Проблема реализации жилья в Астраханской области

  Федеральная целевая программа «Жилище» стала финансовым инструментом, конкретно ориентированным на решение задач национального проекта. Реализация Программы должна обеспечить достижение в 2010 г. следующих показателей (по сравнению с 2004 г.):

- улучшение жилищных условий  граждан РФ (рост жилищной обеспеченности  с 20 м2 на человека до 21,7 м2);

- повышение доступности  приобретения жилья, когда средняя  стоимость стандартной квартиры  общей площадью 54 м2 будет равна среднему годовому совокупному денежному доходу семьи из 3 человек за 3 года (в 2004 г. - 3,9 года);

- увеличение доли семей, которым будет доступно приобретение  жилья, соответствующего стандартам  обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных  средств, - с 9 до 30%;

- увеличение годового  объема ввода жилья с 41,2 млн. м2 общей площади жилья до 80 млн. м2;

- увеличение объема выдаваемых  в год ипотечных жилищных кредитов  и займов гражданам с 20 млрд. руб. до 415 млрд. руб.;

- снижение среднего времени, ожидания предоставления жилых помещений социального использования с 20 лет до 5-7 лет;

- содействие в обеспечении  жильем за счет средств федерального  бюджета в 2008-2013 гг. 181,7 тыс. молодых  семей;

- улучшение жилищных условий  в 2008-2013 гг. за счет средств федерального  бюджета более 132,3 тыс. семей граждан, относящихся к категориям, установленным  федеральным законодательством;

- повышение уровня адресной  поддержки населения, связанной  с оплатой жилых помещений  и коммунальных услуг;

- повышение качества коммунальных  услуг, безопасности и комфортности  проживания (снижение уровня износа  основных фондов коммунального  хозяйства с 60 до 50%);

- совершенствование нормативной  правовой базы в целях повышения  доступности жилья для населения;

- создание условий для  улучшения демографической ситуации  в стране, реализации эффективной  миграционной политики, снижения  социальной напряженности в обществе.

Достижение поставленных целей требует концентрации усилий органов власти всех уровней, активного вовлечения бизнеса-сообщества, общественных и профессиональных объединений, а также граждан в реализацию национального проекта.

Кроме того, запланировано проведение мероприятий по содействию работе ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Для граждан это означает повышение доступности ипотечных кредитов. Многие банки в различных регионах РФ выдают ипотечные кредиты по стандартам АИЖК, для того чтобы рефинансировать их в агентстве. По прогнозам Правительства РФ, поддержка АИЖК в совокупности с мерами по повышению доступности жилья и ипотечных кредитов для молодых семей позволит воспользоваться ипотечными кредитами в 2008-2013 годах - более 1,4 млн. семей. При этом предоставление порядка 30 % ипотечных жилищных кредитов обеспечат за счет системы рефинансирования.

Основу предоставления субсидии на оказание помощи при решении жилищной проблемы составляет механизм государственных жилищных сертификатов. Программные мероприятия по обеспечению граждан объединены в рамках подпрограмм «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан» и «Обеспечение жильем молодых семей» (ФЦП «Жилище»).32

Участниками подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» станут супружеские пары, в которых возраст каждого супруга не превышает 30 лет, нуждающиеся в улучшении жилищных условий независимо от наличия детей. По данным Росстата, в 2008 году в очереди на получение квартир находилось 250 тыс. молодых семей 33 и с каждым годом количество таких семей увеличивается.

В рамках подпрограммы за 2008-2013 годы смогут улучшить жилищные условия 181,7 тыс. молодых семей, то есть 72,7 % общего числа молодых пар, уже стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. Таким образом, интересы молодоженов, которые встанут в очередь в 2008-2013 годах, не учтены, так как жилищные субсидии предоставят в приоритетном порядке семьям, ранее вставшим в очередь.

Острота проблемы молодых семей определяется тем, что они, как правило, не имеют достаточных собственных накоплений на внесение первого взноса по ипотечному кредиту.

Субсидирование первого взноса при приобретении или строительстве индивидуального жилья будут производить на уровне 35–40 % стоимости недвижимости. При этом 10 % цены жилья выделят из федерального бюджета, а 25–30 % - из регионального и местного бюджетов. Около 60 % стоимости профинансируют за счет средств ипотечных кредитов и собственных средств молодых семей. Субсидия может быть использована для внесения оставшейся части паевого взноса члена жилищного накопительного кооператива (ЖНК), которому предоставлено жилое помещение в доме этого ЖНК.

Однако получить субсидию смогут только те супруги, которые зарегистрированы в регионах, прошедших конкурсный отбор для участия в подпрограмме «Обеспечение жильем молодых семей», входящей в состав ФЦП «Жилище» на 2002–2010 годы.

Норму общей площади жилого помещения, с учетом которой определяют размер субсидии, устанавливают в следующих размерах:

- для семьи из двух  человек (молодые супруги или  один молодой родитель и ребенок) - 42 кв. м;

- для семьи из трех  и более человек, включающей помимо  молодых супругов одного и  более детей, либо для семьи, состоящей  из одного молодого родителя  и двух и более детей, - количество  членов семьи, умноженное на 18 кв. м.

Основу предоставления субсидии на оказание помощи молодым семьям при решении жилищной проблемы составляет механизм свидетельств на приобретение жилья, которые реализуются субъектами РФ.

Свидетельство удостоверяет право на получение субсидии и не подлежит передаче другому лицу. Срок его действия составляет 9 месяцев от даты его выдачи. За это время молодая семья должна успеть приобрести жилое помещение в собственность.

Органы исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющие выдачу свидетельств, информируют молодые семьи о том, что они могут принять участие в программе «Обеспечение жильем молодых семей». Свое письменное согласие об участии в программе и необходимые документы супруги предоставляют в орган местного самоуправления.

Для тех граждан, которые не имеют права на получение субсидии, предусмотрен ряд мер, направленных на снижение стоимости квадратного метра жилья. Речь идет о подключении участков к коммунальной инфраструктуре. Именно на этом сосредоточат основные усилия власти.

Бюджетные средства выделят на обеспечение земельных участков для жилищного строительства коммунальной инфраструктурой. Для этого предоставят государственные гарантии за счет средств федерального бюджета и субсидируют проценты по банковским займам.34

Государственные гарантии РФ распространяются на часть суммы основного долга. В качестве дополнительного обеспечения кредитов будут использовать гарантии субъектов РФ (муниципалитетов), залог прав заемщиков на земельные участки, другие активы заемщиков. При этом запланировано, что общий объем бюджетных гарантий (РФ, субъектов РФ и муниципалитетов) по таким кредитам не может быть более 80 % основной суммы кредита в 2008 году (не более 65 % в 2009 году) в целях более обоснованного отбора проектов банками-кредиторами.

Для решения самых неотложных проблем в коммунальном комплексе предусмотрена мера по предоставлению средств федерального бюджета на условиях финансирования с региональными (местными) бюджетами (в пропорции 1:1) и частными инвесторами (в пропорции 1:3) для модернизации приоритетных объектов коммунального комплекса.35

Для привлечения средств частных инвесторов в модернизацию объектов коммунальной инфраструктуры предусмотрено создание в 2007 году специализированного института по кредитованию инвестиционных проектов в данной сфере.

В рамках подпрограмм «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой», «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры», «Обеспечение жильем молодых семей» средства федерального бюджета будут распределять по субъектам РФ, прошедшим процедуру отбора.

Среди мероприятий национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» следует также отметить предстоящую работу по информированию населения об условиях участия в нем. Как показывает практика, граждане зачастую не осведомлены или плохо знают о возможностях и условиях получения субсидий на жилье. Поэтому информацию об этой программе будут освещать в печатных и электронных средствах массовой информации, а также путем проведения выставок, конференций и семинаров.

Сейчас в России сложилась благоприятная ситуация для реализации приоритетного улучшения жилищных условий гражданам: реальные денежные доходы населения растут, бюджет в профиците, законодательная база сформирована. Важно, чтобы своевременно были приняты федеральные, региональные и местные нормативные правовые акты, которые четко обозначат механизмы реализации национального проекта.

Среди мероприятий, связанных с совершенствованием правовой базы, наиболее важными являются:

- внесение в 2006–2008 годах  изменений в муниципальные нормативно-правовые  акты в целях приведения их  в соответствие с Градостроительным  кодексом Российской Федерации;

- разработка местных нормативов  градостроительного проектирования, которые должны соблюдаться при  территориальном планировании, градостроительном  зонировании и планировке территории;

- совершенствование регулирования  деятельности застройщиков по  привлечению средств участников  долевого строительства многоквартирных  домов.36

Предусмотрены также мероприятия:

- по уточнению генеральных  планов, разработке правил землепользования  и застройки, документации по  планировке территории для формирования  земельных участков, предоставляемых  на открытых аукционах для  жилищного строительства;

- по разработке и внедрению  методологии повышения качества  бизнеса-планирования на стадии подготовки проектов жилищного строительства с целью привлечения кредитных средств, для их реализации.

Организационные мероприятия направлены:37

- на создание условий  для снижения административных  барьеров в жилищном строительстве, реализацию мер градостроительного  регулирования, создание условий  для развития конкуренции и  расширения доступа застройщиков  к кредитным ресурсам;

- на обеспечение контроля, за деятельностью застройщиков по привлечению средств участников долевого строительства, в том числе многоквартирных домов;

- на внедрение механизмов  привлечения кредитных и инвестиционных средств, для обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства;

- на содействие внедрению  механизмов проведения комплексной  застройки территорий, реконструкции  существующих кварталов застройки.

- на реформирование экономических  отношений в жилищно-коммунальном  комплексе с целью обеспечения  эффективного использования имеющихся  финансовых ресурсов, а также  на привлечение частных инвестиций.

- разработка и реализация  мер, направленных на снижение  первоначального взноса и процентных  ставок по ипотечным жилищным  кредитам.

Осуществление мер по повышению доступности ипотечных жилищных кредитов для молодых семей и реализация других мероприятий по развитию инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования и рынка ипотечных ценных бумаг существенно увеличит доступность для населения ипотечных жилищных кредитов.

Учитывая, что организация предоставления жилых помещений социального использования относится к полномочиям субъектов РФ и муниципальных образований, предстоит решить вопросы, реорганизации системы предоставления жилых помещений социального использования и специализированных жилых помещений в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации.38

Показатели состояния жилищной сферы в Российской Федерации явились исходным основанием при назначении целевых параметров приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», а также федеральной целевой программы «Жилище» и ее подпрограмм. Основным параметром, характеризующим цели национального проекта, является планируемый показатель ввода жилья – 80 млн. кв. м в 2011 году. Такой объем почти в два раза превышает ввод жилья в 2008 году и становится абсолютно, наиболее высоким показателем за минувшие десятилетия (1987 г. – 76 млн. кв. м).

Подобные по масштабности задачи ставились в жилищном строительстве лишь однажды – при переходе к массовому панельному домостроению и массовой застройке новых районов в середине 50−х годов, потребовав радикального пересмотра социальной, градостроительной и технической политики. Период массового домостроения 1960−1980−х годов позволил чуть более чем за четверть века создать основной объем жилого фонда.

Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» реализуется в условиях рыночной экономики при множестве равноправных участников хозяйственной деятельности и открытости инвестиционного рынка. Государство в лице федеральных органов и органы власти субъектов федерации выступают равноправными хозяйствующими субъектами наряду с другими субъектами хозяйственно-экономической деятельности.39 Вместе с тем жилищная проблема в числе важнейших сфер

социально-экономической жизни страны и государство приступило к ее решению в форме приоритетного национального проекта.

Успех реализации этого проекта как наиболее сложного, имеющего глубокий социальный смысл и требующего безусловной управленческой решительности, будет во многом характеризовать конструктивные возможности и эффективность общественно-государственного устройства современной РФ.