Долгосрочное кредитование

Документы, необходимые для государственной  регистрации ипотеки содержатся:

1) для граждан:

- Указ Президента  Республики Беларусь от 16.03.2006 № 152 "Об утверждении перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными государственными организациями по заявлениям граждан";

- постановление  Совета Министров Республики  Беларусь от 17.12.2005 № 1475 "Об утверждении перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых подчиненными Государственному комитету по имуществу организациями при совершении административных процедур по заявлениям граждан";

2) для субъектов  хозяйствования:

- постановление  Совета Министров Республики  Беларусь от 21.11.2007 № 1578 "Об утверждении перечня административных процедур, совершаемых Государственным комитетом по имуществу и подчиненными ему организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, и внесении изменений в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 08.06.2004 № 689".

Статья 14 Закона устанавливает обязанность залогодателя при заключении договора об ипотеке, за исключением случая заключения договора об ипотеке имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения такого договора не считается созданным в соответствии с законодательством, в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора об ипотеке правах третьих лиц на имущество, являющееся предметом ипотеки (предшествующих ипотеках; правах пожизненного пользования, аренды; сервитутах и других правах на имущество, являющееся предметом ипотеки). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, либо изменения условий договора об ипотеке.

В статье15 Закона определены случаи прекращения ипотеки. Прекращение ипотеки должно быть зарегистрировано в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в порядке, установленном законодательством.

Глава 3 Закона посвящена новелле белорусского законодательства - закладной. В соответствии со статьей 16 Закона права залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, и по договору об ипотеке могут быть по соглашению между залогодателем, а если он является третьим лицом, - также и должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодержателем удостоверены закладной, если иное не установлено законодательными актами.

Первоначальный  залогодержатель по договору об ипотеке, права по которому удостоверены закладной, является одновременно владельцем закладной. Владельцем закладной может быть также лицо, которое приобрело права по закладной на основании:

- передачи (уступки)  прав по закладной в соответствии  с требованиями Закона;

- обращения  взыскания на заложенную закладную;

- правопреемства, в том числе в порядке наследования;

- решения  суда о признании прав по  закладной.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права:

- право владельца  закладной на получение исполнения  по обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

- права залогодержателя  по ипотеке, обеспечивающей исполнение  обязательства.

Обязанными  по закладной лицами являются залогодатель, а если он является третьим лицом, - также и должник по обязательству, обеспеченному ипотекой.

По соглашению сторон закладная может быть составлена в документарной (документарная закладная) либо бездокументарной (бездокументарная закладная) форме.

Документарная закладная составляется организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, подписывается залогодателем, а если он является третьим лицом, - также и должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, и передается первоначальному залогодержателю организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним после государственной регистрации договора об ипотеке, ипотеки и государственной регистрации документарной закладной, выдаваемой в соответствии с договором об ипотеке. Бездокументарная закладная составляется организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в присутствии залогодателя, а если он является третьим лицом, - также и должника по обязательству, обеспеченному ипотекой, и не позднее рабочего дня, следующего за днем государственной регистрации договора об ипотеке, ипотеки и государственной регистрации бездокументарной закладной, передается организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в центральный депозитарий ценных бумаг в Республике Беларусь для принятия бездокументарной закладной на централизованное хранение и обеспечение учета прав по бездокументарной закладной первоначального залогодержателя в депозитарной системе.

Закладная подлежит государственной регистрации в  специальном регистре в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь.

В соответствии со статьей 18 Закона переход прав по закладной подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. О переходе прав по документарной закладной на этой закладной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним производится соответствующая отметка.

На основании  статьи 25 Закона, если иное не предусмотрено законодательством или договором об ипотеке, имущество, являющееся предметом ипотеки, может быть отчуждено залогодателем другому лицу с письменного согласия залогодержателя. Однако в случае выдачи закладной отчуждение имущества, являющегося предметом ипотеки, допускается, если право залогодателя на его отчуждение предусмотрено в закладной.

В соответствии со статьей 26 Закона лицо, которое приобрело имущество, являющееся предметом ипотеки, в результате его отчуждения или в порядке правопреемства, в том числе в порядке наследования, несет все обязанности залогодателя по договору об ипотеке, если иное не установлено соглашением залогодателя или лица, которое приобрело имущество, являющееся предметом ипотеки, с залогодержателем, включая и те обязанности, которые не были надлежащим образом выполнены залогодателем.

В статье 27 Закона установлено, что при отчуждении имущества, являющегося предметом ипотеки, с нарушением правил, установленных Законом, залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

- признания  сделки об отчуждении имущества,  являющегося предметом ипотеки, недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 168 Гражданского кодекса Республики Беларусь;

- досрочного  исполнения обязательства, обеспеченного  ипотекой, и обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, независимо от того, кому это имущество принадлежит.

Если иное не предусмотрено законодательными актами или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя (владельца закладной) сдавать имущество, являющееся предметом ипотеки, в аренду (наем), передавать его в безвозмездное пользование или по соглашению с другим лицом предоставлять ему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условии, что:

- срок, на  который это имущество предоставляется  в пользование, не превышает  срока обязательства, обеспеченного  ипотекой;

- это имущество  предоставляется в пользование  в соответствии с назначением  этого имущества (ст.28 Закона).

В статье 30 Закона подробно прописаны условия, касающиеся последующей ипотеки. Имущество, являющееся предметом ипотеки, заложенное в обеспечение исполнения одного обязательства, может быть предоставлено в ипотеку в обеспечение исполнения другого обязательства того или иного должника тому или иному залогодержателю (последующая ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается на основании сведений из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке, и если по предшествующему договору об ипотеке не выдана закладная.

Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает  условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, такой договор должен быть заключен с соблюдением этих условий.

Закон содержит требование о том, что последующий  договор об ипотеке должен содержать сведения о предшествующих ипотеках.

Заключение  последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление закладной, не допускается.

В статье 31 Закона детально описана обязанность залогодателя уведомлять залогодержателя обо всех существующих залогах данного имущества (статья 323 ГК). Так, залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора об ипотеке сведения обо всех существующих ипотеках данного имущества, включая сведения:

- об имуществе,  являющемся предметом ипотеки,  и его стоимости;

- о существе  и размере обязательств, обеспеченных  предшествующими ипотеками;

- о сроках  исполнения этих обязательств;

- об именах  залогодержателей с указанием  мест их жительства или мест  пребывания, если залогодержатели  - физические лица, либо о наименованиях  залогодержателей с указанием  их мест нахождения, если залогодержатели  - юридические лица, либо об именах  залогодержателей с указанием  их мест жительства, если залогодержатели  - индивидуальные предприниматели.

Невыполнение  залогодателем данной обязанности  дает залогодержателю по последующему договору об ипотеке право потребовать расторжения этого договора и возмещения причиненных убытков.

Более того, залогодатель, заключивший последующий  договор об ипотеке, обязан в течение десяти рабочих дней с момента государственной регистрации последующего договора об ипотеке письменно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим ипотекам и по их требованию сообщить им сведения о последующей ипотеке, предусмотренные Законом.

Помимо прочего, после заключения последующего договора об ипотеке изменение предшествующего договора об ипотеке, влекущее за собой обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение размера требований, обеспеченных по этому договору, допускается только с согласия залогодержателя по последующему договору об ипотеке, если иное не было предусмотрено предшествующим договором об ипотеке.

Новые нормы  содержит и статья 33 Закона. Так, требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости имущества, являющегося предметом ипотеки, после удовлетворения требований залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке.

Обращение взыскания  на имущество, являющееся предметом  ипотеки, по обязательству, обеспеченному  последующей ипотекой, может иметь  место только одновременно с обращением взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, по обязательству, обеспеченному предшествующей ипотекой, или после исполнения обязательства, обеспеченного предшествующей ипотекой.

Помимо прочего, до предъявления требования об обращении  взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, ипотекой которого обеспечены обязательства по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить такое требование, обязан в письменной форме уведомить об этом всех залогодержателей по другим договорам об ипотеке того же имущества.

В статье 37 Закона установлен приоритет условий договора об ипотеке: при расхождении условий  договора об ипотеке и условий  обязательства, обеспеченного ипотекой, в отношении требований, которые  могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, преимущество имеют условия договора об ипотеке.

Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, обращение взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение одного года (с 1 января по 31 декабря).

В соответствии со статьей 39 Закона взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, являющееся предметом ипотеки, по решению суда в порядке, установленном гражданским процессуальным или хозяйственным процессуальным законодательством, с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Законом и иными законодательными актами. При этом Закон вводит обязанность залогодержателя при обращении взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, представить в суд, в который предъявлен соответствующий иск, доказательства исполнения обязанности об уведомлении других залогодержателей.

В соответствии со статьей 52 Закона ипотека жилых домов, квартир, находящихся в государственной собственности, не допускается. Для передачи в ипотеку жилого дома, квартиры, принадлежащих гражданину на праве собственности, необходимо письменное согласие совершеннолетних членов его семьи, проживающих в жилом доме, квартире, за исключением случая, когда жилой дом, квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство жилого дома, квартиры, и процентов по нему. Передача в ипотеку жилого дома, квартиры, в которых проживают несовершеннолетние граждане, ограниченно дееспособные или недееспособные лица, допускается только для обеспечения выполнения обязательств по кредитным договорам, предусматривающим использование кредита для улучшения жилищных условий, и с письменного разрешения (согласия) органа опеки и попечительства. Органом опеки и попечительства может быть отказано в выдаче разрешения (согласия) на передачу в ипотеку жилого дома, квартиры, если несовершеннолетние граждане, проживающие в жилом доме, квартире, признаны находящимися в социально опасном положении. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче разрешения (согласия) на передачу в ипотеку жилого дома, квартиры может быть обжалован в суде (в настоящее время в данной сфере действует постановление Министерства образования Республики Беларусь от 22.12.2005 № 121 "О некоторых вопросах совершения сделок отчуждения, залога и обмена жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние дети, а также иных имущественных сделок, затрагивающих интересы несовершеннолетних, для совершения которых требуется согласие (предварительное разрешение) органов опеки и попечительства).