Правовое регулирование права собственнности на жилые помещения

Если обратиться к  судебной практике судов общей юрисдикции, то в ней нет (или почти нет) дел, рассмотренных согласно ст. 293 ГК. Если попытаться обобщить современную судебную практику по данному вопросу, то можно констатировать: суды сегодня „не решаются“, „не отваживаются“ лишать граждан ни такого ограниченного вещного права, как право проживания, вытекающего из договора социального найма жилого помещения, ни тем более права собственности на жилое помещение. Частная сторона, частный интерес, таким образом, на практике защищается в большей степени, и не реализуется определенная правоприменительная политика, связанная с законодательными идеями, закрепленными в ст. 98 ЖК и ст. 293 ГК». ⁵⁶

В тех случаях, когда  бесхозяйственное содержание жилого помещения  приводит к нарушению соответствующих  конкретных требований, например, санитарно-эпидемиологических норм, правил противопожарной безопасности и другое, к собственнику могут быть применены санкции за административные правонарушения. Если же бесхозяйственное содержание жилого помещения причиняет вред другим лицам – соседям, иным третьим лицам, собственник несет перед ними гражданско-правовую ответственность за причиненный им вред;

- переустройство и перепланировка жилого помещения может производиться только с разрешения межведомственной комиссии административного округа;

 Так действующее законодательство не исключает права администрации муниципального образования на предъявление иска о приведении жилого помещения в первоначальное состояние. В связи с выполненными в данном помещении незаконными перепланировкой или переустройством. Такой вывод содержится в Определении Санкт-Петербургского городского суда от 24.01.2011 N 33-739/2011. Также сделано заключение, что, если в результате проведенной ответчиками самовольной перепланировки увеличилось жилое помещение одного из них, суд вправе возложить на собственника помещения обязанность по приведению квартиры в первоначальное состояние.⁵⁷

- регулярная оплата жилья и коммунальных услуг.⁵⁸

 Помимо коммунальных платежей собственник обязан платить налог на имущество.⁵⁹ Причем наниматель, в отличие от собственника, такой налог не платит.

Таким образом, рассмотрев права и обязанности собственников  жилых помещений, можно отметить, что общее имущество в многоквартирном жилом доме - это особая разновидность общей долевой собственности, которая, по существу, не выделяема в натуре и нереализуема. Следует отметить, что целевое назначение общего имущества в многоквартирном доме несколько отличается от целевого назначения самих жилых помещений. Если назначение жилых помещений - проживание граждан, обеспечение граждан жильем, то у вспомогательных помещений и внутридомовой инфраструктуры - обеспечение эксплуатации и нормального функционирования жилых помещений.

Согласно ч. 4 ст. 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 

1) осуществлять выдел  в натуре своей доли в праве  общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Собственники помещений  в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. В ст. 37 ЖК РФ установлено, что Правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством РФ.⁶⁰ Жильцы дома (собственники квартир) самостоятельно решают такие вопросы, как порядок (очередность) уборки лестничных площадок, либо собирают денежные средства на оплату труда уборщицы, устанавливают домофоны и так далее. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Таким образом, проанализировав  некоторые теоретические и практические аспекты прав и обязанностей собственников жилых помещений в многоквартирном доме, можно сделать вывод о том, что используемая в данном случае правовая конструкция права общей собственности в большей степени является технико-юридической оболочкой. Позволяющей учесть как права собственников, связанные с формальным признанием за ними права собственности, так и обязанности, направленные на возложение бремени содержания имущества.

§2. Права и обязанности лиц, проживающих в многоквартирном доме, но не являющихся собственниками помещений

Основания проживания в  жилом помещении лиц, не являющихся собственниками и нанимателями жилого помещения, можно классифицировать в зависимости от вещного или обязательственного характера их прав на жилое помещение.

К вещным правам можно отнести:

- право члена семьи собственника, в том числе и членов семьи, которые сохранили право проживания даже при смене собственника; (ст.31 ЖК РФ);

- право проживания в жилом помещении на основании завещательного отказа. (п.1 ст. 33 ЖК РФ)

К обязательственным правам можно  отнести:

- право проживания лица на основании соглашения с собственником, заключаемого в момент заселения или проживания в жилом помещении (ч. 2 ст. 31 ЖК РФ);

- право проживания лица на основании соглашения с собственником, заключаемого после прекращения с собственником семейных отношений (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ);

- право проживания лица на основании соглашения с собственником, заключаемого на основании судебного решения (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ);

- право проживания лица на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ);

- право проживания поднанимателя (ст.76 ЖК РФ).

Члены семьи собственника жилого помещения, к которым относятся супруг, его  дети и родители, другие родственники и даже иные лица, вселенные в качестве членов семьи, имеют право пользования жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (ст.31 ЖК РФ).

Данная гарантия жилищных прав членов семьи собственника жилого помещения действует до тех пор, пока поддерживаются семейные отношения между ними и собственником жилого помещения. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшими членами семьи собственника не сохраняется, если иное не будет установлено соглашением между собственником и бывшими членами его семьи (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Следует отметить, что доказательственное значение может иметь только такое соглашение, которому придана письменная форма. Исключая супругов, для всех остальных бывших членов семьи достаточно простой письменной формы. Для соглашения супругов, определяющего их имущественные права, в том числе и право на проживание в квартире собственника, именуемого брачным договором, предусмотрено нотариальное удостоверение (ст. 41 Семейного кодекса Российской Федерации⁶¹).

Бесспорным доказательством прекращения семейных отношений между супругами может служить решение суда о признании брака недействительным, о расторжении брака или соответствующее свидетельство, выданное органами записи актов гражданского состояния.⁶² С учетом личного характера этих отношений сам факт обращения собственника жилого помещения в суд с иском о выселении других членов семьи можно рассматривать как доказательство прекращения их семейных отношений.

Положение ч. 4 ст. 31 ЖК РФ о производной роли права пользования жилым помещением члена семьи собственника распространяется в качестве общего правила на всех бывших членов семьи собственника независимо от возраста, трудоспособности, срока проживания в этой квартире и иных обстоятельств. Вместе с тем, если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения или другие обстоятельства не позволяют ему приобрести иное жилое помещение, за ним может быть сохранено право пользования квартирой собственника на определенный срок, продолжительность которого в каждом конкретном случае решается судом (ст. 31 ЖК РФ). 

Принятие судом решения  о сохранении права пользования  жилым помещением за бывшим членом семьи на определенный срок допускается частью 4 статьи 31 ЖК РФ при установлении следующих обстоятельств:

а) отсутствие у бывшего члена  семьи собственника жилого помещения  оснований приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением (то есть у бывшего члена семьи собственника не имеется другого жилого помещения в собственности, отсутствует право пользования другим жилым помещением по договору найма; бывший член семьи не является участником договора долевого участия в строительстве жилого дома, квартиры или иного гражданского правового договора на приобретение жилья и др.);

б) отсутствие у бывшего члена семьи собственника возможности обеспечить себя иным жилым помещением (купить квартиру, заключить договор найма жилого помещения и др.) по причине имущественного положения (отсутствует заработок, недостаточно средств). И других заслуживающих внимания обстоятельств (состояние здоровья, нетрудоспособность по возрасту или состоянию здоровья, наличие нетрудоспособных иждивенцев, потеря работы, учеба и т.п.).

При определении продолжительности  срока, на который за бывшим членом семьи собственника жилого помещения сохраняется право пользования жилым помещением. Суду следует исходить из принципа разумности и справедливости и конкретных обстоятельств каждого дела, учитывая материальное положение бывшего члена семьи, возможность совместного проживания сторон в одном жилом помещении и другие заслуживающие внимания обстоятельства.⁶³

Следует отметить, что это право суда, но не обязанность. В данной ситуации бывший супруг должен обратиться в суд с требованием о взыскании алиментов, а затем об обеспечении себя и других членов его семьи жилым помещением. Одним из часто задаваемых вопрос является вопрос о предоставлении жилья с учетом алиментных обязательств. В соответствии со ст. 410 ГК РФ к зачету предъявляются встречные однородные требования. На практике получается, что собственник жилья платит алименты на ребенка, иногда и на бывшую супругу, и в дополнение к этому должен обеспечить их иным жилым помещением согласно решению суда.

Круг алиментообязанных  лиц, основания возникновения алиментных обязательств определены Семейным кодексом Российской Федерации (пункт 4 статьи 30, статьи 80 - 105 СК РФ).

Решая вопрос о возможности  возложения на собственника жилого помещения обязанности по обеспечению другим жилым помещением бывшего члена его семьи, суду необходимо исходить из конкретных обстоятельств дела. Учитывая, в частности:

- продолжительность состояния супругов в браке;

-длительность совместного проживания собственника жилого помещения и бывшего члена его семьи в жилом помещении;

-возраст, состояние здоровья, материальное положение сторон;

-период времени, в течение которого собственник жилого помещения исполнял и будет обязан исполнять алиментные обязательства в пользу бывшего члена своей семьи;

-наличие у собственника жилого помещения денежных средств для приобретения другого жилого помещения бывшему члену своей семьи;

-наличие у собственника жилого помещения помимо жилого помещения, в котором он проживал с бывшим членом своей семьи, иных жилых помещений в собственности, одно из которых может быть предоставлено для проживания бывшему члену семьи, и т.п.

Если суд придет к  выводу о необходимости возложения на собственника жилого помещения обязанности по обеспечению бывшего члена его семьи другим жилым помещением. То в решении суда должны быть определены: срок исполнения собственником жилого помещения такой обязанности, основные характеристики предоставляемого другого жилого помещения и его местоположение (исходя из требований части 2 статьи 15 и части 1 статьи 89 ЖК РФ). А также, на каком праве собственник обеспечивает бывшего члена своей семьи другим жилым помещением. С согласия бывшего члена семьи собственника жилого помещения предоставляемое ему собственником другое жилое помещение может находиться и в другом населенном пункте. Что касается размера жилого помещения, предоставляемого собственником бывшему члену семьи, то суду с учетом материальных возможностей собственника и других заслуживающих внимания обстоятельств следует определить лишь его минимальную площадь.

Принимая во внимание, что в части 4 статьи 31 ЖК РФ отсутствует указание на то, в каком порядке, на каких условиях и праве собственник жилого помещения должен обеспечить бывшего члена своей семьи, в отношении которого он исполняет алиментные обязательства, иным жилым помещением (на праве собственности, праве найма, праве безвозмездного пользования). Суду надлежит решать данный вопрос, исходя из конкретных обстоятельств каждого дела, руководствуясь принципами разумности, справедливости, гуманизма, реальными возможностями собственника жилого помещения исполнить судебное решение. Поэтому суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить бывшего члена его семьи другим жилым помещением как по договору найма, или безвозмездного пользования, так и на праве собственности (т.е. купить жилое помещение, подарить, построить и т.д.).⁶⁴