Правовое регулирование права собственнности на жилые помещения

Общее имущество принадлежит собственникам  помещений на праве общей долевой  собственности. Это имущество не является самостоятельным объектом права собственности, так как  функционально предназначено для  обслуживания многоквартирного жилого дома. Общее имущество «не имеет самостоятельной потребительской ценности и иного назначения, кроме обслуживания жилых и нежилых помещений в этом доме»;³⁴ оно предназначено «в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанным помещением».³⁵

Итак, общее имущество в многоквартирном доме, как уже было рассмотрено выше, не подлежит выделу в натуре, разделу и (или) отчуждению - такая норма сформулирована в ч. 3 ст. 39 ЖК РФ. В данном случае можно отметить, что законодатель противоречит самому себе, так как в этой же статье закона, в ч. 2 ст. 39 ЖК РФ предусмотрена возможность распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома в пределах, установленных законодательством. В частности, распоряжение частью общего имущества допускается в случае реконструкции, переустройства и перепланировки помещений (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ). Кроме того, к компетенции общего собрания ТСЖ отнесено принятие решений о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме (п.п. 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ), что, разумеется, предполагает возможность распоряжения общим имуществом.

По общему правилу  распоряжение имуществом, находящимся  в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ), а владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Очевидно, что консенсус, как способ согласования действий при определении порядка владения, пользования, а также и, разумеется, в допустимых пределах, распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, практически неприменим. Законодатель в нормах ЖК РФ восполняет существующий пробел и предусматривает порядок осуществления сособственниками правомочий владения, пользования и распоряжения в допустимых пределах общим имуществом многоквартирного дома. Такими правомочиями наделяются общее собрание собственников помещений и общее собрание членов ТСЖ, что, разумеется, не одно и тоже. Любые решения на общем собрании собственников помещений принимаются простым большинством голосов.³⁶

Однако здесь необходимо  отметить мнение, высказанное Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, который пришел к выводу о том, что право собственности на общее имущество многоквартирного дома может принадлежать собственникам помещений в нем (домовладельцам), но не ТСЖ. То есть домовладельцы могут и самостоятельно обратиться в суд с иском о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания.³⁷

Отличительными признаками, характеризующими общую неделимую долевую собственность, являются:

- основанием возникновения является прямое указание закона;

- оборотоспособность  общего имущество в целом ограничена, а доля в праве общей собственности на общее имущество самостоятельной оборотоспособности лишена полностью;

- раздел и выдел в натуре доли в праве собственности на общее имущество невозможен;

- преимущественное право  покупки доли в праве на общее имущество многоквартирного дома отсутствует;

- распоряжение общим  имуществом многоквартирного жилого  дома ограничено законом;

- правомочия по владению, пользованию и распоряжению общим  имуществом осуществляются по решению общего собрания, которое считается принятым, если за него проголосовало более половины голосов присутствующих собственников помещений.³⁸

Перечисленные особенности  правового режима общей неделимой  долевой собственности продиктованы спецификой объекта - общего имущества многоквартирного дома и, по существу, сводятся к ограничению прав отдельного сособственника в целях обеспечения прав и законных интересов всех участников общей собственности и третьих лиц. Поскольку ограничения прав обусловлены защитой прав и законных интересов других лиц и, в данном случае, могут быть расценены как адекватные и соразмерные, то их следует признать в целом соответствующими Конституции РФ.

Можно отметить, что охарактеризованный выше специальный правовой режим, согласно указанию закона, распространяется на общее имущество в многоквартирном доме. Это позволяет сделать вывод, что ценность доли в общем имуществе заключается в ценности помещения. Доля ценности общего имущества оказывает влияние на степень интереса в использовании и обеспечении сохранности общего имущества, а значит, и в определении степени несения затрат на содержание общего имущества. Доля в общем имуществе может влиять на ценность помещения: так, доля в праве на земельный участок повышает стоимость жилого и нежилого помещения собственника. Доля в праве дает возможность защищать свои права на общее имущество, в том числе, и от местных властей, когда они распоряжаются придомовой территорией в своих интересах, а также бороться с так называемой точечной застройкой. Причем, важным является то, что земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных жилищным законодательством.³⁹

Субъекты жилых и нежилых помещений, имея долю в общем имуществе жилищного комплекса, обязаны участвовать в управлении комплексом недвижимого имущества; в управлении многоквартирным домом (ст. 36, ч. 1 ст. 135, ч. 1 ст. 161 ЖК РФ). При этом порядок такого участия для собственников нежилых помещений нуждается в дополнительном правовом регулировании, так как ЖК РФ, раскрывая цели содержания и управления многоквартирным домом, имеет в виду, в основном, собственников жилых помещений.

§4. Правовое регулирование общего имущества собственников комнат в коммунальной квартире

Собственникам комнат в  коммунальной квартире принадлежат  на праве общей долевой собственности  помещения в квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты, то есть общее имущество в коммунальной квартире.

Вопрос о доле в  праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире в нормах ЖК РФ решен на основе тех же принципов, которые положены в основу регулирования отношений собственности на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Собственнику комнаты  в коммунальной квартире, находящейся  в многоквартирном доме, принадлежит доля в праве на общее имущество, находящееся соответствующей коммунальной квартире. В данном случае речь идет о помещениях, обслуживающих более одной комнаты в данной квартире, например, о коридорах, кухнях, кладовых помещениях, ванных комнатах, санузлах и другое.⁴⁰

Размер доли в праве  общей собственности в коммунальной квартире определяется исходя из того, что указанная доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащей собственнику комнаты в данной квартире. При этом в общую площадь жилого помещения не включаются площадь балконов, лоджий, веранд и террас.⁴¹ В связи с этим требуется установить, что включается в общую площадь квартиры или иного объекта жилищных прав. Эта задача решается в ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, в которой указано, что в общую площадь входит все, что образует данный объект жилищных прав (жилые комнаты, прихожая, коридор, кухня, гардеробная, ванная, туалет и пр.).За исключением указанных здесь же объектов (балконов, лоджий, веранд и террас). Перечень исключений сформулирован императивно и как исчерпывающий, то есть никаким иным федеральным законом, другим правовым актом или договором нельзя его изменить, или дополнить. Но не входят в общую площадь балконы, лоджии, веранды и террасы, если они не подвергнуты переоборудованию и переустройству с целью увеличения размера общей площади жилья (с соблюдением требований ст. 26 Жилищного Кодекса РФ).

Дроздов И.А. в статье "Понятие жилого помещения"⁴² считает данный подход странным, поскольку помещение представляет собой недвижимую вещь, элементы (части) которой лишены какой-либо самостоятельности и не могут рассматриваться в качестве объектов гражданских прав. Между тем в данном случае законодатель исходит из обратного и допускает наличие помещения в помещении.

Если в коммунальной квартире собственнику принадлежат  две (или более) комнаты, то следует полагать, что это обстоятельство само по себе не должно учитываться при определении размера его доли в праве общей собственности, поскольку решающее значение в этом случае имеет не количество жилых комнат, а их общая площадь. Таким образом, доли участников общей собственности в коммунальной квартире не являются равными.

Собственнику комнаты  в коммунальной квартире, помимо права на долю в праве собственности на общее имущество в этой квартире, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Она пропорциональна сумме: размера общей площади указанной комнаты и определенного в соответствии с долей данного собственника в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире размера площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.⁴³

В случае, когда собственник  комнаты в коммунальной квартире  отчуждает  свою  комнату иному лицу (продает, дарит, меняет и тому подобное), к новому собственнику (приобретателю) переходит не только право собственности на указанную комнату, но и право собственности на принадлежавшую прежнему собственнику долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Это же правило применяется и при наследовании комнаты в коммунальной квартире.⁴⁴

Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

- осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

- отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире,

- а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.⁴⁵

При продаже комнаты  в коммунальной квартире остальные  собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, установленных гражданским законодательством (ст. 250 ГК РФ). Продавец комнаты в коммунальной квартире обязан известить в письменной форме остальных собственников комнат о намерении продать свою комнату постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные собственники комнат откажутся от покупки или не приобретут продаваемую комнату в течение месяца со дня извещения, то продавец вправе продать свою комнату любому лицу. При продаже комнаты с нарушением права преимущественной покупки любой другой собственник комнаты имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Изложенные правила применяются также при отчуждении комнаты по договору мены.

Следовательно, в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ предусмотрена дополнительная обязанность продавца по уведомлению собственников других комнат. Подобный порядок реализации права распоряжения своим имуществом порождает ряд проблем как юридического, так и технического характера. Необходимо отметить, что в ст. 42 ЖК РФ речь идет о режиме раздельной собственности на комнаты в коммунальной квартире, аналогичный правовой режим установлен для собственников квартир в многоквартирном доме. При распоряжении собственником квартирой в многоквартирном доме юридически значимой признается только воля этого собственника, несмотря на то, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит право собственности на общее имущество. Обратная ситуация наблюдается при распоряжении комнатой в коммунальной квартире. Лицо, желающее продать комнату в коммунальной квартире, обязано соблюдать преимущественное право покупки собственников других комнат.

Так, Рукова обратилась в суд с иском к ОАО «М…», Антонову о признании права преимущественной покупки комнаты, переводе прав и обязанностей покупателя. В обоснование иска указала, что на основании договора купли-продажи комнаты от 2004 г. она является собственником комнаты, а также 5/100 долей в праве собственности на места общего пользования указанной коммунальной квартиры. Пояснила, что ОАО «М…», не сообщив ей, продало Антонову спорную комнату, о чем она узнала в декабре 2008 года. По мнению истицы, она имеет преимущественное право приобретения данной комнаты, так как она расположена в коммунальной квартире, где ей уже принадлежит одна из комнат.

Галина обратилась в  суд с иском к ОАО «М…», Антонову, Руковой о признании сделки недействительной, признании права преимущественной покупки, переводе прав и обязанностей покупателя. Пояснила, что она является собственником комнаты коммунальной квартиры и ей принадлежит 13/100 долей в праве собственности на места общего пользования, в связи с чем, она имеет право преимущественной покупки спорной комнаты.

Рукова иск Галиной  не признала.

Антонов иски Руковой  и Галиной не признал.

Представитель ОАО «М…» иски Руковой и Галиной не признал.

Суд постановил решение, которым исковые требования Руковой  удовлетворил в полном объеме и взыскал с нее в пользу Антонова уплаченную им сумму в размере 120 750 рублей, в удовлетворении иска Галиной отказал.

В кассационных жалобах  Галиной, ОАО «М…», Антонова просят об отмене указанного решения, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы  дела, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.