Инструменты и сущность инвестирования и финансирования объектов недвижимости

Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие обеспеченные ипотечными кредитами ценные бумаги, эмитируемые кредиторами или ипотечными агентствами. К их числу могут относиться инвестиционные банки, страховые компании, пенсионные фонды, паевые инвестиционные фонды и др.

2.1.4. Ипотечный рынок

Ипотечный рынок представляет собой взаимосвязанную систему, состоящую из рынка ипотечных кредитов (первичного ипотечного рынка), рынка ипотечных ценных бумаг и рынка недвижимости.

Рынок ипотечных кредитов (первичный ипотечный рынок) охватывает сферу деятельности кредитора и заемщика, между которыми в силу заключения договора ипотечного кредитования возникают обязательства. Участниками первичного рынка выступают граждане и ипотечные банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости. Если кредитором является банк, то для него важна возможность возобновления кредитных ресурсов, которые он может выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам (для решения этой задачи организуется вторичный ипотечный рынок).

Первичный ипотечный  рынок охватывает всю совокупность деятельности залогодержателей (кредиторов) и залогодателей (заемщиков), вступающих в соответствующие обязательственные отношения.

Рынок ипотечных ценных бумаг (вторичный ипотечный рынок). На этом рынке осуществляется продажа закладных по уже предоставленным ипотечным кредитам. Организация, предоставившая кредит под залог объектов недвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными, и затем продает их другим инвесторам.

На вторичном  ипотечном рынке происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной  системы за счет трансформации прав по обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные ценные бумаги и размещения их среди  долгосрочных инвесторов. На вторичном  рынке ипотека рассматривается  как закладная, удостоверяющая права  залогодержателя на объект недвижимости, и свободно обращается на рынке.

Вторичный ипотечный  рынок является связующим звеном между заемщиками и кредиторами  на первичном ипотечном рынке, обеспечивая  аккумуляцию денежных средств и  направляя финансовые потоки в ипотечные  кредиты.

Рынок ипотечных  ценных бумаг, в свою очередь, также  делится на первичный и вторичный. На первичном рынке осуществляется начальное размещение ипотечных ценных бумаг среди кредиторов. Экономическая сторона появления закладных, обеспеченных объектом недвижимости, связана с созданием условий предоставления значительному числу инвесторов возможности получения относительно дешевых и долгосрочных кредитов под залог ипотечных ценных бумаг и имеющихся у них имущественных прав на недвижимость. Особенностями таких ценных бумаг следует считать превращение в ликвидную (денежную) форму имущественных прав на недвижимость залогодателя и возможность их использования в качестве залога под ипотечный кредит.

Схема деятельности Федерального ипотечного агентства  на ипотечном рынке России представлена на рис. 2.

Агентство по  ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создано в 1997 г. Агентство получает государственные гарантии, под которые выпускает облигации. Бумаги размещаются среди инвесторов. На вырученные средства АИЖК через свои региональные представительства выкупает закладные у банков. На регионы приходится 60% ипотечных кредитов, выданных с участием АИЖК.

Вторичный рынок  ипотечных ценных бумаг – это  рынок, на котором происходит их оборот. Вторичный рынок не увеличивает  стоимости привлеченных финансовых ресурсов, но создает механизм их ликвидности  и спрос на ипотечные ценные бумаги. Стимулирование операций на вторичном  рынке ипотечных ценных бумаг  предполагает такие операции кредиторов, как выдача поручительств за заемщиков  по переуступаемым кредитам и доверительное  управление правами требования по ипотечным  кредитам.

Рис. 2. Схема ипотечного жилищного кредитования с участием Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию

 

Функционирование  первичного и вторичного ипотечных рынков невозможно без рынка недвижимости. На нем происходят сделки с конкретными объектами, в частности купля-продажа объектов недвижимости, последующий залог которых обеспечивает дальнейшее функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков.

Рассмотрим  взаимодействие первичного и вторичного ипотечных рынков, а также рынка  недвижимости. Потенциальный заемщик  обращается в ипотечный банк за кредитом. У клиента имеются определенные требования к объекту недвижимости. На основании предоставленной заемщиком  и проверенной сотрудниками банка  информации о доходах делается предварительный  расчет максимально доступной суммы  кредита и графика ежемесячных  платежей, производится подбор объекта  недвижимости. При принятии банком положительного решения о выдаче кредита:

- между банком и заемщиком заключается кредитный договор, затем между покупателем (заемщиком) и продавцом заключается договор купли-продажи объекта недвижимости, который регистрируется в ГУ ФСР;

- между банком и заемщиком заключается договор ипотечного кредитования, который также регистрируется в ГУ ФСР;

- заемщик страхует собственную жизнь, объект недвижимости и право собственности на него.

Кредитный договор  и договор ипотечного кредитования заключаются между банком (кредитором) и заемщиком. Кредитор создает первичный  рынок ценных бумаг. Он может сохранять  выданные закладные в собственном  портфеле ценных бумаг или передать их другим инвесторам, которые создают  вторичный рынок закладных. Покупая  закладные, инвесторы обеспечивают банки дополнительными денежными  средствами для предоставления новых  кредитов. Работающие на вторичном  рынке компании также могут сохранять ипотечные кредиты в собственном инвестиционном портфеле либо выпускать ценные бумаги, обеспеченные закладными.

Покупателями  указанных ценных бумаг могут  выступать различные финансовые учреждения: коммерческие банки, инвестиционные и пенсионные фонды, страховые компании. При этом эмитент таких ценных бумаг гарантирует их держателям своевременные ежемесячные выплаты процентов и основной части долга.

Когда банки  предоставляют гражданам новые  кредиты под залог объектов недвижимости, опираясь на финансовые ресурсы, мобилизованные на вторичном рынке, цикл повторяется.

Таким образом, при взаимодействии всех указанных  выше рынков происходит полный жизненный  цикл ипотечной закладной, а рынок  недвижимости является стартовой точкой ипотеки, так как именно на нем  происходит вложение денежных средств  под закладываемый объект недвижимости.

При создании АИЖК за основу была принята американская классическая модель ипотеки, поэтому  нормативная база по ипотечному кредитованию в нашей стране опирается на двухуровневую  систему.

 

2.2. Субъекты и источники инвестирования.

2.2.1. Инвестирование в объекты недвижимости

Под инвестированием понимается вложение капитала в реализацию проектов с целью извлечения прибыли.  Вкладываемые средства называются инвестициями. Применительно к объектам недвижимости выделяют:

- реальные инвестиции – вложения в создание (развитие) объектов недвижимости, реконструкцию или техническое перевооружение предприятий (имущественных комплексов);

- портфельные инвестиции – вложения в покупку акций и ценных бумаг государства, организаций-застройщиков, инвестиционных фондов, страховых и других финансовых компаний. В этом случае инвесторы увеличивают свой финансовый капитал, получая дивиденды – доход на ценные бумаги, аналогично ренте или депозитным процентам при хранении денег в банках. Денежные средства вкладывают в создание (развитие) объектов недвижимости, так как без материального производства неоткуда получать прибыль. Реальные вложения  денежных средств, израсходованных на приобретение акций, ценных бумаг, осуществляют организации, выпустившие корпоративные бумаги для привлечения финансовых средств с целью создания (развития) объектов недвижимости;

- инвестиции в нематериальные активы – вложения на приобретение имущественных прав и прав владения (оцениваемых денежным эквивалентом) земельными участками, зданиями, имущественным комплексом; сертификатов и лицензий, патентов на изобретения, свидетельств на новые технологии, полезные модели, товарные знаки, фирменные наименования и т. д.

В зависимости  от формы собственности инвестиции делятся  на частные, государственные, иностранные и совместные.

Частные инвестиции – это вложение средств гражданами в акции, облигации и другие ценные бумаги, а также инвестиции предприятий и организаций с негосударственной формой собственности.

Государственные инвестиции осуществляют федеральные, региональные и местные органы власти из средств бюджетов, внебюджетных фондов и заемных средств.

Иностранные инвестиции – это вложения иностранных граждан, юридических лиц и государств.

Совместные инвестиции – это вложения на долевой основе субъектов страны и иностранных партнеров.

Недвижимость  является одним из наиболее важных объектов инвестиций. Доход от прямых инвестиций в объекты недвижимости и ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, при эффективном управлении, как  правило, превышает проценты на заемный  капитал и доход по ценным бумагам. Причем для инвесторов предпочтительна  покупка объектов недвижимости как  средства обеспечения обязательств, так как они являются реальным активом и обладают надежностью, поскольку «прозрачны» для оценки рисков и расчетов доходности.

Субъектами инвестиционной деятельности в сфере недвижимости являются все участники инвестиционных проектов: инвесторы, застройщики, исполнители работ, пользователи объектов недвижимости, поставщики, банковские, страховые и посреднические организации, фонды и др.

Инвесторы – физические и юридические лица, вкладывающие собственные, заемные и привлеченные средства в финансирование объектов недвижимости и обеспечивающие их целевое использование.

В качестве инвесторов могут выступать:

- правительство страны и правительства субъектов Федерации, Москвы, Санкт-Петербурга, субъектов со статусом автономных республик и других образований (Татарстана, Чувашии, Коми, Бурятии, Якутии, Тувы и др.), уполномоченных управлять государственным имуществом, либо структуры управления с имущественными правами;

- органы местного самоуправления, муниципалитеты в лице органов и служб, уполномоченных на то в законодательном порядке;

- предпринимательские объединения, организации и другие юридические лица;

- совместные российско-зарубежные организации;

- зарубежные организации и другие юридические лица;

- отечественные и зарубежные физические лица;

- представительства иностранных государств;

- международные организации.

Инвесторы –  это прямые вкладчики финансовых средств и других капиталов, которые  выступают в роли покупателей  и пользователей объектов недвижимости.

Инвесторами могут  быть также финансово-промышленные группы, инвестиционные фонды, выступающие  как индивидуальные инвесторы и  в форме синдиката инвесторов.

Для реализации инвестиционных проектов в сфере  недвижимости, необходимы разработка технико-экономических обоснований, проведение инженерных изысканий, разработка проектной документации на строительство  и возведение зданий и сооружений, проведение работ по реконструкции, заключение договоров с подрядными строительно-монтажными организациями  на осуществление строительно-монтажных, пусконаладочных работ и т. д. Инвесторы могут осуществлять функции  заказчика сами, через соответствующие  службы либо через посредников юридических  или физических лиц, наделенных необходимыми правами распоряжения инвестициями в рамках, определяемых инвестором.

Исполнителями работ при реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости выступают  изыскательские, проектно-строительные, пусконаладочные и другие организации, выполняющие работы по инженерным и  инженерно-геологическим изысканиям, проектированию зданий и сооружений, их возведению и освоению производственных мощностей.

К исполнителям относятся и инжиниринговые фирмы, у которых отсутствуют собственные  производственные мощности, но есть специалисты-менеджеры. Эти фирмы выступают в качестве генеральных подрядчиков по реализации инвестиционных проектов, привлекая  для выполнения различных работ  строительные, монтажные и другие организации на условиях субподряда. Специалисты-менеджеры формируют  и реализуют организационный план по осуществлению всех работ в рамках инвестиционного проекта, обеспечивают увязку работ всех привлекаемых организаций.

Осуществление инвестиционных проектов в сфере  недвижимости связано с использованием большого объема строительных материалов, конструкций, изделий, технологического оборудования, в том числе нестандартного, электроизделий, кабельной продукции, труб, проката металлов и т. д. Поэтому важными участниками инвестиционных проектов являются поставщики указанной продукции и их дилеры.

Большую группу субъектов инвестиционной деятельности в сфере недвижимости составляют так называемые институциональные инвесторы, к которым относятся страховые и инвестиционные компании, жилищные кооперативы, паевые инвестиционные фонды, фонды индивидуального жилищного строительства и др. Назначение указанных организаций – привлечение свободных средств населения, хозяйствующих субъектов и направление их на цели инвестирования.