Виды ипотечного кредита и условия его развития в РФ

Курсовая работа

Виды ипотечного кредита и условия его развития в РФ

Содержание

Введение 3

Глава 1. Сущность и история развития ипотеки 6

1.1 Зарождение института ипотеки 6

1.2 Развитие ипотеки в России 11

Глава 2. Система ипотечного кредитования 16

2.1 Сущность ипотеки 16

2.2 Объекты и субъекты ипотечного  кредитования 17

2.3 Инструменты и виды ипотечного  кредита 22

Глава 3. Недостатки рынка ипотечного кредитования в России. Рекомендации по их устранению 28

Заключение 32

Список используемой литературы 34

Введение

Актуальность  темы курсовой работы. По мере становления рыночных отношений в Российской Федерации появляются финансовые механизмы, свойственные развитым странам. Одним из таких механизмов является ипотека, актуализация которой в последнее время связана с рядом макроэкономических причин:

• углубление рыночных преобразований и стабилизация экономической ситуации;
• развитие и становление институтов рыночной экономики, функционирование которых задействует разнообразные финансово-экономические механизмы;
• переориентация финансовых организаций и, прежде всего, банков на работу по "длинным" позициям;
• отсутствие эффективных способов сохранения и накопления денежных средств, имеющихся у населения (фондовый рынок находится в стагнации, проценты по вкладам в банки зачастую ниже уровня инфляции, при относительно стабильном курсе доллара его покупка не выгодна и т.д.);
• высокий уровень ликвидности недвижимости, прежде всего, жилья, что делает выгодным вложение средств в него;
• жилищная проблема актуальна для многих семей;
• повышение уровня доходов определенной части населения и т.д.

В России рынок ипотечного жилищного кредитования только зарождается  и понятие "ипотека", "закладная" ещё не стали привычными для большинства  россиян.

“Становление ипотеки  в России стало, прежде всего, следствием определенной стабилизации экономического положения, поскольку ипотечное кредитование рассчитано на длительный срок и возможно только в условиях достаточно устойчивого экономического развития страны. Именно поэтому, с государственной точки зрения, развитие ипотеки не является самоцелью, а будет способствовать решению многих макроэкономических задач, поскольку заставляет всех субъектов этого процесса ориентироваться на длительный период взаимодействия, делая их заинтересованными в содействии экономической стабильности. Таким образом, чтобы ипотека стала действенным фактором повышения экономической стабильности, необходимо активное участие государства в соответствующих процессах”. ¹

Актуальность данной темы проявляется в том, что ипотека, как и весь рынок ипотечного жилищного кредитования, в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом.

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме того, поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике из надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Целью настоящей  курсовой работы является исследование особенностей ипотечного кредитования в Российской Федерации.

Для достижения цели необходимо решить следующие задачи:

1. Установить истоки зарождения института ипотеки.
2. Установить истоки развития ипотеки в России.
3. Рассмотреть виды ипотечного кредитования в Российской Федерации.
4. Рассмотреть инструменты ипотечного кредитования и схемы расчетов платежей по кредитам в Российской Федерации.
5. Выявить плюсы и недостатки ипотечного кредитования в Российской Федерации.
6. Сделать выводы о путях и методах реформирования системы ипотечного кредитования в Российской Федерации.

В данной работе раскрыты понятия ипотеки и рынка ипотечного жилищного кредитования, описаны  инструменты ипотечного кредитования в Российской Федерации, выявлены возможные  риски ипотечного кредитования, проведен сравнительный анализ рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации и промышленно развитых странах.

Структура курсовой работы. Курсовая работа состоит из введения, трех глав, параграфов и списка литературы.

Глава 1. Сущность и история развития ипотеки

1.1 Зарождение института  ипотеки

“Ипотека как элемент  хозяйственной жизни уходит глубокими  корнями в историю. Зародившись  до н.э. как альтернатива обеспечения  обязательства личностью должника, которому в случае невозврата кредита  грозило рабство, в новейших экономических  формациях ипотека превратилась в мощный инструмент инвестиционно-хозяйственной деятельности”. ²

Термин "ипотека" пришел в мировую финансово-экономическую  систему из Греции в конце VII - начале VI веков до н.э. “Появлению его послужило то обстоятельство, что в 621 году до н.э. афинский правитель (архонт) Драконт ввел порядок, согласно которому посягательства на частную собственность сурово карались”. ³ Было это несправедливо, но позже за его порядками в истории закрепилось определение "драконовские законы".

Продолжил его начинание один из легендарных афинских мудрецов, архонт Солон. Он в 594 году до н.э. осуществлял свои знаменитые реформы, в том числе отменил поземельные долги, ввел свободу завещания, по которой вымороченное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. “Первоначально в Афинах залогом таких обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство”. ⁴ Теперь же каждый получил право расставаться и завещать "собственность" по своему усмотрению. Для перевода личной собственности в имущественную, Солон и предложил ставить на земле должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью о том, что эта земля служит обеспечением претензии кредитора в определенной сумме.

“Институт ипотеки (залога недвижимости) в течение относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (от латинского, fiducia - сделка на доверии или доверительная сделка), к более прогрессивной стадии - пигнусу (от латинского, pignus - неформальный залог) и далее к ипотеке”. ⁵ Первая стадия "фидуция" возникла и развивалась в древнеримском праве. В начале развития классического римского права появился "пигнус" и лишь затем собственно "ипотека". При этом сами договоры о залоге первоначально были лишь дополнительными при первичных кредитных соглашениях (договорах). Основная суть "фидуции" заключалась в том, что сразу по заключению договора официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в "fiducia" и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора. Сделка (или договор)"фидуция" также прошла свою эволюцию.

На первом этапе развития института "фидуции" должник не обладал практически никакой  защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: или требовать от заемщика выплаты долга, или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (action fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны заемщику.

Следующая стадия развития института ипотеки несла достаточно прогрессивный характер, защищая  заемщика от своевольных действий кредитора. Договор "пигнуса" (договор о залоге на стадии "пигнуса") предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владению ею и только как гарантии исполнения взятого заемщиком кредитного обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником, кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию были предметом особого судебного разбирательства.

Становление классического  института ипотеки - собственно самой  ипотеки - было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога - залога арендаторами самих орудий труда.

Позже новый вид залога распространился на другие и, в частности, не залог недвижимости. Таким образом, возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут  выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства возникало право кредитора истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика. Свидетельством данного соглашения были сначала простые соглашения между заемщиком и кредитором, позже, в постклассическое время, составлялись официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой. Такой же силой обладали частные документы, подписанные тремя или более свидетелями. “Институт классической ипотеки также проходил свои этапы и свою эволюцию. Вводились различные легальные ипотеки, действовавшие баз согласия сторон. В них включались ипотеки по закону (императора): ипотека инвестора на инвестиции, ипотека "фикса" на имущество неплательщиков налогов, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа, ипотека церкви и т.д. ”. ⁶

Необходимо отметить, что все виды ипотеки (может быть, за исключением ипотеки церкви) сохранились  и действуют до настоящего времени во многих странах.

Говоря об ипотеке  в США, стоит сказать, что вопросы  развития ипотечного кредитования жилья  привлекли к себе внимание правительства  США только во время Великой депрессии. Было признано, что ипотечные вклады в недвижимость должны быть инвестициями малого риска. История ипотеки в США сделала акцент на право граждан на свободное владение, передачу и использование недвижимости. Для США характерна государственная поддержка системы ипотечного кредитования, но теперь существует много коммерческих ипотечных структур - частные участники рынка и агентства. Сегодня, два из трех американцев имеют свои дома.

“Ипотечное право  самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечение  которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, так как нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран. По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в ХVII - ХIХ столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированным в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей”. ⁷

В средневековье путем рецепции (т.е. заимствования и последующей адаптации) римского права ипотека перешла в западноевропейское законодательство, и, прежде всего германское. Германское право не останавливалось на римской форме ипотеки: оно привнесло в нее условие гласности и постепенно формализовало его путем введения уже в ХIХ веке системы земельных и ипотечных книг в Германии, а также в Австрии, Швейцарии и других странах. Но ещё задолго до этого были заложены основы этой системы. В средневековой Европе возникла практика совершения актов об отчуждении или залоге недвижимой собственности в народных собраниях, церквах или городских ратушах, позже - путем занесения актов об отчуждении в судебные или городские книги.

Таким образом, ипотека, возникнув ещё в эпоху античности, прошла через средневековье и вошла в Новое время, приспосабливаясь уже к новым экономическим потребностям. При рабовладении и феодализме ипотечный кредит представлял собой разновидность ростовщического капитала. В этом случае ссудные деньги являлись капиталом лишь для кредиторов. В руках заемщиков они служили главным образом покупательным или заемным средством и использовались в основном в потребительских целях.