Ипотечный кредит

Кроме того, в зарубежной практике ипотечного кредитования для целей снижения кредитного риска по мере развития системы ипотечного кредитования были выработаны различные модели погашения долга. Основные модели погашения долга Ипотечные кредиты в зависимости от условий погашения могут быть разделены на две группы:

•ипотечные  обязательства с постоянными  выплатами;

•ипотечные  обязательства с переменными выплатами, но фиксируемой или корректируемой процентной ставкой.

 

 

2.2 Ипотечное кредитование в Европе

 

 

Общие принципы ипотечного кредитования в Европе Ипотека в странах  ЕЭС является мощным фактором развития экономики (до 80% всех залогов являются ипотечными). Процент за ипотечный  кредит существенно ниже, чем за другие виды банковских кредитов. Ипотечный  кредит, как правило, выдается на срок 15-40 лет. Процент кредита фиксируется  только на срок от 2 до 5 лет, зависит  от состояния экономики и устанавливается  фактически ежемесячно. Так, в Швеции в 1994г. этот процент был равен 12%, в 1996г. – 7-8%. В странах ЕЭС действуют  государственные системы оценки и переоценки объектов недвижимости. Принято, что кадастровая (нормативная) стоимость объекта равна примерно 75% от его рыночной стоимости. Переоценка всех объектов производится раз в 5-6 лет. Ежегодно стоимость объектов индексируется  на величину инфляции. Кадастровая  оценка стоимости недвижимости является основой для начисления налога на недвижимость и для определения  размера ипотечного кредита. В зависимости  от состояния экономики происходят колебания стоимости объектов недвижимости. Известны случаи, когда стоимость  объектов недвижимости становилось  ниже выданного под них кредита. Падение стоимости объекта из-за физической амортизации или морального старения – один из видов рисков ипотечного банка. Поэтому в договоре ипотечного кредита оговариваются  требования к содержанию и эксплуатации объекта недвижимости.

Необходимым условием развития системы  ипотечного кредитования являются законодательные  нормы о принудительной продаже (отчуждении) объектов недвижимости в  необходимых случаях. Если заемщик  не оплатил (не вернул) кредит, механизм принудительной продажи дает возможность  кредитору быстро вступить во владение собственностью. Как правило, ипотечный  банк сразу передает недвижимость специализированным структурам для ее продажи. Ипотечные банки получают средства для выдачи кредитов не путем привлечения депозитов, а путем выпуска специальных ипотечных облигаций (закладных). Эти облигации, как правило, считаются высоконадежными и ликвидными ценными бумагами. Поэтому государство, страховые компании, пенсионные и другие финансовые фонды являются основными держателями таких облигаций. Например, ни один покупатель датских ипотечных облигаций никогда не имел убытков из-за неплатежеспособности эмитента.

Существует две системы организации  ипотечного кредитования:

1. В Швеции и Дании кредиты  и залоги разделены. Государственная  регистрация необходима только  для залогов, а размер кредита  в органах регистрации прав  на недвижимость не фиксируется.  Это упрощает процедуру и перекладывает  на ипотечные банки заботу  о возврате выданных ссуд.

2. В Германии государственной  регистрации подлежит не только  залог, но и полученный кредит. По мере выплаты суммы размер  кредита уменьшается. В Германии  ипотечные банки являются кредитными  институтами, что отражено в  законе о кредитных операциях,  который для всех кредитных  институтов Германии является  обязательными, и в законе об  ипотечных банках – специальном  законе для частноправовых кредитных  институтов. Их основными задачами и сделками в соответствии с последним законом являются: залог земельных участков (внутри страны) и его обеспечение через установление ипотеки над земельным участком; эмиссия ипотечных закладных на основании приобретенных ипотек; предоставление кредитов отечественным корпорациям и учреждениям общественного права или третьим лицам при условии, что гарантами выступают эти корпорации; эмиссия коммунальных долговых обязательств (закладных). Согласно данному закону, ипотечные банки имеют право совершать некоторые побочные и вспомогательные сделки: предоставление кредита, превышающего 60% предельной стоимости земельного участка; размещение капиталовложений, получение вкладов, хранение и управление ценными бумагами; участие в других сделках или определенного размера долевое участие в деятельности других предприятий, если это служит решению основных задач ипотечного банка; размещение свободных средств в других банках или скупка собственных ценных бумаг.

 

 

 

 

 

 

Рисунок 1 Рост задолженности по ипотечным кредитам за 2010г (%)[19]

 

Что касается финансовой политики, проводимой ипотечными банками, то указанным законом  им отведена посредническая и трансформационная  функция. Задачей банков является привлечение  свободного, ищущего вложения частного капитала и средств институциональных  вкладчиков (например, страховых компаний) для долгосрочного рефинансирования. Привлеченный таким образом капитал  используется для кредитования частных  лиц и жилищно-коммунального хозяйства, предприятий промышленности и сельского  хозяйства так, чтобы вкладчику (держателю  закладных) была гарантирована возможность  получения своих денег в срок.

 

Рисунок 2 - Величина долга по ипотеке 2010г (млн.EUR) [19]

 

Все сказанное выше дает основание  говорить об ипотечном банке как  об особой форме кредитного института, обладающего существенными особенностями. То есть речь идет об особых кредитных  институтах, чья деятельность регламентируется специальными законодательными актами. Предполагается, что ипотечный банк не может осуществлять такую же широкую  гамму финансовых операций, как и  универсальные коммерческие банки. Таким образом, ипотечные банки  работают со строго определенными видами и формами кредита, а поэтому  имеют дело с определенным кругом деловых партнеров.

Другой отличительной особенностью ипотечных банков Германии является наличие у них привилегии на выпуск долговых закладных обязательств. Все  остальные частноправовые кредитные институты не имеют права употреблять для обозначения своих ценных бумаг слова “закладной лист”. То, что рефинансирование осуществляется посредством продажи ипотечных и коммунальных долговых обязательств и закладных листов, подтверждает положение о том, что ипотечные банки ограничены в выборе способов рефинансирования, т.е. создания денежного капитала, и этим одновременно ограничивается круг их деловых партнеров, для которых такая форма вложения капитала приемлема. Форма организации ипотечных банков также подвергается специальному регулированию. Они могут существовать только в форме акционерного общества или коммандитного акционерного общества (АО на основе ответственности по доле). Однако ипотечные банки в последней организационно-правовой форме в Германии не встречаются. Общее условие функционирования системы: открытость для банков системы регистрации прав на недвижимость, которая включает регистры залогов (обременений).

В 2011г на рынках европейских стран  наблюдаются тенденции к росту  процентных ставок и ужесточению  требований к заемщикам. После кризиса наблюдалось возрастание задолженности по ипотечному кредиту, но не во всех странах, в основном в Италии, Бельгии и Франции. В целом же по величине задолженности среди европейских стран лидируют Франция и Нидерланды.

Таблица 1 - Условия кредитования в странах Европы 2010г.

Страна	Мин сумма кредита	Срок(лет)	Возрастной максимум	Фикс. Ставка, мин(%)	Фикс ставка макс	Плав.ставка, маржа банка(%)
Великобритания	150000 GBP	3-20	70	3,3	6,4	2,89
Греция	75000 EUR	5-30	70	4,5	8,0	3,0
Испания	50000 EUR	5-30	75	4,15	5,3	0,75
Кипр	100000 EUR	5-40	70	3,5	7,5	2,5
Португалия	50000 EUR	5-30	75	2,75	6,15	1,0
Франция	46000 EUR	5-25	75	3,15	5,1	1,3
Швейцария	350000 CHF	5-35	65	2,0	2,75	1,5

 

 

2.3 Ипотечный кредит в США.

 

 

США имеют исторически  стабильную систему ипотечного кредитования. Согласно законодательству, кредиты могут выдавать только лицензированные субъекты, которые могут представлять как небольшие ипотечные агентства, так и инвестиционные банки разного масштаба. Определяя риски при выдаче кредита, агенты оценивают возможности заемщика осуществлять платежи в полной мере и в срок. Окончательное решение брокер принимает после анализа кредитной истории потенциального заёмщика. В результате анализа брокеры присваивают заемщику кредитный рейтинг «кредитного скоринга». В США популярен FICO скоринг, средние значение которого для всего населения ровняется 723. В процессе анализа рассматривается информация о доходах, общей сумме потребительских кредитов и задолженностей по ним, недвижимости в собственности заёмщика, способная повлиять на оплату долговых обязательств в будущем. При подаче заявки и сборе информации активно используются современные технологии, так что предварительную оценку и основные условия кредита заемщик может получить уже через несколько часов после подачи заявки.

В зависимости от степени  финансовой надёжности и кредитной  истории заёмщики распределяются на три категории(8):

• субстандартномый сектор - относятся заёмщики с проблематичной и плохой кредитной историей и FICO score ниже 620. Эти кредиты выдаются под более высокий ссудный процент, чтобы компенсировать повышенный риск банка в случае дефолта заёмщика.
• альтернативный сектор - менее рискованные, чем субстандартные, но более рискованные, чем стандартные кредиты. В период раздувания пузыря на рынке недвижимости они выдавались заёмщикам с лучшей кредитной историей и более высоким FICO score (выше 620, но ниже 680), чем на субстандартном рынке. При оформлении этих кредитов от покупателя не требовалось подтверждения источника доходов и наличия собственности. Заёмщики этого класса состояли из частных предпринимателей, бизнесменов и других лиц, чей доход основывался на комиссионных. Ссудные проценты альтернативных кредитов были незначительно выше, чем по стандартным кредитам.
• стандартные кредиты - требовался кредитный скоринг выше 680. Эти кредиты выдавались заёмщикам с надёжным финансовым положением и хорошей кредитной историей. Поэтому они были самыми дешёвыми, так как не представляли повышенных рисков для банков.

Основным принципом обеспечения  современных займов в США в  «докризисный период» стало создание гарантийного Фонда для долговых ипотечных обязательств. Для создания Фонда Мировой Банк предоставил  стране 15-летний заем в 500 миллионов  долларов США с 7-летней отсрочкой  платежа. Цель создания этого Фонда  была в том, чтобы данная организация  выкупала выпускаемые американскими  банками долгосрочные облигации. Когда  метод выдачи кредитов на покупку  жилья стал поточным, качество кредитных  сделок ухудшилось кардинально. А в начале 2006-го - стало и вовсе плачевным. Именно тогда многие кредитные организации и напомнили Фонду об обязательстве выкупа у них долгосрочных облигаций. Но, такое количество ссуд этой регулятивной структуре было просто не осилить. Результатом стало банкротство многих известных банков страны. Пострадали от «краха американской мечты» и прочие государства, кредитные организации которых брали американские займы по низкий процент. На родине же они перепродавали их по более высоким ставкам, за счет чего и существовали.

Ипотечный рынок США является крупнейшим в мире ипотечным рынком. Это один из наиболее развитых и сложных как по форме организации, так и по видам финансовых и ипотечных инструментов рынок. Рынок ипотечных кредитов организован в виде двухуровневой модели. Эта модель возникла в США как минимум по двум причинам. Во-первых, ввести единую систему ипотечного кредитования путем принятия единого федерального законодательства не представлялось возможным ввиду того, что это затрагивало бы исключительную компетенцию штатов в области законотворчества. Во-вторых, необходимо было экономически стимулировать жилищное строительство после Великой депрессии, а сделать это за счет частного капитала без мощной государственной поддержки также было невозможно. Следовательно, для достижения цели создания в США общенационального рынка ипотечного кредитования оставался только один способ - за счет экономических механизмов воздействовать на процесс ипотечного кредитования с целью рефинансирования ипотечных кредитов. Кроме этих причин выбор двухуровневой модели объясняется особенностями самой англо-американской системы права.

Суть двухуровневой модели ипотечного кредитования в США состоит  в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном  рынке, переуступаются специально созданным  агентствам. Причем речь идет об ипотечных  кредитах, соответствующих строгим  стандартам агентств. Эти агентства  могут поступить с полученными  ипотечными кредитами различным  способом: переуступить на вторичном  рынке инвесторам, сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам эти пулы или права участия  в них, а также выпустить ипотечные  ценные бумаги. За счет формирования пулов  ипотек кредитные риски, не покрытые страховкой, гарантиями и т.п., распределяются между всеми составляющими пул  кредитами и соответственно приобретателями  участия в пуле. То есть американский механизм построен на основе активного  функционирования организуемого государством вторичного рынка закладных, позволяющего ипотечным банкам продавать ипотечные  кредиты и за счет этого выдавать новые кредиты.

Как видно из всего приведенного выше материала, механизм двухуровневой  модели вторичного рынка ипотечного кредитования очень сложен и требует  огромных затрат на содержание. Это, в  свою очередь, влечет удорожание кредитных  средств для заемщика. Наряду с безусловно имеющимися положительными сторонами американского опыта в нем есть и ряд недостатков. И самый главный из них - это невозможность четкого и эффективного регулирования построенного по англо-американской модели рынка ипотечного кредитования в рамках континентальной системы права. Необходимо иметь в виду, что «несмотря на достаточно долгое существование этого рынка, до сих пор вскрываются все новые и новые грани, требующие правового урегулирования.