Ипотечный кредит

Еще одной приметой 2011 года стало балансирование банков между стремлением нарастить  объемы кредитования и необходимостью поддерживать качество выдаваемых кредитов на должном уровне. Наглядным доказательством  того служит широкое распространение  «плавающих» ставок. Требования к  заемщикам смягчаются с большим  количеством оговорок.

Отсутствие отрицательной кредитной  истории становится стандартным  требованием озабоченных снижением  рисков банков, хотя до кризиса на таком  условии внимание не акцентировалось. Роль кредитной истории для принятия решений в банках существенно  повысилась, мы наблюдаем стабильный рост обращений в БКИ за кредитными отчетами со стороны розничных и  универсальных банков.

Банки не могут позволить себе рисковать  при выдаче ипотечных кредитов больше определенной степени не только в  силу чисто экономических соображений, но и в свете возможных перспектив фондирования путем секьюритизации. Таким образом, смягчение условий кредитования банков, планирующих секьюритизацию, ограничено требованиями, установленными российским законодательством об ипотечных ценных бумагах. Вероятно, этим и объясняется тот факт, что снижение первоначального взноса по ипотеке затормозилось у отметки 20% - в соответствии с требованием закона об ипотечных ценных бумагах.

В 2011 году наметилось пути решения  двух актуальных проблем ипотечного рынка. Одна из них явилась отголоском последнего финансового кризиса, другая связана с давней проблемой ипотечного рынка - оценкой стоимости недвижимости, приобретаемой на кредитные средства. АИЖК еще с прошлого года продвигает идею законодательно закрепить обязательным пунктом любого договора ипотечного кредитования гарантию банка реструктуризировать задолженность, если заемщик оказался неплатежеспособным в результате неблагоприятных обстоятельств. В банковском сообществе позиция АИЖК находит понимание, однако просто так пойти на уступки заемщику считают неинтересным. Чтобы соблюсти баланс интересов кредитора и заемщика, было бы логичным дополнить кредитный договор еще одним обязательным пунктом - о том, что в случае злостного нарушения заемщиком условий реструктуризации обращение взыскания на заложенное по кредиту имущество должно осуществляться по упрощенной процедуре.

Другая актуальная проблема затрагивает  практически всех игроков ипотечного рынка - изменение действующей процедуры  оценки недвижимости, выступающей предметом  ипотеки. Этот вопрос в прошлом году подняла Ассоциация российских банков (АРБ). Махинации по завышению оценщиками рыночной стоимости жилья для  получения ипотечного кредита на большую сумму, чем полагается, заставляют банковское сообщество искать способ изменить порочную практику.

 

 

3.4 Рынок ипотечного кредита в Томской области

 

 

Ипотеку в Томске и Томской области  представляют 11 ипотечных банков, такие как «ВТБ24», «Сбербанк», «Росбанк», «Уралсиб» и т.д. Банки предлагают заемщикам 114 ипотечных программ для приобретения жилья в кредит, как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости. Ставки по ипотеке в Томске и Томской области находятся в диапазоне 8.90 – 16.00 % годовых по рублевым кредитам и 7.98 – 13.00 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Томске составляет 0%. Срок ипотечного кредитования в Томске может достигать 50 лет. В большинстве банков заявка рассматривается в течение 3 дней.

Ипотека в Томске – это не только кредит на жилье. Ипотечные банки  предлагают так же нецелевые кредиты  под залог недвижимости, которая  имеется в собственности заемщика.

В Томской области активно претворяются областные программы «Жилище» и «Доступное и комфортное жилье». Так же осуществляются и разрабатываются множество социальных программ ипотечного кредитования, например программа "Социальная ипотека", запускаемая властями региона в 2012 году. По ней предусмотрено выделение 100 млн. р. на приобретение квартир для молодых учителей в возрасте до 35 лет. В настоящее время ведутся переговоры со Сбербанком о том, чтобы уменьшить первоначальный взнос с 20 до 10%, а процентную ставку - до 8,5%.

Кризис 2008г так же нашел свой отражение на рынке ипотечного кредита  Томской области, но ситуацию нельзя было назвать критической. В 2008 году объем ипотечных кредитов в Томске составил 3,2 млрд. рублей, что на 52% больше, чем в 2007 м. Однако в 2009 году объем ипотечных кредитов снизился на 45% и составил всего 1,8 млрд. рублей. В количественном отношении это составило 1654 кредита, причем только 6 из них были выданы в иностранной валюте. Хотя, безусловно, объемы ипотечных кредитов значительно сократились. Активные антикризисные меры, проводимые в Томской области администрацией поспособствовали сглаживанию негативных тенденций. Например, были предусмотрены социальные выплаты на оплату первоначального взноса в размере 50%, но не более 250тыс.р. или ежемесячных платежей в размере семи процентов годовых по заключенному кредитному договору (договору займа) в течение трех лет. Право на получение социальных выплат имели граждане, вставшие на учет в качестве нуждающихся в жилом помещении в органах местного самоуправления или в организациях по месту постоянной работы (службы) до 1 января 2008 года.

 

Рисунок 1 - Объемы ипотечного кредитования в Томской области (млрд. р.)

 

В 2010 году объем ипотечных кредитов преодолел докризисный уровень  и составил 3,6 млрд. рублей. Было выдано 3365 кредитов и также всего 6 кредитов - в иностранной валюте. За 2010 год  просрочки по ипотечным кредитом увеличилась на 45% и составляют сейчас 191 млн. рублей или 1,5% от выданных кредитов. В 2011г программы ипотечного кредитования  продолжили свое восстановление, и ипотечные кредиты - один из наиболее востребованных продуктов на сегодняшний день.. В 2011г, банки в Томской области увеличили объем ипотечного кредитования до 6,5 млрд рублей, что в 1,8 раза больше, чем в 2010 году. По состоянию на 1 января 2011 года задолженность по всем ипотечным кредитам на территории Томска составила 13,6 млрд. рублей, что составляет 34% от всех выданных населению кредитов.

В настоящее время большую долю заемщиков составляют Томичи, стремящиеся улучшить свои жилищные условия, а не покупающие свое первое жилье. При этом большая часть приобретаемого по ипотеке жилья - это малогабаритное жилье, то есть приобретается оно именно "для жизни", а не с целью вкладывания средств.

Среди основных проблем развития ипотеки в Томске, одной из доминирующих видится дефицит предложений на рынке нового малогабаритного жилья и недостаточная ответственность заемщиков.

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Важным элементом российской государственной политики является формирование рынка доступного жилья. Ипотека – основной механизм достижения этой цели.

Ипотека - это важнейший  инструмент обеспечения возвратности кредита. Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая  земельную собственность, является одной из форм кредитования, активно  используемой в рыночной экономике  и обеспечивающей надежность сделки.

Ипотечное кредитование выступает  существенным фактором экономического и социального развития страны. Ипотечный кредит помогает решить одну из важнейших задач банков – превращение сбережений населения в инвестиции в экономику. Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики, ведет к остановке спада производства в ряде отраслей промышленности.

Во всем мире рынок ипотечных  кредитов находится в стадии восстановления после кризиса 2008г. В США восстановление, несмотря на массивные государственные вливания средств в экономику, восстановление идет очень медленно, и фактически вливания не дают никаких результатов. Среди экспертов существует мнение, что нужно дать рынку недвижимости упасть до точки, где он сам сможет себя регулировать. В других же странах Европы, последствия кризиса в которых были не столь существенными, благодаря более строгим требованиям к заемщикам, и более прозрачной схемы самого кредитования, рынки близки к выходу на докризисный уровень.

С развитием ипотечного кредитования банки предлагают множество  различных ипотечных программ с  разными условиями: это ипотечные  программы на первичном и вторичном  рынке, ипотека на покупку земли  или дома. Кроме того, появляется все больше доступных схем ипотеки  молодым семьям.

Что касается Российское Федерации, количество выдаваемых ссуд под залог недвижимости в России сравнительно невелико, поскольку стоимость недвижимости при залоге оценивается гораздо ниже рыночной. В 2011г наметились тенденции к уменьшению ставок и сроков по кредитам, увеличению кредитов выдаваемых в рублях, и увеличение числа кредитных организаций, осуществляющих ипотечное кредитование. Актуальной проблемой на 2011г стала проблема оценки имущества, т.к. оценщики часто завышают стоимость для получения кредита на большую сумму, Ассоциация Российских Банков активно работает над решением этой проблемы.

Распространение ипотеки в России сдерживается рядом факторов, в первую очередь, несовершенством законодательной и нормативной базы. Для использования системы ипотечного кредитования как мощного стимулятора стабилизации и роста современной российской экономики необходимо создавать именно систему ипотечного кредитования, а не просто ипотечное законодательство и ипотечные банки.

Таким образом, в современных  условиях, когда предпринимаются  меры по  стабилизации экономики после кризиса, и реформирование кредитно-финансовой сферы, развитие системы ипотечного жилищного кредитования остается одним из приоритетных направлений государственной политики и развития общества.

 

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс : справ. правовая система. – Сетевая версия. – Электрон. дан. – М., 2011. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос.ун-та.

2. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс : справ. правовая система. – Сетевая версия. – Электрон. дан. – М., 2011. – Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос.ун-та.

3. Балакирев И.А Влияние типа кредитной ставки на вероятность дефолта ипотечного кредита// Финансы и кредит – 2010. №7 с. 73

4. Грудцыны Л. Ю. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства./ Грудцына Л. Ю., М. Н. Козлова - М «ЭКСМО» 2006. – 361 с.

5. Дадаян Е. В. Понятие и виды ипотечного кредита // Право и социальные отношения – 2011. – 286 с.

6. Дафнер Е.В. Развитие текущего кризиса на рынке недвижимости в США// США - Канада. Экономика, политика, культура – 2011. №8 с. 45

7 Делягин М. Ю. Ипотечный кризис: конец глобализации?// Свободная мысль – 2008. №3 с. 33

8 Дементьев Н. П. Опасности длинных денег: накопительные пенсионные системы, ипотека и нынешний кризис в экономике США// ЭКО. Всероссийский экономический журнал – 2010. №5 с. 115

9 Есипова В.А Коммерческая оценка инвестиций/ В.А Есипова – М. : ГроссМедиа; РОСБУХ, 2008. – 160 с. 

10 Иванов В.В. Ипотечное кредитование/ В. В. Иванов –М.: Высш.шк. 2005. – 320 с.

11 Квернадзе М. А Ипотечное жилищное кредитование и его опыт в зарубежных странах// Право и политика – 2001. №9 с. 28

12  Столбов М.И Кризис на российском рынке ипотеки сквозь призму теории финансового акселератора//  Проблемы прогнозирования - 2011, №4 с. 66

13 Славянский А.В Опыт разных стран по реструктуризации ипотечных кредитов// Банковское дело – 2011. №2 с. 45

14 Шевчук Д.А Ипотека. Просто о сложном./ Д.А. Шевчук - М.: ГроссМедиа; РОСБУХ, 2008. – 160 с.

15  Шевчук Д. А Корпоративные финансы / Д.А.Шевчук - М : ГроссМедиа; РОСБУХ, 2008. – 224 с.

16. О состоянии рынка ипотечного жилищного кредитования в России в 2011г [Электронный ресурс] // Официальный сайт Центрального Банка России – Электрон. Дан. URL: www.cbr.ru

17.  Русипотека, кредитование и секьюритизация. [Электронный ресурс]// Аналитический Центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации – Электрон.дан. URL: www.rusipoteka.ru

18.  Households indebtedness in the UK 2010 [Электронный ресурс]// Официальный сайт Европейского Парламента - Электрон.дан.URL: http://www.europarl.europa.eu

19.  European mortgage federation [Электронный ресурс]// Сайт европейской ипотечной федерации – Электрон.дан. URL: www.hypo.org