Ипотечное кредитование в Казахстане

    ИА_i, ИП_i – изменения в абсолютных величинах, которые показывают прирост или уменьшение той или иной статьи баланса.

    ТП_i – темп прироста, характеризующий динамику изменения основных групп актива и пассива баланса.

    Затем все активы и пассивы группируют: активы – по степени ликвидности; пассивы – по срочности (Таблица 8).

    Таблица 8

Группировка активов и пассивов по степени ликвидности

	Актив		Пассив
1	НЛА (наиболее ликвидные  активы)	82901	НСО (наиболее срочные  обязательства)	41437
2	БРА (быстрореализуемые активы)	13122	КСП (краткосрочные  пассивы)	-
3	МРА (медленнореализуемые  активы)	172403	ДСП (долгосрочные пассивы)	50000
4	ТРА (труднореализуемые  активы)	8432	ПП (постоянные пассивы)	36527

 

    Абсолютная  ликвидность баланса организации  подтверждается двумя условиями:

    - во-первых, соблюдением соотношений: 

    НЛА ≥ НСО,

    БРА ≥ КСП,

    МРА ≥ ДСП,

    ТРА ≤ ПП;

    - во-вторых, соблюдением неравенства: 

    К_ол  ≥ 1.0

    НЛА + 0.5 БРА + 0.3 МРА

    К_ол = --------------------------------------

    НСО + 0.5 КСП + 0.3 ДСП

    Из  таблицы видно, что первое условие ликвидности баланса соблюдается, при расчете коэффициента получим значение равное К_ол = 2.5 ≥ 1.0. То есть баланс предприятия является ликвидным.

    Б) Определим тип финансовой устойчивости в 2009 г.

    Таблица 9

Тип финансовой устойчивости	Условие	Формулы  расчета	Полученные  значения
1	СОС≥0; ПОС≥0; ОИФ≥0	СОС=(П3-А1)-(З+НДС) ПОС=СОС+ДСК ОИФ=ПОС+КСК	СОС=  - 144089 ПОС= - 94088 ОИФ= - 94088
2	СОС<0; ПОС≥0; ОИФ≥0
3	СОС<0; ПОС<0; ОИФ≥0
4	СОС<0; ПОС<0; ОИФ<0

 

      СОС – излишек или недостаток собственных оборотных средств.

      ПОС – излишек или недостаток перманентных оборотных средств.

      ОИФ – излишек или недостаток основных источников формирования запасов и  затрат.

      Для предприятия характерен 4 тип финансовой устойчивости – кризисное финансовое состояние, отличающееся тем, что «запасы» не обеспечиваются источниками формирования.

      В) Количественная характеристика финансовой устойчивости организации на основе определения следующих показателей (Таблица 10).

      Таблица 10

Показатели  оценки финансовой устойчивости

Наименование  показателя	Формула расчета	Показатели  ОАО «Ипотечная корпорация»
		2007	2008	2009
1.Коэффициент  концентрации собственного капитала	Собственный капитал Всего хоз. средств (нетто)	0.2	0,157	0,13
2.Коэффициент  финансовой зависимости	Всего хоз. средств (нетто) Собственный капитал	5.1	6,37	7,5
3.Коэффициент  маневренности собственного капитала	Собственные оборотные средства Собственный капитал	1.2	1,4	1,74
4.Коэффициент  концентрации заемного капитала	Заемный капитал Всего хоз. средств (нетто)	0.8	0,84	0,87
5. Коэффициент структуры долгосрочных  вложений	Долгосрочные  пассивы Основные  средства и прочие внеоборотные активы	1.15	1,4	2,2
6.Коэффициент  долгосрочного привлечения заемных  средств	Долгосрочные  пассивы Долгосрочные  пассивы + Собственный капитал	0.62	0,58	0,57
7.Коэффициент  структуры заемного капитала	Долгосрочные  пассивы Заемный капитал	0.4	0,26	0,2
8.Коэффициент  соотношения заемных и собственных  средств	Заемный капитал Собственный капитал	4.08	5,37	6,5

 

    Исходя  из значений коэффициента концентрации заемного и собственного капитала можно сказать, что в структуре общей суммы средств, авансированных в деятельность предприятия, преобладают заемные средства. Рост показателя можно рассматривать как неблагоприятную тенденцию, ведущий к повышению финансовой зависимости предприятия от внешних кредиторов.

    Рост  показателя «коэффициент финансовой зависимости» свидетельствует также об увеличении доли заемных средств в финансировании предприятия. Значения показателя означают, что в каждых 5,1 тенге; 6,37 тенге; 7,5 тенге, вложенных в активы в 2007, 2008, 2009 гг. соответственно, 4,1 тенге; 5,37 тенге; 6,5 тенге – заемные.

    Рост  показателя «коэффициент соотношения  заемных и собственных средств» говорит об усилении зависимости  от внешних кредиторов, то есть о некотором снижении финансовой устойчивости.

    В ходе анализа финансовой устойчивости предприятия было установлено:

    А) баланс предприятия является ликвидным.

    Б) для предприятия характерен 4 тип  финансовой устойчивости – кризисное  финансовое состояние, отличающееся тем, что «запасы» не обеспечиваются источниками формирования.

    В) Анализ показателей оценки финансовой устойчивости свидетельствует об увеличении доли заемных средств в финансировании предприятия, что ведет к повышению  финансовой зависимости предприятия от внешних кредиторов.

      Рассчитаем  показатели деловой активности предприятия, которые характеризуют результаты и эффективность текущей основной деятельности (таблица 11).

      Таблица 11

Показатели  оценки деловой активности

Наименование  показателя	Показатели  АО «БТА Ипотека» (тыс. тенге)
	2007	2008	2009	Абс. Отклонение (2008г к 2007 г)	ТП  (в %)	Абс. Отклонение (2009 к 2008)	ТП  (в %)
1.Выручка  от реализации продукции	162902	183543	633569	20641	12.67	450026	245.2
2.Чистая  прибыль	9125	780	10173	-8345	-91.45	9393	1204
3.Производительность  труда	5090.7	5920.74	17600	830.04	16.3	11679.26	197.26
4.Фондоотдача	18.5	22,46	75,25	3.96	21.4	52.79	235
5. Оборачиваемость средств в расчетах (в оборотах)	4.5	20,6	48,28	16.1	357.8	27.68	134.4
6. Оборачиваемость средств в расчетах (в днях)	80	17,45	7,45	-62.55	-78.2	-10	-57.3
7. Оборачиваемость запасов (в оборотах)	9	1,4	3.8	-7.6	-84.4	2.4	171.4
8. Оборачиваемость запасов (в днях)	40	257.14	94.7	217.14	542.85	-162.44	-63.2
9.Оборачиваемость  кредиторской задолженности(в днях)	37.5	34,77	9.77	-2.73	-7.28	-25	-72
10.Продолжительность  операционного цикла	120	274.6	102.15	154.6	128.8	-172.45	-62.8
11.Продолжительность  финансового цикла	82.5	240	92.38	157.5	191	-147.62	-61.5
12.Коэффициент  погашаемости дебиторской задолженности	0.22	0,05	0,02	-0.17	-77.27	-0.03	-60
13.Оборачиваемость  собственного капитала	5.67	6,5	17,15	0.83	68.3	10.65	163.8
14.Оборачиваемость  совокупного капитала	1.1	1,03	2,28	-0.07	-6.36	1.25	121.36

 

      ТП  – темп прироста соответствующего показателя.

      Как видно из таблицы для предприятия  характерны резкие колебания показателей  выручки, чистой прибыли по которым, с одной стороны можно сказать  об успешности деятельности предприятия, а с другой - о ее нестабильности.

     Рассчитаем  показатели рентабельности анализируемого предприятия (Таблица 12). 
 
 
 
 

Таблица 12

Показатели  оценки рентабельности

Наименование  показателя	Показатели  АО «БТА Ипотека»
	2007	2008	2009	Абс. откл. (2008г к 2007 г)	ТП  (в %)	Абс. откл. (2009 к 2008	ТП (в %)
1.Чистая  прибыль	9125	780	10173	-8345	-91.45	9393	1204
2.Рентабельность  продукции	0.07	0,00037	0,018	-0.06963	-99.47	0.0176	4756
3. Рентабельность  основной деятельности	0.077	0,00037	0,0185	-0.0766	-99.48	0.01813	4900
4.Рентабельность  совокупного капитала	0.06	0,00436	0,0367	-0.0556	-92.67	0.03234	741.7
5.Рентабельность  собственного капитала	0.32	0,278	0,275	-0.042	-13.12	-0.003	-1.1
6.Период  окупаемости собственного капитала	3.15	35,94	3,63	32.79	1041	-32.31	-90

 

    Чистая  прибыль увеличилась в 13 раз в 2009г по сравнению с 2008г. Также увеличились следующие показатели рентабельности в 2009г по сравнению с 2008г: рентабельность продукции, рентабельность основной деятельности,  рентабельность совокупного капитала. Достаточно низкое значение данных показателей может быть связано со спецификой деятельности предприятия. Также нужно принять во внимание особенности показателей рентабельности – во-первых, они определяются результативностью работы отчетного периода, и не отражают вероятный и планируемый эффект долгосрочных инвестиций.

    Рентабельность  собственного капитала показывает, что  на каждый тенге собственного капитала приходилось 0,32 тенге, 0,278 тенге и 0,275 в 2007, 2008 и 2009 годах соответственно.

    Вторая  особенность определяется проблемой  риска. Одним из показателей рискованности бизнеса является коэффициент финансовой зависимости – чем выше его значение, тем более рискованным с позиции акционеров является предприятие. Увеличение значения данного коэффициента в 2009г по сравнению с 2008г. говорит о повышении рискованности предприятия с позиции акционеров.

    Период  окупаемости собственного капитала показывает на число лет, в течение  которых полностью окупятся вложения в данную организацию при неизменности сложившихся условий производственно-финансовой деятельности (структуры производственной программы; цен на сырье, продукцию, рабочую силу, размер налоговых ставок и др.). В нашем случае период окупаемости собственного капитала сократился с 35,94 лет в 2008г. до 3,63 лет в 2009г. Безусловно, полученная по этой формуле оценка дает лишь порядок динамики, служит некоторым приблизительным ориентиром. С переходом к рыночным отношениям роль этого показателя значительно снизилась.

 

Глава 3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в РК 

3.1.  Совершенствование  системы ипотечного кредитования РК. 

     Основными путями решения проблем долгосрочного  ипотечного кредитования является создание условий для развития рыночных механизмов, мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направление их в кредитно-финансовую сферу.

     В ходе работы Казахстанской Ипотечной Компании были выявлены некоторые проблемы действующего законодательства. Это связано с тем, что основные положения законодательства в сфере ипотечного кредитования создавались в период, когда возможность внедрения системы ипотечного кредитования в масштабе всей страны отсутствовала, и субъекты ипотечного рынка действовали разрозненно. С внедрением системы было выявлено несовершенство системы государственной регистрации сделок, высокий размер оплаты за регистрацию, что приводило к удорожанию кредитов для населения, отсутствие налоговых льгот для граждан, приобретающих жилье в кредит. Проблемой также является установленная законодательством система включения залогового имущества в конкурсную массу при банкротстве юридического лица, выявленные отдельные несоответствия в законодательных актах.