Виды ипотечного кредита и условия его развития в РФ

В течение нескольких столетий своего развития система ипотечного кредитования доказала свою эффективность в решении важных социально-экономических задач, таких как решение жилищной проблемы, стабилизация финансовой системы и экономики в целом.

1.2 Развитие  ипотеки в России

 

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования.

“В своей неорганизованной форме, ипотечный кредит стал существовать очень рано. Например, упоминания о закладе относятся к ХIII веку, в ХV веке уже упоминался вторичный заклад имения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложено в другие руки. В ХVI веке залог земли распространился настолько, что появились соблазн и возможность злоупотреблять ипотечными займами, закладывая одну и ту же землю разным лицам или обманно занимать деньги, выдавая чужое имение за свое”. ⁸

Однако уже в ХIII - ХIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

Начало ипотечного кредитования в  России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. Именно в это время в 1754 году были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства - санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов - в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 году эти банки были реорганизованы в государственный заемный банк.

29 октября 1786 года манифестом  Екатерины 2 в России впервые  юридически был закреплен выпуск  бумажных денег - ассигнаций. Эмиссия  бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды проводилось из средств Государственного заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

“В том же заемном  банке была образована страховая  экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых  в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк”. ⁹

В Российской Империи 1 января 1835 года был введен Свод гражданский  законов (автор М.М. Сперанский), где  залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время  существовал в следующих видах (при этом само понятие "залог" относится только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.

Существовал и третий вид залога, представленный в уставах  учреждений кредитного и общественного  призрения.

С 1842 года с Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

В 1859 году было принято  решение о реорганизации кредитных  учреждений в связи с подготовкой  реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 году была образована первая частная организация долгосрочного кредита - Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1863 году было учреждено Общество взаимного кредита.

После революции 1917 года старая правовая система претерпела изменения. В 1922 году был принят гражданский Кодекс РСФСР. В Кодексе залог рассматривался как вещное право и регулировался нормами раздела "Вещное имущество".

В связи с национализацией  земли Кодекс упразднял деление имущества на недвижимое и движимое и вместо него ввел понятие имущества, изъятого из гражданского (частного) оборота и не изъятого из него.

Предметом залога могли  быть: всякое имущество, не изъятое  из оборота, долговые требования, право  застройки, право на горный отвод и на разработку месторождений полезных ископаемых.

Дальнейшее падение  роли залога как способа обеспечения  исполнения обязательств из кредитных  договоров с банками связано  с проведением в 1920-1931 гг. кредитной  реформы, которая явилась результатом постановления ЦИК и СНК СССР от 30 января 1930 года.

В ходе реформы было отменено коммерческое кредитование и введено  прямое плановое банковское кредитование. В условиях преимущественного господства государственной собственности  и централизованного директивного планирования залог как частноправовой способ обеспечения обязательств потерял смысл.

В принятом в 1964 году ГК РСФСР, залогу уделено меньше внимания, чем  в первой редакции Кодекса 1922 года. ГК РСФСР запрещал сдавать в залог  землю, предприятия, здания, сооружения и другое имущество, относящееся к основным средствам государственных организаций. Не подлежало залогу имущество, составляющее основные средства колхозов, иных кооперативных организаций, а также профсоюзных и иных общественных организаций. В качестве предмета залога могло быть имущество, находящееся в личной собственности граждан, включая жилой дом.

Последующее изменение  законодателя к залогу было связано  с развитием рыночных отношений  в экономике и появлением коммерческих кредитных учреждений в конце 80-х - начале 90-х годов. Следствием этого явилось принятие в 1992 году закона РФ "О залоге". В законе сформулировано следующее определение:

Залог - это способ обеспечения  обязательства, при котором кредитор-залогодержатель  приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Закон о залоге установил  широкий круг имущества, которое  могло быть предметом залога, а  именно: предприятия, включая все имущество, строения, здания, сооружения и иные объекты, связанные с землей, товары в обороте и переработке, права требования. С вступлением в силу 1 января 1995 года части первой ГК РФ Закон о залоге продолжает действовать в части, не противоречащей ГК.

ГК РФ является основным источником залогового права. В нем  выделяют 2 основных вида залога, а именно без передачи и с передачей  заложенного имущества залогодержателю, которые в зависимости от того, какое имущество выступает в  качестве предмета залога, делятся на следующие подвиды: ипотека, залог товаров в обороте, твердый залог или заклад и специализированный вид залога, - залог прав (требований).

В финансовое обращение  широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: накладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладочные.

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному  развитию экономики, промышленности, сельского  и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объемам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно, сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейский ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

“В России послереволюционного  периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда  для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения  действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего, недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом”. ¹⁰

Действующее законодательство РФ, регулирующее отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации и Федеральный Закон "О регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним" и др.

В 2009 году американская аналитическая фирма "Глобальный мониторинг языка" (Global Language Monitor) объявила, что английский язык преодолел рубеж в 1 миллион слов, а миллионным словом оказался противоречивый термин "web 2.0"*(77). Мы не будем оценивать методы компьютерного анализа данных, на которых основан данный вывод. Важным здесь является вопрос о том, почему в отсутствие четкого, исчерпывающего определения термин так быстро прижился и широко используется не только в массовой (как можно было бы ожидать), но и в специальной литературе*(78).

Так что же такое "web 2.0" (далее - Веб 2.0)? В упомянутой статье Т. О'Рейли определяет Веб 2.0 с точки зрения новых информационных технологий и соответствующих им новых бизнес-моделей. Об этом свидетельствует подзаголовок статьи: "Образцы дизайна и бизнес-модели для программного обеспечения нового поколения". Но и в этом аспекте нам не предлагают законченного определения: "Как многие важные концепции, Веб 2.0 не имеет четких границ. Это, скорее, центр притяжения. Вы можете представить себе Веб 2.0 как множество правил и практических решений"*(79).

единственно строгим. Точно так же и отдельные понятия, которые использует юриспруденция, не имеют однозначных определений. Последнее позволяет праву оставаться "открытой структурой", способной  адаптироваться к новым ситуациям  и феноменам общественной жизни*(80).

 

Чтобы было яснее, о чем именно идет речь, опишем основные принципы, которые используются в  новых бизнес-моделях Веб 2.0.

 

Программисты  уже не столько реализуют собственные  оригинальные идеи, рискуя, что их воодушевление  не разделит основная масса пользователей (как это случилось, например, с первой версией Windows Vista), сколько воплощают представление об "идеальном" продукте, которое имеют сами пользователи и о котором можно судить, исходя из их поведения.

активности пользователей. Растущее число пользователей автоматически увеличивает ценность интернет-сервиса.

 

поэтому обладает всеми его недостатками. Неопределенность правил классификации, отсутствие единых терминов и фактически бесконечное  разрастание позволяют, с точки  зрения Э. Петерсона, сравнить данный феномен с упомянутой у Борхеса картой китайской Империи, которая имела размер Империи и точнейшим образом с ней совпадала*(85).

произвольной  и проблематичной. Причина весьма проста: мы не знаем, что такое мир"*(87). Конечно, Борхеса тоже можно обвинить в философском релятивизме, но тогда придется обвинять и современную науку, которая признает относительность своих знаний*(88). На самом деле относительность не обесценивает знания и не делает его бесполезным.

 

 

 

первоначально проект специализировался в области биомедицины и фармацевтики, но затем сфера деятельности расширилась. В числе постоянных заказчиков есть как крупные (такие как Boeing, DuPont, Procter & Gamble), так и мелкие компании, некоммерческие и государственные организации. Работа выполняется не бесплатно, но цены оказываются значительно ниже рыночных. Организаторы выступают в качестве посредников и своеобразных "менеджеров" поступающих заказов. Нетривиальные, нередко крайне сложные проблемы, которые участники называют "вызовами" (challenges), решаются не только по сходной цене, но и в крайне сжатые сроки.

Исследования  выявили особенности и сильные  стороны подобных проектов. Разнообразие потенциальных подходов к решению  проблемы существенно повышает вероятность  успешного решения. Хотя победителям выплачивается солидная денежная премия, основной мотивацией выступает не денежное вознаграждение, а желание приобрести новое знание и интеллектуальное удовлетворение. Исследования показали также следующую неожиданную закономерность: решения проблем находили, как правило, люди, которые имели профессиональный опыт не в нужной области, а в смежной или вообще в совершенно других областях знания*(99).

Веб 2.0. ориентирован не на пассивного пользователя, как  это имеет место в традиционных средствах массовой информации и статичных сервисах, которые предлагают своим пользователям пусть и разнообразные, но статичные и "готовые к употреблению" продукты. Хорошей иллюстрацией переориентации на активного пользователя могут служить сервисы Google. Индивидуальная страница пользователя вначале пуста, и он самостоятельно формирует ее содержание: дизайн, наполнение, расположение элементов и т.п. То же самое происходит при использовании приложений для публикации рекламы (Ad publishing) или получения бизнес-статистики по своему сайту (Google Analytics). Функции управления перераспределяются, и часть административных функций берет на себя сам пользователь.

 

которыми следовал "длинный хвост" непопулярных товаров. В новых бизнес моделях "длинный хвост" перестает рассматриваться как досадная неизбежность. Основываясь на примере развития онлайн-продаж музыки, Андерсон делает афористический вывод: "...Нарождающаяся цифровая экономика развлечений будет радикально отличаться от сегодняшнего рынка. XX век был веком хитов, а XXI будет веком ниш"*(102).

 

свободную от ограничений  нецифровой экономики (заведомо недостаточной  информированности потребителя  и явно ограниченной возможности  по хранению и доставке товаров). В  действительности, форма спроса всегда была и остается "столь же разнообразной, как и само население"*(104).

зависимы, а потом  мы уж как-нибудь придумаем, как собрать  деньги где-нибудь в следующей декаде"*(105). В прессе такие действия получили меткое название "тактики наркодельца". И эта тактика себя оправдала: с ростом экономики и платежеспособности населения наряду с пиратским в Китае сформировался также и легальный рынок программного обеспечения, на котором Microsoft сегодня занимает лидирующее место. Здесь стоит обратить внимание, что выбранный подход до некоторой степени вынужденный. Прекратить пиратство Microsoft не могла, но оказалось, что бесплатное может стать залогом будущих прибылей.

для "нулевой  цены", но и приводит 50 бизнес-моделей, построенных на бесплатности*(106).