Инструменты и сущность инвестирования и финансирования объектов недвижимости

В российском законодательстве предусмотрены два основных вида залога: с передачей имущества  залогодержателю (заклад) и с оставлением  имущества у залогодателя. При  первом виде залога залогодержатель  сохраняет за собой по отношению  к заложенному имуществу все  три правомочия (владение, пользование, распоряжение). Владеть и пользоваться имуществом он должен так, чтобы не уменьшать его ценность, а распоряжаться  – только при условии, что на приобретателя  будет переведен долг с сохранением  обеспечивающего долг залога. Распоряжаться  заложенным имуществом он не может  без согласия залогодателя.

При закладе  возможности залогодателя, связанные  с распоряжением заложенной вещью, ограничены: вещь остается у него под  замком и печатью залогодержателя  либо с наложением знаков, свидетельствующих  о закладе.

При залоге с  оставлением имущества у залогодателя последний может использовать его  в своей коммерческой, хозяйственной  или иной деятельности. При этом он сохраняет все правомочия собственника с некоторыми ограничениями. Владеть  и пользоваться предметом залога он может (по своему усмотрению) только в соответствии с его назначением. Доходы, полученные от заложенного  имущества, принадлежат залогодателю. Возможна передача заложенного на хранение третьему лицу. Полномочия залогодержателя весьма широкие, он может:

- проверить на месте наличие, объем, состояние, условия хранения заложенного имущества;

-  по требованию залогодателя принять меры для обеспечения сохранности предметов залога;

- предупредить о прекращении посягательств на предмет залога;

- потребовать от должника досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, если предмет залога утрачен не по вине залогодержателя, а залогодатель его не восстановил либо не заменил (с согласия залогодержателя) другим, равным ему по стоимости.

Кредитор сохраняет  залоговое право даже в случае отчуждения имущества собственником  в пользу третьих лиц. Однако залог  не дает права собственности (владения или пользования) на заложенное имущество  после нарушения должником своих  обязательств, а служит средством  удовлетворения основного требования кредитора из стоимости заложенного  имущества.

Закладная – юридический документ о закладе (залоге) объекта недвижимости, который удостоверяет отдачу объекта в обеспечение обязательств под кредит (ссуду).

Обязательными лицами по закладной являются должник  по обеспеченному ипотекой обязательству  и залогодатель.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим  лицом – также и должником  по обеспеченному обязательству. Закладная  выдается первоначальному залогодержателю  после государственной регистрации  органом ипотеки. Закладная является производным обязательством договора об ипотеке: если этот договор признан  недействительным, то и закладная  не имеет силы. При передаче договора об ипотеке третьему лицу закладная  также передается этому лицу. Это  означает, что закладная «лежит»  на объекте недвижимости, а не на должнике, т. е.  любой покупатель объекта недвижимости получает вместе с ним и обязательства по закладной, в противном случае сделка будет признана ничтожной.

Залогодержатель может передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, которое  становится на место прежнего залогодержателя  по этому же договору.

Уступка прав по договору об ипотеке, означающая и уступку  прав по обеспеченному ипотечному обязательству, должна быть нотариально удостоверена и зарегистрирована в установленном  порядке.

Залогодержатель может передать права по закладной  путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) и передачи закладной этому лицу. В передаточной надписи должно быть указано полное имя (наименование) лица, которому передаются права. Передаточные надписи, не содержащие такого указания (бланковые передаточные надписи), считаются ничтожными.

2.1.2. Ипотечный кредит

С юридической точки зрения ипотека состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

C экономической точки зрения ипотека – рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости, позволяющий привлекать дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.

Ипотека – это  такой вид залога объекта недвижимости, при котором закладываемое имущество  не передается в руки кредитора, а  остается у должника (залогодателя) в его владении и пользовании. Это означает, что залогодатель, отдавший объект недвижимости в залог, уже не может быть полным собственником  в прямом смысле слова, ибо отсутствует  триада собственности: владение, пользование  и распоряжение, а имеются только владение и пользование.

Ипотека может  быть установлена в обеспечение  обязательства по кредитному договору, договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда. В соответствии с российским законодательством договоры, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами.

Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в установленном порядке:

- предприятия как единые имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности;

- здания и сооружения (используемые в предпринимательской деятельности) с одновременной ипотекой по тому же договору земельных участков, на которых они находятся, либо частей этих участков, функционально обеспечивающих эти здания и сооружения;

- жилые дома, квартиры и их части;

- гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики;

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

- незавершенные строительством объекты недвижимости, материалы и оборудование;

- участки недр, обособленные водные объекты;

- леса, многолетние насаждения;

- земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства; приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для хозяйственного обслуживания.

Важно знать, что, если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с ее принадлежностями как единое целое.

Все объекты  недвижимости могут быть предметом  ипотеки при соблюдении условия: «ипотека предприятий, зданий или сооружений допускается только с одновременной  ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором они находятся».

Правила об ипотеке  на объекты недвижимости применяются  к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), но только с согласия арендодателя.

Допускается ипотека  имущества, находящегося в общей  либо в общей долевой собственности (при наличии письменного согласия собственников).

В соответствии с российским законодательством  предметом ипотеки не могут быть:

- часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения;

- имущество, изъятое из оборота, на которое не может быть обращено взыскание;

- имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена;

- государственное имущество (государственные и муниципальные земли, сельскохозяйственные угодья, государственные и муниципальные индивидуальные и многоквартирные жилые дома, участки недр и особо охраняемые природные территории);

- часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера для различного целевого назначения и разрешенного использования;

- доля в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру.

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующим договором об ипотеке того же имущества, действие которого не прекратилось к моменту заключения последующего договора. Если в предшествующем договоре об ипотеке предусмотрены условия, на которых может быть заключен последующий договор, эти условия должны соблюдаться.

При множественности  последующих ипотек (множественности  лиц в обязательстве) существует субординация ипотеки и соответственно очередность залогодержателей.

Последующая ипотека  обязательно регистрируется. В последующем  договоре об ипотеке делаются отметки  обо всех регистрационных записях  о предшествующих ипотеках того же имущества. В свою очередь, в эти  записи вносится отметка о последующей ипотеке.

Залог «чистой» от предыдущих долгов недвижимости, которая  до этого не закладывалась, является первым залогом. Первая ипотека (основная, или старшая) дает первому кредитору  преимущественное залоговое право  возмещения финансовых убытков из стоимости  недвижимости.

2.1.3. Участники ипотечного кредитования

Основными участниками  рынка ипотечного кредитования являются законодатели и ипотечные кредиторы.

Залогодатели (заемщики) – физические или юридические лица, предоставившие объект недвижимости в залог для обеспечения своего долга. К ним предъявляется ряд требований: надежность и платежеспособность, добровольное предоставление в залог объекта недвижимости, способность внести авансовые платежи.

Ипотечные кредиторы (залогодержатели) – юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы обслуживают ипотечные кредиты в течение всего срока действия договора.

Основными функциями  кредитора являются предоставление ипотечного кредита на основе оценки платеже- и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и  условиями кредитования; оформление кредитного договора и договора об ипотеке; обслуживание ипотечных кредитов.

Ипотечные банки – учреждения, которые специализируются на выдаче долгосрочного кредита под залог объектов недвижимости. Такие банки выдают ссуды не только на жилищное, но и на производственное строительство. Кредитование жилья через ипотечные банки осуществляется по схеме, представленной на рис. 1.

Существует  несколько технологий ипотечного кредитования, которые различаются порядком начисления платежей по процентам и по возврату кредита. Основными видами ипотечных  кредитов являются:

- постоянный ипотечный кредит, предусматривающий ежемесячные равновеликие выплаты, которые включают платежи по погашению долга и по процентам;

- кредит с фиксированным платежом, предусматривающий ежемесячные равновеликие платежи в счет погашения суммы кредита и проценты на оставшуюся сумму долга;

- кредит с переменной ставкой процента, изменяемой в зависимости от ситуации на финансовом рынке;

- кредиты с «шаровым платежом», при которых основная нагрузка выплат по кредиту предусматривается в последние месяцы кредитования;

- кредиты с нарастающими платежами, предусматривающие постепенное возрастание суммы ежемесячных платежей к концу срока кредитования.

Рис. 1. Схема кредитования через ипотечный банк

Фонд – специальный орган по финансированию организации строительства жилья и возврату кредитов залогодателям. В регионах России созданы фонды, реализующие различные способы жилищного инвестирования, соответствующие специфике экономических условий в регионе.

Продавцы жилья – ими могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе подрядные строительные организации и риелторские фирмы.

Государственные органы регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним выполняют государственную регистрацию прав на объект недвижимости и сделок с нею, а также ведение ЕГРП на недвижимость.

Страховые компании осуществляют страхование заложенных объектов недвижимости, а также при необходимости – жизни и трудоспособности залогодателя, права собственности на квартиру. Они бывают как государственные (муниципальные), так и лицензированные негосударственные.

Оценщики производят профессиональную оценку сданного под залог объекта недвижимости. Существуют независимые оценщики и оценочные агентства.

Ипотечные агентства и ипотечно-инвестиционные компании обеспечивают поддержание ликвидности вторичного рынка жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг.

Поручители – физические и юридические лица, поручившиеся за залогодателя и несущие имущественную ответственность по его обязательствам. Если ипотечное кредитование ведется через фонд, поручитель заключает договор поручительства с этим фондом. Участие поручителя в механизме ипотечного кредитования повышает вероятность возврата денежных средств, обеспечивает устойчивость и непрерывность процесса финансирования.