношения (главные и второстепенные), объект спора, субъекты спорных правоотношений, способы защиты жилищных прав и нормы закона, регулирующие спорные жилищные отношения. Если жилищные отношения не урегулированы нормами жилищного законодательства или соглашением сторон, то допускается применение норм гражданского права, прямо регулирующих эти отношения. Нормы гражданского права регулируют жилищные отношения, в первую очередь, в том случае, если жилые помещения относятся к объектам права собственности, участвуют в гражданском обороте. Так, согласно ст.ст. 288, 289 ГК РФ жилые помещения, квартиры являются объектом права собственности. Это жилые помещения частного жилищного фонда, находящиеся в собственности граждан или юридических лиц (ст. 19 ЖК РФ). В данном случае, защищая жилищные права граждан, необходимо руководствоваться положениями главы 18 ГК РФ, посвященными праву собственности и другим вещным правам на жилое помещение, а также нормами главы 20 ГК РФ, устанавливающими основания, способы, формы защиты права собственности и другие вещные права.

Подводя итог рассматриваемой главе можно сделать следующие выводы:

В нормах ЖК РФ заложен правовой механизм защиты жилищных прав, основанный на положениях ст. 46 Конституции РФ, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод, в частности, жилищных прав. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции или арбитражным судом в соответствии с подведомственностью дел. Применение административного порядка защиты жилищных прав, возможно, лишь тогда, когда такой порядок прямо предусмотрен нормами ЖК РФ или иным федеральным законом. Относительно права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дама, то оно принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона.

В настоящее время в судах находится огромное количество исков граждан, в которых они защищают свое право общей долевой собственности, определенное законодательством РФ, что становится политической проблемой,  и, безусловно, возврат помещений общего имущества его законным собственникам должен быть осуществлен во внесудебном порядке. Изменения в нормах ЖК РФ, произошедшие в 2011 году, не решили старых проблем, и создание совета многоквартирного дома не станет реальным инструментом для защиты прав жильцов. Более того, постоянные нарушения отмечаются и при создании ТСЖ.

Заключение

Жилые помещения составляют особую разновидность среди объектов недвижимости и объектов права собственности  граждан.

Проведенное исследование в рамках настоящей выпускной квалификационной работы позволяет сделать следующие выводы.

Любой многоквартирный дом как объект недвижимости представляет собой единую и целостную конструкцию, но с позиции использования для проживания данная конструкция неоднородна, так как кроме личной собственности на жилье, она включает долевую собственность на общее имущество.

Право собственности на жилое помещение принадлежит к числу таких субъективных прав, которые могут возникнуть лишь при наличии совокупности  юридических  фактов.  Такие юридические факты называются основаниями возникновения права собственности.

Важным является то, что право собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации.

Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме - это особая разновидность общей долевой собственности. В законодательстве обнаруживаются особенности правового регулирования осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения по отношению к нему. Общее имущество в многоквартирном доме не подлежит выделу в натуре, разделу и (или) отчуждению. Более того, правовой режим общего имущества в многоквартирном доме отличается от правового режима общей долевой собственности на другие объекты настолько, что есть все основания для выделения общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в самостоятельную разновидность общей долевой собственности. Которая в целях отражения наиболее специфической из присущих ей особенностей может быть названа общей неделимой долевой собственностью.