Ипотечное кредитование в Казахстане

    Таким образом, проведенный анализ показывает, что, в целом, платежеспособный спрос на жилищные ипотечные кредиты в сложившихся в Казахстане условиях остается относительно небольшим. Однако, во-первых, он достаточен для начала практического освоения и развития механизмов ипотечного кредитования различными государственными и коммерческими структурами, заинтересованными в развитии национальных рынков недвижимости, а, во-вторых, низкая доступность ипотечных кредитов для населения определяется, главным образом, низкими доходами домохозяйств и высокими процентными ставками, что исправимо в результате проведения грамотной экономической политики.

    Основными моделями долгосрочного жилищного  финансирования в Казахстане являются:

• система строительных сбережений;
• система ипотечного кредитования.

    На  современном этапе развития Казахстана наиболее важным направлением развития долгосрочного жилищного финансирования является система строительных сбережений.

    Стройсбережение - это система финансирования жилья, основанная на накоплении собственного капитала с последующим правом на кредит для проведения мероприятий по улучшению жилищных условий.

    Сущность  системы стройсбережений заключается  в том, что граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, берут обязательство  накопить часть необходимых им для  этого средств на ссудосберегательных счетах в банке (не менее 50 % от стоимости жилья), а банк, в свою очередь, обязуется предоставить вкладчику ссуду, в размере разницы между договорной суммой и суммой его собственных сбережений.

    При этом, необходимо обратить внимание, что  система стройсбережений не требует наличия развитых финансовых рынков и ориентирована на слои населения с доходами, ниже средних. В то же время она отвечает потребностям широких слоев населения в жилье. Данная система облегчает людям приобретение своего собственного жилья.

    Система стройсбережений для государства  позволит решить следующие основные задачи:

• решение социальной задачи - улучшение жилищных условий граждан;
• население вкладывает денежные средства в недвижимость;
• стимулируется собственная инициатива граждан при решении их жилищных проблем;
• строительная промышленность, включая малые и средние строительные фирмы, получает сильный импульс, стимулирующий в свою очередь инвестиции в экономику республики;
• создание новых рабочих мест.

    Государство должно быть заинтересовано в поддержке собственности на жилье, которое, в свою очередь, должно быть доступно каждому. Это стимулирует готовность населения нести нагрузки ради приобретения или улучшения жилья и стабилизирует положение каждого в отдельности.

    Государство должно быть крайне заинтересовано и в том, чтобы поддержать систему стройсбережения и целенаправленно стимулировать вкладчиков премиями и скидками в налогообложении.

    Успешное  проведение данной программы, соответствующая  поддержка государства, привлекательный уровень премии, создание необходимых условий, регулируемых соответствующим законом, позволят сделать систему привлекательной для более широких слоев населения.

    Кроме того, в начале своей деятельности строительные сберегательные банки  не будут выдавать кредиты, так как все договоры стройсбережений будут находиться в фазе накопления. Средства же депозитов будут размещены исключительно в долгосрочные государственные ценные бумаги. К тому же проведение названных мероприятий позволит повысить уровень внутренних сбережений населения на долгий срок и в национальной валюте, что в перспективе окажет влияние на общее состояние финансовых рынков страны, в том числе увеличит объемы кредитования, снизит ставки, повысит ликвидность финансовых рынков и т.д.

    Следует отметить, что развитие системы стройсбережения в Республике Казахстан при соответствующей поддержке государства окажет значительное, положительное влияние на социально-экономическое состояние. Прежде всего, позволит решить одну из первостепенных задач - удовлетворение потребностей широкого круга населения в жилье, что станет возможным путем накопления гражданами собственных средств и получения в будущем недорогих, долгосрочных кредитов.

    В то же время, важной задачей является привлечение средств населения  в инвестирование жилищной сферы, поскольку на сегодня это единственный, реальный источник внебюджетного финансирования данного сектора экономики.

    Следовательно, государство призвано, во-первых, стимулировать  население производить накопления и, во-вторых, создать условия, при которых риск потери накопленных средств сводится к минимуму.

    Таким образом, государство должно быть объективно заинтересовано в развитии финансирования долгосрочного жилищного строительства  и системы ссудосбережений, а  участники данной системы должны пользоваться потенциальной ее поддержкой.

     Глава 2. Финансово-экономический анализ деятельности АО «БТА Ипотека» 

    2.1. Краткая характеристика АО «БТА Ипотека» и процедура получения ипотечного кредита 

    АО "Ипотечная организация "БТА  Ипотека" является первой 100% частной компанией, основным видом деятельности которой является ипотечное кредитование.

    Компания  была учреждена 20 ноября 2000 года одним  из трех крупнейших банков Республики Казахстан - АО "Банк ТуранАлем".

    В целях расширения объемов привлечения капиталов в ипотечную систему Правительством РК приняты постановления от 21 августа 2000г. №1290 «О Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования» и №1774 «Об утверждении Программы долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования». Этими постановлениями положено начало формированию национальной ипотечной системы страны с инфраструктурными элементами вторичного рынка ипотечных кредитов. Из существующих подходов к организации ипотечной системы правительство сочло целесообразным использование малазийской модели. В соответствии с этой моделью Национальным банком РК создано ЗАО «Казахстанская ипотечная компания», функцией которого является эмиссия ипотечных ценных бумаг и рефинансирование банков второго уровня путем приобретения прав денежного требования к заемщикам жилищных ипотечных кредитов. Не исключается возможность использования американской модели ипотечной системы, предполагающей функционирование частных ипотечных компаний, осуществляющих долгосрочное кредитование жилищного строительства, выдачи ипотечных кредитов на покупку жилья, а также предоставление ипотечных кредитов субъектам малого и среднего бизнеса.

    Программы ипотечного кредитования крупнейших банков Казахстана, как показывают данные таблицы 5, различны.

Таблица 5

Условия предоставления ипотечных кредитов в г. Алматы (2005 г.)

     Они различаются по срокам кредитования и процентным ставкам за пользование ипотечным кредитом. Некоторых клиентов может привлекать возможность досрочного погашения кредита в банке, не применяющий штрафные санкции, или получить ссуду в банке на более длительный срок, что уменьшает размеры ежемесячных выплат. Наличие различных условий ипотечного кредитования жилья дает возможность их выбора для клиентов с различными уровнями и источниками доходов.

     Ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.

     В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий банк определяет  технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

     - предварительное рассмотрение заявки  на кредит и собеседование  с предполагаемым заемщиком;

     - андеррайтинг;

     - принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;

     - оформление кредитного договора  и договора о залоге;

     - сопровождение кредита и контроль  за исполнением кредитного договора.

     На  первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита  и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

     Второй  этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика ввергнуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе учувствуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций – отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы – застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья. 

     Результаты  анализа используются для того, чтобы  определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

     Результаты  андеррайтинга оформляются в  виде справки или заключения и  передаются на рассмотрение кредитного комитета. 

     На  третьем этапе кредитный комитет  рассматривает материалы полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.