Правовое регулирование права собственнности на жилые помещения

Кроме того положения  о недвижимом имуществе, в том  числе, жилых помещениях содержатся в таких нормативных актах, как: Жилищный кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации,¹⁴ Федеральный закон от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,¹⁵ Федеральный закон от 30 декабря 2004 года «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов»¹⁶ и другие.

Право собственности на жилое помещение принадлежит к числу таких субъективных прав, которые могут возникнуть лишь при наличии совокупности  юридических фактов. Такие юридические факты называются основаниями возникновения права собственности.

 В гражданском законодательстве способы возникновения права собственности подразделяются на первоначальные и производные. При первоначальных способах право собственности на жилое помещение возникает впервые, независимо от прав на это имущество других лиц. При производных способах приобретения право собственности на жилье основано на праве собственности прежнего собственника. Общий порядок возникновения права собственности установлен в ст. 218 ГК РФ, в которой содержатся основания возникновения права собственности на недвижимое имущество. Таким образом, к первоначальным способам приобретения права собственности относятся создание объекта недвижимости для собственных нужд (строительство индивидуального жилого дома и другое), незавершенное строительство, участие в долевом строительстве жилищного дома.

К производным способам возникновения права собственности  относятся:

- купля-продажа недвижимости;

-наследование недвижимого  имущества, как по завещанию,  так и по закону;

-признание права собственности  судом (при отсутствии или при  наличии спора о праве);

- договор дарения;

- договор мены;

-сделка приватизации;

-выплата пая в кооперативе;

-договор ренты;

-реализация имущества  с публичных торгов;

-раздел имущества,  находящегося в совместной собственности. 

Таким образом, основания  возникновения права собственности на жилое помещение весьма многообразны, но главным является то, что для всех рассмотренных выше ситуаций необходима обязательная государственная регистрация ввиду специфической особенности такого объекта гражданского права как недвижимость. ¹⁷

§2. Юридическая категория «права общей собственности»

в многоквартирном  доме

Общее имущество в  многоквартирном жилом доме - это  особая разновидность общей долевой собственности, которая, по существу, не выделяема в натуре и нереализуема. Появление права общей собственности всегда сопряжено с вынужденной необходимостью, исключительностью создаваемых правовых конструкций. Любое лицо, прежде всего, заинтересовано в единоличном обладании собственностью. По мнению К.И. Скловского, «в реальности невозможно обнаружить продиктованный практическими нуждами договор, имеющий единственной, а не факультативной целью - возникновение общей собственности».¹⁸

Создание такой правовой конструкции как право на долю в общем имуществе многоквартирного жилого дома - это вынужденная необходимость. Которая на современном этапе развития отечественного права, с одной стороны, наиболее полно защищает интересы собственников помещений в данном доме («права участника общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме ограничены законом в интересах других сособственников для обеспечения беспрепятственного и безопасного использования принадлежащих им помещений»). А с другой стороны - дает возможность государству осуществлять свои функции в области жилищных отношений.¹⁹

Так, в постановлении Президиума восьмого арбитражного суда от 25 марта 2011 года № 3 указано, что собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.²⁰

Невозможность раздела  имущества, находящегося в долевой  собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в пп. 4 п. 2 ст. 252 ГК РФ, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом. Если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суды, как правило, учитывают фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.²¹

Следует отметить, что  право общей собственности собственников  жилых помещений многоквартирного жилого дома имеет свою, отличную от правовой конструкции единоличного собственника, специфику. На данную специфику указывал еще в своих трудах профессор Г.Ф. Шершеневич, определяя, что «...общая собственность, явление весьма частое, представляет значительные трудности для уяснения ее юридической природы. Самый теоретически и практически сложный вопрос в данном случае в том, что составляет объект права каждого из собственников. Каждый из них имеет право не на всю вещь, но на известную долю, а в тоже время его право распространяется не на часть вещи, а проникает всюду, - в каждой материальной ее частице он имеет свою долю. Поэтому выражение «право на долю» не может быть понимаемо в смысле материальной доли вещи, так как такую нельзя и указать».²²

Необходимо отметить, что предоставленное в нормах ЖК РФ право долевой собственности значительно отличается от того содержания права собственности, которое дано в гражданском законодательстве. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют и пользуются, но не могут свободно распоряжаться таким имуществом.²³ Таким образом, использование и распоряжение общим  имуществом не должно осуществляться без согласия или даже без ведома собственников помещений.

Так, например, Е.В. Максименко, Р.Я. Батаевой, Е.Г. Родичевой обратились в Октябрьский районный суд г. Калининграда к Р.Р. Алиеву о признании права собственности на нежилые помещения. Истцы в своем заявлении указали, что они являются собственниками квартир многоквартирного жилого дома по адресу: г. Калининград, ул. Сержанта Колоскова, дом 6а. При получении 09 марта 2011 года сведений из ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», истцам стало известно, что нежилые помещения, находящиеся на цокольном этаже, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома, зарегистрированы на праве собственности за Р.Р. Алиевым. При этом все нежилые помещения цокольного этажа, включая и спорные помещения, были объединены в один литер и выставлены ответчиком на продажу. Истцы ссылались на ст. 36 ЖК РФ и ст.ст. 289, 290 ГК РФ, указывая, что спорные помещения относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома, в связи с чем, право собственности ответчика на указанные помещения незаконно, и у ответчика не имеется оснований выставлять спорные помещения на продажу.

Суд, при рассмотрении дела, установил незаконность владения Р.Р. Алиевым общим имуществом, и соответственно договор о признании права собственности общего имущества за Р.Р. Алиевым ничтожным, и в части признания  права общей долевой собственности за жильцами многоквартирного дома иск был удовлетворен.²⁴

Действительно, ни один собственник  квартиры не может продать третьему лицу, например, лестничную площадку в доме или часть подвального помещения. Право на распоряжение означает возможность свободно определять юридическую судьбу такого имущества, и, согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, имущество в многоквартирном доме можно уменьшить только путем его реконструкции.²⁵

По смыслу целевого назначения общего имущества в многоквартирном  доме его нельзя продавать, оно вообще не может находиться в гражданском обороте отдельно от самих жилых помещений в данном доме.

В нормах ЖК РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме, доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения будет равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения (ч. 3 ст. 37 ЖК РФ). Данное условие о переходе при продаже квартиры права собственности и на соответствующую часть общего имущества можно включать в договор купли-продажи такой квартиры. Согласно ст. 38 ЖК РФ такое включение в договор купли-продажи совершенно не обязательно, но если этого не сделать, то могут возникнуть проблемы с регистрацией данной сделки в регистрационном органе. И наоборот, если в договоре купли-продажи будет содержаться условие, согласно которому переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, то такое условие будет являться ничтожным.

Следует отметить, что  целевое назначение общего имущества в многоквартирном доме несколько отличается от целевого назначения самих жилых помещений. Если назначение жилых помещений - проживание граждан, обеспечение граждан жильем, то у вспомогательных помещений и внутридомовой инфраструктуры - обеспечение эксплуатации и нормального функционирования жилых помещений.

Также необходимо обратить внимание на то, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.²⁶ При этом законодатель говорит только о праве владения и пользования, но не о праве собственности. По решению общего собрания собственников такие помещения, в отношении которых возможен только переход права владения и пользования, могут быть переданы в аренду.²⁷

Более того, от условий предоставления объектов общего имущества в «дополнительное» пользование зависит необходимость заключения договора. Договор является своеобразной гарантией для сторон и доказательством в случае возникновения спора. В частности, только при наличии договора коммерческая организация сможет подтвердить исключительные права на пользование имуществом.

Так, например, суд удовлетворил требования товарищества собственников жилья²⁸ о демонтаже рекламной конструкции с фасада многоквартирного дома, ссылаясь на отсутствие договора между товариществом и собственником нежилого помещения в доме.²⁹

Возможность заключения договора, в свою очередь, зависит от волеизъявления всех собственников помещений в многоквартирном доме. Как свидетельствует судебная практика, решение общего собрания в данном случае обладает высшей силой. Уже заключенный договор может быть признан ничтожным при отсутствии закрепленной в установленном законом порядке воли собственников помещений в доме.³⁰

Следует отметить, что доля в праве  общей собственности на общее  имущество в многоквартирном  доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Общая площадь помещения включает в себя как полезную (жилые комнаты), так и вспомогательную площадь (кухня, коридор, ванная комната и другое), что предусмотрено в ч. 1 ст. 42 ЖК РФ.

П.А. Грось считает, что определение доли в праве общей собственности на общее имущество может подчиняться следующему правилу. В силу ст. 245 ГК РФ допускается, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения, и изменения их долей, в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. И, независимо от такого соглашения, участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.³¹

Однако, как мне представляется, следует отметить, что для регулирования данных отношений недопустимо применение норм ГК РФ. С одной стороны, положения ЖК РФ не ограничивают право собственников на создание более комфортных условий проживания. Однако ст. 37 ЖК РФ императивна и не предполагает иное определение долей в праве общей собственности, чем установлено законом, то есть такая доля должна быть пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Более того, законодатель разрешает собственнику при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, объединить эти помещения в одно (при этом границы между смежными помещениями могут быть изменены) без согласия других собственников. Но только в случаях, когда это не повлечет изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме (ч. 1 ст. 40 ЖК РФ). Если же реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такую реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. ³²

Таким образом, можно отметить, что юридическая категория «права общей собственности» применительно к жилым объектам недвижимости, которое регулируется нормами ЖК РФ, отличается от содержания права долевой собственности, которое дано в гражданском законодательстве. Вызвано это тем, что общее имущество в многоквартирном жилом доме - это особая разновидность общей долевой собственности, которая, по существу, не выделяема в натуре и нереализуема. Создание такой правовой конструкции как право на долю в общем имуществе многоквартирного жилого дома - это вынужденная необходимость, так как право общей собственности собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома имеет свою, отличную от правовой конструкции права единоличного собственника, специфику.

§3. Правовое регулирование общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме

Правовое регулирование – это осуществляемое при помощи системы правовых средств (юридических норм, правоотношений, индивидуальных предписаний и другое) результативное, нормативно-организационное воздействие на общественные отношения с целью их упорядочения, охраны, развития в соответствии с общественными потребностями.³³

И поскольку общее имущество  собственников квартир в многоквартирном доме – это особая разновидность общей долевой собственности, в законодательстве обнаруживаются особенности при анализе правового регулирования осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения по отношению к  такому имуществу в целом, которые необходимо рассмотреть более подробно.