Ипотечное кредитование в Казахстане

     В целом по республике уровень спроса на жилье является низким. Это касается подавляющего большинства городов  и всей сельской местности. Едва ли не единственными центрами, где спрос  на жилую недвижимость более или  менее сформирован, являются две столицы - Астана и Алматы, где по-прежнему сконцентрированы не только бизнес-элита республики, но и большое количество чиновников, включая зарубежных, а также те города, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности.

     В качестве одного из факторов, влияющих на спрос, выступают бюджетные ограничения  и в частности доход семьи. Средний уровень дохода семьи  в Казахстане находится на невысоком  уровне, хотя и превышает показатели соседних стран. По данным Агентства Республики Казахстан по статистике, в июле 2005г. среднедушевые денежные доходы населения составили 3224 тенге, или 23 доллара США. При этом среднедушевые доходы жителей гг. Алматы и Астана в июле сравнялись и составили 5486 тенге ($ 39). Учитывая то, что состав среднего домохозяйства в Казахстане составляет 3,5 человека, среднемесячный денежный доход домохозяйства по республике составил в июле 11284 тенге ($ 80), а по гг. Алматы и Астана - 19201 тенге ($ 137). Основные показатели уровня жизни населения за последние четыре года представлены в таблице 3.

Таблица 3. 

Основные  социально-экономические индикаторы уровня жизни населения и их изменение

    Следует отметить, что значительная часть  населения не имеет никаких существенных накоплений и вынуждена тратить практически весь доход на текущее потребление. Уровень нормы сбережений продолжает оставаться низким, хотя и начал расти в 2000-2005 гг.

     Спрос населения на жилье, во многом, определяется демографическими показателями, такими как темпы образования новых семей, уровень миграции, количество сложных домохозяйств и др. В Казахстане наблюдаются тенденции уменьшения общего коэффициента рождаемости, увеличение общего коэффициента смертности и, соответственно, уменьшение общего коэффициента естественного прироста, хотя с 2000 года наблюдается обратная тенденция. Снижение рождаемости уменьшает размеры семей в настоящий момент и количество семей в будущем, т.е. в перспективе структура и число домохозяйств будут существенно отличаться от современных, что приведет к изменению спроса на жилье.

     Перенос столицы из Алматы в Астану в 1997 г. повлек за собой весьма значительные колебания спроса, а вместе с ним  и цен на недвижимость. В Алматы, ввиду значительного оттока населения, цены на недвижимость, как жилую, так и коммерческую, за последние два года снизились примерно на 10-15% в долларовом эквиваленте. В Астане, где в настоящее время продолжает ощущаться значительный дефицит жилья, цены после огромного скачка в 1998 г., немного опустились и стабилизировались примерно на уровне 20-30% ниже, чем в Алматы.

     В последние два - три года увеличился спрос на индивидуальное жилье (загородные комфортабельные дома), перестроенные  укрупненные квартиры в многоквартирных  домах. С повышением стоимости коммунальных услуг также намечается тенденция увеличения спроса на квартиры с минимальным набором удобств (для низкодоходных семей).

     В условиях меняющегося уровня доходов  и семейного положения население  на протяжении всей жизни, очевидно, будет  многократно менять свое жилье. Это говорит о том, что оборачиваемость жилой недвижимости, скорее всего, в ближайшие годы вырастет.

     Что касается предложения жилья, то на территории всей республики наблюдается примерно одинаковая картина. Подавляющее большинство  жилья предлагается на вторичном рынке, в то время как рынок нового жилищного строительства развит крайне слабо. Ситуация в строительном секторе значительно ухудшилась за последние пять-семь лет ввиду отсутствия достаточного платежеспособного спроса. Одной из важных тенденций является неуклонное сужение предложения на первичном рынке из-за катастрофического падения объемов нового строительства.

     В сфере финансирования жилищного  строительства в последние годы государство перестало играть роль основного участника, что подтверждается статистическими данными, приведенными в таблице 2.

Таблица 4.

Динамика  показателей жилищного строительства  в Республике Казахстан

    Данные  статистики показывают две тенденции, которые можно назвать положительными. Первая из них - постоянный рост удельного веса жилья, которое строится в негосударственном секторе, т.е. повышение значимости частных и, прежде всего, индивидуальных застройщиков. Если в 2001г. 78% жилья в Казахстане было построено государственными предприятиями и организациями, то начиная с 2000 г. ситуация начала кардинально изменяться. В 2005 г. почти 98% нового жилищного строительства приходится на долю частного сектора, из них 67,7% осуществлено за счет средств населения.

    Вторая  положительная тенденция, хотя она  намного менее значительна, чем первая - увеличение среднего размера строящихся квартир.

    Это указывает на то, что частный сектор, за счет которого такое увеличение произошло, располагает наилучшей, с точки зрения ликвидности, частью жилой недвижимости, которая, в принципе может быть включена в экономический оборот. Подтверждением этому служит и такой показатель, как удельный вес жилой площади в общей площади квартир, что говорит о большей комфортности и благоустройстве квартир.

    В то же время стоимость квадратного  метра жилья, показанная в таблице  свидетельствует лишь о тенденции  удорожания, так как она является среднестатистической по республике и, конечно же, действительные цены на жилье отличаются по регионам, городам и сельской местности.

    Таким образом, на общем неблагоприятном  фоне в строительном секторе, данные статистики показывают две тенденции, которые можно назвать положительными.

    В настоящее время цены на жилье  на первичном рынке в 1,5-2,5 раза превышают  цены на вторичном рынке. Это говорит  о том, что на первых этапах развития жилищного рынка и возможного становления механизмов жилищного  кредитования, в первую очередь, будет задействовано существующее жилье на вторичном рынке. В дальнейшем ситуация, скорее всего, поменяется. Одной из причин этого является довольно низкое качество большей части существующего жилого фонда и высокий удельный вес ветхого жилья, которое придется перестраивать. Однако, такого выправления ситуации вряд ли стоит ожидать ранее, чем через 3-5 лет.

    Для того, чтобы претендовать на получение  ипотечного кредита на покупку жилья, потенциальный заемщик должен располагать  определенными собственными средствами. Основным источником собственных средств у подавляющего большинства граждан является жилье, перешедшее в их собственность в результате приватизации. Для оценки этого источника необходима лишь ценовая информация по жилью разного типа. Средние цены однокомнатной типовой квартиры в Казахстане (гг. Алматы и Астана, где рынок, как указывалось выше, развит в наибольшей степени) в 2004 г. равна USD 8 000, двухкомнатной - USD 13 000, трехкомнатной - USD 20 000. При этом, следует отметить, что указываемый уровень цен на жилье в Казахстане сравнительно высокий не только по отношению к соседним странам, но и даже по отношению к странам Восточной Европы и Турции, где уровень благосостояния населения значительно отличается от показателей в Казахстане.

    Вторым  источником собственных средств  у населения могут быть банковские вклады и депозиты, денежные накопления, драгоценности, гараж, автомобиль и  т. п. Реальную залоговую стоимость  этих средств определить сложно.

    На  основании данных о сбережениях домохозяйства, процентной ставке и длительности ипотечного кредита можно определить размер - кредита, на который данное домохозяйство может претендовать. При этом, величина ежемесячного платежа в счет обслуживания долга (выплата основного долга и процентов) не должна превышать 30 % от совокупного ежемесячного дохода домохозяйства. Такое соотношение является стандартным для большинства стран с развитым ипотечным кредитованием и закладывается в расчеты многими казахстанскими банками, оценивающими платежеспособность заемщиков.

    Так, например, процентная ставка по кредитам, предположительно равная 20 %, может  отличаться в ту или иную сторону. Это же касается продолжительности  кредитного периода. Если допустить, что  ставка реально увеличится, а кредитный  период уменьшится, то, очевидно, ипотечные кредиты станут менее доступными для потенциальных заемщиков, и спрос на них сократится.

    С другой стороны, нет никакой уверенности  в том, что эти показатели не изменятся  в обратную сторону, положительно воздействуя  на доступность и спрос. Кроме того, не следует забывать, данное касается основной массы населения, проживающего в небольших типовых квартирах. Но ведь имеется еще и достаточно большое число состоятельных граждан, располагающих не только значительными дополнительными средствами, но и активами в виде собственных квартир большего размера (которые готовы продать для покупки еще больших квартир или коттеджей). В третьих, является совершенно очевидным, что данные о доходах домохозяйств остаются заниженными, поскольку их источником являются анкетные опросы. Наконец, есть еще, как минимум, две категории потенциальных заемщиков. Это домохозяйства, имеющие целью покупку однокомнатной квартиры, а не двух- или трехкомнатной, а также домохозяйства, которые только что образовались и собираются впервые покупать себе жилье. Количество таких потенциальных заемщиков может быть оценено как равное 300 - 400 в год. В результате, суммарное количество ипотечных кредитов, на которые существует реальный спрос, уже сегодня может составить минимум 2-3 тыс. в год, что на порядок выше текущего показателя количества выдаваемых в Казахстане жилищных кредитов. Все это позволяет говорить о достаточной реалистичности и достоверности полученных результатов.