Инструменты и сущность инвестирования и финансирования объектов недвижимости

Есть еще  одна проблема: под предварительный  договор (так же, как и под вексель) ни один банк  не выдаст ипотечный кредит.

Все это свидетельствует  о незавершенности поиска схем финансирования жилья.

2.3.3. Накопительные и потребительские схемы

Строительные  сберегательные кассы (ССК) появились  в конце XVIII в. в немецких шахтерских поселках. Это обусловлено тем, что если для строительства одного дома требовалось 10 тыс. денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильем мог сэкономить за год только 1 тыс., то жилье он мог построить лишь через 10 лет. При объединении сбережений десяти желающих один из них мог приобрести жилье уже через год, второй – через два года и т. д.

Гражданин открывает  в ССК счет (строительный сберегательный вклад) и копит на нем деньги. На этот счет начисляются небольшие  проценты и государственная премия (20% от ежегодного взноса, но не более 14 тыс. р. в год). Для накопления используются «материнский капитал» и жилищные сертификаты.

Заемщик ежемесячно вносит определенную часть оговоренной  суммы. Когда общая сумма взносов  плюс проценты с капитала достигают 50% оговоренной суммы, заемщик получает от банка всю сумму, причем недостающие 50% он получает в кредит на «улучшение жилищных условий». Очередность определяется долей вклада по отношению к кредиту  и сроком, на протяжении которого вкладчик делает взносы.

Приобретаемое жилье остается в залоге у ССК. Ставка по займу не может превышать  проценты по вкладу более чем на 3%, стройсберкасса, располагая свободными средствами, может приобретать государственные ценные бумаги РФ или развитых иностранных государств, а также покупать ипотечные ценные бумаги. ССК разрешено выпускать собственные облигации.

Последняя европейская  тенденция – объединение нескольких кредитных учреждений с использованием единой технологии работы с заемщиком, что ведет к увеличению сроков кредитования. Поясним на примере. При  объединении интересов ипотечного банка и ССК заемщик берет  одновременно «два кредита», которые  гасит последовательно: сначала  – кредит ССК (в течение первых 12…14 лет), а затем — ипотечного банка.

Система ССК  – это финансовый инструмент накопления и приобретения жилья в рассрочку, т. е. альтернатива финансовой системе  по строительству жилья за счет собственных  накоплений. Стройсберкассы – это специализированный банк с ограниченным перечнем банковских операций. Надзор за деятельностью ССК осуществляет Банк России.

Возможные плюсы  – отсутствие необходимости подтверждать доход заемщика; минусы – существование  периода накопления средств заемщика в стройсберкассе.

По схеме  ССК действуют и жилищно-накопительные  кооперативы.

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) создается для приобретения комнаты, квартиры или индивидуального дома, гаража либо места для парковки. В отличие от ЖСК, который, как правило, создавался для строительства одного дома, жилищно-накопительный кооператив «работает» с разными домами, приобретая жилье для пайщиков на первичном и вторичном рынках. Кроме того, он может сам выступать в качестве застройщика или участника строительства. В своей деятельности кооператив руководствуется федеральным законом от 30.12.2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», в котором прописаны права общего собрания членов ЖНК по контролю за действиями правления. Установлен государственный контроль за деятельностью ЖНК, его финансовой устойчивостью и правильным направлением денег. Этот контроль возложен на Федеральную службу по финансовым рынкам (ФСФР). Для предотвращения злоупотреблений четко разделены взносы на приобретение жилья и на содержание кооперативов (это разные счета и разные статьи). Законом установлен минимальный срок накопления – один год.

По закону пайщик должен накопить минимальную часть  взноса (не менее 30 % от стоимости жилья), после чего кооператив добавляет  к этой сумме 30 % из собственных средств, а на остальные 40 % берет для пайщика  банковский кредит и выделяет ему  квартиру. Человек может сразу  в нее заселиться, но, пока он полностью  не рассчитается с кооперативом, квартира будет находиться в собственности  ЖНК. Де-факто жилищно-накопительные  кооперативы в России существовали и раньше, но их деятельность не была достаточно урегулирована. Назывались такие кооперативы по-разному, однако регистрировались, как правило, в  форме ЖСК, хотя «работали» не с одним  домом и занимались не только строительством. Закон о ЖНК четко сформулировал критерии этого вида деятельности, и теперь все кооперативы, использующие жилищно-накопительные схемы, обязаны зарегистрироваться в качестве ЖНК.

Чтобы ЖНК не «увязли» в строительстве на стадии котлована и не направляли все  деньги на возведение одного дома, закон  № 215-ФЗ ограничил участие кооператива  в новом строительстве. На эти  цели разрешается направлять не более 30% средств, если ЖНК участвует в  новом строительстве в качестве застройщика или дольщика.

Каких-либо преимуществ, кроме более низких процентов, чем  при классической ипотеке, у ЖНК  нет. Однако для вступления в ЖНК  не требуется подтверждение доходов, необходимое при ипотеке. Достаточно написать заявление о том, какую  квартиру вы хотите приобрести, и вовремя  вносить взносы. Все остальные  проблемы решает кооператив. Но, как  уже говорилось, член кооператива  не является собственником жилья, пока полностью не выплатит его стоимость.

Жилищно-строительный кооператив относится к потребительской сфере, где реализуется процесс строительства жилья с постепенным преобразованием в товарищества собственников жилья. Эта схема существовала задолго до появления долевого строительства, ее суть состоит в целевом назначении вложенных гражданами средств. Гражданин вступает в кооператив и начинает оплачивать свой пай, за которым забронирована конкретная квартира. Некоторые застройщики предусматривают рассрочку платежей в течение четырех лет после приемки объекта госкомиссией. Схема должна строиться только по потребительскому принципу, возможная организационно-правовая форма – кооператив или другая модель потребительского общества, но здесь не должно быть хозяйственной деятельности, оказания услуг и т. д.

При приобретении объекта недвижимости  через участие в кооперативе снижаются накладные расходы. Однако в этом случае объект недвижимости становится собственностью кооператива и, как следствие, возникают сложности при оформлении его залога.

2.3.4. Лизинг объектов недвижимости

В хозяйственной  деятельности понятие «лизинг» трактуется достаточно широко. В большинстве  случаев под лизингом понимают долгосрочную аренду машин, оборудования, транспортных средств и сооружений производственного  назначения.

Основу лизинга  составляет передача имущества во временное  пользование, а вспомогательную  роль выполняют отношения по купле-продаже  имущества. Они предшествуют передаче имущества в пользование, а в  ряде случаев, если пользователь приобретает  имущество в собственность, могут  завершить весь комплекс отношений  лизинга после окончания договор.

Стержнем любой  лизинговой сделки является финансовая, точнее, кредитная операция. Лизингодатель  оказывает пользователю своего рода финансовую услугу: приобретает имущество  в собственность за полную стоимость  и за счет периодических взносов в конечном счете возмещает эту стоимость. Поэтому лизинг принято рассматривать как одну из форм кредитования основных фондов.

Существенной  особенностью лизинга является отделение  права пользования имуществом от права владения им. Лизингодатель  сохраняет за собой право собственности  на передаваемое имущество, тогда как  право его использования переходит  к лизингополучателю. За обладание  этим правом он производит согласованные  лизинговые платежи. После окончания  срока лизинга объект остается собственностью лизингодателя.

В ряде случаев  в договоре лизинга может быть предусмотрено право лизингополучателя  на покупку объекта после истечения  срока договора. В этом случае к  нему после оплаты объекта лизинга  переходит и право собственности  на него.

Объектами лизинга  могут быть здания и сооружения производственного  назначения (пассивная часть основных производственных фондов) и жилье.

Лизинг объектов недвижимости – реальная возможность  завладеть имуществом без огромных единовременных вложений собственных  средств. К тому же ликвидность объектов недвижимости для лизинговых компаний является гарантией возврата вложенных  средств.

Можно выделить следующие преимущества лизинга  объекта недвижимости:

1. Ежемесячные лизинговые платежи оплачиваются в течение срока лизинга из суммы доходов, которые принесет эксплуатация объекта.

2. Сохранение ликвидности объекта недвижимости в течение всего инвестиционного срока позволяет лизингополучателю использовать свободные средства более широко.

3. Лизинговые платежи списываются на производственные затраты, что приводит к уменьшению налогооблагаемой прибыли лизингополучателя в период действия договора.

4. Лизинг предполагает кредитование по заранее оговоренной ставке.

5. При лизинге договором предусматривается удобная для лизингополучателя схема финансирования, когда затраты на приобретение объекта недвижимости (имущественного комплекса) могут погашаться после получения выручки от реализации товаров, произведенных на предприятии (имущественном комплексе), взятом в лизинг.

6. При покупке требуется 100 % собственных средств, а лизингополучатель имеет право на 100 %-ное финансирование за счет заемных средств. Однако на практике лизингодатели требуют от лизингополучателя аванс в 10…30 %.

7. Приобретение коммерческой недвижимости в лизинг облегчает налоговое бремя компании за счет ускоренной амортизации предмета лизинга с коэффициентом, не превышающим 3. В результате появляется возможность реально сэкономить на налогах на имущество и прибыль.

8. Полученные на основе лизингового соглашения основные средства производства позволяют уменьшить инвестиционный риск и риск, связанный с моральным износом объекта лизинга.

9. Страховку объекта лизинга может оплачивать лизингодатель. Это позволяет включить стоимость страховки в лизинговые выплаты и таким образом уменьшить размер единовременно отвлекаемых средств лизингополучателя.

10. Лизинг повышает гибкость принятия решений в строительной организации. В то время как при покупке существует альтернатива только «да» или «нет», при лизинге пользователь может путем выбора типа лизингового соглашения, срока лизинга, остаточной стоимости и т. д. более точно рассчитать свои возможности.

11. Административные издержки лизингополучателя меньше, чем при покупке (например, в случае финансового лизинга налог на объект недвижимости выплачивает лизинговая компания). При некоторых формах лизинга (например, при лизинге с полным набором услуг) лизингополучатель экономит не только на управленческом персонале, но и на обслуживающих службах.

12. Лизинговой компании обычно легче обеспечить дальнейшее использование бывших в употреблении средств производства, чем отдельной (самостоятельной) фирме, что особенно важно для производств, требующих частой технической модернизации.

Однако лизинг имеет и ряд недостатков:

1. Получить в лизинг объект недвижимости может организация, работающая на рынке не менее года, так как за меньший срок трудно выяснить ее реальную платежеспособность.

2. Невозможно заключить сделки лизинга с объектами с незавершенными строительством, так как необходимым условием оформления договора является наличие свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.

3. При финансовом лизинге имущественного комплекса технические средства  (оборудование) могут устареть, а лизинговые платежи не прекращаются до конца действия договора.

4. При оперативном лизинге общая его стоимость может быть больше из-за включения в комиссионное вознаграждение дополнительных рисков лизингодателя.

Есть еще  одна важная деталь, которая заставляет лизинговые компании внимательнее присматриваться  к лизингу объектов недвижимости. Недвижимость постоянно растет в  цене и не теряет ликвидности на вторичном рынке. Если одна из сторон договора расторгнет его в судебном порядке и объект недвижимости будет  возвращен лизингодателю, лизинговая компания может реализовать здание (или помещение) на вторичном рынке  и заработать на этом, если, конечно, объект недвижимости изначально был  ликвидным.

Финансовая  аренда объектов недвижимости имеет  преимущества и для лизинговых компаний. Такой бизнес является высоко доходным, а риск лизингодателя потерять предмет лизинга минимален. Так, если недобросовестный лизингополучатель станков может перевезти их куда угодно и спрятать, то в случае с объектами недвижимости это невозможно.

В большинстве  случаев используется такая схема: лизинговая компания приобретает объект недвижимости и одновременно оформляет  право на землю под ним, после  чего земля и здание передаются лизингополучателю. Но земля не может быть предметом  лизинга по закону. В таком случае можно либо оформлять смешанный  договор аренды земли, либо заключить  отдельно договор аренды и договор  лизинга.