Ипотечный кредит

Министерство  образования и науки Российской Федерации

(МИНОБРНАУКИ   РОССИИ)

ТОМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ (ТГУ)

 

Международный факультет управления

Кафедра экономики

 

                                                                                        

 

 

                                                                                          

 

 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

 

 

ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ

 

Павлов  Станислав Игоревич

 

 

                               

                                                                      

 

   Руководитель 

   cт.преподаватель

    ____________Е.И.Холодова

     подпись

    «_____»__________2011г.

 

    Студент группы № 21911

    _____________С.И.Павлов

     подпись

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Томск  2011

 

 

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение 2

1.Теоретические аспекты  ипотечного кредита 4

1.1 Сущность и принципы 4

1.2 Классификация ипотечных кредитов 8

1.3 Закладные документы в ипотечном кредите 17

2.Анализ развития рынка ипотечного кредитования за рубежом.. 21

2.1 Общая характеристика  рынка ипотечного кредитования 21

2.2 Ипотечный рынок в Европе 23

2.3 Ипотечный рынок в США 26

2.4 Ипотечный кризис 2008г., причины и последствия 28

2.5 Последствия ипотечного кризиса в мире 34

3. Российский рынок ипотеки 36

3.1 Общая характеристика  рынка 34

3.2 Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) 40

3.3 Изменения на рынке ипотечных кредитов в 2011г. 42

3.4 Рынок ипотечного кредита в Томской области 43

Заключение 48

Список используемой литературы

 

ВВЕДЕНИЕ

 

 

В современных условиях вечного  недостатка бюджетных средств на строительство доступного жилья  в большинстве стран мира одной из важнейших форм решения жилищной проблемы стало ипотечное кредитование. В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. Важнейшую роль в системе ипотечного кредитования играют банки и другие финансовые институты.

Государство выполняет регулирующую функцию с целью сохранения приемлемых условий кредитования для граждан. Ипотечный кредит так же является важной сферой экономики государства  в целом, так как развитый рынок  кредитования жилья помогает привлечь в жилищную сферу денежный средства населения, обеспечить развитие строительства  по средствам обеспечения спроса на конечную продукцию, и в целом  оживить экономику страны. С другой стороны неразумно составленное законодательство, недоработанные методы взыскания, а так же бесконтрольное кредитование может привести к серьезным негативным явлениям, примером может служить ипотечный кризис 2008г., который начался в США и распространился по всему миру.

Что касается Российской Федерации  в настоящий момент проблема доступного жилья остается одной из важнейших социальных проблем, требующей скорейшего решения. Одним из вариантов решения этой проблемы является долгосрочное ипотечное кредитование. Так же очень важным моментом в изучении является влияние кризиса, пришедшего из более развитых в плане кредита государств, на более слабо развитую кредитную систему России.

Целью курсовой работы является изучение теоретических аспектов ипотечного кредита, состояния рынка ипотечного кредита, и его влияния на экономику стран.

Курсовая работа направлена на решение следующих задач:

1)Рассмотреть  теоретическую сущность кредита

2)Изучить  рынки и основные принципы ипотечных кредитов в наиболее развитых странах мира.

3)Изучить  рынок ипотечного кредита в  Российской Федерации, и тенденции  его развития.

 

 

1. Теоретические аспекты ипотечного кредита

 

 

1.1 Суть  и принципы

 

 

Ипотека - это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед  кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку  недвижимости. Его обязательством перед  кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого  обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать  можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная  по ипотечной программе, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.[2] Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Залог является гарантией исполнения обязательств, и по сравнению с другими способами, такими как неустойка или поручительство, является более надежным, так как легче провести принудительное взыскание, а так же, потому что залогодержатель по договору об ипотеке имеет первоочередное право на удовлетворение своих денежных требований. От обычного кредита, ипотечный отличается объемностью и сроками. Обычно ипотечный кредит выдается на срок 25-30 лет, что предполагает существенный изменения в экономике.

Ипотечный кредит, как и любой  другой, характеризуется процентной ставкой и сроком кредитования. Суммой кредита обычно является некоторый  процент от вновь приобретаемого жилья, а оставшаяся часть стоимости  является так называемым первоначальным взносом, наличие которого необходимо заемщику для получения кредита. Процентная ставка по ипотеке зависит, прежде всего, от ставки рефинансирования в той или иной стране. Это заложено в самой сути ипотечного кредита: банк берет кредит у центрального банка под его процентную ставку и выдает кредит своим клиентам под тот же процент плюс интерес банка. Валюта кредита может быть как национальной, так и иностранной, по желанию заемщика. Заем в иностранной валюте выгоднее осуществлять на короткий срок (не более 5 лет), так как предсказать колебания на валютном рынке в долгосрочной перспективе очень сложно, валютной длинного займа лучше выбрать валюту, в которой заемщик получает доход.

Обычной практикой при оформлении договора ипотеки является страхование  закладываемого имущества от порчи  или полного уничтожения. Обычно кредитор настаивает на сумме страхования  равной сумме кредита увеличенной  на 10%, но многие заемщики обычно страхуют имущество на полную стоимость, чтобы, при наступлении страхового случая, страховая компания погасила кредит. Страховые платежи по ипотеке осуществляются раз в год. Когда подходит срок платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика, исходя из этой суммы рассчитывается страховой взнос. Таким образом, размер страховых платежей каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту. Момент страховых выплат по самому жилью зависит от того, какое жилье приобретается - готовое или строящееся. В первом случае заемщик оплачивает страхование недвижимости и титула с момента получения кредита, а во втором -после оформления жилья в собственность.(2)

Способ погашения ипотечного кредита  включает в себя периодичность осуществления  платежей, сроки и размер платежей, а также форму платежей - наличными  деньгами, и на безналичной основе. Платежи по ипотеке, как правило, осуществляются ежемесячно, при этом часто кредитором определяется платежный  период, например с 15-го по 20-е число  месяца. К заемщикам, нарушающим установленные  сроки платежа, как правило, применяются  штрафные санкции, если они установлены  договором. Большинство программ ипотечного кредитования предусматривает возможность  досрочного погашения кредита с  минимальным мораторием на досрочное  погашение порядка 6 месяцев. Для  проведения досрочного погашения кредита  заемщик должен подать кредитору  заявление по определенной форме. Досрочно можно погасить как весь ипотечный  кредит, так и его часть. В случае частичного досрочного погашения кредита  заемщик имеет право либо уменьшить  сумму ежемесячных платежей на оставшийся период кредитования, либо оставить размер платежей прежним, а также сократить  сам период кредитования. В случае полного досрочного погашения заемщику необходимо запросить в банке-кредиторе  точную сумму кредита и процентов  по нему на предполагаемую дату полного  погашения.(2)

Договор ипотеки может быть оформлен путем выдачи закладной. Закладная  является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца. Практическое значение закладной заключается  в том, что она позволяет значительно  упростить и ускорить оборот недвижимости.

Владелец закладной приобретает  права:

• на получение исполнения по денежному  обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств  существования этого обязательства;

• залога на имущество, обремененное ипотекой. Также, являясь ценной бумагой, закладная  может быть самостоятельным объектом гражданских правоотношений. Она  может сама быть предметом залога или других сделок.

Как и другая именная ценная бумага, закладная удостоверяет права того лица, чье имя названо в ней.

Например, в Российской Федерации содержание закладной регулируется Законом об ипотеке, и должна содержать ряд обязательных сведений, а именно:

— слово «закладная» в названии документа;

— если залогодателем является гражданин, то указывается его полное имя (фамилия, имя, отчество), место его регистрации. Если залогодателем является юридическое  лицо, указывается его наименование и местонахождение в соответствии с учредительными документами;

, — первоначальный залогодержатель,  которому выдается закладная,  его полное имя и место регистрации  (для гражданина), наименование и  местонахождение (для юридического  лица);

— сведения об обязательстве, которое  обеспечивается ипотекой, — название кредитного договора, иного денежного  обязательства, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения  обеспеченного ипотекой обязательства;

— если залогодатель является должником  по обеспеченному ипотекой обязательству, то указывается полное имя и место  регистрации гражданина либо наименование и местонахождение юридического лица;

— размер суммы обязательства, обеспечиваемого  ипотекой, размер процентов, если они  подлежат уплате по такому обязательству. Стороны могут договориться не о  конкретном размере, а об условиях, которые позволят определить эту  сумму и проценты на момент исполнения обязательства (например, размер процентов  будет определяться на момент исполнения обязательства по учетной ставке, существующей в месте исполнения обязательства);

— срок уплаты всей суммы, подлежащей уплате залогодержателю, либо сроки и размер платежа в счет погашения общей  суммы. Стороны могут договориться об установлении условий, которые позволят определить такие сроки и размеры  платежей (план погашения долга); .

— достаточно детализировано имущество, на которое устанавливается ипотека, что позволит его идентифицировать и различить от иного схожего  имущества. Такой идентифицируемой информацией является прежде всего название имущества, его подробное описание, а также место его нахождения;

— денежная оценка имущеста, которая, как правило, устанавливается по соглашению сторон. Исключение составляет имущество, в отношении которого установление ипотеки является обязательным в силу закона, и тогда оно должно быть оценено профессиональным оценщиком и подтверждено его заключением;

— право залогодателя на это имущество. При этом указывается наименование такого права, орган, его зарегистрировавший, номер, дата и место государственной  регистрации; если предметом ипотеки является право аренды — точное название имущества, являющегося предметом аренды, и срок действия такого права;

— обремененное имущество, на которое  устанавливается ипотека, правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом;.

— подпись залогодателя, а если он является третьим лицом по основному  обязательству, то и в качестве основного  должника;

— надпись государственного регистрационного органа, которая должна содержать  полное наименование органа, осуществляющего  государственную регистрацию, дату, место и номер, под которым  зарегистрирована закладная. Эти сведения заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную  регистрацию;

— дата выдачи закладной первоначальному  залогодержателю.

Этот перечень не является исчерпывающим, и по желанию сторон может быть дополнен. Если впоследствии обнаружилось несоответствие закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, то верным должно считаться содержание закладной. Однако при этом необходимо учитывать, что приобретатель такой закладной не знал в момент совершения сделки и не должен был знать о таком несоответствии. Поэтому первоначальный залогодержатель не может ссылаться на это обстоятельство, и это правило не будет на него распространяться.

 

 

1.2 Классификация ипотечных кредитов

 

 

В настоящее время существует огромное множество различных условий  и программ ипотечного кредитования. Все виды действующего ипотечного кредитования можно разделить на кредиты с  фиксированной процентной ставкой, и кредиты с регулируемой процентной ставкой. Остановимся на каждом из блоков подробнее.