Ипотечное кредитование в Казахстане

Содержание 

Введение 5 

Глава 1. Роль ипотечного кредитования в экономике и его  правовые основы 7

1.1. Зарубежная практика применения ипотечного кредита. 7

1.2 Анализ рынка  ипотечного кредитования в РК 16

1.3. Развитие  ипотечного кредитования в РК 23 

Глава 2. Финансово-экономический анализ деятельности АО «БТА Ипотека»  32

2.1. Краткая характеристика АО «БТА Ипотека» и процедура получения ипотечного кредита  32

2.2. Оценка имущественного  положения АО «БТА Ипотека»   43

2.3 Оценка финансового  состояния АО «БТА Ипотека» 50 

Глава 3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в РК 62

3.1.  Совершенствование  системы ипотечного кредитования  РК. 62

3.2.  Организация    выдачи ипотечных ссуд для  строительства жилья банками  РК 66

3.3. Механизм  страхование ипотечного кредита. 75 

Заключение 79 

Список использованной литературы 82 

Приложения  84 
 
 
 

Введение 

     Переход Казахстана к рыночной экономике  объективно привел к пересмотру концепции  в жилищной политике. Новая политика в решении жилищной проблемы базируется на формировании рынка жилья, создании условий для преимущественного зарабатывания жилья населением, достижении баланса стоимости жилья и реального дохода граждан.

     Вместе  с тем, наше государство, как социальное, сохранило за собой обязательства  по обеспечению жильем определенных категорий граждан. Жилищное строительство включено в приоритеты социально-экономической политики Республики.

     В Казахстане принято значительное количество законодательных и подзаконных  актов, которые обеспечивают объективные  возможности развития рынка жилья, активизацию участия банков второго уровня в кредитовании строительства и приобретении гражданами жилья, создают основные правовые гарантии ипотечного кредитования.

     Прежде  всего, это Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона «Об ипотеке» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

     В условиях спада инвестиционной активности в строительной  отрасли многократно повышается  значимость  реального  запуска  новых  механизмов привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том  числе,  за счет ипотечного кредитования, поскольку это действительно может помочь развитию  строительной  отрясли,  улучить  показатели  занятости, решить целый ряд проблем социального плана. К концу 1999 года в Казахстане сложились позитивные предпосылки для реальной разработки нормативно-правовой базы внедрения ипотечного кредитования и программ жилищного строительства. Была создана межведомственная рабочая группа, результатом работы которой, по словам Г.А. Марченко, стала утвержденная Правительством Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан, чем и обуславливается актуальность выбранной темы.

     Примерно, в это же время, в ноябре 2000 года, были внесены изменения и дополнения в проект закона «О строительных сбережениях в Республике Казахстан». Как известно, цель системы строительных сбережений заключается в том, что граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, смогут накапливать часть необходимых им денежных средств в специализированном строительном сберегательном финансовом учреждении. Этот финансовый институт, в свою очередь, обязуется предоставить вкладчикам жилищный заем в размере разницы между стоимостью жилья и той суммой, которую вкладчик накопил. Система строительных сбережений уникальна сама по себе - вкладчик и получатель займа объединяются в одном лице, поэтому система является замкнутой и за счет этого достигается дешевизна предоставляемых кредитов и возможность их свободного получения.

     Актуальность  темы определяется тем, что приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества. В настоящее время рынок ипотечного кредитования достаточно стабильно развивается. И все большее количество граждан получает возможность прибрести жилье в кредит.

     Таким образом, основной целью дипломной работы является выявление особенностей развития ипотечного кредитования в Казахстане и перспективы его развития. В соответствии с целью работы были сформулированы  следующие задачи:

• раскрыть понятие, сущность и виды ипотечного кредитования;
• охарактеризовать современный этап развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан;
• указать перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане. 

     Новизна работы заключается в том, что исследуемая тема пока недостаточно разработана в нашей стране; практически нет монографических работ отечественных авторов, публикаций, научных статей на тему ипотечного кредитования.

     Структура данной работы представляет собой введение, основную часть, состоящую из трех взаимосвязанных глав, заключение и список использованной литературы.

  Глава 1. Роль ипотечного кредитования в экономике и его правовые основы 

  1.1. Зарубежная практика применения ипотечного кредита. 

    Система ипотечного кредитования (кредитование под залог недвижимости) насчитывает  более чем 200-летнюю историю развития. В Западной Европе и США давно  сформировалась развитая и законодательно отрегулированная система ипотеки, в основу которой положены четкие методы регистрации недвижимости, а также строгое юридическое оформление возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество.

    Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XIII в. Первым из них стал государственный банк, основанный в Силезии в 1770г. для оказания финансовой поддержки крупным помещичьим хозяйствам. В начале ХIХ в. деятельность ипотечных банков распространилась на мелкие помещичьи владения, а затем и на крестьянские хозяйства. После второй мировой войны строительство жилья в Германии становится одним из ведущих экономических приоритетов восстановления страны. При этом основой механизма финансирования стал принцип "помощь для самопомощи", суть которого заключается в следующем. Группа лиц, объединенных общими интересами в сфере строительства, приобретения или модернизации собственного жилья, для достижения своих целей создает сбережения путем взносов в общий фонд. Тот, чьи взносы достигли определенной суммарной величины вклада, через определенное время может использовать этот вклад для приобретения (строительства) жилья. Одновременно он получает право взять ссуду (ипотечный кредит) в размере, равном величине своего вклада. Причем процентная ставка по таким ссудам устанавливается на гораздо более низком уровне, чем на открытом рынке кредитов, и поддерживается постоянной за счет государственного бюджета. Одновременно государство помогает индивидуальному застройщику, начисляя ему премию, рассчитываемую как долю от суммы собственных сбережений вкладчика.

    За  последнее время половина немецких семей заключила, по меньшей мере, одно сберегательно-кредитное соглашение со стройсберкассой. Сегодня 34 стройсбербанка обслуживают почти 30 млн договоров-счетов по стройсбережению, в которых участвуют около 19 млн граждан Германии (т. е. практически каждый четвертый). В общей сложности немецкие сбербанки в период с 1950 до 1991г. выплатили своим клиентам около 900 млрд немецких марок. За этот период система "Стройсбережение" участвовала в финансировании строительства 12 млн квартир. В 1991г. эта сумма составила 53 млрд немецких марок для приобретения более 122 тыс квартир.

    Суть  немецкой системы обеспечения дешевых  долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений - строительно-сберегательных касс (bausparkasse).

    Кассы имеют возможность выдавать кредиты  по ставкам ниже рыночных, поскольку сами привлекают средства по ставкам ниже рыночных. Дело в том, что вкладчиками и заемщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди - члены кассы. Низкая доходность депозита - своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке.

    Период  кредитования начинается, когда член кассы накапливает приблизительно половину той суммы, что нужна на покупку жилья. Затем он получает накопленное и еще столько же в качестве кредита. На все эти средства член кассы покупает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплачивать кредит. Из-за невысокой ставки процента суммы ежемесячных выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были его ежемесячные накопительные взносы.

    Основным  достоинством системы является ее полная прозрачность. Согласно германскому закону о строительно-сберегательных кассах, эти организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи ипотечных кредитов своим членам. Таким образом, в отличие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего ни малейшего понятия, как, на какие нужды и насколько рискованно используются его средства, вкладчик bausparkasse точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами. Если в случае дефолта какой-то член кассы решает воспользоваться лазейками в законодательстве и не выселяется из заложенного жилья, ему приходится иметь дело не только с судом, но и с другими членами кассы, вполне резонно считающими, что у них пытаются украсть их деньги.

    Большим преимуществом этой системы в  наших условиях является отсутствие необходимости требовать от будущего заемщика подтверждения платежеспособности. В самом деле, если человек, по документам получающий 200 долларов в месяц, исправно в течение полутора лет вносил ежемесячно по 500 долларов, то можно предположить, что он и в дальнейшем сможет делать это.

    Итак, "немецкая" система обеспечения  ипотеки дешевыми ресурсами может  быть легко внедрена в РК. Кстати, имеется богатый опыт ее использования в бывших соцстранах, таких как Словакия, Чехия и Венгрия. В Словакии, например, система ипотечных касс за пять лет охватила 20% населения.

    Главное же препятствие для введения сберегательной системы ипотеки сегодня, в условиях перехода к рынку, состоит в невозможности  убедить нормального гражданина ежемесячно несколько лет вкладывать средства в какую-то кредитную организацию в ожидании ипотечного кредита. Даже если переходить к "немецкой" схеме постепенно, значительно сократив на время ее раскрутки период накопления, она может заработать, только если кредитная организация будет либо западным банком, либо структурой, гарантированной государством.

    Крупнейшим  рынком ипотечного кредита в мире являются США. В США в 1916г. были созданы  земельные банки в 12 округах для  выдачи долгосрочных ссуд под залог  земли. В настоящее время ипотечные кредиты в США предоставляют в основном ссудо-сберегательные ассоциации, взаимно-сберегательные банки и мелкие фермерские банки, имеющие региональное значение. При этом главную роль играет ипотечное кредитование, ссудополучателем по которому выступают домашние хозяйства. Такая ситуация связана с двумя обстоятельствами. Во-первых, в жилищной сфере США частная собственность домашних хозяйств на жилые дома абсолютно доминирует. Почти 65% всех домашних хозяйств в США имеют свой собственный дом, причем 87% из них являются владельцами односемейных домов. Во-вторых, стоимость собственных домов существенно (на порядок) превышает годовой доход их владельцев.

    В этих условиях получение семьей банковской ссуды для приобретения или постройки  дома является практически единственным способом финансирования, а ипотечное кредитование - наиболее надежным способом кредитования населения для банков и иных кредитных институтов. При этом собственно строительство (так же как и в ситуации с коммерческой недвижимостью) кредитуется коммерческими банками, и девелопер погашает кредит за счет продажи объекта семье, берущей под покупку ипотечный кредит. В итоге в США сформировался рынок жилья, о масштабах которого говорят следующие показатели. Американцы ежегодно выплачивают 450 млрд долларов в виде взносов за кредиты; общая сумма неоплаченных долгов по займам на покупку жилья составляет около 3 трлн долл.; в стране примерно 20 тыс. ссудо-сберегательных банков.

    По  данным Национальной Ассоциации домостроителей США (НАД), стоимость типичного собственного дома в США в 22,3 раз больше годового дохода его хозяина.

    Технология  оформления ипотечных отношений, наиболее развитая в США, предусматривает  наличие двух документов:

    1) долгового обязательства (в нем  фиксируются вопросы, относящиеся к задолженности: размер кредита, порядок платежей, ставка);