Ипотечное кредитование в Казахстане

    К каждому закладному листу прилагается  процентное свидетельство с одним  пунктом для каждого срока, к  которому проценты по закладной подлежат уплате. Так, при ежегодной уплате процентов и 10-летней продолжительности платежей прилагается 10 купонов. На каждом купоне указывается наименование кредитного института, номинальная стоимость закладной, серия и номер ценной бумаги, норма процента, сумма процентов и дата уплаты. Отдельные купоны при платеже отрываются, и кредитным институтом осуществляется их выкуп. Купоны также снабжены защитной сеткой.

    По  экономической и юридической  сущности закладные листы, являясь  залоговыми свидетельствами, содержат в себе также элементы кредитного договора, кредитного заявления и  срочного обязательства. В соответствии с закладной ссудозаемшик обязуется, с одной стороны, выплачивать долг по кредиту и проценты по нему, а с другой – выполнять все другие обязательства, связанные с владением недвижимостью: поддерживать ее в хорошем состоянии, выплачивать налоги, особые сборы, производить другие платежи. В этом документе, как и в кредитном договоре, могут быть предусмотрены санкции к ссудополучателю или дополнительные возможности сохранения заложенного имущества. Являясь средством обеспечения долга, закладной лист приобретает реальное вещественное содержание, обладает стоимостью. Как залоговое свидетельство он может переходить из рук в руки с передачей права взыскания долга другому лицу, становясь, подобно акции и облигации, ценной бумагой.

    С возможностью продажи вместе с залоговым свидетельством права на взыскание долга и получения вследствие этого денег до наступления срока платежа по обязательству, обеспеченному этим залоговым свидетельством, связано возникновение вторичного рынка ссуд под залог недвижимого имущества. В отличие от первичного рынка, где кредитор ссужает деньгами непосредственно заемщика, на вторичном рынке первичные кредиторы и инвесторы покупают, продают или обменивают имеющиеся ссуды под залог недвижимого имущества.

    Таким образом, выдача ссуд под залог недвижимого имущества при посредстве закладной зависит от конъюнктуры на рынках долгосрочного ссудного капитала.

    Функционирование  вторичного рынка ипотечного кредита  на жилье, по мнению некоторых ученых, обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, смягчая отрицательные последствия цикличности движения ссудного капитала, связывает денежную массу, способствует переливу денег из районов с излишними средствами в районы, испытывающие их недостаток, уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических регионах, стабилизируя ее в целом по стране. Банкиры, занимающиеся ссудами на недвижимость, в отличие от других кредиторов не ограничены в своих действиях общей суммой вкладов. В результате ускоряется оборот кредитных ресурсов на ипотеку и происходит их дополнительная мобилизация.

    Пока  не существует вторичного рынка ипотечных  кредитов, в фокусе внимания остаются только два звена из вышеприведенной  схемы - заемщики, предоставляющие в  качестве залога свое жилье, и кредитные банки, выдающие кредит. Во взаимоотношениях между ними тоже далеко не все благополучно, так как существующее законодательство пока не в силах защитить ни права банкиров, ни права заемщиков, в результате недоверие и тех и других является одним из основных препятствий к обоюдовыгодному взаимодействию.

    Если  говорить о риске залогового кредитования, то, по некоторым неофициальным данным, при продаже квартир в 20 случаях  из ста возникают те или иные проблемы. Поэтому многие банки стараются  себя как-то подстраховать: предоставляют должнику более дешевую квартиру, работают с риэлтерскими фирмами, выступающими в качестве гарантов. С другой стороны, и банки не всегда действуют законно в отношении залогодателей. Заложенная квартира обычно в договоре оценивается в 70% от ее истинной стоимости, что дает повод некоторым банкирам любыми способами содействовать тому, чтобы клиент не вернул кредит в срок. При выдаче ссуд на условиях ипотеки больше внимания, в отличие от обычного кредитования, уделяется организации обеспечения возврата ссуд, поэтому наряду с главными субъектами кредитного процесса - кредитором и заемщиком - немаловажное значение приобретают страховые организации, судебные и нотариальные органы, гаранты.

    Для успешного функционирования ипотечной  системы необходимо решить вопрос о судебных органах, способных оперативно рассматривать иски кредитных институтов по отчуждению принятой в залог недвижимости от неплательщика в пользу ссудодателя, поскольку длительные сроки рассмотрения дел обычными и арбитражными судами сводят к минимуму все преимущества ипотеки. Целесообразно поэтому учредить специализированные судебные органы для ведения дел с исками по ипотеке.

    Непременно  должна быть создана своего рода инфраструктура ипотечной системы для единообразного ведения ипотечных книг, инвентаризации недвижимости, оформления прав на владение ею, формирования единой базы данных, поскольку действующая в настоящее время сеть нотариальных контор, ориентированная преимущественно на решение вопросов, связанных с наследством, не способна квалифицированно справиться со специфическими задачами обеспечения кредитных учреждений достоверной и всесторонней информацией о финансовом положении заемщиков.

    Ипотечная система не начнет надежно функционировать  без единого для всей страны порядка регистрации объектов недвижимости, включая жилье, землю, закладные листы. Попытки администраций отдельных регионов в целях ускорения введения ипотеки установить местные правила такого учета приведут к несовместимой с понятием ипотеки разнородности и вызовут негативные последствия.

    При наличии подлинной ипотеки кредитор независимо от своего местонахождения  может получить достоверные сведения о состоянии интересующего его  недвижимого имущества, включая  данные о ранее совершенных залогах  или арендных договорах независимо от местонахождения клиента. Ипотека предполагает регистрацию залоговых сделок в унифицированном порядке едиными органами в тесной связи с юридической практикой, судом, арбитражем, в результате чего исключается вероятность повторного залога. Функционирование этой системы невозможно без создания единой общей базы данных о заложенной недвижимости. В этом ее коренное отличие от систем, базирующихся на разрозненной, отрывочной информации, публикуемой в различных газетах и рекламных изданиях, не несущих ответственности за достоверность приводимых сведений. Эта задача может быть решена с помощью централизованной сети компьютерной связи.

    Ипотека подлежит государственной регистрации  в органе, осуществляющем регистрацию  недвижимого имущества, переданного в ипотеку. Договор об ипотеке вступает в силу с момента ее регистрации. Регистрирующим органом является комитет по земельным ресурсам и землеустройству района (города, района в городе), на территории которого находится имущество, являющееся предметом ипотеки. Для регистрации ипотеки должны быть представлены: закладные, документы, названные в закладных в качестве приложения к ним, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию. Регистрация ипотеки является публичной, т.е. любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем регистрацию, необходимые сведения, включая копию регистрационной записи или заверенную выписку из нее, за соответствующую плату.

    В силу кредитного договора, определяющего  способ обеспечения возвратности ссуды, за кредитором закрепляется источник погашения ссуды в случае отсутствия средств у заемщика при наступлении срока платежа. Таким образом, отличительной чертой данной кредитной операции является ее обеспеченность реальной собственностью и возможность возмещения средств по неисполненным обязательствам из стоимости ипотеки. Этим и обусловлен высокий потенциал данного вида кредитования. 

     3.3. Механизм страхование ипотечного кредита. 

    Ипотечное кредитование, как и любой другой вид кредита, связано с риском. Однако в условиях несовершенства российской правовой базы любые, даже самые незначительные на первый взгляд риски становятся критическими, грозящими сделать практически любой проект неосуществимым. В этой связи особое значение для минимизации рисков, связанных с осуществлением кредитования под залог недвижимости, призвано сыграть страхование. При этом возникают дополнительные возможности развития и повышения эффективности ипотечной деятельности. В Республике Казахстан разработана и введена в действие система правового регулирования ипотечной деятельности, предусматривающая в том числе и страховые отношения как обязательный институт ипотеки. Страховая деятельность при ипотечном кредитовании регулируется наряду с общим страховым правом специализированным законодательством о залогах и ипотеках. Можно перечислить основные нормативные документы, определяющие основы проведения данного вида страхования.

• Закон Республики Казахстан от 18 декабря 2000 года « О страховой деятельности «;
• Статья 809 Гражданского Кодекса РК от 1 июля 1999 года;
• Постановление Правительства РК от 21 августа 2000 года № 1290;
• Указ Президента РК, имеющий силу закона, от 3 декабря 1995 года, « о страховании»;
• Указ Президента РК, имеющий силу закона, от 23 декабря 1995 года, «Об ипотеке недвижимого имущества».

    В соответствии с вышеупомянутыми  законодательными актами при заключении ипотечного договора заемщик (залогодатель) обязан заключить одновременно договор  страхования. При этом выгодоприобретателем по договору страхования должен быть кредитор (залогодержатель). Даже если кредитор не является формальным выгодоприобретателем, он имеет полное право в соответствии с Гражданским кодексом на получение возмещения непосредственно от страховщика. Если заемщик уклоняется от заключения, либо пролонгации договора страхования, то это может служить основанием для досрочного завершения ипотечного договора

    Обязательное  условие договора об ипотеке —  заемщик (залогодатель) обязан

    страховать  за свой счет это имущество от рисков утраты и повреждения. Предмет ипотеки может быть застрахован на сумму меньшую, чем составляет его реальная стоимость (данная ситуация может сложиться, если полная стоимость предмета ипотеки превышает размер обязательств перед кредитором).

    Основные  типы рисков, которым подвергаются участники ипотечной деятельности, схематично представлены на рис.

    Риски ипотечной деятельности

     Банковские  риски

    Имущественные риски

    Кредитные риски 

    Риски утраты или понижения дохода

    Риски ликвидности

    Риск  процентной ставки

    Имущественные риски

    Кредитный риск состоит в невозможности в силу каких-либо причин обеспечить надлежащее принудительное исполнение обеспеченных ипотекой обязательств, а именно — обращение взыскания на заложенное имущество и выселение должника. В настоящее время закон»0б ипотеке» определяет принципиальный порядок освобождения жилья, однако требуется доработка конкретного механизма его исполнения с учетом всех нюансов российского законодательства.

    Риски ликвидности заключаются в проблематичности обеспечения ликвидности баланса банка, связанного с наличием долгосрочных кредитов: вложение финансовых ресурсов в долгосрочное ипотечное кредитование не всегда обеспечивается наличием столь же долгосрочных активов. В случае организации вторичного рынка ипотечных кредитов риски ликвидности, связанные с ипотечной деятельностью, становятся вполне приемлемыми.

    Риск  процентной ставки связан с изменением рыночной ставки процента и вполне может быть снижен до приемлемой величины применением переменной ставки с привязкой ее к какой-либо устойчивой валюте (корзине валют).

    Под имущественными рисками в данном случае понимают риски утраты и повреждения предмета ипотеки. Заемщик ипотечного кредита в результате каких-либо неблагоприятных событий может лишиться источника дохода либо его части — в этом заключается сущность рисков утраты или понижения дохода.

    При разработке программы ипотечного страхования необходимо правильно определить необходимость в страховой защите от данных конкретных рисков- Не все риски целесообразно передавать на страхование, так как от этого зависит цена ипотечного кредита. Тем не менее представляется целесообразным акцентировать внимание на некоторых видах страхования, которые достаточно обоснованно становятся практически обязательными для потенциального заемщика. Страхование жизни и здоровья заемщика позволяет кредитно-финансовому учреждению, выдавшему ипотечный кредит, быть уверенным в том, что кредит будет погашен независимо от превратностей судьбы заемщика. Необходимость страхования приобретаемой при помощи ипотечного механизма квартиры (или иного предмета залога) не должна вызывать сомнений ни у кредитора, ни у заемщика, равно как и титульное страхование (страхование права собственности). При уничтожении или серьезном повреждении вследствие предусмотренного договором страхования события недвижимости, приобретенной по ипотечной программе, кредитор получит страховое возмещение и, соответственно, не понесет убытков. При этом, конечно, должны быть учтены и интересы добросовестного заемщика. Уже из этого становится понятным, что страхование недвижимости, приобретенной по ипотечной программе, имеет свою специфику, хотя бы во время действия кредитного договора.

    При расторжении сделки с недвижимым имуществом в случае наличия страхового договора на случай прекращения права собственности кредитор также не несет никаких дополнительных расходов. Страховая компания компенсирует стоимость утраченной собственности, при этом право регрессного иска обычно переходит к страховой компании. Понятно, что при этом страховое возмещение вполне может делиться между кредитором и заемщиком в соответствии с суммой уже погашенного кредита, Для этого в страховом договоре надо предусмотреть, кто и в каком случае является выгодоприобретателем.