Ипотечное кредитование в Казахстане

     На  четвертом этапе банк заключает  с заемщиком кредитный договор. При  заключении договора стороны  руководствуются основными положениями, предусмотренными  Гражданским кодексом Казахстана, с учетом особенностей кредитной политики банка.

     По  кредитному договору банк кредитор обязуется  предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:

     - сумма кредита и размер банковского процента;

     - порядок и сроки выдачи кредита;

     - порядок и сроки погашения  процента;

     - описание и цена обеспечения,  предусматриваемые в отдельном  договоре залога;

     - размер санкций, уплачиваемых  стороной, нарушивший условия договора. 

     Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

     На  пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:

     - выдачу кредита в порядке,  предусмотренном в кредитном  договоре.

     - контроль за целевым использованием  кредита в период строительства  или реконструкции объектов кредитования;

     - наблюдение за сохранностью и  состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;

     - контроль за регулярными, в  соответствии с ранее согласованными  при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

     При нарушении сроков погашения кредита  и уплаты процентов банки в  отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога.

     АО "БТА Ипотека" является первой 100% частной компанией, основным видом  деятельности которой является ипотечное  кредитование. Компания была учреждена  в ноябре 2000 года одним из трех крупнейших банков Республики Казахстан – АО "Банк ТуранАлем".

     На  настоящий момент компания является одной из трех крупных и специализированных ипотечных компаний, имеющих лицензию Национального Банка Республики Казахстан на проведение заемных  операций.

     Cегодня, компания АО "БТА ИПОТЕКА"  является одним из крупнейших операторов на рынке ипотечного кредитования Республики Казахстан. По различным оценкам порядка 21% вновь выданных жилищных ипотечных кредитов, являются результатом деятельности компании (приложение №2)

     АО  «БТА Ипотека» имеет широкую представительскую сеть по всему Казахстану (приложение № 3).

     В настоящее время функционируют  центральный офис в городе Алматы, а также представительства компании в городах Астана, Атырау, Актау, Актобе, Уральск, Усть-Каменогорск, Шымкент, Семипалатинск, Караганда и Павлодар. В ближайшее время компания планирует открыть свои представительства во всех основных региональных центрах Республики Казахстан.

     Основными направлениями, в которых компания развивает ипотечное кредитование являются следующие:

     • Кредитование покупки жилья на вторичном рынке;

     • Кредитование покупки жилья на первичном рынке;

     • Кредитование ремонта уже имеющегося жилья;

     • Кредитование строительства частных коттеджей;

     • Кредитование покупки коммерческой недвижимости;

     • Кредитование реконструкции и ремонта уже имеющейся коммерческой недвижимости;

     • Организация финансирования строительства многоквартирного жилья, жилых городков, с последующим ипотечным кредитованием покупателей построенного жилья.

     В целом, механизм деятельности компании можно описать следующим образом. Компания выдает долгосрочные ипотечные кредиты своим заемщикам сроком до 15 лет из своих собственных средств, получает в залог приобретаемую на кредитные средства недвижимость с оформлением ипотечного свидетельства.

     Полученные  ипотечные свидетельства закладываются в банки второго уровня для получения срочных займов со сроком до 3-х лет. После формирования значительного пула ипотечных свидетельств (несколько миллионов долларов США) компания выпускает ипотечные облигации или привлекает долгосрочные кредиты на международных финансовых рынках для финансирования, полученных срочных займов. Таким образом, деятельность компании позволяет проводить значительное увеличение сроков кредитования заемщиков, что является самым важным отличительным параметром ипотечных кредитов от прочих типов кредитов.

     Отличительными  элементами в работе компании АО "БТА  Ипотека" являются:

     - Подробная и квалифицированная  консультация;

     - Реальная рыночная оценка недвижимости;

     - Полная достоверность предоставления данных по кредитам;

     - Выдача денег по факту заключения  договора купли-продажи у нотариуса;

     - Посткредитное обслуживание.

     - Длительный срок кредитования

     - Наличие широкого спектра ипотечных  пакетов

     - Индивидуальный подход к каждому  клиенту

     - Соответствие кредитных проектов международным требованиям

     Общая информация

     Компания  обеспечивает для своих клиентов полный спектр услуг, необходимых при  сделках с недвижимостью с  использованием заемных средств. Квалифицированные  специалисты Компании обеспечивают индивидуальный подход к каждому клиенту, качественные консультации и быструю обработку документов.

     С июля 2001 года Компания начала ипотечную  программу кредитования покупки  и ремонта коммерческой недвижимости.

     Банковские  коммерческие займы выдаются компанией  юридическим лицам и лицам, занимающимся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица. Ими являются индивидуальные предприниматели, осуществляющие свою деятельность на основании патента либо свидетельства о государственной регистрации индивидуального предпринимателя.

     Компания  выдает кредиты на коммерческую недвижимость заемщикам сроком до 7 лет (в настоящее  время это единственная компания, предоставляющая коммерческие кредиты  на столь длительный срок). Величина процентных ставок по кредитам установлена в размере от 18 до 22% годовых и находится в прямой зависимости от суммы кредита и рискованности проекта. В качестве дополнительных услуг, предоставляемых АО "БТА Ипотека", выступает страхование недвижимости и жизни заемщика, представляющей компанию по страхованию жизни "Династия" и компанию по страхованию недвижимости "KBS Garant", а также полное переоформление права собственности на объект в Центре по недвижимости г.Алматы.

     Компания  развивает сеть ипотечных брокеров – то есть независимых юридических лиц, сотрудничающих с компанией и проводящих сбор документов, квалификацию заемщиков, желающих получить ипотечный кредит, и защищая интересы клиенты на Кредитном Комитете.

     Ипотечный брокер, как правило, не зависит от кредитных учреждений и зарабатывает деньги путем консультирования клиентов-заемщиков. Ипотечный брокер всегда на стороне клиента, поскольку ему платит клиент и от того, насколько успешно ипотечный брокер представит интересы клиента в кредитном учреждении, зависит его заработок. Он может сотрудничать с одной или сразу с несколькими кредитными организациями, знает все тонкости и может предложить клиенту наиболее оптимальный вариант займа на приобретение жилья.

     Для создания сети ипотечных брокеров компания проводит специальные курсы обучения ипотечных брокеров и после прохождения тестирования, выдает им сертификаты, удостоверяющие право владельцев сертификатов проводить консультации, формировать кредитные досье клиентов-заемщиков и выносить их непосредственно на рассмотрение кредитного комитета компании. Обращение клиента к сертифицированным компанией ипотечным брокерам равнозначно обращению в саму компанию.

     К приобретаемой в кредит недвижимости банками предъявляются следующие требования:

• жилье должно быть свободным от обременении, не изъятым из гражданского оборота, не состоять в залоге, не состоять под арестом;
• соответствовать минимальным требованиям по обеспечению здоровья и безопасности жильцов, стандартам, установленными санитарно – гигиеническими службами;
• подключено к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь помещения;
• отдельные от других квартир или домов кухня и санузел (т.е. коммунальные квартиры в залог не принимаются);
• отсутствие постройки, перепланировки дома или квартиры, без разрешения соответствующего органа.

     Стандартная процедура получения ипотечного кредита в банке состоит из нескольких основных частей:

     1. этап предварительной квалификации  заемщика,

     2. оценка кредитоспособности заемщика (андеррайтинг),

     3. оценка жилья, как предмета ипотеки,

     4. этап заключения договоров,

     а) этап проведения расчета с продавцом  жилья,

     б) этап страхования приобретенного жилья.

     в) заключение договора ипотеки.

     Основным  направлением ипотечного кредитования в рамках проекта Компании является предоставление кредитов в национальной валюте тенге. Сумма кредита представляется до 70% от стоимости жилья, которое планируется приобрести, т.е. заемщик, обратившийся за кредитом, должен располагать собственными деньгами, необходимыми для оплаты части жилья в объеме от 30% стоимости жилья.

    Следует иметь в виду, что сумма кредита  может составлять до 85% рыночной стоимости  покупаемого жилья, являющегося  предметом залога, при условии  страхования правовой ответственности  за выплату части суммы первоначального  взноса в размере до 15% стоимости жилья. При этом заемщик вносит первоначальный взнос в пределах 15 и выше процентов от стоимости жилья за счет собственных средств. В таблице 6 представлены условия ипотечного кредитовая АО «БТА-Ипотека», как видно из таблицы компания предоставляет достаточно широкий выбор условий для клиента.

	Таблица 6 Сводная таблица пакетов условий по БТА-Ипотека состоянию на 04.05.2005 г.
Наименования  ипотечных кредитов		Первонач.  взнос,%	Срок,  лет	Ставка  годовых , %		Мораторий  на  досрочное  погашение,  мес.	Объект	Сумма  кредита, тенге
				валютно-  индекси-  рованные	в тенге
1		2	3	4	5	6	7	8
БЮДЖЕТНЫЙ		15-30	1-20	14.2	12.6	12	кв	до 6 000 000
		30-50		13.9	12.4
		50 и более		13.5	12.2
НАРОДНЫЙ		15-30	1-20	15.0	12.8	6	кв	до 6 000 000
		30-50		14.8	12.6
		50 и более		14.5	12.4
ПРОФЕССИОНАЛ		15-30	1-20	14.8	12.8	6	кв	не ограничен
		30-50		14.6	12.6
		50 и более		14.3	12.4
ЭЛИТНЫЙ		15-30	1-20	14.2		3	кв/дом	свыше 6 000 000
		30-50		13.9	12.2
		50 и более		13.5
ЧАСТНЫЙ ДОМ		30-50	1-20	17.0	16.7	6	дом	не ограничен
		50 и более		16.0	15.2
СВОЙ  ДОМ		30-50	1-20	18.0		6	дом
		50 и более		16.0
РЕМОНТНЫЙ		не требуется	1-20	кв. - 14.5	кв. - 13.7	6	кв/дом	не ограничен
				дом - 17.5	дом - 16.7
СВОБОДНЫЙ		30-50	1-10	20.0	-	6	кв/дом	не ограничен
		50 и более		18.0	-
ЗЕМЕЛ. УЧАСТОК (физ. лицо)		30-50	1-10	19.5	-	12	земля	до 7 500 000
		50 и более		18.5
ЗЕМЕЛ. УЧАСТОК (юр. лицо)		30-50	1-7	20.0	-	12	земля	до 10 000 000
		50 и более		19.0