Инструменты и сущность инвестирования и финансирования объектов недвижимости

8. Эффективное использование средств формирования рынка жилья как условие перемещения рабочей силы из регионов с высоким уровнем безработицы.

9. Содействие развитию производственной базы жилищного строительства и обеспечение районов жилой застройки объектами инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры.

10. Развитие конкуренции и рыночных отношений в сфере жилищного строительства.

Правовое регулирование  деятельности фонда должно осуществляться в соответствии с Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ, федеральным законом РФ «О некоммерческих организациях», уставом региона, уставами муниципальных образований региона, уставом фонда и другими нормативными и правовыми актами РФ и региона.

Подобные фонды  созданы во многих регионах России, однако основоположником следует считать  Белгородскую область. В 1993 г. администрация  Белгородской области разработала  модель кредитования жилищного строительства  для жителей сельской местности. Наряду с заемщиком в качестве основного участника данной модели выступает Фонд развития жилищного  строительства и социальных инвестиций, по организационно-правовой форме являющийся государственным унитарным предприятием.

При такой модели заемщики имеют возможность погашать ипотечный кредит и проценты по нему не только деньгами, но и сельскохозяйственной продукцией с последующей ее реализацией  через торговую сеть фонда. Пропорции  оплаты определяют сами заемщики. Таким  образом, граждане, успешно занимающиеся сельскохозяйственным трудом, но не имеющие  денежных средств для приобретения жилых объектов недвижимости, получают шанс улучшить жилищные условия.

При фонде созданы  организации по переработке поставляемой заемщиками продукции, оптовые базы и рынки, развивается закупочная и торговая инфраструктура области, появилась дополнительная прибыль, которую направляют на строительство  подъездных дорог, прокладку коммунальных сетей и т. д.

Ставка процента по ипотечному кредиту составляет 1…2 %. Ипотечный кредит выдается на сумму  не более 120 тыс. р., а недостающие  средства заемщики вкладывают в строительство  в виде собственных сбережений и  личного труда. Срок кредитования, как  правило, составляет от 8 до 10 лет, однако может достигать и 15 лет.

Заемщики рассчитываются с фондом через три года после  подачи заявления на кредит. Для заемщиков – специалистов в области общественно значимых профессий (врачей, учителей и т. д.), многодетных семей, а также для самостоятельно осуществляющих строительство предусматриваются льготы до 50% кредитного долга. Существуют также льготы для одиноких мужчин и женщин старше 30 лет, неполных семей с несовершеннолетними детьми и малообеспеченных семей.

Платежеспособность  заемщика оценивается по «сельскохозяйственному потенциалу» сельских жителей, т. е. по результативности их подсобного хозяйства. Например, за ипотечный кредит на 3-этажный  жилой дом с набором всех коммунально-бытовых  услуг площадью 150…200 м² заемщик должен поставить региону в целом 10…15 т говядины, или 40…50 т картофеля, или иную продукцию по будущей цене независимо от того, какой она будет.

Наряду с  кредитом возможна поэтапная выдача сельским жителям строительных материалов для строительства жилья (их стоимость  погашается в течение 5 лет). При использовании  строительных материалов по целевому назначению предоставляется новая  партия для следующего этапа строительства. Отношения между участниками  в данной модели представлены на рис. 6.

Рис. 6. Модель финансирования жилищного строительства при  участии Фонда развития жилищного  строительства: 1 – сотрудничество в области строительства и финансирования жилья; 2 – первоначальный взнос за жилье; 3 – заключение договоров страхования; 4 – оформление кредита; 5 – предоставление жилья; 6 – погашение кредита сельскохозяйственной продукцией; 7, 8 – поступление сельскохозяйственной продукции в магазины региона

Все договорные отношения со строительной организацией ведет Фонд развития жилищного строительства  и социальных инвестиций (между ними заключается договор на строительство  индивидуального жилого дома для  заемщика).

Отношения фонда  и заемщика закрепляются юридическим  оформлением первоначального взноса за индивидуальный жилой дом, заключением  договора на оформление кредита, фиксированием  этапного погашения кредита и  процентов по нему, а также передачей  индивидуального жилого дома в собственность  заемщика.

Основным действующим  субъектом ипотеки в г. Сарове Нижегородской области стала специально созданная некоммерческая организация «Фонд социального развития» (ФСР). Деятельность ФСР основана на продаже жилья в рассрочку. Фонд направляет средства на строительство или покупку жилья на вторичном рынке. Построенное или закупленное жилье продается в рассрочку гражданам города, которые участвуют в программе ипотечного кредитования. Кредитные учреждения выступают в данной схеме в качестве кредиторов ФСР.

По данной схеме  покупатель закладной на вторичном  рынке ценных бумаг и ФСР заключают  договор купли-продажи закладной. Между ФСР и покупателем заключаются  договора: купли-продажи недвижимости (или купли-продажи доли строящегося  жилья), займа и залога. Фонд заключает  с продавцом жилья договора купли-продажи  недвижимости и подряда на строительство.

В основу структуры  финансирования жилищного строительства  положена безналоговая модель. Функцию  безналогового проводника финансовых ресурсов выполняет некоммерческая организация ФСР, за счет чего происходит удешевление жилья. Именно благодаря  налоговым послаблениям, решение  в отношении которых принято  на местном уровне, удалось сформировать начальный капитал данной ипотечной  программы.

Даже при  наиболее рациональной системе –  «продаже в рассрочку», при которой  не происходит увеличение подоходного  налога, стоимость кредита с учетом его обслуживания, например при 13,5 % годовых, в три раза больше суммы  кредита.

Например, если получен кредит в 40 тыс., то возврату подлежит 120 тыс., из которых 80 тыс. – стоимость обслуживания. Из них, в свою очередь, 40 тыс. составляют налоги. При проведении такой операции в безналоговом режиме число участников программы увеличится. Каждый участник в процессе покупки жилья вносит деньгами и объектами недвижимости (которые имеются у него в наличии) в общей сложности до 80 % от стоимости нового жилья, остальные 20 % берет в кредит. Вся денежная масса направляется подрядчикам, которые являются плательщиками налогов. Около 20 % этой суммы будет выплачено в виде налогов в бюджеты всех уровней и во внебюджетные фонды. Известно, что все предприятия стройиндустрии – плательщики налогов. В пределе эта величина стремится к 40 %. Можно рассчитать в относительных величинах выигрыш и проигрыш. Допустим, что доля кредита в стоимости жилья составляет 20 %. Тогда обслуживание кредита в налоговом режиме (без учета инфляции) составит

20 %  0,07  15  2,02 = 42,42 %,

где 0,07 – налоги, кроме налога на прибыль; 15 – количество лет, на которые выдан кредит; 2,02 – проценты.

Обслуживание  кредита в безналоговом режиме составит

20 %  0,07  15 = 21 %.

Следовательно, при безналоговом режиме можно потерять 21 % на уплате налогов (42…21), но выиграть 40 % на налогах строителей. Общая  величина выигрыша составит 19 %.

Таким образом, региональный фонд развития жилищного  строительства, используя накопленный  опыт, функционирует на основе действующего законодательства и является единым региональным центром по разрешению проблем в области жилищного  строительства для различных  категорий граждан. Как правило, схемы финансирования жилищного  строительства с участием фонда  предполагают использование льготных механизмов, что позволяет решить сопутствующие проблемы экономического и социального развития.

Фонд развития жилищного строительства – это  структура, предназначенная для  граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, но не имеющих для этого  средств.

2.3. Комбинированное финансирование жилищного строительства

2.3.1. Финансирование за счет корпоративных заимствований и векселей

Одной из распространенных форм привлечения средств граждан и юридических лиц в строительство объектов недвижимости стал выпуск облигационных займов. Участниками такой схемы выступают заказчик, заемщик-эмитент, финансовый агент (организатор) и кредитор. При этом функции кредитора (в отличие от всех других моделей финансирования недвижимости) выполняет тот, кто желает приобрести объект недвижимости. В качестве эмитента могут выступать государственные органы, юридические лица, имеющие отведенный в установленном порядке земельный участок под строительство, необходимую проектную документацию и права на осуществление строительства. Возможно совмещение функций заказчика и эмитента. Организаторами могут быть инвестиционные банки, назначаемые эмитентом для подготовки и проведения всех операций, связанных с выпуском облигационного жилищного займа на условиях гарантированного размещения всего объема выпуска. Одной из главных функций организатора обычно является поиск кредиторов (как юридических, так и физических лиц).

В развитых странах  процент облигационных займов финансового  рынка (в том числе направленных на финансирование недвижимости) составляет, как правило, от 10…15 до 60…65, что свидетельствует о важной роли облигаций как альтернативного источника финансирования инвестиционных процессов на рынке недвижимости.

Заимствования на фондовом рынке удобны для девелоперов прежде всего тем, что не надо заботиться о залоге (банковский кредит без залога не получить). Но для мелких и средних компаний выпуск облигаций – слишком затратное мероприятие. И деньги для малоизвестного заемщика получаются слишком дорогими.

Облигация – это ценная бумага, удостоверяющая отношения займа между владельцем и выпустившим ее лицом. Главное достоинство облигации состоит в том, что она позволяет, не перераспределяя собственность на недвижимость, аккумулировать средства инвесторов и обеспечивать развитие жилищного сектора рынка недвижимости.

При схеме облигационного жилищного займа граждане имеют  возможность постепенно накапливать  средства на приобретение жилья путем  покупки облигаций. Накопив необходимый  пакет облигаций, гражданин вправе обменять его на жилье соответствующей  площади. Как правило, облигации  жилищного займа дают право на приобретение жилья в домах, построенных  муниципалитетом. Облигации жилищного  займа могут иметь кратко-, средне- и долгосрочный периоды обращения.

Эмитент может  погасить облигации денежными средствами исходя из рыночной стоимости 1 м² общей площади построенного жилья; жильем и обменом на облигации последующих серий. Каждая облигация дает право на получение определенного количества площади жилья (не менее 0,1 м²). Срок их обращения может достигать 30 лет. В России предельный срок – 10 лет. Цена облигаций устанавливается на основе себестоимости строительства и индексируется в соответствии с изменением стоимости строительства жилья. При отказе от приобретения жилья облигации выкупаются по текущей номинальной цене. Недостатком такой схемы является ее конкретный адресный характер, что не всегда удобно для жителей.

Частный случай облигационного займа с целью  финансирования жилищного строительства  – это выпуск и продажа накопительных  жилищных сертификатов (ЖС). По схеме  организации применение ЖС для финансирования жилищного строительства является разновидностью договоров долевого участия, но с более высокой ликвидностью и обязательной индексацией номинальной  стоимости. Номинальная стоимость  жилищного сертификата устанавливается  в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте. Схема индексации определяется при  выпуске ЖС и остается неизменной в течение определенного срока  действия.

Жилищный сертификат – это ценная бумага, которая соответствует стандартам Минюста и прошла регистрацию в Федеральной службе по финансовым рынкам (ФСФР). Она дает право купить жилплощадь в понравившемся доме. По правилам ФСФР гражданин после приобретения сертификатов на 30% площади квартиры может зарезервировать за собой конкретную квартиру и по договору с застройщиком докупить ЖС до 100% площади квартиры.

ЖС – инструмент промежуточный. Его введение способствует прозрачности рынка: эмитенты проходят проверку на финансовую надежность, аудиту подлежат также строительная и проектная  документация дома.

Большинство застройщиков предпочитают облигации использовать для привлечения средств. При  всей внешней схожести сертификатов и облигаций между ними есть существенная разница: облигации привязаны к  строительной организации, а сертификаты  – к строящемуся объекту недвижимости. Главное достоинство ЖС – его  прозрачность и понятность для покупателя ценной бумаги.

ЖС могут  быть привлекательны не только для  мелких инвесторов, стремящихся защитить свои средства от инфляции и получить прибыль на росте стоимости бумаг, но и для крупных инвестфондов.

Жилищный сертификат можно рассматривать как бескупонную  облигацию с возможностью натуральной  формы погашения. Он представляет собой  высоколиквидную ценную бумагу, дающую право на получение от 0,1 до 1 м² жилья определенного качества и местоположения в строящемся или реконструируемом доме.