Инструменты и сущность инвестирования и финансирования объектов недвижимости

По сравнению  с ипотекой ЖС имеют следующие  преимущества:

- отсутствует угроза выселения при утрате платежеспособности;

- не требуется постоянного внесения ежемесячных платежей, обременительных для семейного бюджета;

- цена сертификата ниже цены 1 м² жилья, тогда как приобретение жилого объекта недвижимости через схемы ипотечного кредитования увеличивает его стоимость зачастую в 2-3 раза;

- сертификаты можно приобретать постепенно, по мере появления свободных денежных средств, ипотека же накладывает долговременные и жесткие ограничения на семейный бюджет.

Жилищные сертификаты  дают владельцам право на получение  жилья в домах, под которые  эмитент производит эмиссию. При  этом банк может размещать сертификаты  на рынке ценных бумаг, беря на себя роль финансового агента между эмитентом  и покупателем, одновременно становясь  поручителем (гарантом) возвратности средств  в случае провала проекта строительства. поручителем по ЖС может быть и страховая компания.

Доход по ЖС существует в натуральной или денежной форме. Натуральный доход получается при погашении их жилыми объектами недвижимости соответствующей площади, а денежный – при погашении по цене строительства 1 м² общей площади объекта, построенного на средства от продажи сертификатов.

Поскольку погашение  сертификата происходит из расчета  одна ценная бумага – единица площади  жилого объекта недвижимости, эмитент  ЖС может использовать нетрадиционные формы предоставления объектов:

- обмен жилого объекта недвижимости меньшей площади на объект большей площади с передачей эмитенту ЖС в количестве, равном разнице между площадями;

- предоставление льготных условий продажи пакетов ЖС.

В процессе строительства  объекта недвижимости ЖС можно свободно покупать и продавать. Если купленных  сертификатов недостаточно, чтобы получить жилой объект в момент сдачи первой очереди строительства, они подлежат погашению.

Жилищный сертификат можно трактовать как безвозмездную  жилищную субсидию. Об этом свидетельствует  ряд программ федерального и регионального  значения, реализуемых на территории России.

Практика подтвердила, что предоставление бюджетных субсидий на приобретение жилья с использованием государственных жилищных сертификатов является наиболее эффективной формой исполнения государством обязательств по обеспечению граждан жильем.

Государственный жилищный сертификат – это именное свидетельство на получение безвозмездной субсидии для приобретения жилого объекта недвижимости, а не ценная бумага, поэтому его нельзя передавать другим лицам. В отличие от обычного ЖС государственный сертификат имеет срок действия.

В России в рамках федеральной целевой программы  «Жилище» на 2002–2010 гг. принята и  действует подпрограмма «Государственные жилищные сертификаты», цель которой  – обеспечение постоянным жильем семей военных, уволенных или  увольняемых со службы. Жилищный сертификат предоставляется не имеющим жилья  для постоянного проживания военнослужащим и сотрудникам силовых ведомств, уволенным со службы по следующим  причинам: выход на пенсию, состояние  здоровья, организационно-штатные мероприятия, переселение из закрытых военных  городков. При этом общая продолжительность  службы должна быть не менее 10 лет.

Государственным заказчиком по реализации данной подпрограммы является Федеральное агентство  по строительству и жилищно-коммунальному  комплексу – Росстрой. В реализации подпрограммы участвуют все территориальные банки Сбербанка России и их отделения. Организация выдачи жилищных сертификатов и формирование очереди граждан поручены федеральным и региональным органам исполнительной власти.

Каждый участник подпрограммы «Государственные жилищные сертификаты» дает письменное согласие на участие в ней и на исключение из очереди на улучшение жилищных условий. При покупке жилья, стоимость  которого выше размера субсидии по сертификату, гражданину необходимо привлечь собственные денежные средства или  взять кредит в банке.

2.3.2. Финансирование за счет привлеченных средств (долевое строительство)

Как известно, этот способ финансирования жилищного строительства  был разработан в Санкт-Петербурге в 1995 г. Тогда это стало выходом  из тупика, поскольку прекратилось бюджетное финансирование строительных проектов, перестали строить и  на средства ЖСК, а банковские кредиты  оказались недоступными из-за крайне высоких процентов. Пять лет жилищное строительство на 95% финансировалось  исключительно за счет средств дольщиков. Теперь основной бедой стали срывы  сроков строительства и двойные  продажи. Многие люди, продав старое жилье, в течение нескольких лет не могут  въехать в новое.

Все это стало возможным потому, что  взаимоотношения участников долевого строительства до вступления (с 01.04.2005 г.) в действие федерального закона от 30.12.2004 г. № 214 «Об участии в  долевом строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые  законодательные акты Российской Федерации» регулировались не законом, а договором.

По существу, долевые схемы финансирования строительства  жилья строились на добросовестности руководителя строительной организации, и отсутствие нормативного акта, регулирующего  правоотношения в долевом строительстве, приводило к значительным нарушениям.

Этот закон  регулирует отношения, «связанные с  привлечением денежных средств граждан  и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных  домов и/или иных объектов недвижимости на основании договора участия в  долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства  права собственности на объекты  долевого строительства, а также  устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества  участников долевого строительства». При этом закон допускает возможность привлечения средств граждан в строительство многоквартирных домов только застройщиком и только в соответствии с федеральным законом «О жилищных накопительных кооперативах» № 215-ФЗ от 30.12.2004 г.

Закон вводит в  гражданский оборот новый, не поименованный  в ГК РФ, вид договора – договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Предметом этого договора является обязательство застройщика самостоятельно и/или с привлечением третьих лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и по окончании строительства передать соответствующий объект долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязана уплатить определенную договором цену и принять объект.

ДДУ заключается  в простой письменной форме. Этот договор, как и соглашение об уступке прав, вытекающее из него, подлежат государственной регистрации.

Особые требования закон предъявляет к действиям  застройщика, предшествующим заключению ДДУ. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства  только при соблюдении следующих  требований:

- получение разрешения на строительство;

- опубликование проектной декларации и/или размещение ее в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет). При этом декларация должна быть опубликована не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения договора с первым участником долевого строительства;

- предоставление проектной декларации в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также в орган, уполномоченный Правительством РФ осуществлять государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства объектов недвижимости;

- осуществление государственной регистрации права собственности застройщика или договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства.

До исполнения указанных условий заказчику  запрещается рекламировать строительство  объекта. При несоблюдении этих условий  застройщиком в случае заключения ДДУ  на строительство многоквартирного дома с гражданином последний  вправе требовать от застройщика  «немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также  уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков».

Подчеркнем, что  застройщиком может стать не любое  лицо, владеющее землей, а лишь то, которое располагает определенным размером собственных денежных средств. Требования к этому размеру, порядок  его расчета и нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика в соответствии с  законом должно определить Правительство  РФ.

Разрешение  на строительство выдают уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или  орган местного самоуправления (в  зависимости от градостроительного регламента).

Застройщик – это «юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство».[132]

Объект долевого строительства – это «жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости, строящегося (создаваемого) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства».

Проектная декларация должна включать информацию о застройщике: фирменное наименование, место его нахождения, режим работы, государственную регистрацию, сведения об учредителях, величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года. Закон обязывает застройщика многие из этих документов представлять для ознакомления любому обратившемуся лицу, в том числе учредительные документы, отчетность о финансово-хозяйственной деятельности по установленным формам, бухгалтерские балансы, аудиторское заключение за последний год осуществления предпринимательской деятельности.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора. При нарушении условий о качестве объекта и передаче объекта с недостатками, которые делают его непригодным для использования, застройщик обязан устранить эти недостатки. Форма устранения недостатков может быть предусмотрена договором, но только из вариантов, установленных законом. Если договором не установлены формы устранения недостатков, то дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора и возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Предоставленный для строительства объекта недвижимости земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или праве аренды, и строящийся на нем объект недвижимости в силу закона считаются находящимися в залоге у дольщиков с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Указанным залогом  обеспечивается исполнение следующих  обязательств застройщика по договору:

- возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных законом и/или договором;

- уплата дольщику денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с договором или законом.

Если до заключения застройщиком договора с первым дольщиком  земельный участок и/или объект «незавершенки» был передан в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается при одновременном соблюдении следующих условий:

- первоначальным залогодержателем имущества должен являться банк;

- от банка должно быть получено согласие на удовлетворение требований за счет заложенного имущества в соответствии со специальными требованиями нового закона.

Финансирование  жилищного строительства возможно через ДДУ, или с помощью жилищно-накопительных  кооперативов. Поддержав дольщиков, новый закон довольно ощутимо  ограничивает деятельность застройщиков, требуя от них выполнения обязательств, которых ранее не существовало. Например, жестко ограничиваются сроки сдачи  строящегося жилья, которые очень  сложно выполнить в силу различных  обстоятельств.

В связи с  этим строительные организации стали  разрабатывать альтернативные схемы  финансирования строительства жилья:

1. Предварительный договор купли-продажи квартиры с последующим заключением основного договора купли-продажи после ввода дома в эксплуатацию.

2. Приобретение векселя на сумму стоимости квартиры с одновременным заключением договора о намерениях, в котором указано, что по истечении срока векселя (примерно в течение полугода после сдачи дома госкомиссии) будет заключен договор переуступки прав.

Безусловно, эти  схемы легальны, но они основываются только на доверии к застройщику. Последний в дальнейшем может  не заключить договор переуступки  права, а просто вернуть деньги (без  всяких процентов) и продать квартиру по более высокой цене, тем более  что в соответствии с законодательством  вексель может быть оплачен только деньгами, а вексельная схема гарантирует  возврат денег без процентов, но не квартиру.