Ипотечный кредит

Как упоминалось выше, процентная ставка по ипотечному кредиту зависит  от ставки рефинансирования, то есть удешевление  или удорожание кредита является результатом монетарной политики государства. Во время кризиса 2008-2010 годов ставки рефинансирования упали очень низко. Учитывая, что средний интерес банков по ипотеке составляет 1,5-2%.

 

Таблица 1 - Стартовые ставки ипотечных кредитов.

Страна	Ставка рефинансирования(%)	Ставка ипотечного кредита(%)
Япония	0,1	1,6-2,1
США	0,25	1,75-2,25
Великобритания	0,5	2,0-2,5
Европа(евро)	1,25	2,75-3,25
Австралия	4,5	6,0-6,5
Россия	7,75	9,25-9,75

 

Европейский ипотечный рынок пострадал  меньше, нежели рынок в США – сказались действия Европейского ЦБ по вливанию дешевых денег в банковскую систему. Европе значительно помогло то, что там основная доля кредитов предоставлялась по фиксированным ставкам, а рынок недвижимости был меньше перегрет. В силу названных причин европейский рынок ипотеки и недвижимости восстанавливается быстрее.

Растут цены на недвижимость и объемы кредитования в Англии и Германии. По оценке экспертов, портит картину ситуация на крайне переоцененном рынке Испании, плохие показатели у Греции, Португалии. А вот Финляндия в плане объемов сделок и кредитования практически не пострадала. Рынок США начал стабилизироваться только к 2010 г, начале года начал снижаться объем просрочки по кредитам и стали стабильно расти заказы на строительство новых домов.

Поскольку рынок недвижимости и  ипотеки очень влияет на рост ВВП  и развитие экономики, стимулированием  ипотеки занимаются все государства. Именно поэтому на работу ипотечных программ банки в Европе получают от государства деньги по рекордно низким ставкам.

Рисунок 1 - Вливание капитала в банки во время кризиса (% от ВВП)

 

В целом, отмечают эксперты, в силу глобализации мировой экономики  уровень ставок по разным странам  довольно ровный. Исключением является Россия, где наблюдается более  высокий уровень стартовых ипотечных  ставок и, напротив, очень низкий уровень  проникновения ипотеки, - пока в кредит приобретается не более 15% жилья. В  европейских странах этот показатель в 2-4 раза выше. Выше он даже в менее  развитых странах Прибалтики.

Рисунок 2 - Динамика изменения % ставок по ипотеке в Европе[16]

 

Впрочем, специалисты сходятся во мнении, что сегодня нельзя выделить страну с «позитивным» соотношением стоимости ипотеки, платежеспособного  спроса и стоимости жилья. Так, в  Испании, где на восстановление ипотеки  брошены силы правительства, из-за отсутствия спроса банки почти бесплатно  кредитуют покупателей домов, владельцы  которых не могут выплачивать  ипотеку. Скидки по таким объектам могут составлять 20% от рыночной стоимости. В Англии же цены снизились мало, но спрос на жилье стабилен и ставки ниже, чем до кризиса.

В 2011 году продолжится общеевропейская  тенденция сокращения расходов в  зоне евро, и сохранится неуверенность, связанная с государственным долгом Испании, Португалии, Италии и ряда других европейских стран. На этом фоне рост объемов ипотечного кредитования продолжится на самых стабильных европейских рынках недвижимости благодаря низким процентным ставкам, что будет поддерживать рынки недвижимости. Активный рост рынков недвижимости и возможностей ипотечного кредитования сдерживается наличием нерешенных финансовых проблем у европейских банков, сложностями европейских финансовых рынков.

Вместе с ростом ведущих экономик стран ЕС, и ростом инфляции, следует  ожидать повышения учетных ставок ЕЦБ и Банка Англии, что может  привести к росту ставок по ипотечным  кредитам в странах Европы по сравнению  с 2010 годом, в среднем на 1-1,5%. Повышение  ставок отрицательно скажется на темпах роста объемов кредитования, и  может стать одной из причин сокращения спроса на европейских рынках недвижимости, а именно Великобритании, Франции, Германии, Швейцарии а также стать драйвером для дальнейшей коррекции на рынках недвижимости Испании, Португалии, Греции и некоторых других странах.

Рисунок 3 – Соотношение долга  по ипотеке к ВВП в странах Европы (%) [19]

3. Российский  рынок ипотеки

 

 

3.1 Общая  характеристика рынка

 

 

Количество выдаваемых ссуд под  залог недвижимости в России сравнительно невелико, поскольку стоимость недвижимости при залоге оценивается гораздо ниже рыночной, вследствие того, что объект оценивается исходя из его возможной продажи в довольно далеком будущем, при условии невозврата кредита. Таким образом, кредитор «застраховывает» себя от возможных будущих изменений, а залогодателю заниженная стоимость имущества при залоге невыгодна. Основная проблема ипотечного кредитования — недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Одним из источников долгосрочных средств являются вклады частных вкладчиков. Но в настоящее время у населения подорвано доверие к банкам вообще, а к коммерческим — особенно. Финансово-экономический кризис 1998 года привел к существенному уменьшению реальных доходов населения, обесцениванию сбережений, оттоку частных вкладов из коммерческих банков в Сбербанк. Еще одной проблемой является оценка платежеспособности потенциального заемщика исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерности налогового бремени велика доля теневого сектора в экономике, поэтому официальные доходы потенциальных заемщиков невысоки, что затрудняет принятие коммерческими банками решений по кредитам.

В 2011 г. рынок ипотечного жилищного кредитования характеризовался:

1) Увеличением количества кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты.

По состоянию на 1 января 2012 г. Число участников первичного рынка  ипотечного жилищного кредитования по сравнению с началом 2011 г. увеличилось  на 27 кредитных организаций и  составило 658 участников, из которых 577 кредитных организаций предоставляли  ипотечные жилищные кредиты (далее  — ИЖК), тогда как остальные  кредитные организации осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно ИЖК в рублях предоставляли 166 кредитных организаций, в иностранной  валюте — 8 кредитных организаций.

2) Дальнейшим ростом абсолютных и относительных показателей, характеризующих объемы предоставляемых ИЖК.

В 2011 г. кредитными организациями  было предоставлено 523 582 ИЖК на общую  сумму 716,9 млрд. руб., что составляет 13,2% от общего объема потребительских  кредитов. Средний размер предоставленных  кредитов увеличился до 1,37 млн. руб. против 1,26 млн. руб. в 2010 году. Количество предоставленных ИЖК в рассматриваемый период по сравнению с предыдущим годом увеличилось в 1,7 раза. Объем предоставленных ИЖК продемонстрировал аналогичную динамику

 

Рисунок 1 - Динамика объемов потребительских и ипотечных кредитов 2011г. [14]

 

3) Продолжающимся ростом доли ИЖК, предоставленных в рублях.

В 2011 г. было выдано 520 658 рублевых кредитов на общую сумму 697,4 млрд. руб. против 2924 кредитов, предоставленных  в иностранной валюте, на общую  сумму 19,5 млрд. в рублевом эквиваленте. Доля рублевых кредитов в общем объеме ИЖК по сравнению с предыдущим годом увеличилась на 1,4 процентного  пункта и достигла 97,3%

 

Рисунок 2 - Динамика валютной структуры ипотечных кредитов 2011г. [14]

 

4) Дальнейшим снижением ставок и сокращением сроков по кредитам.

По сравнению с 2010 г. средневзвешенная процентная ставка по ИЖК, предоставленным  в рублях, снизилась на 1,2 процентного  пункта, в иностранной валюте —  на 1,3 процентного пункта и составила по состоянию на 1 января 2012 г. 11,9 и 9,7% соответственно.

Средневзвешенный срок предоставления кредитными организациями  рублевых ИЖК сократился на 17 месяцев  — до 179 месяцев, а срок по ИЖК, предоставленным  в иностранной валюте, уменьшился на 7 месяцев — до 148 месяцев. Просроченная задолженность по ИЖК в рублях по сравнению с 2010 г. увеличилась  на 10,1%, в иностранной валюте —  на 7,3% и по состоянию на 1 января 2012 г. составила 25,9 и 19,4 млрд. руб. соответственно. При этом удельный вес просроченной задолженности в объеме задолженности по ИЖК, предоставленным в рублях, снизился на 0,5 процентного пункта — до 2,0%, а по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте, возрос на 1,8 процентного пункта, составив 11,8%.

В структуре просроченной задолженности наибольший удельный вес по-прежнему приходился на просроченную задолженность заемщиков Центрального федерального округа, которая по состоянию  на 1 января 2012 г. составила 22.4 млрд. руб., или 49,5% просроченной задолженности  по ИЖК по Российской Федерации в  целом. При этом следует отметить, что тенденция к сокращению указанной  доли, наметившаяся в 2009 г., сохранялась  и в 2011 году. Вместе с тем удельный вес просроченной задолженности  по ИЖК заемщиков Северо-Западного  федерального округа вырос на 1,4 процентного  пункта. Структура просроченной задолженности  по остальным федеральным округам  в рассматриваемый период существенно не изменилась.

В 2011 г. досрочно погашено 216,8 млрд. руб., или 30,2% от общего объема предоставленных  ИЖК (в 2010 г. — 147,2 млрд. руб., или 38,7%), из них кредитов, предоставленных в  рублях, — на сумму 188,8 млрд. руб. (рисунок 6). Доля ИЖК, досрочно погашенных собственными средствами заемщиков, составила 80,4%. В 2011 г. 168 кредитных организаций рефинансировали  ИЖК (права требования по ИЖК) путем  продажи их другим организациям на сумму 93,7 млрд. руб. (в 2010 г. — 175 кредитных  организаций на сумму 64,6 млрд. руб.). Если в 2010 г. средства, полученные кредитными организациями в порядке рефинансирования путем продажи пула ИЖК, составили 17% общего объема ИЖК, предоставленных  кредитными организациями, то в 2011 г. — 13%.

Среди основных источников рефинансирования ИЖК путем их продажи  другим организациям выделяются специализированные организации — резиденты: в 2011 г. на них приходилось 83,7% от общего объема рефинансированных ИЖК (прав требования по ИЖК). В 2011 г. по сравнению с 2010 г. Доля операций, совершенных специализированными  организациями — резидентами, увеличилась  на 19,6 процентного пункта, при этом объем рефинансированных ими  ИЖК (прав требования по ИЖК) возрос на 89,3% — до 78,4 млрд. рублей. Доля кредитных организаций в источниках рефинансирования уменьшилась на 2,8 процентного пункта — до 13,9%. Кроме того, существенно сократился объем кредитов, рефинансируемых специализированными организациями — нерезидентами; удельный вес таких кредитов к концу 2011 г. составил 0.2% от общего объема рефинансируемых ИЖК (прав требования по ИЖК) против 14,9% в 2010 году. Управляющие компании паевых инвестиционных фондов и общие фонд банковского управления с 2010 г. не участвуют в рефинансировании ИЖК. Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием с сохранением актива на балансе кредитной организации в 2011 г. составила 15 млрд. рублей.

В настоящее время кредитным  организациям предоставлена возможность  использовать в качестве обеспечения  по операциям рефинансирования Банка  России как облигации Агентства  по ипотечному жилищному кредитованию (далее — АИЖК), так и облигации  с ипотечным покрытием, выпускаемые  в соответствии с законодательством  Российской Федерации, в том числе  облигации с ипотечным покрытием, обеспеченные солидарным поручительством  АИЖК.

По состоянию на 1 января 2012 г. в Ломбардный список Банка России были включены ипотечные облигации  на сумму 68,8 млрд. руб. (по номиналу) следующих  эмитентов:

• Коммерческого Банка «Московское ипотечное агентство» (Открытое Акционерное Общество);
• Закрытого акционерного общества «Первый ипотечный агент АИЖК»;
• Закрытого акционерного общества «Второй ипотечный агент АИЖК»;
• Открытого акционерного общества «Ипотечная специализированная организация ГПБ-Ипотека»;
• Закрытого акционерного общества «Национальный ипотечный агент ВТБ 001»;
• Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2008-1»;
• Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент МБРР»;
• Закрытого акционерного общества Банк ВТБ 24;
• Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2010-1»;
• Открытого акционерного общества «Ипотечная специализированная организация ГПБ —Ипотека Два»;
• Закрытого акционерного общества «Коммерческий банк ДельтаКредит»

В настоящее время российский рынок ипотечного кредита находится в постоянном развитии, но существуют факторы, мешающие стабильному росту ипотечных кредитов. Например в России высока доля теневой экономики, а следственно и теневых заработных плат, что мешает банкам оценивать платежеспособность клиентов. А так же в последнее время можно заметить такие тенденции как увеличение количества кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты, увеличение доли ипотечных кредитов в рублях, а так же снижение ставок и сроков по ипотечным кредитам.

 

 

3.2 Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

 

 

АИЖК, наравне с коммерческими  банками, является одним из институтов осуществляющих ипотечное кредитование населения, но является в какой-то степени регулирующим органом, осуществляющим кредитную политику государства в сфере ипотечного кредита.

Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию (АИЖК) зарегистрировано 5 сентября 1997 году в форме открытого  акционерного общества на основании  постановления Правительства РФ от 26.08.96 №1010. 100% акций АИЖК принадлежит  государству в лице Федерального агентства по управлению федеральным  имуществом.