Инструменты и сущность инвестирования и финансирования объектов недвижимости

Первые программы  ипотечного кредитования в РФ были разработаны акционерным обществом  «Корпорация «Жилищная инициатива»  совместно со Сбербанком России и  Госстрахом России. Эти программы  предусматривают несколько схем ипотечного кредитования жилищного  строительства:

1. «Форвард-кредитинвест». Эта схема была рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным клиентам, включая коммерческие структуры. Предметом залога в этом случае являлся сам строительный объект. Оформление залога и выдача кредита осуществлялись поэтапно, по мере строительства объекта.

2. «Ретрокредитинвест». Данная схема предназначалась для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. Кредит выдавался под залог существующей квартиры и только в том случае, если ее рыночная стоимость была выше затрат на строительство новой.

3. «Фьючерсинвест». Эта схема предназначалась для граждан, не желающих закладывать свои объекты недвижимости и  предполагала два варианта:

- квартира продавалась с аукциона с условием отсрочки выселения до окончания строительства нового жилья. Бывший собственник жилья самостоятельно вкладывал вырученные от продажи квартиры деньги в строительство объекта, принимая на себя финансовый риск и оплачивая счета инвестора-застройщика;

- собственник жилья поручал продажу старого жилья и строительство нового инвестору-застройщику, перекладывая на последнего все финансовые риски нестабильности окончательной цены нового строительства.

4. «Комбинвест». В основу этой программы положена комбинированная схема организации процесса инвестирования жилья через систему жилстройсбережений и долевого инвестирования этих сбережений в конкретные объекты и предоставление соответствующего гражданам жилья.

Необходимость создания и развития ипотечного кредитования осознана администрациями многих субъектов  Российской Федерации. Среди регионов, разработавших и внедривших ипотечное кредитование, можно назвать Москву и Московскую область, Санкт-Петербург, Башкирию, Удмуртию, Оренбург, г. Саров (Нижегородская область) и др.

Особенности региональной экономики и возможности привлечения  бюджетных ресурсов в регионах определили появление различных схем ипотечного жилищного кредитования. Однако, как  свидетельствует опыт развитых стран, без федеральной поддержки ипотечное  кредитование развиваться не может.

Схема строительного кредита. Наряду с обязательными участниками (заемщиком и кредитором) в данной модели присутствует организация, осуществляющая строительство жилья, на которое заемщиком получен ипотечный кредит. При этом кредитором, выдающим строительный и ипотечные кредиты, может быть одно кредитное учреждение (спаренный, или кредитный кредит) или два различных кредитных учреждения. Таким образом, для жилищного инвестирования в этой схеме используются три вида капитала: заемный капитал строительной организации (строительный кредит), а также собственный и заемный капитал (ипотечный кредит) заемщика.

При такой модели строительной организации не нужно  изыскивать дополнительные собственные  средства на строительство конкретного  объекта. Раздельное кредитование полностью  отделяет риски, связанные со строительством и ипотечным кредитованием как  правовыми залоговыми отношениями.

Срок кредитования строительного кредита составляет от 6 до 18 месяцев. Выплаты кредита  и погашение процентов по нему являются фиксированными и равномерными платежами. Заемщик приобретает  у строительной организации жилье  за счет ипотечного кредита, расплачиваясь  с ней как с непосредственным продавцом жилья, а затем строительная организация расплачивается за строительный кредит. При этом основной долг по кредиту  строительная организация возвращает после окончания строительства  и продажи готового жилья.

Кредитор оплачивает этапы строительно-монтажных работ, выполняемые строительной организацией в соответствии с заключенным  договором по финансированию строительства. Учреждение, предоставляющее средства по договору, кредитует строительные организации только тогда, когда последние получают гарантированное обязательство о предоставлении последующего ипотечного кредита в ипотечном банке или другом финансовом учреждении заемщику под залог уже построенной части жилья.

2.2.3. Паевые инвестиционные фонды недвижимости

Во многих развитых странах существуют два принципиально  различных финансовых института, что  позволяет институционально отделить «длинные» деньги от «коротких», создать  для них разные режимы налогообложения  и регулирования. Ведь банки по определению являются инструментом расчетов и оборотного кредита: они кредитуют оборот, а не инвестиции, и только в исключительных случаях – долгосрочные проекты.

Вторым финансовым институтом являются фонды, позволяющие аккумулировать сбережения домашних хозяйств, физических и юридических лиц. Они жестко регулируются государством. Фонды – это институты «длинных» денег, профессиональные и институциональные инвесторы. Для физических лиц, располагающих финансовыми средствами, существуют закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). Закон Российской Федерации «Об инвестиционных фондах» от 04.12.2001 г. создал благоприятные условия для выхода на рынок нового института коллективных инвестиций – закрытого паевого инвестиционного фонда. Закрытый ПИФ – это имущественный комплекс без образования юридического лица, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления и имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой (инвестиционным паем), выдаваемой управляющей компанией. Другими словами, закрытый ПИФ – некая структура без образования юридического лица, которая транслирует право собственности, проистекающее из договоров, заключаемых управляющей компанией с ее имуществом, на пайщика. Любой пайщик есть долевой собственник всего того, что составляет имущество этого фонда. С одной стороны, ЗПИФН – это достаточно большая структура – инвестор, который может инвестировать строительство целого жилого здания, с другой – право собственности транслировано на долевого собственника. В этом заключается принципиальное отличие данной формы от векселя или облигации. Закрытый ПИФ – это институт инвестирования долгосрочных проектов, в том числе и жилищных.

Несмотря на то что ЗПИФН развиваются на протяжении последних трех-четырех лет, для многих инвесторов они остаются новым инструментом. Поэтому инвестировать в недвижимость разрешено только закрытым паевым фондам. Еще одним отличием ЗПИФН от открытых или интервальных ПИФов является то, что они создаются на фиксированный срок, но не более 15 лет.

Сейчас на рынке  существует несколько фондов, специализирующихся на работе с недвижимостью. Фонды, работающие с недвижимостью и землей (девелоперские) сами строят и продают объекты коммерческой недвижимости; рентные фонды приобретают недвижимость, после чего сдают ее в аренду или сами строят и потом выступают в роли арендодателя. Условно к ЗПИФН можно причислить «ипотечные фонды», зарабатывающие на жилищных кредитах. Эти фонды покупают у банков рублевые ипотечные закладные и получают доход за счет выплаченных заемщиками процентов.

Механизм действия ЗПИФН заключается в том, что пайщики приобретают у управляющей компании паи фонда. После выкупа всех паев управляющая компания направляет полученные средства на финансирование деятельности в сфере недвижимости (разработку проектов, строительство, приобретение объектов недвижимости), покупает ценные бумаги и валюту. По завершении финансового года управляющая компания определяет размер дохода, который принесли вложения фонда в расчете на пай, и выкупает паи по текущей стоимости (номинал + доход). Поскольку инвестиционный пай является ценной бумагой, пайщик может досрочно реализовать его на бирже по рыночной стоимости.

Немаловажным  фактором является сама структура паевого  фонда. Существуют весьма жесткие государственные  ограничения на раскрытие информации о деятельности управляющей компании и специализированного депозитария.

В фонде функции  управления и владения разделены  законодательно. И государство через  регуляторы рынка, Федеральную службу по фондовым рынкам (ФСФР) внимательно  наблюдает за деятельностью тех  и других. Помимо этого, в структуру  фонда обязательно входят аудиторы – оценщики (это неаффилированные лица).

В случае банкротства  застройщика инвестор, купивший облигацию, становится в пятую очередь, потому что сначала удовлетворяются  требования бюджета, потом работников и т. д. В данном случае пайщик фонда, вложивший средства в финансирование жилого объекта, является его владельцем, так как эта собственность  выделена в натуре и передана в  фонд.

Регистрация фонда  осуществляется ФСФР и состоит в  написании и прохождении через  ФСФР правил доверительного управления. Это, по сути, коллективный договор  между управляющей компанией  и пайщиком. И управляющая компания не может выйти за рамки коллективного  договора. За нарушение правил ФСФР может лишить управляющую компанию лицензии. Немаловажно, что подобный инструмент является совместным продуктом  строительной и финансовой компаний. Репутационный капитал и репутационные риски в данном случае делятся поровну.

«Закрытость»  фонда означает, что после регистрации  правил доверительного управления в  срок до трех месяцев (когда фонд формируется) идет продажа паев, т. е.  паи ЗПИФН доступны только во время формирования самого фонда. Когда фонд сформирован, он может действовать как оператор, как инвестор, заключать контракты и т. д. Последний этап – вывод паев на открытый рынок. Здесь возможны несколько способов. Первичный рынок ограничен во времени, и продажа паев фонда идет на единых условиях, так как в процессе формирования все паи продаются по одинаковой цене. Если параметры бизнес-плана предлагают 50 % годовых, то именно с такой стоимостью на этом этапе можно привлечь деньги. После закрытия фонда начинают действовать лица, выкупившие его при первичном размещении, они могут выставить фонд на вторичную продажу. Существует практика обращения подобных фондов на биржевых площадках, на ММВБ. Можно полагать, что в недалеком будущем управляющие компании будут стремиться именно к этому. На вторичном рынке лицо, выкупившее фонд, способно размещать ресурсы по той стоимости и в таком количестве, которые необходимы. Мобильность и удобство таких размещений превосходят возможности, которые дает привлечение инвесторов по долевой схеме. Доходность ЗПИФН – 15…20 %. Благодаря диверсификации финансовых расходов закрытые паевые фонды жилой недвижимости довольно надежны как инструмент вложения денег.

Формирование закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости является одним из наиболее перспективных направлений развития рынка коллективных инвестиций в России. Более того, ПИФы недвижимости интересны как застройщикам, так и инвесторам.

Плюсы для строителей:

- ЗПИФН позволяют привлечь дополнительные средства под проекты строительства. Они объединяют средства многих инвесторов, что позволяет выйти на рынок даже некрупным (по меркам рынка недвижимости) инвесторам, готовым размещать суммы от 100 тыс. дол.;

- на рынке жилой недвижимости ПИФ является альтернативой многочисленным программам ипотечного кредитования. В отличие от ипотеки желающим разместить свои средства в ПИФе недвижимости не надо обладать обязательным минимумом денег от стоимости квартиры (как правило, это 30 %). Поскольку прирост стоимости имущества ПИФа, инвестирующего средства на рынке жилой недвижимости, адекватен изменению цен на квартиры, инвестор имеет возможность снизить свои риски, так как его сбережения фактически индексируются в квадратных метрах.

Плюсы для инвесторов:

- возможность повысить уровень прозрачности своих инвестиций, так как рынок ЗПИФН недвижимости является самым отрегулированным видом инвестиций в России. На этом рынке реализован двухуровневый механизм контроля: над деятельностью по управлению имуществом специализированным депозитарием, с одной стороны, и ФСФР – с другой;

- возможность минимизировать налоговые выплаты – ЗПИФН не является налогоплательщиком, следовательно, и недвижимость, входящая в фонд, не облагается налогом на имущество. ЗПИФН не является и плательщиком налога на добавленную стоимость, а инвестиционный доход пайщика облагается налогом на доходы и только при распределении прибыли. Таким образом, в случае направления полученного дохода на финансирование новых проектов пайщик экономит на отложенном моменте налогообложения прибыли;

- возможность упростить переход прав собственности на недвижимость. По договору купли-продажи продавец продает не недвижимость, а ценные бумаги (инвестиционные паи), удостоверяющие право собственности на это имущество. Таким образом, срок перерегистрации ограничивается тремя рабочими днями, а сам платеж не содержит НДС.

Доход фонда  формируется за счет двух составляющих: общего роста рынка недвижимости и роста стоимости конкретных квартир в процессе постройки  дома.

2.2.4. Фонды развития жилищного строительства

Фонды развития жилищного строительства создают  необходимые условия для обеспечения  граждан жильем с использованием механизмов долгосрочного кредитования, развивают конкуренцию между  строительными подрядными организациями, использование наиболее эффективных  проектов жилищного строительства, учитывающих национальные традиции и природно-климатические условия.

Основой функционирования фонда развития считаются поиск  и разработка финансово-кредитных  механизмов для осуществления жилищного  строительства, а условием функционирования – привлечение внебюджетных источников финансирования.

Фонд создается  как субъект управления системой регионального развития жилищного строительства, поэтому в его уставе отражены следующие позиции:

1. Реализация какой-либо федеральной целевой программы или ее подпрограммы.

2. Создание условий для обеспечения отдельных категорий граждан необходимым жильем.

3.  Создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования жилищного строительства.

4. Сохранение квалифицированных кадров и создание фиксированных рабочих мест.

5. Увеличение объемов сельскохозяйственного производства.

6. Привлечение органов власти к организации работы фонда и аккумуляции добровольных взносов предприятий, организаций и граждан.

7. Всестороннее привлечение граждан для участия в жилищном строительстве.