Ипотечный кредит

При создании АИЖК его основные задачи определялись Федеральной целевой  программой «Свой дом» как снижение рисков долгосрочного ипотечного кредитования и привлечение необходимых кредитных  ресурсов в целях прямой и косвенной  поддержки этой схемы кредитования населения государством. Основной целью  деятельности агентства программа  определяла привлечение кредитных  ресурсов в сферу банковского  долгосрочного ипотечного жилищного  кредитования.

Первые четыре года с момента  создания АИЖК практически бездействовало из-за отсутствия финансирования и  порядка предоставления правительственных  гарантий по привлекаемым АИЖК средствам.

Целью деятельности АИЖК является обеспечение  доступности ипотечных кредитов для населения на всей территории России. Основная задача АИЖК состоит  в реализации государственной политики по развитию ипотечного рынка для  повышения доступности ипотечного кредитования для населения. Выкуп  агентством прав требований по выданным кредитам за счет собственных средств  позволяет обеспечивать ликвидность  банкам, предоставляющим ипотечные  кредиты населению.

В число задач АИЖК входит создание и внедрение единых стандартов ипотечного кредитования на различных уровнях  и в различных сегментах ипотечного рынка. Стандарты АИЖК разрабатываются  с целью снижения рисков всех участников рынка и увеличения доступности  кредитных ресурсов для заемщиков. Одна из ключевых задач АИЖК – создание предпосылок для развития вторичного рынка ипотечных ценных бумаг.

30 ноября 2010 года Наблюдательный совет  АИЖК утвердил бизнес-план деятельности  группы компаний АИЖК на 2011 год.  На ближайший год Агентство  ставит перед собой следующие бизнес-задачи[15]:

- содействие развитию строительства  нового сектора жилья экономкласса через поддержку кредитования приобретения жилья на первичном рынке;

- повышение доступности ипотечных  кредитов для социально значимых  категорий населения путем создания  и развития специальных кредитных  продуктов (для военнослужащих, молодых  ученых и др.);

- стимулирование кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства  жилья экономкласса, и граждан, приобретающих возводимое в рамках проектов жилье (Программа "Стимул");

- поддержка заемщиков, испытывающих  временные финансовые трудности,  через Агентство по реструктуризации  ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК);

- содействие развитию рынка ипотечного  страхования, через дочернюю компанию "Страховая компания АИЖК" (СК  АИЖК);

- рефинансирование ипотечных кредитов, а также предоставление участникам  рынка, работающим в системе  ипотечного жилищного кредитования, займов под залог сформированных  ими портфелей закладных по  новым (пилотным) кредитным продуктам;

- развитие рынка ипотечных ценных  бумаг за счет реализации программы покупки ипотечных ценных бумаг третьих лиц и выдачи поручительств по сделкам секьюритизации.

Федеральная система ипотечного жилищного кредитования включает в себя АИЖК, его региональных операторов, сервисных агентов, банки - первичные кредиторы, страховые  и оценочные компании. Региональными  операторами выступают юридические  лица, созданные по решению и при  поддержке региональных властей  для развития регионального ипотечного рынка.

Региональные операторы выдают ипотечные кредиты по стандартам АИЖК, а также выкупают стандартные  закладные у первичных кредиторов и формируют пулы закладных для  передачи АИЖК, ведут сервисное обслуживание рефинансированных АИЖК кредитов. В  роли сервисных агентов выступают  кредитные и некредитные организации. Они выполняют все те же функции, что и региональные операторы, за исключением того, что некредитные организации сами кредиты не выдают.

Оценочные компании производят оценку рыночной стоимости предмета ипотеки. Страховые компании осуществляют обязательное страхование предмета ипотеки, которое  является обязательным требованием  при выдаче ипотечного кредита в  соответствии с законом об ипотеке и, при необходимости, страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, риска утраты права собственности (титула).

АИЖК  выкупает пулы стандартных закладных  у региональных операторов, сервисных  агентов и первичных кредиторов с целью последующей секьюритизации - выпуска ипотечных ценных бумаг.

3.3 Изменения на рынке ипотечных кредитов в 2011г

Российская ипотека в 2011 году демонстрирует  новый виток развития, основными  векторами которого становятся интеграция и унификация. Кроме того, либерализация  условий кредитования и требований к заемщикам уже достаточно долгое время сохраняет жестко зафиксированные рамки, не свойственные ипотечному рынку в последние годы перед кризисом.

Интеграция рынка заметна невооруженным  взглядом: сегодня ипотека развивается  банками в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Взаимодействие позволяет ускорять подготовку и  проведение ипотечной сделки, открывает  дополнительные возможности по привлечению  клиентов для партнеров с обеих  сторон. Предварительная работа брокеров и риэлтеров с потенциальным ипотечным заемщиком способствует повышению качества кредитных заявок, соответственно, у банков снижаются затраты на отсев некондиционных клиентов.

Партнерские компании используются банками  не только как дополнительные точки  привлечения клиентов, но и площадки для проведения рекламных акций  в виде бесплатных семинаров и  консультаций по ипотеке.

В то же время интеграция выгодна  не только игрокам рынка, но и потребителю, который получает возможность оформить сделку быстрее и на льготных условиях, экономя время и деньги. В рамках партнерских программ с застройщиками  кредиты на приобретение жилья предоставляются  по более низким ставкам, с более  низким первоначальным взносом, с пониженной комиссией за выдачу кредита или  совсем без комиссии.

Унификация  в ипотеке не первый год служит предметом обсуждения, но в текущем быстром развитии рынка еще лучше видна необходимость внедрения общих для всех стандартов. В первую очередь это касается единой формы для описания основных условий кредитования (кредитный паспорт), заявки на кредит и закладной.

По мнению экспертов, специализированный орган исполнительной власти должен получить право контролировать содержание этих условий на предмет соответствия закону и соблюдения прав потребителей, а также право издавать руководства, в которых более подробно будет раскрывать, какие условия договоров являются справедливыми, а какие нет. Для этого в законодательстве развитых государств уже более ста лет используется правовой институт общих условий сделок. Прежде чем предлагать новый финансовый продукт рынку банк может согласовать те или иные положения, которые впоследствии станут условиями массовых договоров, с соответствующим регулятором.

Сейчас в банковском сообществе активно обсуждается перспектива  создания кредитного паспорта - единого  шаблона условий кредитования, чтобы  заемщику было проще сравнивать предложения  разных банков. Кроме того, кредитный  паспорт облегчил бы для заемщика расшифровку данных о полной стоимости  кредита.

Паспорт кредита - стандартизованная  таблица, в которой собрана вся  информация о стоимости кредита  и его ключевых условиях. С 1 июля 2010 на всей территории ЕС банки предоставляют  потребителям информацию, независимо от сложности договора, в одной  и той же стандартной табличной  форме, которая предписана законом. Если отсутствие единого подхода к описанию условий кредита осложняет жизнь заемщикам, то разнобой в параметрах кредитов мешает банкам проводить секьюритизацию для фондирования ипотеки, то есть продажи кредитного пакета и его дальнейшего обслуживания. Также могут возникнуть вопросы со стороны рейтинговых агентств, что в конечном итоге может негативно сказаться на рейтинге выпускаемых ипотечных бумаг или даже сделать такой выпуск невозможным.

В брокерской среде актуален вопрос о стандартной форме досье  клиента с тем, чтобы оно подходило  для использования в любом  банке, но пока банки не договорятся  между собой, о полноценном решении  этого вопроса говорить не приходится. Унификация процедуры приема и рассмотрения клиентских заявок от риэлторов может  в значительной мере поднять продажи  ипотечных кредитов, полагают эксперты. Так же выдвигаются предложения о перемещении оформления ипотеки из банка к риэлтору, что должно облегчить оформление, по примеру автокредитов.

Одним из шагов к унификации на ипотечном рынке можно считать  законопроект "О внесении изменений  в Федеральный закон "О банках и банковской деятельности" и  статью 10 Закона РФ "О защите прав потребителей". Законопроект направлен на повышение информированности заемщиков. Законопроект вводит в банковскую практику такие термины как общая плата за кредит и эффективная годовая процентная ставка. Эти понятия в России лишены четкого законодательного определения и адекватной терминологической базы. Это служит причиной постоянных конфликтов, которые возникают между кредитными организациями и их клиентами относительно условий кредитного договора, определяющих стоимость кредита, которые полностью соответствуют международным подходам, изложенным, в частности, в Директиве ЕС 2008/48 о потребительском кредитовании.

Конкуренция на ипотечном рынке  обостряется в двух плоскостях. Частные  банки ведут неравную борьбу за клиента  с госсектором - Сбербанком, ВТБ 24, Газпромбанком и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), при этом, как частные, так и государственные банки с АИЖК активно конкурируют между собой.

Чтобы повысить привлекательность  своих ипотечных программ банки  снижают процентные ставки, величину первоначального взноса и затраты  на получение кредита, увеличивают  суммы кредитов и сроки кредитования, смягчают свои требования к заемщикам  и приобретаемой недвижимости, повышают уровень сервиса при оформлении, выдаче и обслуживании кредита. В  банках, наконец-то, начали осознавать абсурдность требования к наемным  работникам из числа «зарплатных» клиентов по предоставлению справки о зарплате по основному месту работу. Думается, в обозримой перспективе данное требование будет снято большинством активных игроков ипотечного рынка. До минимальных сроков сократился срок рассмотрения заявки на ипотечный кредит: уже считается нормой вынесение решения в срок от трех до пяти дней, и это не предел скорости.

Первоначальный взнос практически  у всех банков опустился до 20% от стоимости приобретаемого жилья. Можно  встретить и более низкий первоначальный взнос без предъявления каких бы то ни было дополнительных условий заемщику. Немало банков с подачи АИЖК предлагают ипотечные кредиты с минимальным первоначальным взносом от 10% при условии дополнительного обеспечения в виде страхования неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по возврату кредита. Стоимость такой страховки в настоящий момент составляет около 2% от суммы кредита. Пока доля застрахованных кредитов в общем объеме выдачи ипотеки невелика.

Несмотря на пессимистические ожидание многих экспертов, утверждающих, сначала 2011г, что потенциал снижения ставок по ипотеке исчерпан, а так же что Центральный банк РФ в феврале поднял ставку рефинансирования до 8%, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным в феврале, опустилась до 12,4%.

Рисунок 1 - Динамика средневзвешенной процентной ставки (%) [14]

Одним из факторов понижения ставок является растущая конкуренция на рынке, поскольку ипотека вызывает интерес все большего числа банков. Подтверждением тому служит продолжающееся расширение круга игроков ипотечного рынка. Борьба за клиента на ипотечном рынке ведется как ценовыми, так и неценовыми методами. Одним из важных инструментов по привлечению клиентов стали ипотечные центры. В таком центре можно в комфортной обстановке получить развернутую консультацию по вопросам, связанным с приобретением жилья в кредит, что не всегда получается сделать в обычном банковском офисе. Там же можно подать заявку на получение кредита, оформить ипотечную сделку и даже совершить расчеты по ней с продавцом. По сравнению с обычным банковским офисом ипотечные центры нередко работают по более удобному для клиентов графику - их двери открыты допоздна по вечерам и по выходным.

Характерно, что прошлогоднюю тенденцию  расширять продуктовые линейки  за счет ипотечных программы по стандартам АИЖК сменило появление у банков большого количества разнообразных  собственных программ. Помимо типовых  программ кредитования на приобретение жилья на вторичном и первичном  рынке под залог приобретаемой  недвижимости, кредитов под залог  имеющейся в собственности заемщика недвижимости появились целевые  программы кредитования на ремонт жилья, на первоначальный взнос по ипотеке, на приобретение коммерческой недвижимости.

Все возрастающая разница между  действующими ставками по ипотеке и  стоимостью кредитов год - два назад, позволяет прогнозировать повышение  спроса на рефинансирование и, как следствие, предложение банками новых программ по рефинансированию. Наоборот, изжили себя программы по реструктуризации просроченной задолженности по ипотеке: и банки, и Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) свернули «поточный» метод поддержки заемщиков, чья неплатежеспособность стала следствием экономического кризиса. Теперь каждый случай проблемной задолженности рассматривается банками в индивидуальном порядке.

Госбанки не уступают АИЖК по части внедрения социально ориентированных продуктов. К примеру, в марте ВТБ 24 дополнил свою продуктовую линейку программой, аналогичной по содержанию продукту АИЖК «Материнский капитал», особенность которого заключается в том, что сумма материнского капитала зачитывается в качестве первоначального взноса.