Залоговые операции коммерческого банка

Обращение взыскания на жилой дом  не является основанием для выселения  покупателем проживающих в нем  Залогодателя, членов его семьи и  других лиц. Они могут быть выселены лишь в судебном порядке, если кредит был получен на постройку жилого дома или покупку квартиры.

Договор ипотеки. Должно быть указано право, в силу которого  имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит Залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право Залогодателя. По проекту закона «Об ипотеке» договор залога недвижимости может быть оформлен в форме закладной.

Оценочная стоимость предмета определяется по соглашения сторон (или приглашается профессиональный оценщик) и указывается в договоре в денежном выражении. Залоговая   стоимость земельных  участков не может  устанавливаться ниже их нормативной цены, отраженной в акте о нормативной цене земельного участка, выдаваемого Комитетом по землеустройству. К договору прилагаются копия чертежа границ земельного участка.

В договоре должно быть четко указано  обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его величины, основания его возникновения, срок исполнения.

В договоре может быть предусмотрено, что ипотека обеспечивает требования Залогодержателя, обеспеченных в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, или в фиксированной сумме. Если в договоре установлена фиксированная сумма требований Залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед Залогодержателем в объеме, превышающим эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой.

При заключении  договора об ипотеке  Залогодатель обязан письменно предупредить Залогодержателя обо всех известных  ему к моменту регистрации  ипотеки правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пользования, аренды, сервитута). Неисполнение этой обязанности дает кредитору по основному обязательству право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства или изменений условий договора.

В договоре не предусматривается передача предмета залога кредитору или третьим  лицам, ограничения права Залогодателя. Он  вправе использовать имущество , заложенное по договору ипотеки, в соответствии с его назначением, завещать, продать, подарить, обменять, внести в качестве пая в кооператив. Только с согласия кредитора, если договором не предусмотрено иное. Тогда лицо, которое приобрело заложенное имущество, становится на место Залогодателя и несет его обязательство, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным Залогодателем.

При пользовании заложенным имуществом Залогодатель не должен допускать ухудшения  имущества и уменьшения его стоимости  сверх того, что называется нормальным износом.

Залогодатель обязан:

- поддерживать имущество в исправном  состоянии и нести расходы  по содержанию этого имущества  до момента прекращения ипотеки,

- производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору,

Залогодержатель  вправе в любое  время проверять состояние заложенной недвижимости. Он может потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства в случае его нарушения, даже незначительного. Для предупреждения подобных конфликтных ситуаций Залогодателю целесообразно застраховать свое имущество по полной стоимости в надежной страховой кампании, а если его стоимость превышает размер кредита, на сумму  залоговой стоимости имущества (которая, как правило, составляет 70 % стоимости имущества).

При удостоверении сделки нотариус и кредитный эксперт визуально  и документально удостоверяются в личности и дееспособности участников сделки. Для оформления договора о залоге ипотеки требуется предоставление следующих документов:

- описание предмета ипотеки (индивидуальная характеристика жилья, его местонахождение, размер общей и жилой площади , количество комнат в квартире, конкретный перечень хозяйственных и бытовых построек и сооружений, характеристика земельного участка.

- свидетельство на право собственности,

- договор купли-продажи, мены, дарения  и т.д.,

- свидетельство о внесении в  реестр собственников,

- справки Бюро технической инвентаризации (БТИ)  об оценке имущества для залога,

- договор аренды земельного  участка (если арендуется),

- свидетельство о праве собственности на землю (если собственная),

- копия чертежа границ, закладываемого  земельного участка, выданная  Комитетом по земельным ресурсам  и землеустройству,

- акт о нормативной цене закладываемой  земли, выданный Комитетом по  земельным ресурсам и землеустройству,

- договор о закреплении за  государственным предприятием на  правах хозяйственного ведения  недвижимого имущества (при необходимости),

- договор страхования, страховой  полис на страхование заложенного  имущества от основных видов  риска,

При залоге частной квартиры:

- паспортные данные владельца,

- свидетельство о собственности  или договор купли-продажи, мены, дарения,

- справка БТИ и поэтажный  план,

- справка о выписке всех жильцов  и отсутствия задолженности по  квартплате,

-при наличии несовершеннолетних  детей, документы, подтверждающие согласие органа опеки и попечительства,

- заключение БТИ об оценочной  стоимости,

- выписка из домовой книги,

-справка налоговой инспекции  об уплате налога на собственность,

- если квартира кооперативная,  справку из ЖС о членстве  и размере взноса,

- согласие жены (мужа) на залог квартиры (при совместной собственности), заверенная нотариально.

Договор об ипотеке считается заключенным  и вступает в силу с момента  его государственной регистрации. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества и является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация  ипотеки  проводится на основании заявления  Залогодателя после регистрации  вещных прав Залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению Залогодателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами. В государственной регистрации может быть отказано в случаях, когда ипотека указанного в договоре имущества не допускается в соответствии с законодательством РФ и если содержание договора или прилагаемых к нему документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При государственной регистрации  ипотеки указываются данные о  Залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость  обеспеченного ипотекой обязательства  или данные о порядке и условиях определения этой стоимости.

Присваивается регистрационный номер  договора об ипотеке. Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления Залогодержателя, заявления Залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу решения суда, арбитражного или третейского суда.

С  21 июля 1997 года вступил в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на   недвижимое имущество и сделок с ним», который предполагает создание единой системы регистрации прав на недвижимость. Основной задачей является создание Единого реестра прав, проведение правовой экспертизы. Необходимость закона обусловлена отсутствием надлежащего порядка в системе учета, технической инвентаризации недвижимости, а также регистрации прав. В настоящее время регистрация прав , в зависимости от объекта , разрозненна:

- права на жилые помещения  регистрируются в БТИ,

- сделки с земельными участками в Комитете по земле и землеустройству,

- операциями с производственными  зданиями и сооружениями, а также  нежилыми помещениями занимаются  территориальные комитеты по  управлению имуществом.

 

2.3. Порядок  обращения взыскания на заложенное имущество и его реализация

 

Основанием для обращения взыскания  на заложенное имущество является ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательства  Залогодателем по обязательствам, за которые он отвечает.

Требования Залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущество по решению суда.

Без обращения в суд удовлетворение требований Залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества  допускается на основании нотариально  удостоверенного соглашения Залогодержателя  с Залогодателем, заключенного после  возникновения оснований для  обращения взыскания на заложенное имущество. При этом следует иметь  в виду, что такое соглашение может  быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены таким соглашением.

Взыскание на предмет залога может  быть обращено только по решению суда в случаях:

- для заключения договора о  залоге требовалось согласие  или разрешения другого лица  или органа,

- предметом залога является  имущество, имеющее значительную  историческую, художественную или  культурную ценность для общества,

- Залогодатель отсутствует, и установить место его нахождения невозможно.

Если предметом залога является движимое имущество, и договором залога предусмотрено обращение взыскания на него во внесудебном порядке, то после принятия решения об обращении взыскания на предмет залога следует действовать в порядке, установленном договором, с учетом действующего законодательства РФ. Исходить из того, что реализация заложенного имущества должна производится судебным исполнителем (ГПК РФ). Для этого в народный суд подается заявление о возбуждении исполнительного производства. Только при отказе народного суда следует самостоятельно реализовывать заложенное имущество путем проведения публичных торгов.

Обращение взыскания на заложенное движимое имущество  может произведено  без обращения в суд на основании  соглашения. При этом на предмет  залога, переданный Залогодержателю (заклад), взыскание может быть обращено в порядке, установленном договором о залоге.

В случае, если, несмотря на условия договора залога, невозможно обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке и /или последующая реализация предмета залога (в том числе когда должник или Залогодатель не ведут деятельности и их местонахождение неизвестно), если должник и Залогодатель оспаривают действия Залогодержателя, по любой причине уклоняются от совершения предусмотренных договором действий, если в договоре не предусмотрено внесудебный порядок взыскания, то следует подавать в суд.

При подаче в суд искового заявления  необходимо, чтобы в нем четко  были сформулированы три требования:

- о взыскании с должника задолженности  по кредитному договору, включая  основную сумму долга, сумму  процентов, неустойки,

- об обращении взыскания на  предмет залога и реализации  заложенного имущества,

- о возмещении расходов истца  по госпошлине.

При подаче искового заявления одновременно подается ходатайство о наложении  ареста на предмет залога.

Исполнение решений судов, арбитражных и третейских судов, обращение взыскания по исполнительным надписям нотариусов производится судебными исполнителями, состоящими при суде по месту жительства или по месту работы должника либо по месту нахождения его имущества. Судебный исполнитель приступает к исполнению по заявлению взыскателя.

Обращение взыскания на имущество  состоит из его ареста (описи), изъятия  и принудительной реализации.

Реализация (продажа) заложенного  имущества производиться путем  продажи с публичных торгов.

Публичные торги проводятся в форме  конкурса или аукциона на основании  действующих договоров со специализированной фирмой.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую  цены, а по конкурсу - лицо, которое  по заключению конкурсной комиссии, предложило лучшие условия. Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник , признаются несостоявшимися.

В открытом аукционе и открытом конкурсе  может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и  закрытом конкурсе участвуют только лица, специально  приглашенные лица.

Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано не менее, чем за 30 дней до их проведения. Извещение  должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том  числе о порядке оформления участия  в торгах, определении лица, выигравшего  торги, а также сведения о начальной  цене.

Если иное не предусмотрено в  извещении о проведении торгов, организатор  открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее , чем  за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее , чем за 30 дней до проведения конкурса.