Ипотечный кредит

1. Ипотечные кредиты с фиксированной  процентной ставкой.

Ипотечный кредит с фиксированной  процентной ставкой, равновеликими  платежами —стандартный или самоамортизирующийся (fixed-rate, level-payment, fully-amortized mortgage).

Данный вид кредита является исторически первой разновидностью ипотечных займов, самой распространенной в мировой практике на про тяжении примерно 50 лет, до начала 1990-х гг. Изучение основных характеристик данного вида кредита весьма удобно и является отправной точкой для анализа других, альтернативных моделей, поскольку последние получили свое развитие именно из данного вида кредита.

Стандартный кредит с фиксированной  процентной ставкой предполагает равные ежемесячные платежи, которые включают:

•1/12 фиксированной годовой процентной ставки, умноженной на сумму невыплаченного остатка по кредиту на начало месяца;

•часть  невыплаченного остатка основной суммы  кредита. Кредит сконструирован по такому принципу, что заемщик в течение  всего срока займа выплачивает  кредитору одну и ту же сумму де нег ежемесячно. С течением времени  пропорции между основной суммой долга и суммой процентов меняются. В первые годы большую часть составляют проценты, поскольку сумма долга еще очень велика, постепенно доля процентных платежей снижается, а доля невыплаченного остатка кредита возрастает.

Ипотечный кредит с фиксированной  процентной ставкой, равновеликими  платежами был распространен  в США со времени Великой Депрессии 1929-1933 гг. и сыграл большую роль в  решении жилищной проблемы в этот период, а также в первые два  десятилетия после Второй мировой войны, пока не наступил период высоких темпов инфляции в середине 1970-х гг. Основные проблемы, связанные с данным видом кредитования, привели к распространению альтернативных инструментов финансирования.

•Ипотечный кредит с фиксированной  процентной ставкой, ≪ярусными≫ платежами (fixed-rate tiered-payment mortgage).

Эта модель предоставляет кредиторам важное конкурентное преимущество на рынке ипотечного кредитования —возможность предложить заемщику низкие начальные платежи, что повышает покупательную способность по сравнению со стандартным 30-летним или15-летним кредитом под фиксированную процентную ставку. Модель появилась на рынке США в начале 1980-х гг., в период высоких процентных ставок, когда наибольшее распространение имели ипотечные кредиты с постепенным увеличением выплат. Позднее спрос на низкие первоначальные выплаты удовлетворили займы с регулируемой процентной ставкой, предлагавшие низкие процентные ставки. Различные виды кредитов предлагают разные пути осуществления низких первоначальных платежей. Данная модель решает эту проблему особым образом. Процент по ипотечному кредиту устанавливается на уровне рыночной процентной ставки, срок —15 либо 30 лет. Плате жи рассчитываются не на основе процентной ставки по кредиту, а по ставке, которая на 3-5% ниже. Отрицательной амортизации долга не предусматривается, и если платежей недостаточно для покрытия процентов по действительной ставке (а они ежегодно увеличиваются), то разница между платежами заемщика и необходимой суммой погашения процентов выплачивается со специального счета, открытого заемщиком, продавцом, строителем или другой стороной. Платежи пересматриваются ежегодно и не могут увеличиваться более чем на 7,5% в год. Основное отличие от займа с постепенным увеличением выплат в том, что данный вид кредита не предполагает отрицательной амортизации и обычно имеет 15-летний срок погашения.

•Ипотечный кредит с ≪шаровым≫ платежом {balloon payment mortgage). Предусматривает крупную выплату основной суммы долга по истечении 5 либо 7 лет, возможно и в другие сроки. Такие кредиты обычно предоставляются на 30 лет под фиксированную процентную ставку и привлекательны для заемщиков, поскольку процентные ставки по ним значительно ниже, чем по стандартным 30-летним кредитам. В течение определенного периода времени основная сумма долга либо вообще не погашается, либо погашается малая ее часть. Возможны следующие модели выплат:

1)Замораживание выплат вплоть до истечения срока кредита. На протяжении срока займа не выплачивается ни основная сумма, ни проценты. Такой кредит целесообразно брать на короткий срок, иначе сумма задолженности будет очень велика.

2)Выплаты только процентов, затем —≪шаровой≫ платеж. Данный вид кредита предусматривает периодическую выплату процентов. По истечении срока кредита выплате подлежит основная сумма долга.

3)Частичная амортизация долга с итоговым ≪шаровым≫ платежом. Многие кредитные договоры по таким займам предусматривают для заемщика возможность получить у своего кредитора другой ипотечный заем для выплаты ≪шарового≫ платежа (рефинансировать долг). Чтобы получить второй кредит, заемщик не должен нарушать условия платежей по первому кредиту в последние 12 месяцев, должен использовать заложенную недвижимость как основное место жительства и не иметь никаких новых обременении на данную собственность. Процентная ставка по новому займу превышает ставку по ≪шаровому≫ кредиту не менее чем на 5%.

В отличие от рассмотренных моделей  погашения ипотечного долга, предполагающих отсрочку платежей, два следующих  вида кредита предусматривают быструю  амортизацию долга. Вместо внесения низких платежей в первый период займа (как в кредите с постепенным  увеличением выплат), заемщик осуществляет более крупные выплаты с целью  скорейшего погашения кредита.

•Ипотечный кредит с быстрым  погашением {growing-equity mortgage). Это кредит с фиксированной процентной ставкой, платежи по которому постоянно растут. Однако в отличие от займа с постепенным увеличением выплат, здесь нет отрицательной амортизации, т. е. сумма долга не накапливается. Первоначальный платеж такой же, как и для кредита с равновеликими платежами. Повышение суммы выплат происходит с целью более быстрого погашения долга. Увеличение суммы платежей ведется по заранее согласованной ставке, например 3,5% в год, либо на основании изменяющегося индекса. Например, кредит в $100 000, предоставленный на 30 лет под 9,5% годовых, требует ежемесячных платежей в сумме $840,85, так же, как и кредит с равновеликими платежами. Но платежи по кредиту с быстрым погашением могут постоянно возрастать, и такой кредит может быть выплачен за 12-15 лет. Процентная ставка обычно на 1/3 ниже, чем процент по стандартным кредитам.

•Ипотечный кредит с погашением каждые две недели (biweekly mortgage).

Платежи по займу осуществляются один раз  в две недели, всего 26 раз в  год. Каждая выплата составляет половину ежемесячного платежа по стандартному 30-летнему кредиту с фиксированной  ставкой. Поскольку 26 раз эквивалентны платежам за 13 месяцев, амортизация происходит быстрее. Все меньшая часть каждого платежа расходуется на погашение процентов, и кредит погашается в среднем за 21 год. Поскольку в год требуется больше выплат, чем по стандартному займу, то и доход заемщика должен быть выше, чтобы он мог претендовать на получение такого кредита.

•Ипотечный кредит с дополнительным обеспечением сберегательным счетом (pledged-account mortgage). В течение определенного периода времени с 1979 г. Сберегательные ассоциации США предоставляли кредиты с использованием сберегательного счета в качестве дополнительного обеспечения. Цель введения такой модели кредитования та же, что и для кредитов с постепенным увеличением выплат, —обеспечить более низкие ежемесячные платежи для заемщиков. Ежемесячно деньги снимаются со счета как дополнение к сумме выплат по кредиту. Первоначальный взнос для таких кредитов не требуется. Максимальное соотношение суммы кредита и стоимости жилья —95%, для кредитов с коэффициентом более 90% требуется страхование ипотечного займа. Поскольку счет заемщика постоянно уменьшается, а значит снижается стоимость обеспечения, для кредитора возрастает кредитный риск.

•Ипотечный кредит с участием кредитора  в повышении стоимости жилья (shared appreciation mortgage). Кредитор предоставляет более низкую, чем рыночная, процентную ставку в обмен на долю в возрастании стоимости недвижимости либо долю в текущем доходе, которая может быть определена в процентах от регулярных денежных поступлений. Повышение стоимости может быть рассчитано в момент продажи жилья либо, если недвижимость не продается, основывается на оценке в конце определенного периода. Платежи кредитору могут быть осуществлены единовременно либо прибавлены к сумме долга. Например, кредитор соглашается предоставить кредит в сумме $80 000 на приобретение дома стоимостью $100 000. Процентная ставка снижена до 8% по сравнению с рыночной в 12%. Срок кредита —30 лет. Заемщик обещает кредитору 1/3 от Финансирование инвестиционных проектов 315 возрастания стоимости жилья свыше $100 000. Через 5 лет, если дом продается за $121 000, кредитор получает $7000. Такие кредиты целесообразно предоставлять в период высокой инфляции и только приросте цен на данный тип недвижимости.

Второй блок – кредиты с корректируемой ставкой процента, имеет целью более справедливое распределение процентного риска, предоставляя возможность кредиторам периодически изменять процентную ставку по долгосрочному займу, оперативно и адекватно реагируя на изменение рыночной конъюнктуры и ценовой ситуации на рынке капиталов.

Появление этого вида займов повысило гибкость системы ипотечного кредитования с точки зрения схемы осуществления  платежей. Процентные ставки по таким  кредитам периодически пересматриваются в соответствии с определенным индексом (процентом по казначейским векселям, депозитным сертификатам и др.). Такой вид кредита —лучший способ защитить кредитора от процентного риска. Для того чтобы заемщик не находился в состоянии полной неопределенности относительно будущей процентной ставки по кредиту, целесообразно установить максимальный уровень ежегодной процентной ставки, а также максимум, выше которого процент по кредиту не может подниматься в течение всего срока действия кредита. У кредиторов сложились определенные традиции в отношении ограничений, связанных с кредитами с регулируемой процентной ставкой:

•каждое единовременное изменение процентной ставки не должно превышать 1-2%;

•изменение  процента за весь срок кредитования не превышает 5%;

•изменения  ставки производятся раз в полгода, раз в год, раз в 5 лет (наиболее часто —раз в год);

•сумма  ежемесячных платежей по кредиту  в последующий период (год) не может  превышать платежи в предыдущий период более чем на определенный процент, обычно 7,5%, вне зависимости  от изменения индекса. Это ограничение  можно обойти, поскольку ограничивается только сумма текущих платежей, но не общая сумма задолженности. Поэтому  кредитор может прибавить возросший  долг по процентам к сумме невыплаченного остатка по кредиту (если это допускается  условиями договора). Базой для изменения процентной ставки служит определенный выбранный индекс. Процентные ставки по кредитам могут меняться в соответствии с тремя основными схемами:

1. Ставка по кредиту может быть  равна выбранному индексу плюс  определенный процент —2-3% в зависимости  от рыночных условий, характеристик  предоставляемого кредита, а также  стоимости обслуживания долга. Индекс меняется на протяжении срока действия займа, а спрэд2 остается неизменным.

2. Ставка по кредиту устанавливается  на уровне индекса3 без прибавления  спрэда.

3. По кредиту устанавливается определенная  процентная ставка, согласованная  с заемщиком, которая меняется  так: при изменении выбранного  индекса ставка повышается (понижается) на величину этого изменения.

Условия займа чаще всего предусматривают  изменение суммы ежемесячных  платежей по мере изменения процентной ставки. Однако зачастую платежи заемщика могут оставаться на прежнем уровне, тогда происходит увеличение срока  кредита, поскольку возникает отрицательная  амортизация долга, накопление задолженности. Такой вариант позволяет не накладывать  на заемщика новые финансовые обязательства, что в ряде случаев облегчает  его положение, несмотря на удлинение  срока заимствования. С целью  привлечения заемщиков кредиторы  устанавливают по данному виду кредита  первоначальную процентную ставку ниже, чем текущая стоимость индекса  плюс спрэд.

Многие  кредиты предусматривают условие  конверсии займа с регулируемой ставкой в заем с фиксированной  процентной ставкой, начиная с определенного  времени. Процентная ставка по новым  кредитам определяется текущим состоянием процентных ставок по кредитам с фиксированной  ставкой.

•Ипотечный кредит с переменной (регулируемой) процентной ставкой (variable-rate mortgage, adjustable-rate mortgage).

В течение значительного периода  времени большую часть кредитов на ипотечном рынке США составляли фиксированные займы с 30- и 15-летним сроком обращения. В течение последних 10 лет широкое развитие получили и другие, альтернативные модели, самыми распространенными из которых являются ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой, обычно выдаваемые на 30 лет. В Великобритании кредиты  с переменной процентной ставкой  предоставляются уже с 1932 г. строительными  обществами (building societies). В Канаде разработана модель краткосрочных ипотечных кредитов на срок от 1 года до 5 лет, которая позволяет кредитору изменять условия кредитного договора в срок его истечения, изменяя процентную ставку. Такой обновленный кредит называется канадским ролловером (сапаdian rollover). Ролловерные кредиты предусматривают также и срок от 25 до 30 лет. По ним процент и сумма платежей пересматриваются периодически. Если заемщик не согласен с новыми условиями кредита, он может рефинансировать заем у другого кредитора.

•Федеральной национальной ипотечной  ассоциацией США разработана  модель так называемого двухшагового кредита (two-stepmortgage).

Первоначальная  процентная ставка устанавливается  на 7 лет и обычно на 1/2-3/4% ниже ставки по стандартным кредитам с фиксированным  процентом. По истечении 7 лет процент  пересматривается на основе ставки по Казначейским ценным бумагам с 10-летним сроком обращения, максимальный спрэд  —6%.

•Ипотечный кредит с регулируемой процентной ставкой, постепенным увеличением  выплат. Выше был рассмотрен подобный вид кредита, однако с фиксированной процентной ставкой. Возможно использование и переменной ставки, т. е. процент по кредиту меняется в соответствии с выбранным индексом. При этом сумма платежей также может меняться при изменении индекса. Кроме того, разница между текущей процентной ставкой по кредиту и индексом может прибавляться к основной сумме долга и накапливаться.

В ряде случаев колебания суммы  платежей приводят к увеличению срока  заимствования в связи с возрастанием накапливающейся суммы задолженности. Поэтому ряд кредитных договоров  предусматривает пересмотр суммы  ежемесячных платежей в случае, если сумма долга превышает первоначальную на определенный процент, например 25%, либо если срок должен быть увеличен на 10 и более лет.