Ипотечный кредит

Рисунок 1 - Динамика процентных ставок по ипотечным кредитам в США [8]

2.4 Ипотечный кризис 2008г

В попытке вывести экономику  США из рецессии 2001 г. Федеральная Резервная Система США инициировала серию понижений процентной ставки федерального финансирования с 6,5% в январе 2000 г. до 1% в июне 2003 г. Соответственно, и ставка ипотечного кредитования снизилась до исторически низкого уровня в 5%. Уже тогда эксперты предупреждали об опасности раздувания финансового пузыря, а позже многие стали предупреждать о тяжелейших экономических последствиях в случае перенасыщения экономики дешевыми кредитами.

Ускорению темпа раздувания финансового  пузыря так же поспособствовали действия игроков финансового рынка, которые  расширили ассортимент предлагаемых ипотечных продуктов (в основном это были кредиты с плавающей процентной ставкой) и ослабили требования к заемщикам. Большинство кредитов стали доступны практически для всех. Были упрощены требования к рассмотрению кредитной истории заёмщиков. Также банки значительно повысили свои финансовые риски, снизив требования к "кредитному скорингу".

Чтобы вовлечь больше покупателей в  свой бизнес, финансовые институты  постоянно диверсифицировали ассортимент  своих продуктов. Всего же, по некоторым оценкам, в 2005 г. на ипотечном рынке предлагалось около 600 продуктов кредитования, в то время как в 1988 г. их было всего 3.

Наряду с увеличением ассортимента ипотечных продуктов, были упрощены и требования к первоначальному взносу. Большинство брокеров были уверены, что в будущем цены на жильё будут только увеличиваться, и поэтому сокращение первоначального взноса не увеличит их рисков. Некоторые продукты ипотечного кредитования стали предлагаться или без первоначального взноса, или на уровне нескольких процентов стоимости недвижимости.

Со временем был отменён штраф  за возвращение кредита до установленного ипотечным контрактом срока, который в большинстве случаев составлял 3 года. Его отмена открыла доступ на рынок многочисленным частным инвесторам, которые покупали недвижимость, быстро добавляли к ней незначительную стоимость (например, это мог быть только косметический ремонт) и перепродавали её с прибылью.

Также были понижены ограничения по доле максимальной месячной оплаты долговых обязательств относительно дохода заёмщика. Эти меры существенно повысили риски банков и вероятность дефолтов при последующем увеличении оплаты кредита. Около 70% ВВП в США обеспечивается за счёт потребления, и, как правило, каждый американец является обладателем нескольких кредитных карт. По некоторым оценкам средняя задолженность по одной кредитной карте в США составляет около 4284 долл. [8]. Поэтому увеличение порога допустимого долга открывало доступ на рынок владельцам кредитных карт, которые снимали деньги с одной карты, чтобы оплатить долги по другим, или чтобы использовать кредитные деньги для оплаты по ипотечным обязательствам, а иногда и для оплаты первоначального взноса.

Увеличение доступности финансирования привело к тому, что за период между 2000 и 2004 гг. количество домовладений увеличилось до максимального уровня, которое когда-либо отмечалось в  истории США. После поддержания ставки ФРС на низком уровне в течение года, в июне 2006 г. она была увеличена до 5,25% . Ссудный процент по ипотечному кредитованию всё ещё оставался на исторически низком уровне, продолжая накачивать пузырь на рынке недвижимости, который достиг своего максимального развития в 2005-2006 гг. Дешёвые ипотечные кредиты использовались не только для приобретения недвижимости для проживания, но и для инвестиций. В 2004 и 2005 гг. около 35% ипотечных кредитов было использовано для покупки недвижимости не как основного места проживания, а как второго дома или инвестиции. Скачкообразное повышение цен и увеличение количества возводимого жилья привели к перегреву рынка недвижимости. На некоторых региональных рынках практически любая выставленная на продажу недвижимость продавалась в течение нескольких дней, так как спрос значительно превышал предложение. В соответствии с законами свободного рынка, конкуренция способствовала дальнейшему увеличению цен, и недвижимость продавалась за сумму, превышавшую её первоначальную цену. Увеличение цен на недвижимость и наличие дешёвых кредитов на рефинансирование позволяли брать под залог недвижимости больше денег и использовать их не только для инвестиций в жильё, но и на приобретение предметов первой необходимости, а иногда и роскоши.

Инвесторы в недвижимость были одержимы возможностью приобретения дешёвых  ипотечных кредитов. Определённую роль сыграли СМИ, освещавшие эти инвестиции как исторически безопасное вложение денег. Во многих случаях во время подписания контракта представители банков и финансовые брокеры не объясняли условия контракта, а сами заёмщики не обращались заразъяснениями в юридические инстанции, как это настоятельно рекомендуется делать в США, где приняты строгие законы, обязывающие банки предоставлять правдивую и полную информацию об условиях ипотечного договора и оплате за финансовые услуги.

Многочисленные нарушения этих законов, повлёкшие серьёзные экономические  и моральные последствия, были обнаружены только позже. Для многих заёмщиков  изменения условий по оплате, которые  были включены в контракты, но не были доведены до их сознания, стали неожиданностью. Главная цель банков заключалась  в продаже как можно большего количества кредитов и, соответственно, получения как можно большей  прибыли. На первый взгляд казалось, что  все эти программы предоставляли  вполне доступную низкую месячную оплату, а цены на жильё будут закономерно  увеличиваться и что со временем можно будет избавиться от токсичных  кредитов через их рефинансирование. Но как оказалось во второй половине 2006 г., надувание пузыря достигло своего максимума, рынок взорвался, недвижимость начала дешеветь, затем произошёл  взрыв финансового пузыря и возможность  рефинансирования исчезла. Начался  массовый дефолт.

Отчуждение жилья наблюдалось  ещё на начальных стадиях накачивания  пузыря на рынке недвижимости. В впервой половине 2010-х годов это были, в основном, ранние отчуждения, происходящие в течение нескольких месяцев после подписания ипотечных контрактов и связанные с выдачей заёмщикам кредитов, заведомо обречённых на дефолты. Природа дефолтов изменилась в середине 2010-х годов, когда изменение процентной ставки по кредитам привело к массовому увеличению количества просрочек, дефолтов и последующему отчуждению жилья.

Обычно в США массовые дефолты  наблюдаются при плохой экономической  ситуации, когда страна находится  в состоянии рецессии, которое  приводит к росту безработицы, сокращению заработной платы, увеличению выплат по другим долговым обязательствам, уменьшению способности оплаты по ипотеке и  падению цен на недвижимость. Увеличение количества дефолтов и отчуждения жилья, начавшееся в 2006 г., скорее всего, было необычным событием для экономики США, так как в большинстве штатов экономика была на достаточно высоком уровне, заработная плата продолжала увеличиваться и уровень безработицы находился на исторически среднем уровне. Как отмечают эксперты, основными причинами дефолтов были изменения процентных ставок по кредитам и падение рынка недвижимости, в результате чего домовладельцы не могли продать жилье или рефинансировать его.

Поскольку к тому времени через процесс увеличения процентной ставки прошёл только незначительный процент кредитов, а этот процесс продолжается, то основной поток дефолтов ожидается в ближайшее время. Соответственно, это приведёт к ещё большему ухудшению ситуации на рынке недвижимости, так как банки выставят на продажу больше единиц недвижимости, что будет сопровождаться дальнейшим падением цен и ещё большим количеством дефолтов.

Выход из экономического кризиса неразрывно связан с решением вопроса о стабилизации рынка недвижимости. За последние  несколько лет администрация  Белого дома привела серию экстренных мер по его поддержанию. В августе 2007 г. президент Джордж Буш-мл. начал  предпринимать первые шаги по стабилизации. В январе 2009 г. администрация Барака Обамы запустила программу налогового кредита для тех покупателей, кто приобретал жилую недвижимость в первый раз. В июне 2009 г. программа была модифицирована, а срок её действия продлён до конца сентября 2010 г.

В феврале 2009 г. была принята Модифицированная программа доступного жилья (Home Affordable Modification Program - HAMP) с целью предотвращения отчуждения жилья через изменение ипотечных кредитов. В марте 2010 г. в эту программу дополнительно включили безработных домовладельцев, находящихся в процессе трудоустройства или поиска работы. В сентябре 2010 г. ФБСН запустило новую программу помощи владельцам, чьи ипотечные обязательства превышали рыночную стоимость жилья. 7 сентября 2010 г. вступила в силу Программа выкупа проблемных активов (Troubled Asset Relief Program - TABP), разработанная ещё администрацией Буша в октябре 2008 г. Ею предусмотрено предоставление около 700 млрд. долл. на укрепление финансового сектора и на выкуп обесценившихся токсичных кредитов. Это одна из самых масштабных программ, которая должна была сократить объём непогашенной задолженности домовладельцев, которые не имеют возможности рефинансировать жильё без потерь.

Как утверждала президентская администрация, эти большие средства были направлены на восстановление рынка недвижимости и оказание помощи проблемным заёмщикам. Но в действительности эти средства ушли на поддержание и сохранение финансовой системы. Наиболее наглядно это демонстрирует Модифицированная программа доступного жилья, которая была нацелена на уменьшение процентной ставки, а не на уменьшение тела кредита или удаление оплаты процента по кредитам. Широкомасштабное сокращение тела кредита могло привести к очень большим потерям для банков, которые потенциально могли составить сотни миллиардов долларов.

Все предпринятые попытки Белого дома оказать помощь проблемным домовладельцам и стабилизировать рынок недвижимость от его дальнейшего падения, оказались  безуспешными. В формате этих программ Конгресс предусмотрел 50 млрд. долл. на сокращение количества отчуждённого жилья. По планам администрации эти средства могли помочь трём-четырём миллионам  домовладельцев изменить их ипотечные  программы. К настоящему времени  Министерство финансов, которое руководит  этой программой, потратило немногим более 1 млрд. долл. Только 607 тыс. домовладельцев смогли модифицировать ипотечные программы, а из них 11% в конечном счёте объявили дефолт. Банки не оказывают никакого содействия в поддержке администрации, и многим домовладельцам было отказано в модификации их кредитов по причине низких доходов.

События третьего и четвёртого кварталов 2010 г. показали, что из ситуации, приведшей  к взрыву финансового пузыря, финансовые институты не сделали должных  выводов. Методы работы, которые использовались в момент его накачивания, до сих  пор остаются на вооружении финансовых брокеров. В работе крупных банков было обнаружено большое количество ошибок, допущенных в процессе оформления документов по отчуждению жилья. Оформление документации была поставлено на поток, к её оформлению привлекался неквалифицированный  персонал или за заёмщиков или  нотариусов расписывались посторонние  лица. Во многих случаях жильё отчуждалось  у владельцев, которые не имели  задолженностей по платежам или даже у тех, которые уже полностью  погасили свои кредиты.

Представители Белого дома прекратили требовать от банков тщательной проверки документов, так как это привело  бы к снятию отчуждённого жилья с  рынка и, возможно, к резкому обвалу рынка жилья. Президент США не одобрил федерального расследования  по проверке ипотечной документации и отказал в национальном замораживании  процесса отчуждения жилья. По его словам, эти меры могли привести к "нежелательным  последствиям". Аналитики и эксперты поддержали президента в его решении, признав, что мораторий не может  разрешить все накопившиеся проблемы на рынке недвижимости.

Состояние рынка недвижимости после взрыва пузыря. По некоторым оценкам, с момента  начала экономического кризиса, жильё  потеряли более 5 млн. домовладельцев, и до 2015 г. к их количеству прибавится ещё около 15 млн. [8]. К концу 2012 г. многие экономисты и аналитики рынка недвижимости предсказывают дополнительное падение цен на 5-10%, после чего, возможно, цены достигнут дна [12]. Пессимистичные прогнозы предсказывают падение цен на 20%.

Текущий экономический кризис серьёзно отразился на материальном и моральном  состоянии населения США. За период 2007-2009 гг. благосостояние американских семей сократилось на 23%, медиана  доходов уменьшилась с 50100 до 49 800 долл., средняя рыночная стоимость  жилья упала на 18 700 долл. и инвестиции в фондовый рынок сократились  на 30% [8]. Увеличилась доля населения, получающего помощь в виде продовольственных талонов.

По заявлениям Барака Обамы, приоритетным направлением администрации в укреплении рынка недвижимости будет реформирование ипотечной системы. Недавно были вынесены на обсуждение новые стандарты ипотечного кредитования, которые накладывают жёсткие ограничения и закрывают доступ на рынок большинству населения Америки. По данным аналитиков, около 62% кредитов, полученных на приобретение жилья в 2009 г., не могли бы квалифицироваться по предложенным стандартам, так как их первоначальный взнос составил меньше 20%, и в 2003 г. Количество кредитов составило бы 25% [8]. Уже сейчас понятно, что введение этих стандартов приведёт к дальнейшему падению рынка недвижимости и, соответственно, к отсрочке восстановления американской экономики.

Не смотря на старания правительства  и мультимиллиардные финансовые вливания, ускорить экономику сегодня не удается. Аналитики и экономисты высказывают мнение, что для стабилизации рынка недвижимости необходимо реформировать финансовую систему. Но, учитывая уроки текущего экономического кризиса, трудно поверить, что, при определяющем положении на рынке недвижимости, финансовые институты перестанут создавать опасные для экономики ипотечные продукты, при возможности получения сверхприбылей. Многие считают что правительству нужно перестать оказывать помощь финансовым организациям, и дать рынку недвижимости опуститься до того уровня, где он сможет стабилизироваться самостоятельно.

2.5 Последствия ипотечного кризиса в мире

Кризис, зародившийся в США от избыточного кредитования экономики, распространился по миру и оказал разное влияние на экономики. Степень влияния, в основном, зависела от состояния ипотечного кредита и рынка недвижимости. Как бы то ни было, сегодня до 80% недвижимости во всем мире покупается на заемные средства под залог покупаемой недвижимости. По оценке различных экспертов СТАН, наиболее активное участие государства в восстановлении и развитии ипотеки, стимулировании платежеспособного спроса отмечается в тех странах, где хорошо развит строительный комплекс, который получил «удар» во время экономического кризиса 2008-2010 годов: в Испании, Болгарии. К странам со щедро даримой государственной ипотекой СТАН относит и Россию.