Ипотечный кредит

•Ипотечный кредит, регулируемый в соответствии с индексом цен (price-level adjustable mortgage).

Сумма долга увеличивается в  соответствии с индексом цен. Сумма  платежей остается постоянной в реальном выражении, однако изменяется в номинальном  выражении. Первоначальная выплата  незначительна, поскольку процентная ставка по кредиту не включает премию за инфляцию. На практике осуществление  такой модели сложно. Ежегодные платежи  основываются на постоянной реальной процентной ставке, сумме долга, ежегодно возрастающей в соответствии с нормой инфляции; сумме амортизации, необходимой  для выплаты долга в оставшийся срок. Платежи рассчитываются таким  образом, чтобы амортизировать изменившуюся в соответствии с индексом инфляции основную сумму долга в течение  установленного срока кредита с  постоянной фиксированной процентной ставкой, например 5% годовых.

•Гибрид ипотечных кредитов с фиксированной  и регулируемой процентной ставкой (fixed/ adjustable rate mortgage hybrid).

Обычно по этим кредитам устанавливается  фиксированная процентная ставка на первые 5, 7 или 10 лет, затем ставка начинает ≪плавать≫ подобно проценту по обычному кредиту с плавающей (регулируемой) процентной ставкой в соответствии с определенными условиями, установленными кредитным договором. Например, один из таких гибридных займов предполагает фиксированную ставку на 5 лет, затем ставка начинает меняться каждые полгода в соответствии с индексом стоимости депозитных сертификатов. Как и по обычным кредитам с регулируемым процентом, изменение ставки по данным видам кредитов (периодическое и в течение всего срока) подвергается ограничениям.

•Ипотечный кредит с участием в  праве собственности других лиц{shared equity mortgage).

В данной модели две или более  стороны имеют долю участия в  праве собственности на недвижимость. Разделенное право собственности  может использоваться в семье, когда  родители хотят помочь детям получить финансирование, либо в случае, если работодатель желает привлечь и удержать сотрудника. Он помогает начинающему  работнику выполнять обязательства  по ипотечному кредиту и разделяет  с последним право собственности  на жилье. Обычно заемщику предоставляется  право выкупить долю работодателя в  течение определенного промежутка времени, либо работодатель выкупает у  работника его право сббственности.

•Кредитные линии, обеспеченные жильем (home equity revolving loans).

Распространенным методом финансирования на протяжении уже многих лет является залог недвижимости, уже хотя бы раз заложенной, с целью получения  кредита, т. е. так называемая ≪вторая≫ закладная.

Однако следует отличать другую, схожую с ней, процедуру финансирования на потребительские нужды —залог жилья для обеспечения кредитной линии, действующей в течение длительного периода времени (в отличие от ≪второй≫ закладной, которая предполагает выплату определенной суммы единовременно). Такая кредитная линия позволяет заемщику проявлять определенную гибкость, финансируя различные потребности (образование детей, поездки и др.). Процент выплачивается только на кредит, который используется подобно счету по кредитной карточке. Обычно процентная ставка периодически пересматривается. Предоставляемый кредит, хотя и не используется для финансирования недвижимости, все же обеспечен недвижимой собственностью, поэтому проценты по нему исключаются из налогооблагаемого дохода подобно ипотечным кредитам, только с некоторыми ограничениями. Наличие налоговых льгот повышает проценты по таким кредитам.

•Кредит с обратным аннуитетом (reverse annuity mortgage).

Данный кредит также не используется на приобретение недвижимости, а финансирует  текущие расходы собственника жилья. Основная цель данной модели кредитования, одобренной Советом Федерального банка  по жилищному кредитованию США в 1979 г., —поддержать пенсионеров, нуждающихся в дополнительных средствах и имеющих в собственности жилье. Они закладывают недвижимость, не будучи вынужденными продавать ее. Кредитор может предоставлять заемщику ежемесячные платежи. Законодательством предписывается, что должно быть разрешено погашение долга безо всяких штрафных санкций, если ипотечный кредит имеет фиксированный срок. Может также быть предоставлено рефинансирование по истечении срока займа. Проценты по кредиту прибавляются к основной сумме долга вместе с ежемесячными платежами заемщику. При повышении стоимости недвижимости, удостоверенном независимой оценкой, возможно внесение дополнительных платежей заемщику, что целесообразно оговорить в контракте.

 

 

1.3 Закладные документы в ипотечном кредите

 

 

Помимо стандартного способа, ипотечный  кредит может быть оформлен с помощью закладной. Закладная – именная ценная бумага, которая удостоверяет права ее владельца:

1) на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;

2) залога на имущество, обремененное ипотекой.

Являясь ценной бумагой, она может  быть самостоятельным предметом  залога, или же объектом другой сделки, и к ней так же подлежать  применению общие правила о ценных бумагах, установленные главой 7 ГК РФ. Закладная помогает упростить и ускорить обращение имущества на рынке.

В соответствии с Законом об ипотеке  закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом (то есть не участвует в основном обязательстве), то он и не является должником по обязательству, обеспеченному  ипотекой. Закладная выдается первоначальному  залогодержателю органом, который  произвел государственную регистрацию  ипотеки, после ее регистрации. Государственным  органом, осуществляющим государственную  регистрацию прав с недвижимым имуществом, в настоящее время являются Федеральная  регистрационная служба и ее территориальные  подразделения.(1)

Согласно  Закону об ипотеке закладная должна содержать ряд обязательных сведений, а именно(13):

— слово «закладная» в названии документа;

— если залогодателем является гражданин, то указывается его полное имя (фамилия, имя, отчество), место его регистрации. Если залогодателем является юридическое  лицо, указывается его наименование и местонахождение в соответствии с учредительными документами;

, — первоначальный залогодержатель,  которому выдается закладная,  его полное имя и место регистрации  (для гражданина), наименование и  местонахождение (для юридического  лица);

— сведения об обязательстве, которое  обеспечивается ипотекой, — название кредитного договора, иного денежного  обязательства, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения  обеспеченного ипотекой обязательства;

— если залогодатель является должником  по обеспеченному ипотекой обязательству, то указывается полное имя и место  регистрации гражданина либо наименование и местонахождение юридического лица;

— размер суммы обязательства, обеспечиваемого  ипотекой, размер процентов, если они  подлежат уплате по такому обязательству. Стороны могут договориться не о  конкретном размере, а об условиях, которые позволят определить эту  сумму и проценты на момент исполнения обязательства (например, размер процентов  будет определяться на момент исполнения обязательства по учетной ставке, существующей в месте исполнения обязательства);

— срок уплаты всей суммы, подлежащей уплате залогодержателю, либо сроки и размер платежа в счет погашения общей  суммы. Стороны могут договориться об установлении условий, которые позволят определить такие сроки и размеры  платежей (план погашения долга);

— достаточно детализировано имущество, на которое устанавливается ипотека, что позволит его идентифицировать и различить от иного схожего  имущества. Такой идентифицируемой информацией является прежде всего название имущества, его подробное описание, а также место его нахождения;

— денежная оценка имущества, которая, как  правило, устанавливается по соглашению сторон. Исключение составляет имущество, в отношении которого установление ипотеки является обязательным в  силу закона, и тогда оно должно быть оценено профессиональным оценщиком  и подтверждено его заключением;

— право залогодателя на это имущество. При этом указывается наименование такого права, орган, его зарегистрировавший, номер, дата и место государственной регистрации; если предметом ипотеки является право аренды — точное название имущества, являющегося предметом аренды, и срок действия такого права;

— обремененное имущество, на которое  устанавливается ипотека, правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом;.

— подпись залогодателя, а если он является третьим лицом по основному  обязательству, то и в качестве основного  должника;

— надпись государственного регистрационного органа, которая должна содержать  полное наименование органа, осуществляющего  государственную регистрацию, дату, место и номер, под которым  зарегистрирована закладная. Эти сведения заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию;

— дата выдачи закладной первоначальному  залогодержателю.

Если в документе отражены не все перечисленные сведения, такой  документ не может быть признан закладной  и не подлежит выдаче первоначальному  залогодержателю. Вместе с тем этот перечень сведений не исчерпывающий, и  по соглашению сторон он может быть дополнен другими данными.

Закладная так же позволяет банку, выступающему кредитором по ипотеке, более  гибко использовать выданный кредит. После заключение договора с заемщиком, банк получает закладную, а вместе с  ней право на получение процентов  и основное задолженности. Если же у банка возникла необходимость в денежных средствах, он может заложить закладную другому банку, или же продать. Банк, который купит закладную, не имеет права на изменения условий кредита, он приобретает только право на задолженность. Для банка, который покупает закладные, подобная покупка выгодное вложение денег, а так же Закон позволяет банкам выпускать эмиссионные ценные бумаги обеспеченные закладными, а значит привлекать средства для ипотеки на открытом рынке.

Таким образом, закладные позволяют банкам более активно оборачивать свои средства, и привлекать новые средства в ипотечное кредитование. Накопил банк пул закладных, понадобились ему деньги, он этот пул продал и получил новые деньги для дальнейшего ипотечного кредитования.

Действия банков говорят о двоичной структуре рынка ипотечного капитала. Рынок состоит из первичного и  вторичного рынков.

Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредиторов, которые предоставляют  заемный капитал, и заемщиков-инвесторов, которые покупают недвижимость для  инвестирования или использования  в коммерческой деятельности.

Вторичный рынок ипотечного капитала охватывает процесс купли- продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала — обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке.

В экономическом отношении  ипотека - это рыночный инструмент оборота  имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы  отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

 

 

2.Анализ развития рынка ипотечного кредитования за рубежом

 

 

2.1 Общая  характеристика рынка ипотечного  кредитования.

 

 

В практике ипотечного кредитования принято различать две основные модели: американскую (элементы которой  преобладали и в России дореволюционной) и германскую. Американская модель ориентирована прежде всего на стандартные  финансовые продукты —закладные, ценные бумаги и недвижимость. Если попытаться выделить основной принцип, на котором базируется американская система, то он будет звучать примерно так: стандарт, стандарт и еще раз стандарт. Стандартные дома, стандартные ценные бумаги, стандартные условия по кредитам, стандарты обслуживания этих кредитов, —и так во всем. По американской модели человек приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, оставшуюся же сумму —заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог приобретаемой недвижимости. Возврат этого кредита осуществляется в течение 15-30 лет.

Германская  модель значительно отличается от американской. Основное расхождение основано на отношении европейцев к недвижимости как к единичному, неповторимому товару. Это в свою очередь приводит к тому, что каждая закладная осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный рынок закладных. Никто не будет быстро принимать решение о покупке ценной бумаги, условия реализации которой в каждом конкретном случае различны. Следовательно, для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены активно выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно большой уставной фонд, что в американской модели не обязательно. Кроме того, для привлечения долгосрочных средств в Германии сильно развита система накопительных счетов (или система стройсбережений). Суть этой системы заключается в следующем. Если вы хотите получить кредит в банке на постройку дома, то сначала вы должны открыть специальный ≪накопительный счет≫ в ипотечном банке. Как только на счету накопится необходимая часть стоимости будущего жилища (на это уйдет примерно 5-8 лет), вы получаете право на государственную дотацию (до 10% стоимости жилья и льготный кредит для оплаты недостающей части). Погашение кредита обычно длится 10-15 лет. При этом за счет целевых вкладов у кредитных учреждений есть возможность использовать их для выдачи ссуд гражданам, обратившимся за кредитом ранее. Немецкая модель уже на старте предлагает гражданам конкретные типы жилья в районах застройки, концентрируя необходимые средства для освоения территории застройки. Надо отметить, что такая схема ориентирована на людей со средним и даже низким уровнем дохода.