Залоговые операции коммерческого банка

Обязательным условием для банка (для снижения кредитного риска) либо передача ценных бумаг во владение Банку-залогодержателю (заклад), либо депозит на  залоговую сумму в данном банке.

Сумма валюты, необходимая для обеспечения кредита и процентов за пользование им, определяется по соглашению сторон, исходя из курса, установленного Центральным Банком РФ с учетом дисконта. При снижении курса иностранной валюты  против принятого в договоре о залоге валюты банк-кредитор вправе потребовать от Залогодателя  представить дополнительное обеспечение выданного кредита либо реализовать заложенную валюту (или часть ее) с обращением рублевой выручки в погашение задолженности по кредиту и процентам. Такое право Залогодержатель должен предусмотреть в договоре. Залог инвалюты может применяться только уполномоченными банками, имеющими лицензию на валютные операции ЦБ РФ, так как при непогашении  ссудополучателем кредита инвалюта реализуется на внутреннем валютном рынке.

Положительные стороны залога инвалюты:

- необязательность использования  установленного законодательством порядка реализации предмета залога через суд,

- возможность постоянного стоимостного  анализа и контроля,

- практически отсутствие издержек  по хранению предмета залога.

- быстрота реализации.

На практике залоговая стоимость  берется не выше 90 % курса на данный момент.

Договор залога считается заключенным , если:

-валюта хранится на счете в банке-Залогодержателе с момента подписания договора,

- если валюта хранилась в  другом банке, то с момента  зачисления на счет в банк-Залогодержатель,

- если валюта остается в другом  банке, то договор залога заключен  с даты, указанной в договоре  залога с согласованной сторонами.

Кредитование под залог ценных бумаг является перспективным способом обеспечения, позволяющим существенно снизить риски невозврата ссуд (при условии хранения ценных бумаг в банке-Залогодержателе или в депозитарии).

Ценная бумага - документ установленной  формы, удостоверяющий с соблюдением  обязательных реквизитов имущественные  права, осуществление или передача которых возможны при предъявлении или, в отдельных случаях, при  закреплении их в специальном  реестре. Залог ценной бумаги производится путем передачи ее Залогодержателю, или в Депозитарий. По общему правилу, передача ценной бумаги равносильна переходу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

При оформлении залога ценных бумаг  кредитный эксперт проверяет:

- перечень предлагаемых в залог  ценных бумаг, номинальная стоимость, год выпуска, информация об эмитенте, дата погашения,

- документы, удостоверяющие права  собственности на ценные бумаги (выписка из реестра владельцев ценных бумаг),

- документы, подтверждающие ликвидность  и подлинность ценных бумаг(  заключение отдела ценных бумаг).

 Ценные бумаги (акции, облигации,  сертификаты и др.) могут быть  приняты в залог при условии  обязательной регистрации этих  сделок в реестре организации,  выдавшей эти ценные бумаги. Держатель реестра открывает зарегистрированному Залогодержателю лицевой счет и наряду с общими сведениями, характерными для лицевого счета каждого зарегистрированного лица, он должен содержать данные о возникновении или прекращении зарегистрированного залога, изменении количества акций, являющихся предметом залога, о Залогодержателе.

При решении вопроса об обеспечении  кредита путем залога ценных бумаг  необходимо отдавать предпочтение наиболее ликвидным, следовательно, максимально снижающим риск непогашения ссуды. В залог принимаются ценные бумаги, котируемые на фондовой бирже.

В связи с этим наиболее высокий  рейтинг качества у государственных  ценных бумаг с быстрой оборачиваемостью. При их кредитовании максимальная сумма кредита может достигать 95 % стоимости ценных бумаг. Государственными ценными бумагами считаются ценные бумаги, которые выпущены Федеральным Правительством или имеют 100% гарантию Федерального Правительства.

При использовании в качестве залога других ценных бумаг объем кредита  составит 80%-85%. При залоге акций предприятий, размер ссуды будет ниже стоимости залога на 30%-50%. Не кредитуются акции мелких, принадлежащих узкому кругу лиц, компаний.

Предоставляя ссуду под ценные бумаги, банк производит периодические проверки с целью выяснения реализуемости этих бумаг, финансовой устойчивости эмитента, рыночной стоимости залога.

Привлекательность данного вида залога в том что:

-незначительные издержки по  хранению ценных бумаг,

-изменение стоимости ценных  бумаг происходит только на  фондовой бирже, то есть несложная  оценка ценных бумаг,

- несложная оценка на подлинность.

Заклад именных ценных бумаг  оформляется передаточной надписью на их обороте (залоговый индоссамент), а ценные бумаги на предъявителя - актом  приемки - сдачи. Залог ценных бумаг на предъявителя может относиться к залогу вещей. Так как ценные бумаги, под которые выдается кредит, принимаются банком на хранение и управление, то между заемщиком и банком заключается договор на оказание трастовых услуг.

В случае если заемщик не погасил  задолженность по ссуде в срок заложенные в обеспечение кредита  ценные бумаги переходят в собственность  банка. Банк может оставить эти ценные бумаги за собой или продать по действующему курсу и погасить ссуду. 

Залог недвижимости. Более сложным,  мало применяемым в нашей стране, но развитым в других странах, является залог недвижимости (ипотека).  Впервые понятие «ипотека» было введено Законом РФ «О залоге». Впоследствии первая часть ГК РФ дополнила его содержание, поставив равенство между ипотекой и залогом недвижимого имущества.

В отличие от других договоров залога ипотека требует обязательного  нотариального удостоверения и  регистрации как сделки с недвижимым имуществом. Доверенность независимо от имени каких субъектов она выдается (физического или юридического лица), на совершение такой сделки должна быть нотариально удостоверена. Федеральное законодательство не содержит каких либо ограничений относительно места удостоверения договора о залоге. Так как отчуждения имущества не происходит, по соглашению сторон он может быть оформлен у любого нотариуса, как по месту нахождения имущества, так и в другом месте.

Особенности ипотеки в зависимости  от объема правомочий по распоряжению имуществом.

Имущество, находящееся в общей  собственности, которая может быть совместной и долевой.

Условием ипотеки имущества, находящегося в общей совместной собственности, в том числе жилых и нежилых помещений, является наличие письменного нотариально удостоверенного согласия на это собственников.

Передача же в залог имущества, находящегося в долевой собственности, зависит от того, передается ли в залог все имущество или только доля одного из собственников. Если в залог передается все имущество , то как владение, пользование, так и распоряжение им осуществляется по соглашению всех его участников. Если же закладывается  только доля одного из них, то согласие остальных собственников не нужно, поскольку для данного участника объектом распоряжения являются его имущественные права , его доля в праве собственности, а не само имущество. В случае обращения взыскания на эту долю при ее продаже сохраняет силу преимущественное право покупки данной доли другими собственниками.

Залогодателем  может быть как  собственник, так и лицо, имеющее  на предмет право хозяйственного ведения. Обязательным условием является наличие согласия собственника или уполномоченного им органа (при залоге имущества государственных и муниципальных предприятий) на передачу недвижимого имущества в залог.

Объектом ипотеки может быть не только недвижимое имущество указанное  в ст.130 и132. Данный перечень Залогодатель может расширить.

Так, недвижимость в жилищной сфере - это земельный участок и прочно связанные с ним жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, многолетние зеленые насаждения; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания.

Земельные участки, в том числе  участки из состава земель сельскохозяйственного  назначения, предприятия, здания и сооружения и иное недвижимое имущество, используемые в предпринимательской деятельности, дачи, садовые домики, гаражи и другие строения потребительского назначения.

На сегодняшний день представляется невозможным заложить недостроенный  дом, строение, сооружение незаконченного строительства (право собственности возникает с момента регистрации акта приемки). Вместе с тем собственник, начавший строительство  будущего жилого или иного строения, имеет право собственности и соответственно все полномочия по распоряжению такими объектами: фундамент, стены, стройматериалы, проектно-сметная документация, вложенные в строительство денежные средства, имущественные права на объект незавершенного строительства. Стоимость их определяется по соглашению сторон.

Недопускается ипотека следующих объектов:

• участки недр, особо охраняемых территорий,
• имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание,
• имущество, приватизация которого запрещена,
• многоквартирные и индивидуальные жилые дома, находящиеся в муниципальной собственности.

В зависимости от предмета  ипотеки, его назначение различают:

• ипотека предприятий,
• ипотека зданий, строений жилого и нежилого фонда, сооружений и других производственных объектов,
• ипотека земельных участков,
• ипотека жилых домов, квартир и комнат.

Залог предприятия как имущественного комплекса рассматривается как объект недвижимости, включающий в себя различные виды имущества, предназначенного для производственной деятельности, как материальные (земельный участок, здания, сооружения, оборудования) так и нематериальные активы и некоторые неимущественные права (фирменное название, товарный знак).

Ипотека предприятия как имущественного комплекса, допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором он находится. В случае, когда Залогодатель не имеет права собственности или аренды на земельный участок, в ипотеку передается принадлежащее ему право пользования.

Ипотека отдельного объекта недвижимости (зданий, строений жилого и нежилого фондов, сооружений и другие производственных объектов) предусмотрена одновременно  с ипотекой земельного участка (если есть право собственности и на землю). Если арендованный земельный участок в залог передается здание и одновременно право аренды земельного участка. Если, закладывается здание, находящееся на земле, переданной Залогодателю в пользование, то закладывается именно здание, с оговоркой, что оно расположено на таком то земельном участке.

Если  предметом залога является помещение, находящееся в доме, соответственно не являющееся отдельным зданием, либо пристроенное к нему, то здесь не требуется ипотеки земельного участка.

Ипотека земельного участка имеет  ряд особенностей. Возможен залог земельного участка без залога находящихся на нем зданий. При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящееся или возводимые на этом участке здания и сооружения Залогодателя, в том числе на принадлежащие ему жилые помещения, если в договоре не предусмотрено иное. При отсутствии в договоре такого условия Залогодатель в случае обращения на заложенный участок земли сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением Залогодателя с Залогодержателем, в случае спора - судом. Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, не принадлежащие Залогодателю, а другому лицу, то при обращении Залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с торгов к приобретателю участка переходят все права и обязанности, которые в отношении этого лица имел Залогодатель.

Особенности залога  жилых домов, квартир и комнат:

- Залогодателем может быть только  собственник.

-желательно, чтобы в квартире  никто не был прописан.

Так как данное жилье не подлежит передаче Залогодержателю и в  договоре не может быть условий по ограничению пользования, то Залогодатель имеет право распоряжаться любым образом, в том числе путем отчуждения с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, завещать, сдавать для проживания другим лицам по найму. При этом договор найма, заключенный с согласия Залогодержателя, сохраняет силу в будущем для нового собственника жилья. Если без согласия Залогодержателя, новый собственник может не возобновить его на новый срок.