Проблема реализации жилья в Астраханской области

Действительно, если 2/3 российских семей в той, или иной степени не удовлетворены жилищными условиями, около 40 миллионов человек имеют жилье, находящееся в плохом или очень плохом состоянии, лишь 12,4% семей могут приобрести жилье самостоятельно. Или с помощью заемных средств, а государство имеет обязательства по обеспечению жильем более чем 1 млн. граждан, то проблема — налицо.40

Говоря о доступности жилья необходимо учитывать не только возможность его свободного приобретения для последующего проживания. Одновременно с приобретением возникает необходимость содержать и обслуживать это жильё, неся соответствующие затраты, к которым относятся налоговые отчисления, текущий ремонт, различные виды страхования, оплата коммунальных услуг и некоторые другие. Плата за содержание жилья и коммунальные услуги в условиях роста тарифов являются дополнительной составляющей растущих обязательных платежей, влияющей на оценки потребителей относительно их потенциальных возможностей нести бремя растущих в динамике расходов.

Подводя итоги по данному пункту можно сказать, что национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» безусловно является очень своевременным, но на практике он не находит должного понимания, неоднозначное отношение органов местного самоуправления ряд

других причин, решение которых возможно путем совершенствования законодательства.

2.2 Проблема реализации  жилья в Астраханской области

Для того что бы выявить проблемы реализации жилья в Астраханской области необходимо провести анализ рынка жилья на данной территории.

Городская застройка в Астрахани старая, купеческого типа. Многоэтажное строительство до Великой Отечественной войны не развивалось. Война обошла Астрахань стороной, город разрушен не был. По этой причине в послевоенные годы на строительство жилья не выделялись деньги так, как направлялись на восстановление городов, пострадавших от войны.

Проблема ветхого жилья в Астрахани является наиболее острой. Большой срок эксплуатации, сложная структура грунтов, техногенные процессы на подтопляемых территориях – все это факторы, объясняющие наличие значительного объема ветхого и аварийного жилья в регионе. А также причиной ежегодного роста аварийного и ветхого жилья является отсутствие средств на проведение его реконструкций.

Проживающие в аварийных домах граждане, подвергаясь опасности, в основном не в состоянии самостоятельно решать свои жилищные вопросы в связи с высокой стоимостью строительного материала, относительно доходов основной части населения, а большинство муниципальных образований области не имеет финансовой возможности для самостоятельного восстановления и воспроизводства жилья. Объем ветхого и аварийного жилья по Астраханской области составляет 2102,7 тыс. кв. м, что составляет 10,1 процент общего объема жилищного фонда области. Несмотря на ежегодный ввод в эксплуатацию жилой площади. На территории области (2005 г. – 648,3 тыс. кв. м; 2006 г. – 668,8 тыс. кв. м; 2007 г. – 725,3 тыс. кв. м; 2008 г. – 382 тыс. кв. м; 2011 г. – 522 тыс. кв. м.

старение существующего жилья происходит быстрее его обновления. Если по состоянию на 1 января 2001 года объем ветхого и аварийного жилья составлял 1142,8 тыс. метров, то на 1 января 2011 года он увеличился до 2102,7 тыс. кв. метров, то есть объем увеличился в 1,9 раза.41 Поэтому данная проблема может быть решена только комплексными программными методами, определяющими систему мероприятий по формированию жилья с учетом необходимости стимулирования, развития рынка жилья и переселению граждан из непригодного для проживания жилья в соответствии с жилищным законодательством.

Решение проблем ликвидации непригодного для проживания жилья требует значительных бюджетных и внебюджетных расходов (Приложение2)  жилых домов за 2011г. 

Из федерального бюджета в 2007 году были выделены средства региону. Направленные на строительство домов сельской местности, с. Икряное, п. Лиман, г. Нариманов, п. Нижний Баскунчак. Строительство жилых домов в пос. Красный Яр (36 квартир) и в п. Володарский (18 квартир) продолжается.

В 2010 году производилось строительство 20 домов для отселения жителей (Приложение 3) г. Астрахани из ветхого и аварийного жилья с использованием средств федерального бюджета. Эти дома были предназначены для решения жилищных проблем ветеранов и инвалидов ВОВ. 42 Индивидуальными застройщиками построено 177,7 тыс. м2 общей площади жилых домов, что на 2,2% ниже уровня января-августа 2010 года.43

При переселении граждан из ветхого и аварийного жилья возникает немало проблем, таких как отсутствие малогабаритного благоустроенного жилья, жесткость условий государства при финансировании программы отселения за процесс возведения нового жилья.44

Проблемы с жильем путем ипотеки или долевого строительства также не является реальностью для Астраханцев. Это связано с тем, что средняя заработная плата не позволяет большей части населения воспользоваться услугами ипотеки при процентной ставке 15-17 % годовых, что делает жилье дороже на 2-2,5 в сравнении с первоначальной ценой, даже если ипотек будет растянута на 20 лет. Долевое строительство также доступно единицам.45

Некоторые застройщики привлекают дольщиков к покупкам квартир в новостройках. Дольщики заключают договора с компанией — застройщиком и рассчитываются с ним за покупку. За счет средств дольщиков начинается стройка. За год в нашем регионе значительно выросло число дольщиков с 1123 (2008г.) до 1886 (2009г.) Но когда подходит срок к сдачи дома. Застройщик продлевает договор, прописывая в нем новые сроки сдачи дома. Причиной этому является, то света нет в доме, то воды. А может быть и другая причина с разрешениями на строительство, договорами аренды земельного участка, проектной декларацией. В таких условиях покупать недостроенное жильё крайне рискованно. Известно, что количество объектов недвижимости, которые строят на деньги дольщиков, снизились: с 83(в 2008г.) до 63 (2009 г.). Многие стройки в Астрахани заморожены.

Согласно (Приложения  4), обратимся к цифрам, за январь-сентябрь 2011г. Астраханской области. Организациями всех форм собственности, и индивидуальными застройщиками за счет нового строительства расширения. Реконструкции прогнозируются ввод в эксплуатацию 261,3 тыс. кв. метров жилья (что на 31% ниже уровня января-сентября 2010 года), в том числе многоквартирного жилья 62,48 тыс. кв. м. Одной из наиболее острых проблем, которая встает перед молодежью и обществом, является жилищное обеспечение. Несмотря на модернизацию и реформирование жилищно-коммунального хозяйства, проблемы, вызванные старением жилья и неразвитостью форм найма жилья, провоцируют рост цен и арендной платы за жилье в Астраханской области. Процентные ставки по ипотечным кредитам остаются недоступными для молодых людей.

Таким образом, можно подвести следующие итоги по данному пункту и выделить ряд ключевых проблем в жилищном секторе, с которыми сталкивается Астраханская область:

- большая часть Астраханской  области занята ветхим и аварийным  жильем;

- недостаточное финансирование  средств из федерального бюджета. Не позволяет переселения населения ветхого и аварийного жилье в новое быстрыми темпами;

- строительство нового  жилья затягивается из-за административных  барьеров;

- строительство жилья  без соответствующих разрешительных  документов;

- законодательные пробелы;

- высокие ставки по  ипотечному кредитованию и постоянный  рост цен на жилье не соответствующий  заработной плате населения.

2.3. Направления  решения жилищных проблем в  Астраханской области

Направления решения жилищных проблем на территории Астраханской области приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» предусмотрено несколько программ. С помощью чего, можно приобрести жилье.

В рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.09.2001Г. № 675, с 2005 года жилье приобрели 2065 молодых семей. С 2008 года для решения проблемы роста цен на жилье на вторичном рынке отданного строительству малоэтажного быстровозводимого жилья, что может привести к увеличению количества молодых семей, самостоятельно решивших свои жилищные проблемы. В 2011 году продолжилось строительство жилья, и освоение новых строительных площадок в северной части с. Началово Приволжского района, р.п. Ильинка и в р.п. Красные Баррикады Икрянинского района, и 2 земельных участка в с. Красный Яр Красноярского района. Также ведется застройка многоквартирных жилых домов.46

Подпрограмма «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, установленных федеральным законодательством». Здесь пристальное внимание уделяется ветеранам Великой Отечественной войны. С мая 2010 года приобрели 702 человека в собственность жилье, и 86 человек подбирают варианты, в настоящее время на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий состоит 140 человек. Благодаря этой программе.

Одним из направлений решения жилищной проблемы Астраханской области стала реализация областной целевой программы "Обеспечение населения Астраханской области доступным жильем и развитие жилищного строительства на 2005-2010 годы".

В соответствии с этой программой основными направлениями в жилищной политике Астраханской области являются:

- увеличение объемов ипотечного  жилищного кредитования;

- выполнение государственных  обязательств перед отдельными  категориями граждан;

- повышение доступности  для населения жилья и увеличение  объемов жилищного строительства;

- модернизация коммунальной  инфраструктуры.

Для реализации намеченных направлений и показателей ввода жилья необходимо также:

- совершенствование государственной  законодательной политики, стимулирующей  финансирование строительства жилья;

- обеспечение роста инвестиций, использование механизмов ипотечного  кредитования;

- внедрение новых более  экономичных технологий строительства, производства строительных материалов;

- изменение структуры  жилищного строительства, развитие  панельного и монолитного домостроения (структура, качество и технические  характеристики жилья должны  соответствовать спросу и потребностям  населения);

- развитие малоэтажного  строительства;

- внедрение экономических  и административных рычагов, обеспечивающих  сокращение сроков подготовки  исходных материалов и технических  условий для разработки проектной  документации;

- передача не завершенных  строительством объектов долгостроя  эффективным застройщикам;

- создание прозрачных  условий для формирования рынка  земельных участков под застройку, рынка подрядных работ;47

- эффективная реализация  областной целевой программы "Обеспечение  населения Астраханской области  доступным жильем и развитие  жилищного строительства на 2005 - 2010 годы" и концепции развития  строительной индустрии, строительства  объектов непроизводственного назначения  в муниципальных образованиях  Астраханской области;

- привлечение средств  федерального бюджета, выделяемых  для строительства жилья для  льготных категорий граждан в  рамках целевых федеральных программ.

Для увеличения объема строительства жилья по Астраханской области необходимо:

- создание в области  среднего и бизнес - классов, способных  приобретать это жильё;

- снижение себестоимости  м2 жилища и рыночной стоимости, создание полноценного рынка жилья;

- создание института кредитования  в различных его формах;

- наращивание мощностей  строительных организаций;

- развитие базы стройиндустрии;

- развитие базы производства  строительных материалов;

- укрепление базы проектных  организаций;

- обеспечение площадками строительства, свободными от прав третьих лиц.

В связи с этим национальная программа "Доступное и комфортное жилье гражданам России" делается акцент не на элитное коттеджное строительство, а на массовую индивидуальную застройку домами разных типов, в том числе блокированных с небольшими приусадебными участками.

Согласно данным службы государственной статистики по Астраханской области (Приложение 5), в январе-октябре 2012 года организациями всех форм собственности и индивидуальными застройщиками введено жилье общей площадью 318,2 тыс. м2, что на 1,6% выше уровня января-октября 2011 года. Тем самым можно сказать, что строительство жилья продвигается, но маленькими темпами.

          Еще одним направление для решения жилищной проблемы стала разработка подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей в Астраханской области в 2010 - 2012 годах" отраслевой целевой программы "Молодежь Астраханской области" на 2010 - 2012 годы".48

Цель этой подпрограммы реализация и совершенствование поддержки молодых семей в решении проблемы для улучшения демографической обстановки в Астраханской области.

А задачей подпрограммы является разработка и внедрение новых организационных механизмов с целью поддержки и обеспечения жильем семей, нуждающихся в улучшении условий, а также привлечение финансовых средств, для обеспечения благоустроенным жильем.49

Так же решением жилищной проблемы является увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры. Так, в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007г. №185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию ЖКХ".50Астраханской областью осуществляется взаимодействие с Государственной корпорацией "Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (ГК-Фонд), деятельность которого, направлена на предоставление финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и переселение граждан из аварийного жилья в период 2008-2011 годов. Астраханской области на переселение граждан из аварийного жилья предусмотрены средства в объеме 661,024 млн. рублей. 
В 2009 году с использованием указанных средств муниципальными образованиями "Город Астрахань" и "Приволжский район" приобретено для переселения граждан из аварийного жилья, предоставлено 2,154 тыс. кв. метра это 43 семьи (121 человек), а ликвидировано 1,644 тыс. кв. метров непригодного для проживания жилья.51