Проблема реализации жилья в Астраханской области

- обеспечение массового  строительства жилья на уровне 1 кв.м. на человека в год путем:

· устранение правовых и административных барьеров в деятельности по строительству, предоставлению и обслуживанию жилья;

· развития кадрового потенциала сферы строительства и управления жильем;

· организации территориального планирования и проведения эффективной градостроительной политики, обеспечивающей сбалансированное развитие новых и ранее застроенных территорий путем обеспечения строительства инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры;8

· внедрения инноваций на рынке жилья, наиболее эффективных технологий строительства, управления и обслуживания жилья;

· контроля соблюдения правил конкуренции и условий не дискриминационного доступа к инфраструктуре и земельным ресурсам;

· эффективной тарифно-ценовой политики в жилищной сфере;

- создание условий для  приобретения собственного жилья  широкими слоями населения (применяя  различные способы снижения стоимости  либо субсидирования приобретения  жилья для отдельных категорий  граждан);

- развитие сектора социального  жилья;

- создание сектора наемного  жилья;

-повышение комфортности  проживания населения в жилищном  фонде;

- обеспечение доступности  расходов на эксплуатацию жилья;

-расширение сферы частного - государственного партнерства в жилищной сфере;

- внедрение механизмов  саморегулирования строительной  деятельности и управления жилищным  фондом;

- развитие механизмов  страхования в жилищной сфере;

- совершенствование правовых  основ деятельности по строительству, предоставлению и эксплуатации  жилья;

- повышение эффективности  системы контроля и надзора  в строительном и жилищно-коммунальном  комплексе путем совершенствования  правовых основ функционирования  системы контроля, установления  требований к жилью, строительным  материалам;

- развитие системы жилищного  кредитования.

Решение указанных задач будет обеспечено путем реализации комплекса нормативно-правовых, организационных и финансовых мер и мероприятий, предусмотренных по четырем основным направлениям:9

- развитие жилищного строительства;

- совершенствование жилищно-коммунального  комплекса;

- предоставление социального  жилья и исполнение государственных  обязательств по обеспечению  жильем отдельных категорий граждан;

- развитие ипотечного  жилищного кредитования населения  и рынка жилья.

Важнейшими функциями государства в сфере жилищной политики являются:

- координация основных  мероприятий реформы жилищной  сферы с другими проводимыми  реформами;

- обеспечение согласованности  действий на федеральном, региональном  и местном уровнях.10

Из этого следует, что государство имеет непосредственное отношение к решению жилищных вопросов, являясь гарантом для своего населения.

Принципиальная особенность обеспечения населения жильем и жилищными услугами осуществление этого процесса на основе рыночного механизма, в то время как государственные гарантии действуют по отношению к ограниченным категориям граждан и выполняются в небольшом объеме. Государство принимает обязательства по обеспечению этих граждан «нормальными условиями проживания» в соответствии с уровнем развития национальной экономики и улучшению жилищных условий по мере достижения экономического роста. С этой целью была создана база для реализации социальных принципов доступности жилья.11

Государственная политика в сфере жилья и жилищных услуг в России до настоящего времени недостаточно отвечала возникающим жилищным потребностям из-за постоянного снижения показателей качества действующего жилищного фонда, высокого износа коммунальной инфраструктуры, недостаточных объемов ввода нового жилья и модернизации уже имеющегося. Недостаточная сбалансированность спроса и предложения на рынке жилья, связанная с монополизацией рынка жилищного строительства, сокращением объемов ежегодно поставляемого социального жилья, недостаточной развитостью институтов, обеспечивающих граждан жилищными услугами, тоже ухудшает ситуацию.12 Стратегической целью государственной жилищной политики в России является:

- создание рынка доступного  и комфортного жилья, удовлетворяющего  жилищные потребности основной  части населения;

- создание механизмов  участия государства в поддержке  развития и функционирования  этого рынка;

- обеспечение доступа  на жилищный рынок различных  групп населения, нуждающихся в  такой поддержке.13

В настоящее время сформирована законодательная база в жилищной сфере. Созданы правовые условия для развития института долгосрочного жилищного кредитования; увеличения объемов жилищного строительства; повышения эффективности функционирования рынка жилья.

В условиях переходного периода развитие жилищной сферы невозможно без участия федерального центра как через совершенствование законодательной и нормативно-правовой базы и стимулирование проведения на местах соответствующих организационных мероприятий, так и через непосредственное использование средств государственного бюджета для решения некоторых основных задач.

Для сравнения: в 60-е г., который были пиковыми для жилищного строительства в СССР, этот показатель составлял 80 млн. м2. В это время давалось жилье бесплатно. Но приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» ни по своим масштабам, ни с точки зрения сложности и комплексности поставленных задач несравним с жилищной программой шестидесятых годов. Более 70% жилищного фонда принадлежит не государству, а гражданам, практически все строительные организации и производства являются частными, поэтому государство не может напрямую управлять процессом строительства, как это было раньше.

Одна из самых распространенных на практике форм государственного участия в реализации гражданами права на жилье - предоставление его по договору социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда. В России предусматривается в дальнейшем сохранить практику бесплатного предоставления такого жилья наиболее нуждающимся категориям граждан, хотя и не в таких объемах, как это было прежде.

Сегодня государственная поддержка в вопросах обеспечения жильем должна, прежде всего, быть ориентирована на нужды как социально незащищенных групп населения, так и основной части работающих, располагающих средними доходами (накоплениями) и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Главным способом решения жилищной проблемы до последнего должно стать долгосрочное ипотечное кредитование. В настоящее время в России появились предпосылки для его организации14.

В заключении по данному пункту можно сказать, что государственная жилищная политика является важной составной частью социально-экономических преобразований в России и одним из главных направлений деятельности государственных органов. Вместе с тем необходимо подчеркнуть, что значительная роль форм участия государства проявляется в издании законов и распорядительных документов, создающих предложения или запреты. Эта деятельность имеет большое результативное влияние на развитие жилищной политики. В процессе перехода к рыночной экономике содержание данной деятельности составляет реформирование жилищного сектора, центральное место в котором принадлежит реформе жилищной сферы.

1.2. Микроэкономический  взгляд на рынок жилья

Прежде чем говорить о рынке, его состоянии, необходимо определить, что же такое рынок? Есть достаточно много определений рынка, однако большинство из них сводится к следующему: "рынок - это среда для совершения различных сделок". Примерно такое определение содержится в последней редакции Международных Стандартов Оценки, а оценщики трепетно относятся к введению базовых определений. Не подвергая сомнению правомерность данного определения, а также его согласованность с определениями рынка из большинства трудов по экономике, отметим, что это определение отражает одну из основных целей участников рынка, то есть данное определение рынка сделано с позиций целевого подхода.

  Общеизвестно, что наиболее универсальным подходом к решению большинства задач, стоящих перед человеком или сообществом людей является системный подход, а одной из фундаментальных основ человеческой деятельности является принятие управленческих решений. По мнению российских экспертов, более корректным является следующее определение рынка: "рынок - это сложная социальная система". Почему рынок является именно социальной системой? Ответ на этот вопрос достаточно прост - принято считать, что решения человек принимает в трех основных системах. Это, в порядке возрастания сложности, техническая система, биологическая система и система социальная.15

Развитие рынка недвижимости зависит от большого количества факторов, среди которых на первом месте находятся спрос и предложение. Основное свойство спроса заключается в том, что при неизменности всех прочих параметров снижение цены на товар (услугу) ведет к возрастанию спроса и наоборот.

Для изучения спроса и предложения на рынке недвижимости необходимо исходить из специфики процесса функционирования рынка жилищной недвижимости, особенностей обращающегося на нем товара.

В частности, различают шесть основных особенностей жилищной недвижимости:

1) связь с землей;

2) неоднородность жилищного  фонда по совокупным, качественным  характеристикам (различия в размере, качестве строительства и отделки, местоположении и т.д.);

3) зависимость уровня  формируемых жилищных услуг от  совокупных, качественных характеристик  жилья;

4) долговечность;

5) дороговизна;

6) высокий уровень издержек  при смене жилья.16

Тесная связь с землей определяет жесткую локализацию рынка жилищной недвижимости. Все участки земли в пределах населенных пунктов дифференцированы, то есть каждый рынок жилья имеет свои уникальные черты, обусловленные влиянием различных внешних и внутренних факторов, что составляет его специфику.

Жилищный фонд крайне неоднороден. Для каждого жилища различают свой определенный набор жилищных услуг. Выделяют характеристики собственно жилья и характеристики места его расположения. Собственно жилище характеризуется, прежде всего, качеством строительства и эксплуатации, степенью износа, размерами, особенностями проектирования. Место расположения, в частности, включает наличие инфраструктуры, окружающую среду и целый ряд других показателей. Совокупные характеристики жилья составляют качество жилищного фонда.

Разнообразие и количество жилищных услуг напрямую зависит от совокупных, качественных характеристик жилья. Например, проектные особенности жилищного фонда с учетом его месторасположения, предусматривающие набор подводимых к нему коммуникаций, формируют предоставляемые фондом соответствующие услуги, различающиеся в каждом конкретном случае (водоснабжение, отопление, газоснабжение, канализация, Интернет, телефонная или иная связь).

Жилище - долговечный товар, следовательно, нуждается в длительном содержании и уходе. Характер, объемы и качество этого содержания влияют на степень износа и качественные характеристики жилищных услуг. Повышение степени изношенности жилища и снижение расходов на его содержание приводят к сокращению количества и снижению качества предоставляемых жилищных услуг.17

Для жилья характерна высокая стоимость, обусловленная целым рядом его особенностей. Во-первых, жилье является товаром, обеспечивающим жизнедеятельность человека в течение длительного времени. Во-вторых, это технологически сложный и затратный продукт производства, долгосрочный и дорогой в использовании.18

 К особенностям жилищного фонда относят и высокий уровень издержек, возникающий в результате смены жилья, что обуславливает достаточную степень консерватизма при принятии населением решений о его замене.

Таким образом, все вышеперечисленные особенности оказывают непосредственно влияние на процессы, протекающие в жилищной сфере, определяя характер спроса на жилье и жилищные услуги, и качество их предложения.

Рассмотрим графический анализ спрос и предложение на рынке жилья и проанализируем его (Приложение 1). Квартплата, определяемая на рынке жилищных услуг, является основным фактором при формировании спроса в жилищном  фонде. Следовательно, интенсивность строительства – при ее повышении и увеличении предложения жилищного фонда снижаются цена жилищного фонда и квартплата. Если квартплата равна стоимости жилья, т.е. жилье, занимает сам его владелец, то нет отдельных рынков жилищного фонда и жилищных услуг (т.е. цена на жилой фонд и квартплата определяются одним решением на одном рынке). Данное решение зависит в экономике и на рынке капитала, что и в случае приобретения жилья для сдачи внаем. Объем жилищного фонда вместе с числом семей и их доходами определяют готовность платить (квадрант I). Эти платежи являются эквивалентом квартплате. Число семей растет – график спроса смещается дальше от центра, т.е. для достижения равновесия на рынке платежи должны возрасти. В квадранте II платежи преобразуются в цену. Низкая ставка ссудного процента, например, означает, что при тех же платежах семья может позволить себе жилье по более высокой цене. После определения цены в квадрантах III и IV находятся равновесные значения объема строительства и прироста жилищного фонда.

Цены на дома зависят от того, как много семей желает приобрести жилье и сколько единиц жилищного фонда имеется на рынке. Так при повышении спроса растут цены, а при повышении предложения цены уменьшаются. Предложение нового жилища исходит от строительной индустрии и зависит от соотношения цен на жилье и стоимости его строительства (модернизации). В долгосрочной перспективе рынок жилья должен уравнивать цены на жилье с затратами на его строительство. В долгосрочной перспективе рынок жилище должен уравнивать цены на жилье с затратами на его строительство. В краткосрочной перспективе возникают отклонения по причине задержек, свойственных процессу строительства. Так, если спрос на жилье резко возрастает, а предложение жилья остается постоянным, то цены растут. Пока цены больше издержек – осуществляется ввод жилья. По мере того, как вновь введенное жильё попадает на рынок, спрос удовлетворяется, цены падают, приближаясь к издержкам. Важнейший фактор, влияющий на спрос жилья – доход (потенциальная квартплата) от приобретенной недвижимости. Рынок жилищных услуг: жильцы могут быть владельцами или простыми квартиросъемщиками. Спрос на жилищные услуги зависит от дохода семьи и соотношения цены жилья и стоимости других товаров (питание, одежда и т.д.). Для квартиросъемщика – это квартплата, для домовладельца – доход от владения собственностью. Спрос на жилищные услуги зависит от уровня квартплаты, уровня доходов и числа семей. При прочих равных условиях, если растет число семей, то растет спрос на жилищные услуги, и если предложение постоянно – растет квартплата.