Ипотечное кредитование в Казахстане

 
 

     Как видно из таблицы компания предоставляет достаточно широкий выбор условий для клиента. Процентные ставки варьируются от 14.2 до 20 % годовых в долларах США и от 12.2 до 16.7 % в тенге. Вознаграждение компании по кредиту зависит от нескольких факторов. Прежде всего, от объекта кредитования: на земельные участки ставки выше на 3-4 % годовых в долларах США, чем на квартиры, в тенге кредит на земельные участки не предоставляется. Ставка зависит от первоначального взноса за объект: чем больше сумма первоначального взноса, тем ниже ставка вознаграждения. На процентную ставку также влияют сроки кредитования и запрет на досрочное погашение суммы займа.

     Схема ипотечного кредитования:

1. Заёмщик заполняет заявление на выдачу ему кредита для приобретения квартиры и представляет его в компанию вместе со всеми необходимыми документами.

     2. Сотрудники компании анализируют  информацию о заёмщике, проверяют  его кредитоспособность и при  положительном заключении выносят  заявление заёмщика на заседание  Кредитного комитета.

     3. Кредитный комитет приглашает заёмщика на очередное заседание и принимает решение о возможности выдачи ипотечного кредита, его размере и размере первоначального взноса. По усмотрению БТА, такое решение может быть принято в отсутствии заёмщика.

     4. Заёмщик открывает в Банке  "Ипотечный" счет и вносит на него первоначальный взнос в размере, согласованном с Банком, но не менее 30% от стоимости приобретаемой квартиры. Этот взнос заёмщик может в любой момент до выдачи кредита снять со счета, что будет означать его отказ от заявки на кредит.

     5. БТА выдает заёмщику на руки  Ипотечный сертификат с указанием  суммы утвержденного Банком размера кредита.

     6. Заёмщик самостоятельно или с  помощью риэлторских компаний  осуществляет подбор квартиры для приобретения в собственность.

     Ниже  на рисунке 1 представлена схема оформления ипотечного кредита. 

     Рисунок 1.

     7. Уполномоченный оценщик оценивает  рыночную стоимость выбранной  заёмщиком квартиры. Банк соотносит  70% ее стоимости с утверждённым  размером кредита.

     8. После проверки документов на  приобретаемую квартиру и при  необходимости (по усмотрению БТА) повторной проверки платёжеспособности заёмщика БТА заключает с ним кредитный договор и перечисляет средства на специальный ссудный счет.

     9. Заёмщик, продавец жилья и БТА  заключают трёхсторонний договор  купли-продажи квартиры и ипотеки,  который регистрируют в установленном законом порядке (производится нотариальное удостоверение и государственная регистрация перехода прав собственности и ипотеки).

     10. БТА перечисляет (или выдаёт  с лицевого счёта в наличной  форме) продавцу жилья полную стоимость квартиры (т.е. сумму первоначального взноса и кредита). Возможна конвертация и получение продавцом стоимости квартиры наличными в долларах США.

     11. Заёмщик заключает договор страхования  квартиры в пользу БТА.

     12. БТА продолжает обслуживание  заёмщика в течение всего срока действия кредитного договора, т.е. в установленные соответствующим графиком сроки принимает от заёмщика все положенные выплаты по предоставленному кредиту и своевременно перечисляет их на расчетный счет.

     13. После полного выполнения заёмщиком  своих обязательств по ипотеке (погашение долга по кредиту и выплата процентов) оформляется прекращение залога квартиры и всех ограничений на распоряжение ею.

     Документы, необходимые для  рассмотрения вопроса  о кредитовании:

     Желающий  получить кредит заявление и опросный лист на бланках, выдаваемых консультантом Банка. Кроме того, предоставляются следующие документы:

• Паспорта (полные ксерокопии) заёмщика и членов семьи.
• Свидетельства о рождении (ксерокопии) несовершеннолетних членов семьи.
• Выписки из трудовых книжек заёмщика и членов его семьи, заверенные по месту работы (за последние 5 лет).
• Выписки из домовой книги по месту регистрации заёмщика и членов его семьи.
• Копии финансово-лицевого счета по месту регистрации заёмщика и членов его семьи.
• Справки с места работы о доходах за последние 6 месяцев с указанием занимаемых должностей (для заёмщика и членов его семьи).
• Копии документов, подтверждающих права на имущество, указанное в опросном листе (квартиру, машину, дачу, загородный дом, земельный участок, вклады, другие активы).
• Контракт с работодателем (если имеется).
• Документы, подтверждающие образование.

 

     Деятельность Компании можно разделить  на два направления:

    1)   ипотечное кредитование;

    2)   доверительное управление кредитами,  проданными Компанией третьим  лицам.

    Информация  по собственному кредитному портфелю и по кредитам, которые находятся  в доверительном управлении у  Компании.

    АО  «Ипотечная организация «БТА Ипотека» является специализированной организацией, занимающейся исключительно ипотечным  кредитованием. Компания первой на рынке Казахстана стала позиционировать стандартные ипотечные кредиты как серию продуктов, которые имеют свою целевую группу потребителей. Для этого Компания ввела понятие ипотечного пакета - как определенного набора условий кредитования, предназначенного для целевой группы потребителей. При создании ипотечных пакетов учитываются потребности отдельных групп потребителей и для удовлетворения этих потребностей разрабатываются определенный комплекс условий кредитования. Разные ипотечные пакеты отличаются друг от друга сроками, процентной ставкой, уровнем первоначального взноса, целевым назначением, требуемым уровнем платежеспособности и кредитоспособности заемщика и т.п. Введение ипотечных пакетов для разных групп клиентов позволяет эффективно сегментировать рынок.

    В 2006 году Компания предлагала 15 различных  пакетов условий ипотечного кредитования, каждый из которых позволяет подобрать  максимально удобные условия  для заемщика.

    В целом, механизм деятельности компании можно описать следующим образом. Компания выдает долгосрочные ипотечные кредиты своим заемщикам сроком до 15 лет из своих собственных средств, получает в залог приобретаемую на кредитные средства недвижимость с оформлением ипотечного свидетельства. Полученные ипотечные свидетельства закладываются в банки второго уровня для получения срочных займов со сроком до 3-х лет. После формирования значительного пула ипотечных свидетельств (несколько миллионов долларов США) компания выпускает ипотечные облигации или привлекает долгосрочные кредиты на международных финансовых рынках для финансирования, полученных срочных займов. Таким образом, деятельность компании позволяет проводить значительное увеличение сроков кредитования заемщиков, что является самым важным отличительным параметром ипотечных кредитов от прочих типов кредитов. На сегодняшний день АО "БТА Ипотека" предлагает самые гибкие условия кредитования. В арсенале компании несколько различных пакетов условий, позволяющих взять кредит любому лицу, имеющему достаточный первоначальный взнос и уровень дохода. Для реализации этой стратегии компания разработала специальные наборы параметров ипотечных кредитов, называемые ипотечными пакетами. Каждый ипотечный пакет характеризуется определенными параметрами кредита: процентная ставка, срок кредита, условия досрочного погашения, величина первоначального взноса, соотношение основного и дополнительного обеспечения и т.п. Таким образом, каждый ипотечный пакет предназначен для определенной группы клиентов. Все пакеты доступны в разных регионах Казахстана, в зависимости от региона приобретения могут иметь различные условия. АО "БТА Ипотека" с конца 1999 года начала предоставлять ипотечные кредиты на приобретение жилья на первичном рынке в рамках реализации "Программы ипотечного кредитования жилищного строительства в г.Астане", неоднократно выиграв конкурсы среди финансовых институтов по определению финансового агента. Следует отметить, что Компания одна из первых в Республике Казахстан начала предоставлять ипотечные кредиты на приобретение недвижимости на первичном рынке. Роль Компании в реализации данной Программы заключается в организации схемы по финансированию, строительству и реализации жилья с использованием механизма ипотечного кредитования. Следует отметить, что данная Программа является уникальной в Республике Казахстан, условия ипотечного кредитования до сих пор остаются привлекательными. В частности, процентная ставка составляет 9,95 % годовых и выше (ставка снижена по инициативе Компании, первоначально она составляла 10 % годовых с привязкой к инфляции), срок кредитования до 10 лет. Помимо вышеперечисленных условий, Компания за счет собственных ресурсов неоднократно проводила акции по предоставлению ипотечных кредитов с возможностью снижения процентной ставки до 6 % годовых, увеличению срока кредитования до 20 лет.

    В результате реализации Программы на данный момент:

    ·  выдано более 500 ипотечных займов на сумму 2,4 млрд. тенге;

    ·  введено в эксплуатацию жилья общей площадью 160 тыс. кв.м., ведется строительство жилья общей площадью 260 тыс. кв.м.  

2.2. Оценка имущественного положения АО «БТА Ипотека» 

    Экономическое состояние организации характеризуется  составом и размещением средств, структурой их источников, скоростью  оборота капитала, способностью организации погашать свои обязательства в срок и в полном объеме, а также другими факторами. Оценка финансового состояния организации – операция неоднозначная. Вместе с тем достоверная и объективная оценка финансового состояния организации нужна многим пользователям. Чтобы получить ее на основе первичных документов, данных текущего учета, показателей бизнес-плана, баланса и других финансовых отчетов, необходимы определенные показатели, правила и методики их оценки.

    Изучение  экономической литературы и практики показало, что для  целей оценки финансового состояния организации используются следующие блоки анализа:

1. общая оценка динамики и структуры имущества организации;
2. анализ финансовой устойчивости организации;
3. анализ показателей ликвидности;
4. анализ показателей деловой активности;
5. анализ показателей рентабельности.

    Бухгалтерский баланс служит индикатором финансового  состояния организации. Итог баланса  носит название валюты баланса и  дает ориентировочную сумму средств находящихся в распоряжении организации.

    Для общей оценки финансового состояния  организации составляют сравнительный  аналитический баланс, в котором  объединяют в группы однородные статьи. При этом сокращается число статей баланса, что повышает его наглядность и позволяет сравнивать с балансами других организаций.

    Помимо  изучения изменений суммы баланса, сравнительный аналитический баланс позволяет проанализировать характер изменения отдельных его статей. Такой анализ проводится с помощью горизонтального /временного/ и вертикального /структурного/ анализа.

    Цель  горизонтального анализа состоит  в том, чтобы выявить абсолютные и относительные изменения величин  различных статей баланса за определенный период, дать оценку этим изменениям.

    Цель  вертикального анализа заключается  в расчете удельного веса отдельных  статей в итоге баланса и оценке его изменений.

    На  основе сравнительного аналитического баланса осуществляется анализ структуры  имущества организации.

    Экономический потенциал может быть охарактеризован двояко: с позиции имущественного положения и с позиции его финансового положения. Обе эти стороны финансово-хозяйственной деятельности взаимосвязано - нерациональная структура имущества, её некачественный состав могут привести к ухудшению финансового положения.

Таблица 1

Балансовый  отчет Компании

Наименование  статьи		1 января 2009			1 января 2008				1 января 2007				1 января 2006
АКТИВЫ		Сумма,        тыс. тенге	Доля,  %		Сумма,        тыс. тенге			Доля,  %	Сумма, тыс. тенге			Доля, %	Сумма,        тыс. тенге	Доля, %
Наличная валюта		24	0,00		364			0,00	364			0,00	353,00	0,01
Вклады  и корреспондентские счета в других банках (за вычетом  резервов на возможные потери)		1 332 654	2,56		413 995		1,22		237 061	2,47			195 571	4,17
Займы и финансовая аренда (за вычетом  резервов на возможные потери)		47 513 958	91,26		33 061 500		97,06		8 930 197	92,90			4 398 867	93,85
Прочие  требования к клиентам (за вычетом  резервов на возможные потери)		559	0,00		0		0,00		0	0,00			9 946,00	0,21
Инвестиции  в капитал и субординированный  долг		2 711537	5,21		0		0,00		0	0,00			30 000,00	0,64
Нематериальные  активы (за вычетом амортизации)		10 841	0,02		12 101		0,04		7 703	0,08			4 146,00	0,09
Основные  средства (за вычетом амортизации)		119 964	0,23		94 895		0,28		64 814	0,67			48 134,00	1,03
Прочие  активы (за вычетом резервов на возможные  потери)		374 343	0,72		479 101		1,41		372 363	3,87			33,00	0,00
ИТОГО АКТИВОВ		52 063 880	100,0		34 061 956			100,0	9 612 502	100,00			4 687 050	100
Наименование статьи		1 января 2009 г.			01 января 2008 г.				01 января 2007 г.				01 января 2006 г.
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА		Сумма, тыс. тенге		Доля, %	Сумма, тыс. тенге	Доля, %			Сумма, тыс. тенге		Доля, %		Сумма, тыс. тенге	Доля, %
Задолженность перед банками и организациями, осуществляющими отдельные виды банковских операций	19818 735			38,07	10407774	30,56			4 337 03		45,12		3 254 935	69,45
Выпущенные  долговые ценные бумаги	25215 922			48,43	18979048	55,72			2 651696		27,59		0,00	0,00
Прочие привлеченные средства	0			0,00	1 143 627	3,36			584 971		6,09		729 119	15,56
Субординированный долг	963 578			1,85	0	0,00			0,00		0,00		387 263	8,26
Налоговые обязательства	5 440			0,01	5 144	0,02			2 939		0,03		2 390	0,05
Прочие  обязательства	516 883			0,99	823 488	2,42			280 865		2,92		37 385	0,80
ИТОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВ	46 520558			89,35	31359081	92,06			7 857 506		81,74		4411092	94,11
СОБСТВЕННЫЙ КАПИТАЛ
Уставный  капитал	3 000 000			5,76	1 269 992	3,73			1 269 992		13,21		40 000	0,85
Изъятый капитал	0			0,00	0	0,00			0		0,00		0	0,00
Резервный капитал	1 432 883			2,75	485 004	1,42			149 677		1,56		48 667	1,04
Нераспределенный  чистый доход (непокрытый убыток)	1 110 439			2,13	947 879	2,78			335 327		3,49		187 291	4,00
Итого собственный капитал	5 543 322			10,65	2 702 875	7,94			1 754 996		18,26		275 958	5,89
Итого собственный капитал и обязательств	52 063 880			100,00	34 061 956	100,00			9 612 502		100,00		4 687 050	100,00