Ипотечное кредитование в Казахстане

     

Усть-Каменогорск	398 230,3	3,2	171 972,2	4,0	0,0	0,0	570 202,5
Шымкент	769 772,8	6,2	478 008,7	11,1	0,0	0,0	1 247 781,5
ИТОГО	12 340 606,9	100	4 303 784,1	100	156 679,0	100	16 801 069,9

 

      В течение 2005 года было выдано  кредитов на сумму 16 801 млн. тенге. При этом наибольшее количество выданных кредитов приходится на г. Алматы. За отчетный период наибольшее количество кредитов по целевому назначению было выдано на приобретение недвижимости (73,4%), при этом больше всего приобретали недвижимость в городах Алматы и Астана.

    Однако, следует отметить, что развитие ипотечного кредитования в РК идет пока медленно. Массовой выдаче ипотечных кредитов препятствует низкий платежеспособный спрос из-за отсутствия у большей части населения стабильных доходов. Недостаточность у банков второго уровня долгосрочных и недорогих финансовых ресурсов также является неблагоприятным фактором для увеличения количества ипотечных кредитов (Таблица 2).

Таблица 2

Объем и  структура займов населению, выданных банками 

Наименование	Сумма займа, тыс. тенге	Доля, %	Сумма к  погашению, тыс. тенге
			2005 г.	2006 г.	2007 г.	2008 г.	2009 г. и далее
АО  «Банк ТуранАлем»	3 557 035	46,97	0	0	0	0	3 557 035
ЕБРиР	584 971	7,72	111 738	111 738	111 738	111 738	138 019
ОАО «ДБ  «АльфаБанк»	650 000	8,58	650 000
АО  «Темирбанк»	130 000	1,72	130 000
Ипотечные облигации	2 651 696	35,01	0	0	0	0	2 651 696
ИТОГО	7 573 702	100,0	891 738	111 738	111 738	111 738	6 346 750

    В структуре розничного кредитного портфеля банка 78% занимают ссуды на потребительские нужды, и 22% - ипотека. Однако региональное размещение этих кредитов еще раз подтверждает тот факт, что у большей части населения, особенно в низкодоходных областях республики, ипотечные кредиты не пользуются спросом.

    Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее критичной для развития системы ипотечного кредитования в республике. Слишком «короткие» и «дорогие» привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности казахстанских банков при ипотечном кредитовании. Ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных ссуд, опираясь при этом на краткосрочные депозиты. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно может привести к потере ликвидности и банкротству. В данном случае большую роль должно сыграть формирование вторичного рынка ипотечных кредитов с механизмом рефинансирования банков второго уровня за счет привлеченных долгосрочных инвестиций в ипотечную систему через рынок ценных бумаг.

    Для становления и развития системы  долгосрочного ипотечного кредитования необходимо предусмотреть решение  следующих основных задач:

    - совершенствование законодательной и нормативной базы, внесение изменений в порядок размещения пенсионных активов, обеспечивающей дополнительные источники финансирования ипотечного кредитования;

    - определение критериев  к  банкам  второго  уровня,  претендующим  на осуществление деятельности по выдаче ипотечных кредитов;

    - определение  порядка  выпуска  банками  второго  уровня    ипотечных облигаций;

    - определение порядка  допуска  компаний  по  управлению  пенсионными активами к приобретению ипотечных облигаций за  счет  пенсионных  активов накопительных пенсионных активов;

    - налоговое  стимулирование  граждан-получателей  ипотечных  кредитов, кредиторов и инвесторов;

    - создание   механизмов   социальной   защиты   заемщиков,   как  от неправомерных действий кредиторов, так и для их социальной адаптации  при процедуре выселения,  в  случае  невозможности  погашения  взятого  ранее ипотечного кредита;

    - развитие рынка страхования, как личного, так и имущественного.

    В большинстве стран мира приобретение жилья  в  кредит  является  не только основной формой решения жилищной  проблемы  для  населения,  но  и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов  в  эту сферу. Целостная система ипотечного кредитования должна включать предоставление долгосрочных ипотечных кредитов банками и иными заимодателями гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения заимодателей необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования. Одними из центральных вопросов являются - стандартизация процедур  выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, установление правил оценки платежеспособности заемщиков, а также определение финансовых инструментов для привлечения средств.

    Целостная  эффективно  действующая  система  ипотечного    жилищного кредитования, обеспечивающая ликвидность заимодателей, выдающих ипотечные кредиты, основана на функционировании механизма их  рефинансирования  и включает в себя как первичный, так и вторичный рынок ипотечных кредитов.

    Таким  институтом  могла  стать  ипотечная  компания,  в форме акционерного  общества,  потенциальными  учредителями  которой стали бы Национальный  Банк  Республики  Казахстан,  международные      финансовые организации, банки второго уровня. На начальном этапе деятельности  эта компания должна выполнять функцию резервного и первоначального оборотного капитала.

    Моделями  привлечения кредитными организациями  долгосрочных кредитных ресурсов является:

    - выпуск кредиторами ипотечных облигаций и их реализация на финансовом рынке;

    - рефинансирование  заимодателями   через   систему      коллективных инвестиций;

    - рефинансирование заимодателями  через  операторов  вторичного  рынка ипотечных кредитов.

    По  мере  развития  рынка  могут  использоваться  и  иные     модели привлечения долгосрочных кредитных ресурсов.

    Привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования  будет осуществляться из следующих источников:

    - кредитные линии и займы,  предоставляемые  банками,  а  также  иными организациями (фондами);

    - за счет размещения  выпускаемых  банками  второго  уровня  ипотечных облигаций среди институциональных и прочих инвесторов;

    - средства от размещения целевых облигационных займов;

    - продажа закладных как финансовых инструментов на вторичном рынке. Ожидаемый результат от реализации Программы:

    - улучшение жилищных условий широких слоев населения;

    - наращивание жилищного фонда республики в результате  роста  ежегодно ввода жилья в 2005 году до 2500 тыс. кв. м.;

    - увеличение сроков эксплуатации и  улучшение  комфортности  жилищного фонда;

    - повышение безопасности проживания граждан;

    - улучшение архитектурного облика населенных пунктов;

    - стимулирование собственной инициативы граждан при  решении  жилищной проблемы;

    - стабилизация положения граждан республики и рынка недвижимости;

    - развитие строительной отрасли;

    - мультипликативный эффект  в  смежных  отраслях  за  счет  увеличения выпуска продукции промышленности строительных     материалов, электротехнической, металлургической и химической промышленности, а также предметов обустройства нового жилья;

    - увеличение сборов налогов в бюджет от строительной  деятельности, налогов на недвижимость, подоходных налогов с работников,  которые  будут задействованы в строительстве и сопутствующих  строительству  отраслях  и другие;

    - создание новых рабочих мест;

    - развитие экономики Казахстана.

       Динамика выдач ипотечных кредитов  кредитными учреждениями Казахстана  характеризуется стабильным ростом. Так, если на начало 2003 г. объем  ипотечных кредитов составлял  порядка 15 млрд. тенге, то к  началу 2004г. он  превысил 33 млрд. тенге, а по состоянию на начало 2005г. составил свыше 99 млрд.тенге.

      Динамика  выдачи ипотечных кредитов по Казахстану отраженна в приложении № 1 

     1.3. Развитие ипотечного  кредитования в  РК 

     Основными направлениями долгосрочного финансирования жилищного строительства, принятыми в мире, являются системы ипотечного кредитования и строительных сбережений. Поэтому и для Казахстана формирование систем ипотечного кредитования и строительных сбережений является одним из приоритетных направлений жилищной политики.

     Введение  системы строительных сбережений внесет ощутимый вклад в решение такой  проблемы как жилье, поскольку стройсбережение  стимулирует участие самого населения  в финансировании жилья. Система  строительных сбережений не требует  наличия развитых финансовых рынков и ориентирована на слои населения со средними доходами. Успешное проведение данной программы, соответствующая поддержка государства, привлекательный уровень премии, создание необходимых условий, регулируемых соответствующим законом, позволят сделать систему привлекательной для более широких слоев населения. Государство заинтересовано в развитии системы строительных сбережений и участники данной системы будут пользоваться его поддержкой.

     Наряду  с развитием системы строительных сбережений одним из важных направлений решения жилищных вопросов будет развитие системы ипотечного кредитования, которое создаст условия для приобретения жилья в собственность на рынке и будет ориентировано на наиболее экономически активную часть населения. При этом, ипотечное кредитование должно развиваться с учетом доходов населения в сочетании с другими инструментами решения жилищной проблемы.

     В целях создания механизмов финансирования жилищного строительства, решения  жилищных проблем широких слоев  населения, снижения цен на жилье (за счет удешевления стоимости стройматериалов и строительных работ) и стимулирования строительства жилья разработана "Концепция развития жилищного строительства и сохранения жилищного фонда в Республике Казахстан". В Концепции определены основные цели и принципы развития системы ипотечного кредитования. Концепция включает подробное описание организации системы долгосрочного ипотечного кредитования, а также организационно-экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу. Предполагается, что развитие системы ипотечного кредитования будет осуществляться за счет активизации участия банков в кредитовании населения под залог недвижимости. Банки смогут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек.

     Основная  роль Правительства и Национального  Банка Республики Казахстан в  становлении системы ипотечного кредитования предполагается в форме  создания законодательной базы и  нормативного регулирования процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. Кроме того, предполагается создание ипотечной компании основными учредителями, которой будут Национальный Банк Республики Казахстан, международные финансовые организации и банки второго уровня. Данная компания будет ведать вопросами вторичного рынка закладных для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения проблемы ликвидности.

     В Казахстане с самого начала экономических  преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа проводилась очень медленными темпами. Становление рыночных отношений в жилищной сфере Казахстана началось в 1991 г. после принятия законов "О разгосударствлении и приватизации", "О собственности". Позже были приняты законодательные акты о залоге, инвестиционной деятельности, введен новый Гражданский кодекс, Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона, "Об ипотеке недвижимого имущества" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Закон Республики Казахстан "О жилищных отношениях", разработаны положения о купонной приватизации и др. Таким образом, была создана законодательная база для становления рыночных отношений в жилищной сфере.

     При этом, в условиях недостаточно высокого платежного спроса большей части  населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов для приобретения готового жилья, созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы поддержать платежеспособный спрос населения на рынке готового жилья.