Основные понятия и принципы оценки эффективности инвестиций

38-53 кв. м.

 

2-комнатные

 

34

 

50-72 кв. м.

 

3 - комнатные

 

10

 

77 кв. м.

 

Построенные квартиры будут  удовлетворять современным потребительским  требованиям и по площади и  по качеству жилья.

 

Жилые комнаты: площадью от 10 до 20 кв. м., кухни от 8 до 13 кв. м.

 

Основными задачами проекта  являются:

 

проведение проектно-изыскательских работ;

 

разработка градостроительной  документации застройки квартала;

 

инженерное обеспечение  объектов строительства и реконструкции  жилья;

 

строительство и реконструкция  жилья;

 

расселение граждан, проживающих  в аварийных домах;

 

реализация построенного жилья.

 

Главной целью настоящего проекта является увеличение прибыли  предприятия за счет строительства, реконструкции и реализации готовых  квартир.

 

Реализация данного бизнес-плана  позволит предприятию решать следующие  задачи:

 

удовлетворить растущие потребности  рынка в качественном и новом  жилье, удовлетворяющем современные  стандарты;

 

создать дополнительные источники  получения прибыли ЗАО "НПО  Севзапспецавтоматика";

 

решать социально-экономические  проблемы Гатчинского района по увеличению объемов жилищного строительства, ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда, по расселению граждан, проживающих аварийных жилых  домах и увеличения налоговых  отчислений в бюджеты всех уровней;

 

Производственный цикл проекта:

 

Реконструкция здания поликлиники  и приспособление его под жилой  дом предусматривается поэтапно:

 

1 Проектно-изыскательские  работы:

 

2. Подготовительный период:

 

устройство временного ограждения стройплощадки с установкой предупредительных  и указательных знаков и гирлянд  сигнальных ламп, хорошо видимых в  любое время суток;

 

установка временных зданий и сооружений санитарно-бытового, административного  и складского назначения,

 

прокладка временных технологических  дорог и инженерных сетей в  объеме, необходимом для нужд строительства;

 

разработка проектов производства работ и привязка по месту типовых  технологических карт на отдельные  виды работ;

 

разработка и осуществление  мероприятий по организации труда  и обеспечению строительных бригад картами трудовых процессов;

 

организация инструментального  хозяйства для обеспечения бригад средствами малой механизации, инструментом;

 

создание необходимого запаса строительных конструкций, материалов и готовых изделий; - поставка или  перебазировка на рабочее место  строительных машин и передвижных (мобильных) установок и др.

 

3. Демонтажные работы  в соответствии с проектом

 

4. Основной период:

 

общестроительные работы: стены, перекрытия, кровля, перегородки, двери, окна, полы, разные работы:

 

внутренние отделочные работы;

 

выполнение внутренних инженерных сетей: отопление и вентиляция, водопровод и канализация, газоснабжение, электроосвещение и электрооборудование, телефонизация, радиофикация, телевидение, пожарная сигнализация

 

выполнение работ по вертикальной планировке территории, устройству дорог, тротуаров и благоустройству  территории.

 

благоустройство территории и подключение к инженерным сетям;

 

5. Наружные сети внутриплощадочные:  водоснабжение, теплоснабжение, электроснабжение, канализация, газоснабжение, телефонизация

 

6. Наружные сети внеплощадочные: газопровод высокого давления, скважина, водонасосная станция, телефонизация.

 

7. Ввод объекта в эксплуатацию:

 

заключение договоров  с эксплуатирующими службами;

 

формирование службы управлением  и эксплуатацией жилого дома.

 

8. Реализация:

 

оформление договоров  долевого участия с физическими  и юридическими лицами;

 

оформление договоров  с агентствами недвижимости и  юридическими лицами на реализацию квартир;

 

реализация готовых квартир.

 

График производства работ  приведен в приложении.

 

Общая стоимость строительного  проекта: 137 460 816 рублей

 

Табл.3.2

 

Сумма затрат по проекту

 

Наименование затрат

 

Всего

 

На 1 м2 общей площади

 

Осталось профинансировать

 

Стоимость прав реализации проекта

 

7 231 580

 

1602

 

490 000

 

Общестроительные работы по зданию и отделка фасада

 

63 577 631

 

14080

 

59 225 891

 

Внутренние отделочные работы

 

9 150 707

 

2027

 

9 150 707

 

Внутренние инженерные системы, лифты

 

13 087 926

 

2898

 

13 087 926

 

Наименование затрат

 

Всего

 

На 1 м2 общей площади

 

Осталось профинансировать

 

Наружные инженерные сети

 

21 990 000

 

4870

 

21 194 000

 

Благоустройство

 

6 607 393

 

1463

 

6 607 393

 

Заказчик-застройщик

 

10 548 218

 

2336

 

10 255 972

 

Проектные и изыскательские работы

 

3 350 000

 

742

 

210 000

 

Непредвиденные

 

1 917 361

 

425

 

1 917 361

 

ИТОГО

 

137460816

 

30442

 

122 139 250

 

Общий объем средств, необходимых  для реализации проекта (кроме средств  Банка): 61 460 816 рублей:

 

Производство строительно-монтажных  работ и установка оборудования реконструкции здания поликлиники  под жилой дом, устройство наружных инженерных сетей, благоустройство

 

Срок реконструкции с  внешними наружными сетями - 15 месяцев.

 

Потенциальные инвесторы: Администрация  Гатчинского муниципального района, ЗАТО - долевое участие в реконструкции  здания поликлиники под жилой  дом с целью получения квартир  для переселения северян и  расселения граждан, проживающих в  аварийных жилых домах, физические лица.

 

Источники погашения кредитов, полученных для реализации проекта:

 

Реализация строящихся площадей физическим и юридическим лицам;

 

Средства бюджета на расселение аварийных жилых домов;

 

Средства закрытых административно-территориальных  объединений (ЗАТО) на переселение жителей  севера.

 

Объём произведенного финансирования на дату подачи обращения:

 

1. Расходы заказчика-застройщика  на оформление прав на реализацию  проекта - собственные средства 802,2 т. р.

 

2. Проектно-изыскательские  работы 3140 т. р.:

 

3. Наружные сети - проектирование  собственные средства - 796 т. р.

 

4. Рыночная стоимость  незавершенного строительства здания  поликлиники - бюджет - 6 232 т. р. (168,42 кв. м.)

 

5. Строительно-монтажные  работы:

 

бюджет - 4351,7 руб. (долевое  участие Администрации МО "Гатчинский район", расселение - 231,62кв. м.).

 

6. Затраты заказчика-застройщика  на оформление прав на объект - 802,2 т. р.

 

Итого: 15 321,9 т. р.

 

Источники средств: Планируется:

 

46,1 млн. руб. профинансировать  за счет поступлений от реализации  квартир

 

76 млн. руб. - заемные средства  Банка

 

Метод репатриации прибыли: источником погашения заемных средств, станет привлечение средств долевого участия на реконструкцию, поступление  бюджетных средств на расселение граждан, проживающих в аварийных  жилых домах, привлечение средств  закрытых административно-территориальных  образований на переселение жителей  севера.

 

Риски:

 

Риски, которые могут оказать  влияние на деятельность компании:

 

1) Изменение общеэкономической  ситуации, которое может повлечь  существенное увеличение инвестиционных  затрат.

 

2) Резкое изменение существующего  положения на рынке недвижимости, которое может повлечь непредвиденные  изменения цен реализации квартир.

 

3) Строительные риски,  связанные с техногенными катастрофами  и неблагоприятными природными  факторами, способными привести  к имущественным убыткам.

 

Управление рисками:

 

Для минимизации риска  увеличения постоянных инвестиционных затрат, основная доля которых идет на капитальное строительство, заключается  долгосрочные договоры с крупными строительными  фирмами и поставщиками строительных материалов и оборудования.

 

Изменение положения на рынке  недвижимости и связанное с ним  возможное изменение реализационной цены объекта контролируется с помощью  гибкой ценовой политики компании, а также стратегии продаж, предусматривающей  колебания кривой продаж в течение  всего срока реализации.

 

3.2 Оценка эффективности  инвестиционного проекта ЗАО  "НПО Севзапспецавтоматика"

Формирование денежных потоков инвестиционного проекта реконструкции недостроенного здания поликлиники и приспособления его под жилой дом:

Цена продажи единиц жилья  после завершения строительства  варьируется от 35 до 60 т. руб. за кв. м. в зависимости от размера квартиры; средняя цена продажи - до 47,5 т. руб. в сравнении с затратами по проекту, которые равны 37,5 т. руб на кв. м., средняя цена одной квартиры равна примерно 2156,25 т. руб (стоимость квартир меньшей площадью-1425 т. руб, большей площадью-1887,5 т. руб.

Условный план реализации квартир жилого дома.

За последние 2 квартала было продано 10 квартир; за последующие 4 квартала планируется продать оставшиеся 67 единиц, и соответственно процент  реализации составит 16.75 единиц за квартал.

Это заниженные подсчеты, основанные на практике предыдущих проектов, а  также других проектов на местном  рынке.

Умножая количество единиц, продаваемых каждый месяц, на среднюю  цену продажи, получаем цифру ежеквартального  дохода.

16.75 ед. *2 156 250 руб. =36 117 187 руб.

Из расчета следует, что  предполагаемый денежный поток в  течение расчетного периода составит 36 117 187 руб. ежеквартально.

Предполагаемый суммарный  доход - 216 703 122 руб.

36 117 187* 6 кв. =216 703 122 руб.

Расчет показателей оценки эффективности инвестиционного проекта реконструкции недостроенного здания поликлиники:

1) Рассчитаем приведенный  денежный поток (дисконтированный) за весь период эксплуатации  инвестиционного проекта:

PV=CF1/ (1+r) 1+CF2/ (1+r) 2+…. +CFn/ (1+r) n

где, CFn - денежные потоки, r - ставка дисконта (12%)

PV= 36 117 187/ (1+0,12) 1+36 117 187/ (1+0,12) 2+36 117 187/ (1+0,12) 3

+36 117 187/ (1+0,12) 4+36 117 187/ (1+0,12) 5+ 36 117 187/ (1+0,12) 6=

=32 247 488+28 893 749+ 25 797 990+ 23 004 577+ 20 521 128+

+18 333 597=147 812 500

PV= 147 812 500 р.

2) Расчитаем чистую текущую стоимость проекта

NPV=147 812 500-137 460 816=10 371 487

NPV= 10 371 487 руб.

3) Внутренняя норма дохода (рентабельности) на инвестиции

IRR= (6v147 812 500/137 460 816) - 1= 26,7%

IRR= 26, 7%

4) Период окупаемости  инвестиций

PP=137 460 816/ (147 812 500/6) =1, 7

PP=1,7г

5) Индекс рентабельности

PI= 147 812 500/137 460 816= 1, 08

PI=1, 08

Таким образом, все рассчитанные показатели оценки инвестиционного  проекта соответствуют нормативным  значениям, следовательно, проект следует  признать эффективным и целесообразным.

Соотношение собственных  и заемных средств

 

45/55

 

Чистая текущая стоимость (NPV) при ставке дисконтирования - 12 % и периоде расчета - квартал