Система договоров

Наем жилого помещения сформулирован в ГК РФ как один из договорных типов, которые входят в группу обязательств, направленных на передачу имущества во временное пользование. Договор найма жилого помещения характеризуется следующими последовательно уточняющими признаками:

во-первых, он направлен на передачу имущества  во временное пользование (данный признак объединяет наем жилого помещения со всеми договорами, направленными на передачу во временное пользование имущества - арендой и безвозмездным пользованием);

во-вторых, он направлен на возмездную передачу имущества во временное пользование (в этом проявляется родство рассматриваемого обязательства с арендой);

в-третьих, предметом  договора является недвижимое имущество, а точнее, такая его разновидность, как здание и сооружение (данный признак объединяет наем жилого помещения с конкретным видом аренды - арендой зданий и сооружений);

в-четвертых, предметом договора может быть не любое здание (сооружение), а лишь такое, которое является жилым;

в-пятых, жилое  помещение передается во временное  пользование для проживания.

Специфика жилищных правоотношений существенно влияет на нормы, обусловленные направленностью на возмездную передачу имущества во временное пользование. Общие положения об аренде, отражающие указанную направленность в «чистом» виде, либо противоречат специфике жилищного найма, либо, хотя и не противоречат ей, но в первоначальном виде (без уточнений и изменений) к найму жилого помещения применяться не могут. Специфика рассматриваемого обязательства, «наложившись» на общность направленности, привела к тому, что правила аренды стали применимыми к жилищному найму лишь в «преломленном» виде, т.е. с учетом особенностей отношений найма.

Поэтому, в  отличие от видов договора аренды, на которые законодатель распространил применение родовых арендных норм (ст. 625 ГК), для найма жилого помещения такая возможность не предусмотрена. В главе ГК, регулирующей наем жилого помещения, установлены специальные правила, конкретизирующие и изменяющие общие положения о договоре аренды.

Таким образом, принадлежность найма жилого помещения к группе договоров, направленных на передачу имущества во временное пользование, обусловила лишь возможность применения к нему унифицированных подходов и принципов правовой регламентации.

Институт  аренды зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК) закрепляет особенности передачи во временное возмездное пользование зданий (сооружений), предопределенные особой значимостью и ценностью данных объектов, а также их неразрывной связанностью с землей. Причем под зданием (сооружением) как квалифицирующим признаком данного вида аренды следует понимать не только отдельно стоящее здание, но и помещение внутри здания (при этом, правда, следует иметь в виду, что отдельное здание и помещение внутри здания, безусловно, обладают вторичной спецификой, требующей нормативного отражения). Жилое помещение (независимо от того, является оно отдельным жилым домом или помещением внутри дома) характеризуется, с одной стороны, родовыми признаками здания (сооружения) и, с другой стороны, обладает специфическими чертами. Поэтому к найму жилого помещения должны применяться те правила об аренде зданий (сооружений), которые не противоречат его жилищной специфике.

К сожалению, данная задача в ГК не решена. Законодатель не только не определил, какие нормы об аренде зданий (сооружений) могут применяться к найму жилого помещения в силу их унифицированного значения, но даже не указал в принципе на возможность применения к найму жилого помещения норм об аренде зданий (сооружений), не противоречащих специфике найма. Обособив правовое регулирование найма жилого помещения от института аренды зданий и сооружений, законодатель, кроме того, не сформулировал норм, отражающих родовые признаки зданий (сооружений) в привязке к специфике жилищного найма. В результате образовался определенный пробел в регулировании найма жилого помещения, поскольку родовые признаки жилого помещения остались законодательно не закрепленными ни унифицированными положениями института аренды зданий (сооружений), ни специальными нормами о жилищном найме. Это, в частности, касается прав на земельный участок, особенностей установления размера арендной платы.

Специфика правового регулирования найма жилого помещения обусловлена тем, что во временное пользование передается жилое помещение для проживания. Квалифицирующими признаками рассматриваемого обязательства являются особенности предмета договора (жилое помещение) и его субъекта (на стороне нанимателя выступает лицо, принимающее жилое помещение во временное пользование исключительно для проживания в нем). Причем указанные признаки действуют в единстве. Отсутствие хотя бы одного из них исключает возможность квалификации договора как найма жилого помещения.

Особенности отношений жилищного найма существенно  отразились на его правовой регламентации. В институте найма содержится большое количество специальных норм, регламентирующих права и обязанности наймодателя, нанимателя и постоянно проживающих с ним лиц, порядок и условия расторжения договора и т.д.

Специфика правовой регламентации жилищного найма  реализована в ГК РФ в двух формах: путем конкретизации и изменения тех правил, которые предусмотрены для обычной аренды; и путем формулирования дополнительных специальных норм, не имеющих аналогов в институте аренды.

Системный анализ найма жилого помещения показывает, что его следует рассматривать как самостоятельный тип договора. Следовательно, в данном случае формальный статус договора соответствует его объективному положению.

3.2 Договоры, направленные на предоставление отсрочки возврата такого же количества имущества того же рода и качества или на отсрочку оплаты.

Одним из распространенных и часто применяемых договоров  данного вида является договор займа.

Согласно ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договору займа посвящена гл. 42 ГК. При этом § 1 этой главы содержит родовые нормы о займе, а § 2 и 3 - правила об отдельных его видах.

В заемном правоотношении предоставление отсрочки осуществляется путем передачи имущества в собственность  другому лицу и возложения на него обязанности по возврату равного количества такого же имущества. Поэтому институт займа содержит не только общие нормы, применимые ко всем договорам, направленным на предоставление отсрочки, но и правила, отражающие особенности отношений в части передачи и возврата имущества, т.е. той части правоотношений, которая схожа с обязательствами, направленными на передачу имущества в собственность, что служит основанием для применения к займу некоторых правил института купли-продажи.

В заемном правоотношении направленность на отсрочку встречного предоставления проявляется в чистом виде, поскольку в нем производится передача в собственность и возврат одинакового имущества, отвечающего требованиям эквивалентности. В связи с этим нормы § 1 гл. 42 ГК имеют правовое значение в нескольких аспектах.

Во-первых, заем сформулирован  в ГК как родовое обязательство, нормы которого распространяются на любые договоры рассматриваемой  группы, в том числе те, в которых  отсрочка встречного предоставления выражается в отсрочке оплаты, а не в передаче имущества в собственность с условием возврата такого же количества имущества того же рода и качества. Естественно, унифицированные нормы займе применяются к таким обязательствам в части, не противоречащей их специфике.

Цель займа, выражающаяся в отсрочке встречного предоставления, служит основой для применения данного договорного института к любым обязательствам, в которых имеет место такая отсрочка. Учитывая, что заем как таковой, и долг, возникший из иных сделок, относятся к однопорядковым явлениям - займу в экономическом смысле, в форму займа можно облечь всякий долг⁴⁷. Этим обусловлено то, что согласно ст. 818 ГК РФ долг, возникший из иного основания (купли-продажи, аренды и т.д.), может быть по соглашению сторон заменен заемным обязательством. Новация долга в заемное обязательство представляет собой соглашение, по которому стороны признают, что долг, возникший по иному обязательству, становится долгом заемным, суть и цель которого заключаются в предоставлении отсрочки его возврата.

Заем может  быть возмездным и безвозмездным. Возмездным является такой договор займа, по которому заемщик обязан уплачивать проценты на сумму займа. Соответственно, безвозмездным считается заем, не предусматривающий обязанности по уплате процентов. От возмездности (безвозмездности) договора зависит регламентация некоторых его элементов, в частности, порядка досрочного возврата займа.

Согласно  ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуются предоставить денежные средства заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить на нее проценты. Данному обязательству посвящен § 2 гл. 42 ГК РФ.

Определяя место  кредитного договора в системе обязательств рассматриваемой группы, необходимо учитывать следующее.

Во-первых, он является видом договора займа. Родовая  принадлежность кредитного договора к займу обусловила возможность применения к нему положений § 1 гл. 42 ГК РФ в части, не противоречащей правилам § 2 гл. 42 ГК РФ и существу кредитного договора.

Во-вторых, кредитный  договор имеет специфику, требующую  правового отражения, которая выражается в том, что договор займа сформулирован законодателем как реальный. Однако для тех возмездных заемных отношений, в которых на стороне заимодавца выступает банк или иная кредитная организация, а предметом являются деньги, конструкция реального договора оказывается узкой и требуется применение конструкции консенсуального договора. В связи с этим законодатель должен был сформулировать специальные нормы, отражающие особенности консенсуального договора займа, и установить, в каких случаях стороны вправе заключить консенсуальный договор займа по поводу денег.

Оценивая  правила § 2 гл. 42 ГК РФ, важно учитывать, что они имеют унифицированное значение, отражающее консенсуальность любого заемного обязательства независимо от наличия иных признаков (фигуры заимодавца, предмета займа). Такие нормы применимы ко всем заемным правоотношениям, сформулированным в ГК как консенсуальные. Не случайно в ст. 822 ГК РФ, посвященной договору товарного кредита, предусмотрена возможность применения к нему правил о кредитном договоре в части, не противоречащей специфике товарного кредита.

Следующей разновидностью договора займа является договор банковского вклада.

По договору банковского  вклада (депозита) одна сторона (банк), принявшая поступившую от другой стороны (вкладчика) или поступившую  для нее денежную сумму (вклад), обязуется  возвратить сумму вклада и выплатить  проценты на нее на условиях и в порядке, предусмотренных договором (ст. 834 ГК). Договору банковского вклада посвящена гл. 44 ГК РФ.

Во-первых, договор банковского  вклада имеет ту же родовую направленность, что и заем - предоставление отсрочки встречного возмещения путем передачи имущества, определенного родовыми признаками, с условием возврата такого же имущества. «Характер отношений, возникающих между сторонами по договору банковского вклада: отсутствие у банка обязанности возвращать те же денежные знаки, которые были внесены вкладчиком, предоставление банку права распоряжаться внесенными средствами от своего имени и в своих интересах и т.д. - подтверждает точку зрения тех исследователей, которые рассматривают вклады как разновидность заемной операции (Г.Ф. Шершеневич и др.)»⁴⁸.

Единство родовой направленности служит основой для применения к депозитному договору унифицированных правил о займе, которые обусловлены общей направленностью и не противоречат специфике депозитного договора.

Во-вторых, в договоре банковского вклада родовая направленность на передачу в собственность имущества с условием возврата такого же имущества уточняется двумя дополнительными признаками, которые также могут присутствовать в обычном займе: предметом договора (предметом депозитного обязательства являются денежные средства) и его возмездностью.

В связи с этим к  банковскому вкладу применимы не только унифицированные нормы о  займе, на которые не влияют иные нормообразующие  признаки, но и те положения о  займе, которые отражают родовую  направленность в привязке к предметному признаку (деньги) и признаку возмездности. Указанные положения применимы также к банковскому вкладу лишь в части, не противоречащей его индивидуальной специфике.

В институте договора банковского вклада содержится только одна отсылка к займу: в ст. 838 ГК РФ говорится о применении к депозитным отношениям ст. 809 ГК РФ. Большинство остальных норм о займе, отражающих родовую направленность на передачу в собственность денег с условием возврата такой же суммы денег, конкретизированы в гл. 44 ГК РФ с учетом специфики отношений банковского вклада.

В некоторых  случаях на практике допускается  недооценка родовой направленности депозита, вследствие чего к договору банковского вклада необоснованно не применяются те нормы, обусловленные родовой направленностью, на которые не влияет специфика депозита.

В-третьих, отношения банковского вклада характеризуются спецификой, выделяющей их среди остальных заемных обязательств, в том числе тех, которые, так же, как и банковский вклад, являются возмездными и денежными. Данная специфика обусловила особенности правового регулирования депозитного договора. Причем эти особенности, по мнению законодателя, настолько существенны, что договор банковского вклада сформулирован в ГК не как вид займа, а как самостоятельный тип договора.