Ипотечное кредитование в Казахстане

     В этой связи, Национальным Банком Казахстана была создана рабочая группа, в рамках которой подготовлен проект Закона Республики Казахстан, предусматривающий внесение изменений и дополнений в некоторые законодательные акты. Его принятие должно активизировать развитие ипотечного жилищного кредитования в стране.

     Но, главной проблемой остается привлечение  средств в сферу ипотечного кредитования. От ее решения во многом будет зависеть развитие всей системы жилищного кредитования.

     Предполагается, что необходимые для этого  средства будут привлекаться на внутреннем рынке путем выпуска ипотечных  облигаций, обеспеченных принадлежащими Казахстанской Ипотечной Компании правами требования по ипотечным  жилищным кредитам. Основными отечественными институциональными инвесторами являются накопительные пенсионные фонды и страховые компании.

     Фактором, также препятствующим более интенсивному развитию ипотечного кредитования в  Казахстане до последнего времени, являлся относительно невысокий средний срок кредитования (3-5 лет). Основная причина этого заключается в том, что наиболее активными участниками рынка являются универсальные банки, специализированные же институты представлены только небанковскими организациями. Учитывая, что большая часть обязательств банков носит кратко- и среднесрочный характер, ими предлагаются аналогичные по срокам ипотечные кредиты. В результате, это влечет дополнительную финансовую нагрузку для заемщиков по погашению кредитов и значительно сокращает количество потенциальных заемщиков. Специализированные небанковские организации также не имеют возможности получения долгосрочного финансирования

     В настоящее время финансовый рынок  может предложить значительный объем  инвестиций. В то же время, на рынке ощущается нехватка финансовых инструментов. Улучшение ситуации с формированием республиканского бюджета позволило государству существенно сократить как размеры заимствований, так и снизить их стоимость. Поэтому ипотечные ценные бумаги рассматриваются как альтернативный инструмент для вложений со стороны инвесторов.

     Доходность  ипотечных ценных бумаг, то есть стоимость  заимствований КИК, является самым  важным элементом, поскольку именно от этого будут зависеть ставки по ипотечным кредитам Компании. В настоящее время ипотечные ценные бумаги не могут конкурировать с другими корпоративными ценными бумагами, предлагаемыми на рынке. Это связано с тем, что эмитенты вынуждены выпускать прежде всего бумаги, номинированные в иностранной валюте, а также предлагать рыночную доходность. Это не позволяет решить поставленную задачу по удешевлению ипотечных кредитов для населения, поскольку выпуск ипотечных облигаций на общих условиях по ожидаемой инвесторами доходности может повлечь за собой резкий рост ставок по ипотечным жилищным кредитам. Если же по облигациям будет установлена доходность ниже рыночной (в рамках проводимой Казахстанской Ипотечной Компанией политики низких процентных ставок, приемлемой для целей ипотечного кредитования), возрастает риск недоразмещения ипотечных бумаг.

     В частности, исходя из мирового опыта, следует  создать условия, которые позволят выпускать ипотечные ценные бумаги наравне с государственными. К  примеру, предоставить возможность  инвесторам выполнять установленные  нормативы: для банков - капитализации и ликвидности, для страховых организаций - по формированию резервов, для пенсионных фондов - размещения активов. Кроме того, необходимо максимально упростить процедуру регистрации и выпуска ипотечных облигаций, а также освободить эмиссию от лишних расходов, связанных с уплатой сборов и пошлин.

     Так как основное условие успешной эмиссии - заинтересованность крупнейших отечественных  институциональных инвесторов в  приобретении ипотечных облигаций, преференции должны прежде всего  учитывать их интересы. В частности, рассматривается вопрос об увеличении для накопительных пенсионных фондов лимита активов, размещаемых в ипотечные облигации, с 5% до 10%.

     В рамках рабочей группы Национального  Банка РК идет подготовка нормативного правового обеспечения для введения понятия «агентские ценные бумаги» - бумаги, эмитированные компаниями, которые пользуются поддержкой правительства республики. Агентские бумаги обладают определенными преференциями в налогообложении проведении операций обратного РЕПО с Национальным Банком РК - в целях максимального удешевления стоимости заимствований эмитентов, поскольку привлекаемые средства направляются в стратегически важные отрасли. В перечень таких агентств (его должен определять НБ РК) будет включена и Казахстанская Ипотечная Компания.

     Кроме этого, необходимо содействовать увеличению объемов кредитования, поскольку  это приведет к снижению маржи  и, соответственно, конечных ставок вознаграждения по ипотечным кредитам. Таким образом, следует рассмотреть и принять  необходимые изменения и дополнения в законодательные и подзаконные акты, которые позволят максимально снизить стоимость привлечения ресурсов для их последующего направления на кредитование населения.

     Другими проблемами, решение которых необходимо для развития ипотечного кредитования в Казахстане, являются:

• система налогообложения, например, в части налогообложения доходов инвесторов по ипотечным ценных бумагам, которые, являются основным элементом, определяющим стоимость кредитов для населения;
• излишне затянутая и дорогостоящая процедура государственной регистрации сделок по приобретению жилья с помощью ипотечных кредитов;
• включение инвесторов по ипотечным ценным бумагам в пятую группу по удовлетворению требований, в случае ликвидации эмитента ценных бумаг.

     В совокупности, решение данных проблем позволит значительно увеличить объемы ипотечного кредитования.

     Немало  важным аспектом является создание системы  страхования ипотечных кредитов, что позволит существенно увеличить  долю населения, которая может получить ипотечные кредиты. В настоящее время Национальным Банком Республики Казахстан проводится работа по подготовке нормативного правового обеспечения функционирования подобной страховой компании, одним из учредителей которой выступит Национальный Банк Республики Казахстан. Страховая компания по страхованию ипотечных кредитов создана в первой половине 2004 года.

     Ипотечные кредиты - продукт не массовый, он доступен для граждан со средними доходами. В то же время, большая часть нуждающихся  в жилье люди с низкими доходами. Для решения задачи обеспечения жильем данной категории населения был разработан и принят Закон «О жилищных строительных сбережениях», который предусматривает создание судо-сберегательной системы. Для поддержки населения предполагается выделение из государственного бюджета средств для предоставления безвозмездных премий государства по вкладам в жилищные строительные сбережения. В качестве компенсации за осуществление сбережений, государство в конце каждого года выплачивает вкладчику премию на сумму сбережений, которую он внес в текущем году. Размер предусмотренных выплат из республиканского бюджета премий должен составлять 20% от суммы поощряемого вклада, который включает в себя не только основную сумму, но и начисленное банком по нему вознаграждение.

     В соответствии с прогнозными данными на 10 лет, от внедрения системы ожидается привлечение суммарных инвестиций в жилищную сферу в размере 32,6 млрд. тенге, прирост валового внутреннего продукта составит 1,7%, сумма поступлений в бюджет в виде налога - 7,8 млрд. тенге, а чистый доход государства по проекту - 2,9 млрд. тенге.

     На  рисунке представлена схема, показывающая основные источники финансирования дальнейшего развития жилищного строительства. 

     Рис. 7. Основные источники финансирования жилищного строительства. 

     Застройщик  направляет в жилищное строительство  собственные и заемные средства. Заемные средства, необходимые для  финансирования жилищного строительства, застройщик может привлекать у финансовых организаций (банков второго уровня или организаций, осуществляющих ссудные операции).

     В качестве финансового оператора  могут выступать банки второго  уровня или организации, осуществляющие ссудные операции. Финансовый оператор также может направлять собственные  средства на финансирование жилищного  строительства. Источниками заемных средств выступают:

• кредиты банков второго уровня или организаций, осуществляющих ссудные операции;
• средства, привлеченные за счет выпуска негосударственных (то есть, корпоративных) и ипотечных облигаций.

     Одними  из перспективных источников заемных средств, направляемых финансовым оператором на финансирование жилищного строительства, являются эмиссия негосударственных и ипотечных облигаций. Преимуществами данных финансовых инструментов являются более низкая процентная ставка и больший срок привлечения по сравнению с кредитами банков второго уровня или организаций, осуществляющих ссудные операции.

     Одним из важных участников процесса жилищного  финансирования является государство. В мировой практике государство  играет ведущую роль  в создании благоприятных условий для финансирования жилищного строительства, развитии институциональной инфраструктуры рынка жилья.

     Одним из источников финансирования жилищного  строительства является прямое бюджетное  финансирование. Средства бюджета выдаются финансовому оператору на условиях срочности, платности, возвратности на долгосрочный период (10-15 лет). Финансовый оператор определяется на тендерной основе, который полученные финансовые ресурсы направляет в жилищное строительство путем кредитования застройщика и покупателей жилья.

     Другим  источником финансирования жилищного  строительства являются адресные целевые  дотации населению для приобретения жилья. В бюджете будут заложены средства, направляемые на выплату  адресных целевых дотаций малоимущим и социально незащищенным слоям населения, бюджетным работникам, военнослужащим, гражданам, переехавшим из экологически неблагоприятных регионов, депрессивных городов и сельской местности.

     Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных  банковских условиях, но не располагающих  достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита, что сократит необходимый размер кредита. Такая система финансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30%, на долю государственной субсидии (в зависимости от категории населения) в среднем - 50% и оставшаяся часть – на ипотечный кредит, повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.

3.2.  Организация    выдачи ипотечных  ссуд для строительства  жилья банками  РК

    Зарубежная  банковская практика и законодательство выработали целый комплекс правовых принципов кредитования, которые  должны соблюдаться как кредиторами, так и заемщиками.

    Предоставляют ипотечные кредиты, как правило, банки, специализирующиеся на выдаче долгосрочных ссуд под залог недвижимости. Это, прежде всего ипотечные банки и земельные банки, выдающие долгосрочные ссуды в основном под залог земли. Названными операциями могут заниматься также коммерческие, сельскохозяйственные и другие банки.

    Предприятие или физическое лицо, предполагающее получить банковский кредит, должно заключить  с банком кредитный договор в  письменной форме. Предварительным  этапом является подача заявки на выделение кредита. Со стороны банка поступление заявки на получение кредита является основанием для:

    - проверки кредитоспособности и  платежеспособности заемщика;

    - заключения кредитного договора;

    - заключения договора об обеспеченности  кредита.

    В Казахстане главным вопросом при принятии решения о кредитовании в современной ситуации является обеспечение возвратности кредитных средств. Исходя из этого, рассмотрим основные методологические и организационные принципы ипотечного кредитования, призванного в своей сущности к решению данной проблемы.

    Прежде  чем приступить к процессу непосредственной оценки объекта кредитования и выдачи кредита на жилье, целесообразно  определиться со стратегическими вопросами  кредитования: об оптимальной предельной доле кредита в стоимости дома, а также о тактике распределения кредитного риска между кредитором, заемщиком и инвесторами ценных бумаг.

    Сведение  риска кредитования к минимуму является главной целью правильной организации  кредитования. В западной практике ипотечного кредитования различают четыре вида рисков: кредитный; риск посредника; риск процентных ставок; риск досрочной оплаты.

    Кредитный риск заключается в том, что заемщик  не производит платежей в погашение ссуды в установленный срок.

    Риск  посредника связан с возможностью отзыва клиентами средств в неудобный момент.

    Риск  процентных ставок вызван тем, что цена используемых кредитором средств поднимается  выше процентной ставки, взимаемой  им с клиента за пользование кредитом, по неоплаченным займам, что приводит к потерям по этим займам. Данный вид риска является классическим риском долгосрочных инвестиций, финансируемых за счет краткосрочных депозитов или из других краткосрочных источников.