Основные понятия и принципы оценки эффективности инвестиций

После определения дисконтированной стоимости притоков и оттоков  денежных средств чистая текущая  стоимость определяется как разность между указанными двумя величинами. Полученный результат может быть как положительным, так и отрицательным.

Таким образом, чистая текущая  стоимость показывает, достигнут  ли инвестиции за экономический срок их жизни желаемого уровня отдачи:

- положительное значение  чистой текущей стоимости показывает, что за расчетный период дисконтированные  денежные поступления превысят  дисконтированную сумму капитальных  вложений и тем самым обеспечат  увеличение ценности фирмы;

- наоборот, отрицательное  значение чистой текущей стоимости  показывает, что проект не обеспечит  получения нормативной (стандартной)  нормы прибыли и, следовательно,  приведет к потенциальным убыткам.

Наиболее эффективным  является применение показателя чистой текущей стоимости в качестве критериального механизма, показывающего минимальную нормативную рентабельность (норму дисконта) инвестиций за экономический срок их жизни. Если ЧТС является положительной величиной, то это означает возможность получения дополнительного дохода сверх нормативной прибыли, при отрицательной величине чистой текущей стоимости прогнозируемые денежные поступления не обеспечивают получения минимальной нормативной прибыли и возмещения инвестиций. При чистой текущей стоимости, близкой к 0 нормативная прибыль едва обеспечивается (но только в случае, если оценки денежных поступлений и прогнозируемого экономического срока жизни инвестиций окажутся точными).

Несмотря на все эти  преимущества оценки инвестиций, метод  чистой текущей стоимости не дает ответа на все вопросы, связанные  с экономической эффективностью капиталовложений. Этот метод дает ответ лишь на вопрос, способствует ли анализируемый вариант инвестирования росту ценности фирмы или богатства  инвестора вообще, но никак не говорит  об относительной мере такого роста. [22, c.143]

А эта мера всегда имеет  большое значение для любого инвестора. Для восполнения такого пробела  используется иной показатель - метод  расчета рентабельности инвестиций.

Индекс доходности дисконтированных инвестиций (другие названия - ИДД, рентабельность инвестиций, Profitability Index, PI) - отношение суммы дисконтированных элементов денежного потока от операционной деятельности к абсолютной величине дисконтированной суммы элементов денежного потока от инвестиционной деятельности. ИДД равен увеличенному на единицу отношению ЧТС (NPV) к накопленному дисконтированному объему инвестиций.

При расчете ИДД могут  учитываться либо все капиталовложения за расчетный период, включая вложения в замещение выбывающих основных фондов, либо только первоначальные капитальные  вложения, осуществляемые до ввода  предприятия в эксплуатацию. В  этом случае соответствующие показатели будут иметь различные значения.

Индексы доходности дисконтированных инвестиций превышают 1, если и только если для этого потока чистая текущая  стоимость положительна.

В процессе определения чистой текущей стоимости нескольких инвестиционных проектов сталкиваются с проблемой  выбора из альтернативных инвестиций, отличающихся по своим размерам. При  этом чистая текущая стоимость может  оказаться равной для этих инвестиционных проектов.

Внутренняя норма доходности (другие названия - ВНД, внутренняя норма  дисконта, внутренняя норма прибыли, внутренний коэффициент эффективности, Internal Rate of Return, IRR).

По определению, внутренняя норма прибыльности (иногда говорят  доходности) (IRR) - это такое значение показателя дисконта, при котором  современное значение инвестиции равно  современному значению потоков денежных средств за счет инвестиций, или  значение показателя дисконта, при  котором обеспечивается нулевое  значение чистого настоящего значения инвестиционных вложений.

Экономический смысл внутренней нормы прибыльности состоит в  том, что это такая норма доходности инвестиций, при которой предприятию  одинаково эффективно инвестировать  свой капитал под IRR процентов в  какие-либо финансовые инструменты  или произвести реальные инвестиции, которые генерируют денежный поток, каждый элемент которого в свою очередь  инвестируется по IRR процентов.

IRR= (nv ? PV/? I) - 1

ВНД определяется как та норма дисконта (E), при которой  чистая текущая стоимость равна  нулю, т.е. инвестиционный проект не обеспечивает роста ценности фирмы, но и не ведет  к ее снижению. Именно поэтому в  отечественной литературе ВНД иногда называют поверочным дисконтом, так  как она позволяет найти граничное  значение нормы дисконта (Eв), разделяющее граничные инвестиции на приемлемые и не выгодные. Для этого ВНД сравнивают с принятой для проекта нормой дисконта (E).

Принцип сравнения этих показателей  такой:

- если ВНД (JRR) > E - проект  приемлем (т.к. ЧТС в этом случае  имеет положительное значение);

- если ВНД < E - проект  не приемлем (т.к. ЧТС отрицательна);

- если ВНД = E - можно  принимать любое решение.

Таким образом, ВНД становится как бы ситом, отсеивающим невыгодные проекты.

Кроме того, этот показатель может служить основой для  ранжирования проектов по степени выгодности, при прочих равных условиях, т.е. при  тождественности основных исходных параметров сравниваемых проектов:

- равной сумме инвестиций;

- одинаковой продолжительности  расчетного периода;

- равном уровне риска.

Внутренняя норма доходности может быть использована также:

- для экономической оценки  проектных решений, если известны  приемлемые значения ВНД (зависящие  от области применения) у проектов  данного типа;

- для оценки степени  устойчивости инвестиционных проектов  по разности ВНД-Е;

- для установления участниками  проекта нормы дисконта Е по данным о внутренней норме доходности альтернативных направлений вложения ими собственных средств.

Для оценки эффективности  инвестиционных проектов за первые К шагов расчетного периода используется показатель текущей внутренней нормы доходности (текущая ВНД), определяемой как такое число ВНД (K), что при норме дисконта Е = ВНД (K) величина ЧТС (K) обращается в 0, при всех больших значениях E - отрицательна, при всех меньших значениях E - положительна. Для отдельных проектов и значений K текущая ВНД может не существовать.

Таким образом, IRR является как  бы “барьерным показателем”: если стоимость  капитала выше значения IRR, то “мощности" проекта недостаточно, чтобы обеспечить необходимый возврат и отдачу денег, и следовательно проект следует отклонить.

Сроком окупаемости инвестиций с учетом дисконтирования называется продолжительность периода от начального момента до момента окупаемости  с учетом дисконтирования. Моментом окупаемости с учетом дисконтирования  называется тот наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого текущая чистая текущая  стоимость ЧТС (K) становится и в  дальнейшем остается неотрицательной (рис.2).

Максимальный денежный отток  с учетом дисконтирования (потребность  в финансировании с учетом дисконта, ДПФ) - максимальное значение абсолютной величины отрицательного накопленного дисконтированного сальдо от инвестиционной и операционной деятельности. Величина ДПФ показывает минимальный дисконтированный объем внешнего (по отношению к  проекту) финансирования проекта, необходимый  для обеспечения его финансовой реализуемости (рис.3). [10, c.126]

Рис.2. Графическая интерпретация  срока окупаемости инвестиций с  учетом дисконтирования

Рис.3. Графическая интерпретация  максимального денежного оттока с учетом дисконтирования (ДПФ)

Глава III. Расчет экономических  показателей оценки инвестиционного  проекта ЗАО "НПО Севзапспецавтоматика"

3.1 Краткое описание проекта:  суть, цели, стоимость

Инициатор проекта:

ЗАО "НПО Севзапспецавтоматика"

Адрес предприятия: Россия, Санкт-Петербург, Лиговский пр., д.108 литер А-1

Тел.: (812) 715-02-39

Адрес в Интернете: www.szsa.ru

E-mail: svit-commerc@yandex.ru

Проект: Реконструкция недостроенного здания поликлиники и приспособление его под жилой дом

Адрес объекта строительства:

Реконструируемое здание расположено на территории муниципального образования "Сиверское городское поселение" Гатчинского муниципального района Ленинградской области, в проектируемом квартале в районе ул. Толмачева, Еленинская, Ленина. Расстояние до Санкт-Петербурга - 74 км, до г. Гатчина - 30 км. Площадь поселка - 2300 Га, население ~ более 14 тыс. чел.

Участок, предусмотренный  под строительство расположен на пересечение улиц Еленинская и Толмачева и ограничен: с севера располагается жилой квартал, с юга ограничен улицей местного поселкового значения Еленинской, отделяющая участок застройки от частного жилого сектора, с востока участок ограничен ул. Толмачева и примыкает к соседнему придомовому участку многоквартирного жилого дома, где тоже ЗАО "НПО "Севзапспецавтоматика" ведется строительство жилого дома на существующем фундаменте, с запада участок граничит с участком застроенным частными жилыми домами с приусадебными участками.

Участок входит в границы  проектируемого жилого квартала площадью (8,76 га).

На генеральном плане  здание размещено с учетом существующего  расположения красных линий и  инженерных сетей. Главным фасадом  здание выходит на ул. Еленинскую.

Суть проекта: Реконструкция  недостроенного здания поликлиники  и приспособление его под жилой  дом

Площадь застройки - 1430 кв. м.

Общая площадь - 6446 кв. м.,

в т. ч. встроенные помещения - 65,84 кв. м.

Общая площадь квартир - 4515,45 кв. м

Количество квартир - 77

Строительный объем - 21402 м3

Этажность здания - 5 этажей

Количество проживающих - 208 чел.

Квартиры:

1 комнатные-33 шт.

2 комнатные-34 шт.

3 комнатные-10 шт.

Целью данного проекта  является приспособления уже существующего 5 этажного каркаса здания под жилой  дом с подводом к нему всех необходимых  инженерных сетей.

Существующее здание каркасно-панельной  конструкции представляет собой  трехчастный объем Т-образной формы  в плане.

Фундамент составного сечения  из монолитных железобетонных стаканов, Перекрытия - железобетонные пустотелые плиты, ленточные фундаменты под  кирпичные стены - сборные бетонные блоки стен подвала Проектируемые ограждающие стены из газобетона и облицовочного кирпича.

Проектируемые окна - металлопластик, стеклопакеты.

Проектируемая крыша - двух скатная с холодным чердачным  пространством. Покрытие - кровельное железо с полимерным покрытием.

Проектируемые межквартирные  перегородки из газобетона.

Проектируемые крыльца - металлические  конструкции с декоративными  накладками.

Входы в подвал - отдельные.

Технологические решения.

Жилое здание, состоит из 3 секций, отделенных друг от друга стенами  без проемов, с квартирами одной  секции, имеющими выход на одну лестничную клетку через коридор.

Здание оборудуется системами  вентиляции, отопления, водоснабжения, канализации и электрификации, сетей  радио и телевидения, в соответствии с действующими нормами и правилами.

Освещенность помещений  соответствует требованиям СНиП23-05-95 "Естественное и искусственное  освещение" и составляет: 300 лк - в жилых помещениях, 150 лк - в коридорах. Искусственное освещение осуществляется с помощью ламп накаливания.

Срок реконструкции - 15 месяцев.

Срок реконструкции с  внешними наружными сетями - 18 месяцев.

Цель проекта:

Основными целями проекта  являются:

· Увеличение объемов жилищного  строительства (реконструкции) и ввода  жилых домов в эксплуатацию;

· Обеспечение жильем граждан, проживающих в домах, признанных непригодными для постоянного проживания.

· Ликвидация существующего  в настоящее время в п. Сиверский  аварийного жилищного фонда.

Описание продукции компании.

Продукцией при реализации данного проекта являются квартиры в реконструируемом здании поликлиники.

Учитывая потребительский  спрос в данном районе, квартиры предлагаются "эконом-класса". Общее количество квартир - 77 шт,, в том числе:

Табл.3.1

Продукция компании

Тип квартир

 

Количество

 

Общая площадь квартир

 

1 комнатные

 

33