Ипотечное кредитование в Казахстане

 

    По  состоянию на 01 января 2009 года стоимость  активов составляет 52 063 880 тыс. тенге, в том числе на долю ссудного портфеля Компании приходится 91,26 % всех активов. По состоянию на 01 января 2008 года стоимость активов составляет 33 994 823 тыс. тенге, а на 01 января 2007 года 9 612 502 тыс. тенге.

    Сведения  о нематериальных активах и основных средствах, находящихся на балансе  Компании по состоянию на 01 января 2009 года, представлены в табл.2.

Таблица 2

Нематериальные  активы и основные средства

(тыс.  тенге)

Наименование	Первоначальная		Остаточная
	стоимость	Амортизация	стоимость	Износ
Нематериальные  активы	16 880	-6 039	10 841	35,78%
Здания  и сооружения	22 346	-4 089	18 257	18,30%
Машины  и оборудование	83 085	-28 387	54 698	34,17%
Транспортные  средства	12 475	-2 009	10 466	16,10%
Прочие	42 984	-6 441	36 543	14,98%
ИТОГО      НЕМАТЕРИАЛЬНЫЕ
АКТИВЫ        И        ОСНОВНЫЕ	177 770	-46 965	130 805
СРЕДСТВА

    Переоценка  основных средств и нематериальных активов не производилась.

    По  состоянию на 01 января 2009 года инвестиций Компания не имеет.

    Компания  предоставила First Kazakh Securitization Company, B.V. (далее - SPV) субординированный займ на сумму 2 711 537 тыс. тенге в рамках возобновляемой кредитной линии, составляющей 13% от общей стоимости приобретенных SPV ипотечных кредитов или другую сумму, установленную рейтинговыми агентствами для присвоения требуемого рейтинга (не ниже BBB+) коммерческим бумагам по сделке секьюритизации. В настоящее время сумма, установленная рейтинговыми агентствами составляет 10,7% от общей стоимости приобретенных SPV ипотечных кредитов.

    По  состоянию на 01  января 2009 года ссудный  портфель Компании (без начисленного вознаграждения) составил 47 949 624 тыс. тенге.

    По  объему выдачи в 2006 году лидируют кредиты, предоставленные по пакету «Казахстанский-2» (18,28%), что обусловлено особенностями  пакета как фиксированная ставка вознаграждения на весь период займа, отсутствие индексации ежемесячных платежей; сниженные ставки вознаграждения для корпоративных клиентов и другими возможностями, привлекательными для заемщиков. Второе место занимает пакет «Народный» (10,29%). Третье место по объему в портфеле Компании занимает пакет «Элитный» (10,04%). Значительный объем данного пакета ипотечного кредитования связан с тем, что ориентирован на клиентов, которые имеют высокие текущие доходы, работающие в крупных компаниях, то есть на социальную категорию, наиболее активно приобретающую недвижимость. С этим же связан и относительно большой объем пакета «Профессионал» (8,76 %), который занимает четвертое место по объему в портфеле Компании. Следует отметить о значительной сумме выданных кредитов по пакету «Казахстанский экспресс» (8,56%), несмотря на относительную новизну, - продукт был внедрен в конце сентября 2006 года. (табл.3).

    Таблица 3

    Структура ссудного портфеля в  разрезе ипотечных  пакетов

Наименование  пакета	01 января 2009 г.		01 января 2008 г.		01 января 2007 г.		01 января 2006 г.
	Сумма, тыс. тенге	Доля %	Сумма, тыс. тенге	Доля, %	Сумма, тыс. тенге	Доля,%	Сумма, тыс. тенге	Доля, %
Бюджетный	1 191 706	2,49	1 028 346	3,08	159 408	1,73	112 022	2,54
Народный	4 933 116	10,29	4 849 439	14,51	1 672 070	18,11	1 177 585	26,73
Профессионал	4 200 733	8,76	5 764 532	17,25	1 632 952	17,68	1011581	22,96
Элитный	4 816 060	10,04	5 396 343	16,15	1 098 983	11,90	480 122	10,90
Частный дом	338 527	0,71	530 224	1,59	159 810	1,73	42 187	0,96
Свой  дом	372 426	0,78	505 100	1,51	158 303	1,71	81483	1,85
Ремонт	3 955 042	8,25	7 376 489	22,07	2 743 217	29,71	598 038	13,58
Свободный	1 975 013	4,12	2 880 275	8,62	490 287	5,31	93 223	2,12
Земля (физ. лица)	158 442	0,33	180 095	0,54	0	0,00	0	0,00
Коммерческая	1 770 927	3,69	1 313 056	3,93	432 305	4,68	165 807	3,76
недвижимость
Стандартный	76 869	0,16	359 617	1,08	550 047	5,96	566 458	12,86
Сенiм	5 507	0,01	33 257	0,10	29 079	0,31	36 658	0,83
Корпоративный	585 801	1,22	589 940	1,77	75 174	0,81	40 065	0,91
Казахстанский	1 940 528	4,05	1 164	0,00	948	0,01	0	0,00
Казахстанский-2*	8 767 045	18,28
Казахстанский экспресс	4 102 366	8,56
Дуплет	268 689	0,56	202 531	0,61	31603	0,34	0	0,00
Государственная программа	697 758	1,46	12 119	0,04	0	0,00	0	0,00
Моя компания	745 540	1,55	114 197	0,34
Оптимум	186 217	0,39	50 010	0,15
Темир	2 798 272	5,84	1800	0,01
ЧП	2 314 534	4,83	2 227 701	6,67	0	0,00	0	0,00
МИТТАЛ  СТИЛ <KZT>	10 461	0,02
КУРЫЛЫС <KZT>	22 603
БТА<KZT>	1 715 443	3,58
ИТОГО	47 949 624	100,00	33 416 234	100,00	9 234 186	100,00	4 405 229	100,00

 

    Экономический потенциал может быть охарактеризован  двояко: с позиции имущественного положения и с позиции его  финансового положения. Обе эти  стороны финансово-хозяйственной  деятельности взаимосвязано - нерациональная структура имущества, её некачественный состав могут привести к ухудшению финансового положения.

    Рассчитаем  показатели имущественного положения  предприятия (Таблица 4).

Таблица 4

Показатели  оценки имущественного положения

Наименование  показателя	Формула расчета	Показатели  АО «БТА Ипотека»
		2009	2008	2007
1.Сумма хозяйственных средств, находящихся в распоряжении предприятия	Итог баланса-нетто	146130	178763	277262
2.Доля  основных средств в активах	Стоимость основных средств Итог баланса-нетто	0.06	0,046	0,03
3. Доля активной части основных средств	Стоимость активной части основных средств Стоимость основных средств	0.24	0.25	0.315
4.Коэффициент  износа основных средств	Износ основных средств Первоначальная  стоимость основных средств	0.09	0.16	0.2
5. Коэффициент износа активной  части основных средств	Износ активной части основных средств Первоначальная  стоимость активной части основных средств	0.31	0.43	0.416
6. Коэффициент обновления основных  средств	Первоначальная стоимость поступивших основных средств Первоначальная  стоимость основных средств на конец  периода	0.9	0.05	0.1
7.Коэффициент  выбытия	Первоначальная  стоимость выбывших основных средств Первоначальная  стоимость основных средств на начало периода	0.55	0.05	0.016

    Рост  показателя «Сумма хозяйственных средств, находящихся в распоряжении предприятия» свидетельствует о наращивании  имущественного потенциала предприятия.

    Рост  показателя «Доля активной части  основных средств» в динамике расценивается  как благоприятная тенденция.

    Как видно из таблицы увеличиваются  значения коэффициента износа. Значение коэффициентов обновления и выбытия  основных средств в 2008, 2009 годах значительно ниже его значения в 2007 году.

    Обобщая выше рассмотренную главу можно  сказать, что на данном предприятии произошёл рост имущественного потенциала предприятия. 
 

2.3 Оценка финансового  состояния АО «БТА  Ипотека» 

    Традиционные  методы оценки платежеспособности и  финансовой устойчивости состоят в  расчете коэффициентов, которые  определяются на основе структуры баланса каждого конкретного предприятия. Рассчитанные коэффициенты затем сопоставляются с нормативными значениями, что и составляет заключительный акт оценки. Кроме того, делаются попытки оценивать уровень коэффициентов в баллах, и затем эти баллы суммировать находя таким образом рейтинг данной организации.*

    В литературе по анализу финансового  состояния организации различают  два вида оценки: оценка платежеспособности и оценка финансовой устойчивости.** Второй вид оценки при ближайшем  рассмотрении также сводится к платежеспособности.

    Финансовая  устойчивость организации есть не что  иное как надежно гарантированная  платежеспособность, независимость  от случайностей рыночной конъюнктуры  и поведения партнеров.

    Платежеспособность  в международной практике означает достаточность ликвидных активов для погашения в любой момент всех своих краткосрочных обязательств перед кредиторами. Превышение ликвидных активов над обязательствами данного вида означает финансовую устойчивость.

    Таким образом, главный признак устойчивости – это наличие чистых ликвидных активов, определяемых как разность между всеми ликвидными активами и всеми краткосрочными обязательствами на тот или иной момент времени.

    Выше  было приведено общее, международно признанное понятие платежеспособности. Для ее измерения в Казахстане рассчитывается три коэффициента:

• коэффициент ликвидности;
• промежуточный коэффициент покрытия;
• коэффициент текущей ликвидности.

    Каждый  из трех коэффициентов представляет собой отношение той или иной группы статей оборотных активов  к той же величине – сумме статей пассива, выражающих краткосрочную  задолженность организации на момент времени /начало или конец отчетного периода/.

    Коэффициент ликвидности определяется как отношение  суммы денежных средств и краткосрочных  финансовых вложений к величине краткосрочной  задолженности.

    Промежуточный коэффициент покрытия определяется как отношение суммы ликвидных активов /денежные средства плюс краткосрочные финансовые вложения/ и дебиторской задолженности к величине краткосрочной задолженности.

    Общий коэффициент покрытия /коэффициент  текущей ликвидности/ определяется как отношение суммы оборотных активов /ликвидные активы плюс дебиторская задолженность плюс запасы/ к величине краткосрочной задолженности.

    Для определения на практике платежеспособности или неплатежеспособности официально применяется третий из перечисленных  коэффициентов – коэффициент текущей ликвидности.

    Наш комментарий к измерению платежеспособности коэффициентом текущей ликвидности: ни запасы, ни просроченная дебиторская  задолженность не могут быть превращены без промедления в платежные  средства, следовательно, оборотные средства, взятые в полном объеме, покрытия краткосрочной задолженности не обеспечивают.

    В лучшем случае дебиторская задолженность /освобожденная от просроченной своей  части/ может рассматриваться как  гарантийное обеспечение краткосрочной  задолженности, а запасы – как потенциальное. Только ликвидные активы обеспечивают действительное покрытие краткосрочной задолженности, выполняют функцию мобильных /легко мобилизуемых/ платежных средств.

    Кроме того, невольно возникает вопрос: а  разве долгосрочные займы обеспечивать не надо? И если решительно все оборотные активы «принадлежат» краткосрочным кредиторам, то на что же могут быть обращены требования долгосрочных кредиторов? На внеоборотные активы?

    Перейдем  к измерителям устойчивости организации. Здесь применяют несколько коэффициентов. Среди них:

• коэффициент автономии организации /исчисляется как отношение разности между величиной собственного капитала и резервов и итогом внеоборотных активов к сумме всех оборотных активов/;
• коэффициент финансовой устойчивости /исчисляемый как отношение устойчивых пассивов, равных сумме капитала, резервов и долгосрочных пассивов, к активам, уменьшенным на величину непокрытых убытков/;
• коэффициент реальной стоимости имущества /исчисляемый как отношение производственного потенциала, равного сумме основных средств, производственных запасов и незавершенного производства, ко всей величине активов/;
• коэффициент маневренности собственных оборотных средств /исчисляемый как отношение собственных оборотных средств, определяемых разностью между величиной капитала и резервов и итогом внеоборотных активов, к сумме капитала и резервов/;
• коэффициент финансовой независимости /исчисляемый как отношение собственных средств к сумме запасов с добавлением незачтенного налога на добавленную стоимость по приобретенным материальным ценностям/.