Ипотечное кредитование в Казахстане

    Обычно  в страховые программы, разработанные  совместно страховыми компаниями и банками, осуществляющими ипотечное страхование, включаются следующие виды страхования:

    • накопительное страхование жизни заемщика;

    • рисковые виды страхования, такие как:

    - страхование граждан от несчастных  случаев и болезней;

    - страхование имущества, являющегося  предметом договора ипотеки.

    Кроме того, можно использовать такие виды страхования как:

• страхование финансового риска;
• страхование потери работы заемщиком;
• страхование возможных судебных издержек;
• страхование непредвиденных расходов, связанных с исполнением права кредитного учреждения на взыскание предмета ипотеки в случае неисполнения существенных условий ипотечного договора (в том числе уклонения заемщика от страхования предмета ипотеки от рисков утраты и повреждения);

    • страхование ответственности профессиональных участников рынка   недвижимости;

    • некоторые другие виды страхования.

    В реальной практике банк, осуществляющий ипотечное кредитование, имеет генеральное  соглашение о сотрудничестве со страховой компанией, которая может предоставить полный комплекс страховых услуг но ипотечной деятельности. Из перечисленного набора видов страхования обычно выбираются 3-4 наиболее необходимых. В этом случае страховые тарифы снижаются, и услуги страховщика обычно обходятся заемщику в 1-2% в год от суммы кредита.

    При заключении страхового договора можно предусмотреть постепенное снижение страховой суммы, но страхованию жизни заемщика и предмета ипотеки в зависимости от уменьшения задолженности перед кредитором. С развитием ипотечных программ значительно расширяется страховое поле. Лицо, получившее ипотечный кредит, несет более серьезный груз ответственности, так как, нанеся материальный или моральный вред третьим лицам, сталкивается с необходимостью компенсировать его. В условиях недостаточности финансовых ресурсов (необходимость выплачивать долг и проценты по нему за предмет ипотеки) заемщик сталкивается с необходимостью выбора: либо исполнить решение суда и лишиться квартиры или дома, либо скрываться от правосудия. Сразу же напрашивающимся выходом из такого положения является страхование гражданской ответственности заемщика.

 

Заключение 

     Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

     Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

     Ипотечный кредит- это ссуда под залог  недвижимости: земли, жилых и производственных зданий. Ипотека является одним из наиболее надежных способов обеспечения кредита. Однако ее развитие невозможно без соответствующих экономических условий, т. е. без существования собственников имущества, земли. При ипотечном кредитовании договоры о ссуде и средствах ее обеспечения иные, чем при других видах кредита, что предполагает применение особых юридических норм. К важнейшим из них относится право принудительного удержания имущества за долги.

     Цель  ипотечного кредитования - создание эффективно работающей системы обеспечения жильем граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

     Схемы ипотечных ссуд: типовая (стандартная) ипотечная ссуда; ссуда с ростом платежей; ипотека с периодическим увеличением суммы взносов; ипотека с изменяющейся суммой выплат; ипотека с залоговым счетом и заем со сниженной ставкой; ссуда с периодическим пересмотром процентной ставки; ипотека с переменной процентной ставкой; ссуда с дележом прироста стоимости имущества; ссуда по закладной с обратным аннуитетом.

     Ипотечное кредитование - один из самых проверенных  в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование становится одним и перспективных и надежных механизмов финансирования жилищного  строительства, решения  жилищных  проблем  широких  слоев  населения  и   стимулирования строительства жилья.

     Ипотека является одним из наиболее надежных способов обеспечения кредита. По мере развития рыночных отношений в нашей стране потребность в развитии ипотечного кредита будет возрастать. Однако развитие ипотеки невозможно без соответствующих экономических условий, например, без существования собственников имущества. Универсальные нормы залогового права говорят, что закладывать имущество может только собственник залога.

     Сейчас  главный фактор, сдерживающий развитие ипотеки, это отсутствие частной собственности на землю. Залог зданий, сооружений, земельный участок под которыми не принадлежит собственнику данного имущества, не способствует развитию ипотеки. Земля сама по себе является самым надежным объектом залога.

     Ближайшие перспективы развития ипотечного кредитования будут зависеть от формирования в Казахстане рынка недвижимости, основные черты которого уже просматриваются.

     Во-первых, это его огромная емкость: стоимость  всех предназначенных сегодня к  продаже объектов недвижимости оценивается  сотнями миллиардов тенге.

     Во-вторых, возрос профессионализм его участников. Теперь почти в каждом сегменте рынка недвижимости имеются бесспорные лидеры, превосходящие по своей активности и мастерству конкурентов.

     В-третьих, многогранность. Сейчас на рынке недвижимости обращаются квартиры и нежилые помещения, участки под строительство коттеджей и офисов, объекты незавершенного строительства и права аренды земли, садовые участки и подряды на строительство.

     Главное преимущество ипотеки в том, что  люди, которые нуждаются в жилье, получают его сразу. В отличие от системы стройсбережений они, купив квартиру, сразу же заселяются в нее, живут и постепенно возвращают банку долг с процентами.

     Можно сделать выводы, что основную роль в становлении системы ипотечного кредитования должны играть Правительство  Республики  Казахстан  и  Национальный Банк Республики Казахстан, так как именно они занимаются созданием законодательной  базы  и  нормативным регулированием ипотечного кредитования. Кроме того, должна быть создана ипотечная  компания в форме акционерного общества, учредителями которой будут  Национальный Банк Республики Казахстан, международные финансовые  организации  и банки второго уровня. Данная компания будет ведать вопросами  вторичного рынка закладных для обеспечения быстрой возвратности  кредитных ресурсов и решения проблемы ликвидности. Привлечение международных организаций должно осуществлять не только ради финансирования, но и  с целью  консультативных услуг в области ипотечного кредитования.

     Для становления и развития системы  долгосрочного ипотечного жилищного кредитования предлагается решение следующих основных задач:

1. совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей реализацию механизма ипотеки и эффективное функционирование первичного и вторичного рынка жилищных кредитов;
2. создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок жилищных ипотечных кредитов;
3. создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка;
4. создание нормативно-правовых документов для присвоения рейтинга банкам, которые желают осуществлять выдачу ипотечных кредитов и выпуск  ипотечных ценных бумаг;
5. налоговое стимулирование граждан-получателей ипотечных кредитов, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредиторов;
6. создание механизмов социальной защиты заемщиков, как от неправомерных действий кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита (возможность обеспечения временным жильем, принадлежащему городу)
7. создание условий для привлечения долгосрочных ресурсов в ипотеку для обеспечения рефинансирования выданных кредиторами ипотечных кредитов разработка, стандартизация и использование единых методик и типовых форм отчетов об оценке жилого помещения, позволяющего проанализировать и максимально комплексно отразить все необходимые параметры жилья.

     Безусловно, становление и развитие в современном  Казахстане ипотечного кредитования неразрывно связано с созданием системы  учреждений, обслуживающих ипотеку. Поэтому, необходимо создать совокупность учреждений, занимающихся как непосредственно ипотечным кредитованием, так и обслуживающих механизм выдачи кредита под недвижимость.

     Таким образом, целостная  система  ипотечного  кредитования должна включать предоставление  долгосрочных  ипотечных  кредитов  банками  и    иными заимодателями   гражданам-заемщикам,   а   также   механизм   обеспечения заимодателей  необходимыми  долгосрочными  ресурсами  для   кредитования.

 

Список  использованной литературы 

1. Закон РК «О жилищных строительных сбережениях  в РК». № 110-II от 07.12.2000г.
2. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона «Об ипотеке» от 23 декабря  1995 г. №  2723 (с изменениями,   внесенными Законами РК N 154-1 от 11.07.97 года; № 96-II от 8.11.2000 г.)
3. Гражданский кодекс Республики Казахстан от 1 июля 1999 года (Особенная часть);
4. Закон Республики Казахстан от 24 апреля 1995 года "О налогах и других обязательных платежах в бюджет";
5. Закон Республики Казахстан от 30 июня 1998 года "О регистрации залога движимого имущества";
6. Закон Республики Казахстан от 31 декабря 1996 года "О государственной пошлине";
7. Закон Республики Казахстан от 17 декабря 1998 года "О браке и семье";
8. Закон Республики Казахстан от 30 июня 1998 года "Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей";
9. Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года "О жилищных отношениях";
10. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 31 августа 1995 года, "О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан";
11. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 3 октября 1995 года, "О страховании";
12. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 23 декабря 1995 года, "Об ипотеке недвижимого имущества";
13. Постановление Правительства Республики Казахстан от 19 ноября 1998 года N 1181 "О мерах по реализации Закона Республики Казахстан "О регистрации залога движимого имущества";
14. Постановление Правительства Республики Казахстан от 22 августа 1997 года N 1277 "О реализации государственной жилищной политики в новых экономических условиях";
15. Постановление Правительства Республики Казахстан от 6 июня 1996 года N 711 "Об утверждении порядка залога земельных участков и прав землепользования в обеспечение ипотечных кредитов";
16. Инструкция, утвержденная Приказом Министерства юстиции Республики Казахстан от 28 июля 1998 года N 539 "О порядке совершения нотариальных действий нотариусами Республики Казахстан";
17. Правила регистрации залога движимого имущества, утвержденные Приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 14.02.99 г. N 14;
18. Правила по проведению технической инвентаризации (технического обследования) недвижимости для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утверждены приказом Председателя Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан от 14 декабря 1999 г. N 270).
19. Алдашов Б. Качество жизни в контексте рыночной экономики. Алматы: Евразия, 1994. – с. 456.
20. Антонов Л.Н. Залог и кредитный риск // Банковское дело. - 1995. - № 5. - с. 5-7.
21. Балабанов И.Т.  Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000. – с. 167
22. Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос.// Эксперт.- 2000 г. - № 12 – с. 7-9
23. Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России. – М.: Финансы и статистика, 1999.
24. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства: учеб. Пособие/С.-Петерб. Гос. ун-т экономики и финансов. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999
25. Грачев И. «Стройсберкассам —  быть!» // Банковское дело в Москве. - 2002 г. - № 11
26. Иванов В.В.Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2000
27. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. – М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2001
28. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения.//Финансы.-2002. -№6
29. Калянана Л. Ипотека в ожидании третьего пути.//Эксперт. - 1999 г. -№ 16.
30. Красиков А.Жилье в кредит.// Твой новый дом. -  2002.- № 10
31. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002.
32. Попов А.Ю.// Ипотечное кредитование в Москве: механизмы, проблемы, состояние// Банковское дело. – 1999. - № 12
33. Рубченко М. Наша задача – создать ликвидный рынок ипотечных бумаг.//Эксперт. - 2002 г. -№ 37
34. Ксенчук Е.В. Ипотечное кредитование // Директор. - 1993 - № 8. -С. 30-39.
35. Ивасенко А.Г., Опольская Н.В.. Соколов В.Н. Международный опыт финансирования жилищного строительства// Сбоник материалов межкафедрального научно-методического семинара «Современные проблемы экономики и менеджмента» (выпуск 2). - Новосибирск: СГГА, 2000. - С. 133-141.
36. Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях//Финансист. -2002. -№1
37. Ужегов А. Н.  Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001.
38. Ю.Ланцов В.М. Ипотека прогресс или экономическое оружие: (критический анализ опыта России)/Казан.гос.архит.-строит.акад.—Казань, 1996.—104с
39. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002,  с. 44-45
40. Цылигна Г.А.  Ипотека: жилье в кредит. -  М.: Экономика,  2001
41. Цылина Г.А., Ипотечное кредитование и риски //Жилищное строительство. -  2001 г. - № 5. – с. 5-8
42. Лассен Тим. «Перспективы развития ипотечных банков в России с использованием немецкого опыта». Выступление на Международной практической  конференции «Ипотека в России», М., 2002г.
43. Саниев М.С. Деньги, кредит, банки. Алматы, 2000 – с. 350
44. Ивасенко А.Г., Казаржевская B.C., Зыкова О.С., Казаржевская Е.С., Соколов
45. В.Н. Особенности ипотечного кредитования в Сибири// Сборник материалов межкафедрального научно-методического семинара «Современные проблемы экономики и менеджмента». - Новосибирск: СГГА, 2000. - С. 166-172.
46. Стеньков А. П. Ипотечное кредитование: Организационные аспекты //Деньги и кредит. - 1994.-№8.-С. 44-52.
47. Сейткасимов Г.С. Деньги, банки, кредит. Алматы: Экономика, 1996 – с. 350
48. Сейкасимов Г.С. Банковское дело. Алматы: Каржы-Каражат, 1998 – с. 320
49. Финансисты Казахстана решают проблему привлечения в экономику сбережений населения // Казахстанская правда. 2002, 29 мая.
50. Экономическое обоснование развития системы стройсбережений в РК, г. Алматы, 2003 г. - с. 80
51. Статистический ежегодник РК. Агентство по статистике Республики Казахстан. Алматы 2002

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                                                                  Приложение № 1.  

Динамика  выдачи ипотечных  кредитов по Казахстану (млрд. тг.)

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                                                                                               Приложение 3. 
 
 
 

Примерная структура рынка  ипотечного кредитования в Казахстане.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                                                                                         Приложение № 4. 

Структура ипотечного кредитования 

      
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Приложение 5

Балансовый  отчет Компании

Наименование  статьи		1 января 2009			1 января 2008				1 января 2007				1 января 2006
АКТИВЫ		Сумма,        тыс. тенге	Доля,  %		Сумма,        тыс. тенге			Доля,  %	Сумма, тыс. тенге			Доля, %	Сумма,        тыс. тенге	Доля, %
Наличная валюта		24	0,00		364			0,00	364			0,00	353,00	0,01
Вклады  и корреспондентские счета в других банках (за вычетом  резервов на возможные потери)		1 332 654	2,56		413 995		1,22		237 061	2,47			195 571	4,17
Займы и финансовая аренда (за вычетом  резервов на возможные потери)		47 513 958	91,26		33 061 500		97,06		8 930 197	92,90			4 398 867	93,85
Прочие  требования к клиентам (за вычетом  резервов на возможные потери)		559	0,00		0		0,00		0	0,00			9 946,00	0,21
Инвестиции  в капитал и субординированный  долг		2 711537	5,21		0		0,00		0	0,00			30 000,00	0,64
Нематериальные активы (за вычетом амортизации)		10 841	0,02		12 101		0,04		7 703	0,08			4 146,00	0,09
Основные  средства (за вычетом амортизации)		119 964	0,23		94 895		0,28		64 814	0,67			48 134,00	1,03
Прочие  активы (за вычетом резервов на возможные  потери)		374 343	0,72		479 101		1,41		372 363	3,87			33,00	0,00
ИТОГО АКТИВОВ		52 063 880	100,0		34 061 956			100,0	9 612 502	100,00			4 687 050	100
Наименование  статьи		1 января 2009 г.			01 января 2008 г.				01 января 2007 г.				01 января 2006 г.
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА		Сумма, тыс. тенге		Доля, %	Сумма, тыс. тенге	Доля, %			Сумма, тыс. тенге		Доля, %		Сумма, тыс. тенге	Доля, %
Задолженность перед банками и организациями, осуществляющими отдельные виды банковских операций	19818 735			38,07	10407774	30,56			4 337 03		45,12		3 254 935	69,45
Выпущенные  долговые ценные бумаги	25215 922			48,43	18979048	55,72			2 651696		27,59		0,00	0,00
Прочие  привлеченные средства	0			0,00	1 143 627	3,36			584 971		6,09		729 119	15,56
Субординированный долг	963 578			1,85	0	0,00			0,00		0,00		387 263	8,26
Налоговые обязательства	5 440			0,01	5 144	0,02			2 939		0,03		2 390	0,05
Прочие  обязательства	516 883			0,99	823 488	2,42			280 865		2,92		37 385	0,80
ИТОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВ	46 520558			89,35	31359081	92,06			7 857 506		81,74		4411092	94,11
СОБСТВЕННЫЙ КАПИТАЛ
Уставный капитал	3 000 000			5,76	1 269 992	3,73			1 269 992		13,21		40 000	0,85
Изъятый капитал	0			0,00	0	0,00			0		0,00		0	0,00
Резервный капитал	1 432 883			2,75	485 004	1,42			149 677		1,56		48 667	1,04
Нераспределенный  чистый доход (непокрытый убыток)	1 110 439			2,13	947 879	2,78			335 327		3,49		187 291	4,00
Итого собственный капитал	5 543 322			10,65	2 702 875	7,94			1 754 996		18,26		275 958	5,89
Итого собственный капитал и обязательств	52 063 880			100,00	34 061 956	100,00			9 612 502		100,00		4 687 050	100,00