Инструменты и сущность инвестирования и финансирования объектов недвижимости

Совокупность  намерений и практических действий по осуществлению инвестиционных вложений в объекты недвижимости и обеспечению  заданных финансово-экономических, производственных и социальных результатов представляет собой инвестиционный проект.

В зависимости  от вида активов, в которые вкладываются инвестиции в недвижимость, они подразделяются на реальные (капиталообразующие), финансовые и инвестиции в нематериальные активы. В отечественной экономике преобладают реальные инвестиции, в странах с развитой рыночной экономикой большую роль играют финансовые инвестиции. Последние связаны с приобретением, формированием портфеля ценных бумаг и их реализацией, покупкой и реализацией финансовых обязательств, а также с выпуском и реализацией ценных бумаг. Финансовые инвестиции подразделяются на прямые (акции, облигации, векселя и другие ценные бумаги) и косвенные (трастовое пассивное инвестирование и т. д.).

Финансовое  инвестирование в жилищные ценные бумаги, обеспеченные объектами недвижимости или ипотечными кредитами (закладными), является опосредованным инвестированием. Жилищные финансовые инвестиции в большинстве  своем дополняют реальные инвестиции, т. е. большинство инвестиций, пройдя технологический круг, становятся реальными.

К инвестициям  в нематериальные активы относятся  вложения на приобретение имущественных  прав и прав владения земельными участками, лесными массивами и другими  объектами недвижимости.

В зависимости  от направлений вложений инвестиций и целей их реализации инвестиционные проекты в сфере недвижимости классифицируют как жилищные, производственные, коммерческие, финансовые, экологические  и др. К экологическим относят проекты, результатом которых являются созданные природоохранные объекты, улучшение параметров действующих предприятий и т. д.

Инвестирование в недвижимость – это приобретение конкретного объекта недвижимости или жилищных инвестиционных инструментов в целях получения прибыли. Любой объект недвижимости в рыночной системе с развитой экономикой и сформированным рынком – это не только стабильный актив, но и недвижимость, приносящая доход. Существует несколько теорий, согласно которым приобретение жилья в личную собственность также рассматривается как инвестиционное вложение в недвижимость, приносящую доход. Действительно, в странах с устоявшейся рыночной экономикой любой объект недвижимости дает прирост стоимости (капитала) во времени и приносит постоянный доход владельцу. Таким образом, конкретный объект недвижимости является инвестиционным инструментом, аналогичным акциям, облигациям и другим ценным бумагам.

В России на фоне бурного развития рынка государственных  и корпоративных ценных бумаг  до сих пор не сформировались инвестиционные институты, обеспечивающие ликвидность и открытость рынка и привлечение сбережений граждан для инвестиций в недвижимость. Государственная политика на рынке недвижимости, направленная на увеличение доходов от использования недвижимого имущества, призвана обеспечить приток коллективных инвестиций в недвижимость при условии создания эффективной системы защиты прав вкладчиков, что позволит восстановить доверие к инвестиционным институтам.

Основными инструментами  такой политики должны стать жесткое  регулирование деятельности инвестиционных институтов, осуществляющих инвестирование в недвижимость, и обязательное, нормативно закрепленное раскрытие  информации о деятельности как инвестиционных институтов, так и других профессиональных участников рынка.

Инвестиции  в недвижимость могут осуществляться разными способами: прямым приобретением  объекта недвижимости либо прав на него с целью последующего развития, покупкой зданий и сооружений с целью  их эксплуатации и получения дохода.

Существуют  разнообразные инвестиционные инструменты  и технологии инвестирования в недвижимость. Наиболее широко применяются: реинвестиции собственных средств компании и  заемный капитал, ипотека, лизинг, долговые обязательства, взаимно-паевые фонды. Постоянно идет поиск новых путей  и форм в этой области, разрабатываются  различные схемы финансового  инвестирования в недвижимость.

Одной из основных в системе инвестирования в сфере  недвижимости является функция финансирования – перемещение финансовых ресурсов от источников финансирования к конечным инвесторам реальных инвестиций.

Вложение инвестиций в объекты недвижимости – это  процесс предоставления и расходования денежных средств на осуществление  инвестиционной деятельности в сфере  недвижимости.

Отличительной чертой вложения инвестиций в недвижимость на современном этапе является высокая  интегрированность в общий кредитно-инвестиционный сектор.

Основные формы  вложения инвестиций в недвижимость (в том числе и жилую) можно  структурировать по принципу построения капитала, при помощи которого приобретается  объект недвижимости:

- финансирование с помощью только собственного капитала;

- финансирование с помощью заемного капитала;

-  финансирование с помощью смешанного капитала – собственного и заемного.

Финансирование  с помощью только собственного капитала (незаемных средств), т. е. расчет покупателя и продавца за объект недвижимости при совершении сделки за счет только собственных средств, применяется  довольно редко. Финансирование объектов недвижимости только за счет заемного капитала относится в большей степени к специальным видам финансирования (строительные кредиты, различные виды муниципального финансирования и т. д.), требующим особых технологий финансирования, кредитования и страхования. При этом сама заемная форма может иметь сложную структуру, состоящую из ряда кредитов и займов. Финансирование приобретения населением жилья с помощью только заемных средств также встречается довольно редко и требует дополнительного страхования или иного дополнительного обеспечения.

Основной способ вложения инвестиций в объекты недвижимости – смешанное финансирование. При  этом заемный капитал также может  состоять из нескольких видов кредитов (или займов). Собственный капитал  может вноситься одноразово, например в форме долевого участия, а может накапливаться за счет различных систем сбережений, входящих в технологию общего кредитования, а также за счет сбережений в банке, жилищных кооперативов, страховых полисов, различных счетов, продажи имеющегося имущества и других внешних источников накоплений.

2.2.2. Основные схемы жилищного инвестирования

Ни в одной  из развитых стран собственные накопления не являются основным источником средств при покупке жилья. В США приоритет получила двухуровневая ипотека, в Европе – одноуровневая (рис. 3). В Германии один из главных инструментов – стройсберкассы. В Чехии через аналогичный механизм за 13 лет привлекли в жилищную сферу примерно 11 млрд евро.

В России выбор  сделан сверху, директивно: на вторичном  рынке – ипотека по американской модели, на первичном – «долевка» (в рамках нового закона) и жилищно-накопительные кооперативы, которые жестко регулируются законом.

Ипотека для  большинства граждан (особенно в  регионах) недоступна или неприемлема  по финансовым условиям; закон о  долевом участии пока на практике не работает; ЖНК еще только осваиваются  в новых рамках.

Рис. 3. Классические схемы  финансирования жилья

 

В современном  мире сложились три основные схемы  финансирования жилья (рис. 4): одноуровневая, двухуровневая и схема строительного кредита.

Одноуровневая схема ипотечного кредитования (немецкая модель). В данной модели выделяют два общих типа схем кредитования: связь заемщика и кредитора при помощи ипотечных банков и ссудно-сберегательных учреждений. Количество обслуживающих организаций – минимально, как правило, это только страховая организация (рис. 4). Срок кредитования составляет от 10 до 12 лет. Все ставки и выплаты кредита являются фиксированными и равномерными.

Рис. 4. Порядок движения финансовых потоков при одноуровневой схеме ипотечного кредитования: 1 – накопительный вклад; 2 – ипотечный кредит; 3 – оплата жилья по договорам купли-продажи или договору подряда (собственный и заемный капитал); 4 – возврат ипотечного кредита и процентов по нему; 5 – страховая премия по договору страхования заложенного имущества; 6 – доход от продажи ценных бумаг (закладных листов); 7 – доход по ценным бумагам (закладным листам) и их погашение

 

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных договоров:

- между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе, а затем – кредитный договор и договор об ипотеке;

- между заемщиком и страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;

- между заемщиком и продавцом (строителем) – договор купли-продажи жилья.

Проблема ресурсного обеспечения кредитов решается ипотечными банками следующим образом: помимо краткосрочных средств (депозитных вкладов граждан, займов, средств  на счетах граждан) привлекаются и долгосрочные денежные ресурсы, получаемые за счет долгосрочных займов, продажи собственных  ценных бумаг (облигаций, сертификатов и других, обеспеченных выданными  кредитами).

Кредитор может  рефинансировать ипотечные кредиты  за счет выпуска ценных бумаг (закладных  листов), тем самым минимизируя возможные риски. Процент выплаты дохода по закладным листам практически соответствует проценту по ипотечному кредиту, с небольшой разницей на покрытие расходов и получение прибыли.

Кроме того, кредитор регулирует весь процесс ипотечного кредитования заемщика исходя лишь из собственных интересов. Поэтому  заемщик может получить низкий процент  и удешевить ипотечный кредит.

Отметим, что  кредитное учреждение не может осуществлять никаких активных операций, кроме  предоставления кредитов вкладчикам. Тем самым снижается рискованность  ипотечных кредитов, ибо они выдаются заемщикам, которые формально подтвердили  свою кредитоспособность и способность  в течение длительного срока  ежемесячно вносить фиксированные  платежи, приблизительно равные ежемесячным  платежам по ипотечному кредиту.

Двухуровневая схема ипотечного кредитования (американская модель). В этой модели кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания), которые действуют на вторичном рынке закладных.

Чтобы быстрее  вернуть средства, затраченные на выдачу ипотечного кредита, кредитор может  продавать эти кредиты ипотечному агентству или ипотечной финансово-инвестиционной компании, которые таким образом, рефинансируют кредит. После покупки  они немедленно возмещают кредитору  выплаченные заемщику средства, а  взамен просят переводить получаемые им от заемщика ежемесячные выплаты  за вычетом прибыли (маржи) кредитора. Величину ежемесячных выплат, т. е. ставку, по которой посредник или участник финансового рынка обязуется  покупать ипотечные кредиты, они  устанавливают самостоятельно на основании  требований инвесторов к доходности соответствующих финансовых инструментов.

Таким образом, кредитное учреждение получает доход  на переуступке закладных и комиссионные за их обслуживание. Ипотечная финансово-инвестиционная компания получает доход за счет дополнительной эмиссии первичных закладных, цель которой состоит в качественном преобразовании ценных бумаг в наиболее ликвидный вид посредством группировки  закладных в ипотечные пулы по сходным характеристикам (виду недвижимости, процентной ставки, срокам кредитования и т. д.).

Процентная  ставка по использованию ипотечного кредита варьирует от 7 до 20 %. Сумма  кредита может составлять 75…90 % от стоимости закладываемого жилья  и 80…90 % от стоимости приобретения или  строительства жилья. Обычный срок кредитования – 15…30 лет.

Договорные  отношения при двухуровневой  модели ипотечного кредитования оформляются  следующим образом:

-         заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников – заемщика и кредитора (рис. 5);

-         после получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или строителем, после чего число участников увеличивается, что ведет к минимизации рисков основных участников. Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья;

-         на вторичном ипотечном рынке кредитор и ипотечное агентство заключают соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требований. Это позволяет кредитору четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

Рис. 5. Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования: 1 – кредитный договор; 2 – договор об ипотеке; 3 – договор страхования заложенного жилья; 4 – договор купли-продажи жилья или договор подряда; 5 – генеральное соглашение кредитора и ипотечного агентства; 6 – агентский договор, определяющий права и обязанности сторон в процессе исполнения кредитором агентских функций по обслуживанию ипотечных кредитов; 7 – договоры переуступки прав требований по ипотечным кредитам; 8 – договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства; 9 – договор страхования предпринимательского риска; 10 – договоры купли-продажи ценных бумаг

 

В условиях перехода России к рыночным отношениям возникла необходимость формирования псевдоипотечных схем, в которых сочетались элементы классических схем ипотечного кредитования.