Проблема реализации жилья в Астраханской области

Таким образом, можно сделать вывод, что на соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости влияет целый ряд факторов. Состояние жилищного рынка характеризуется значениями его основных параметров, изменяющихся под воздействием внутренних и внешних факторов и образующих устойчивые соотношения (пропорции). Внутренние факторы представляют собой направленный совокупный результат деятельности различных экономических субъектов на жилищном рынке. Внешние факторы представляют собой результат взаимодействия субъектов жилищного рынка с другими секторами экономики и влияния государственного регулирования.

Подводя итоги по данному пункту можно сказать, что рынок жилья достаточно сложен и, что на его развитие влияет множество факторов – спрос, цена, месторасположение жилья, изменение условий жилищного строительства и т.д. Считаю, что на микроэкономическое состояние ситуации на рынке жилья должно влиять государство, путем его прямого участия, создавая благоприятные условия для его развития.

1.3. Опыт  зарубежных стран по программе  помощи приобретения жилья.

В жилищной политике роль государства зарубежных стран состоит в: разработке и принятии жилищного законодательства, стимулирования жилищного строительства, предоставление различных льгот лицам с относительно низками доходами. За рубежом недвижимость обладает следующими особенностями. Наиболее активным спросом за рубежом пользуется жилая недвижимость. Жилье обладает пятью характерными особенностями, отличающими его от других товаров.

В - первых, жилой фонд неоднороден: жилища различают по размеру, местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделке и коммунальным удобствам.

Во – вторых, жильё является недвижимостью: перемещать жилища из одного места в другое практически невозможно.

В – третьих, жильё долговечно: если содержать его в порядке, оно может служить несколько десятилетий.

В – четвёртых, жилье – дорогой товар, чтобы приобрести его в собственность, обычная семья должна взять немалый заем.

В - пятых, издержки переезда также высоки: помимо существенной денежной стоимости собственно переезда существуют также «психологические» издержки, связанные с расставанием с привычным окружением – школой, магазинами и друзьями.

В большинстве стран цель государственной жилищной политики – обеспечить каждого человека жилищем в зависимости от его потребностей и экономических возможностей. Особое внимание государство уделяет в предоставлении жилья родителям - одиночкам (Франция, Нидерланды). Холостякам (Франция, Германия), семьям с низким доходами, пожилым и инвалидам (Дания, Нидерланды).

Если брать систему ипотечного жилищного кредитования в США в общем, то можно отметить, что ранее существовало "правило красной линии", в пределах которой кредиты могли быть выданы, также при этом рассчитывались зоны рисков для выдачи кредитов. Если гражданин попадал в пределы красной линии или входил в недоступную зону риска, то ему в выдаче кредита отказывали. Кредит в США выдается на срок, в течение которого заемщик работает, т.е. до пенсии.19 Существует следующая особенность кредитования в США. Все жилые помещения подразделяются на 3 группы: самое дешевое, среднее и самое дорогое. На первую группу кредит выдается государством, на две следующие группы кредит выдается с помощью частных ипотечных институтов. В данном случае срок кредита составляет 12 лет, а размер субсидии - 75 % стоимости жилья.20

В США еще во времена Ф. Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность. Практикуются разнообразные виды ипотечных кредитов. Ипотечные кредиты классифицируются в зависимости от вида организации и страхования.21 На сегодняшний день в деятельность кредитно-финансового блока по жилищному финансированию вовлечено большое число учреждений. Институтов первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов, включая рынок ценных бумаг, - это ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, компании по страхованию, пенсионные фонды, инвестиционные институты, частные кредиторы, риэлтерские, брокерские фирмы и т.д.22

В Аргентине эффективная схема ипотечного кредитования реализована при помощи Всемирного Банка. Обобщенный вид схемы выглядит следующим образом. Правительство создает гарантийный Фонд для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками - участниками проекта. Всемирный Банк для создания Фонда предоставляет 15-летний заем (включая 7-летнюю отсрочку платежа) на сумму 500 млн. долл. США. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам, эмитируемым субъектами ипотечного рынка.

Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине ("план Ковальо") и в Чили (реформы Пиночета). Система ипотечного кредитования в США позволила за последние 30 лет ежегодно направлять на жилищный рынок более 40 млрд. долл. "При этом рассрочка предоставляется, как минимум на 10 лет, а чаще на 20-25 лет".23

В большинстве стран действует система так называемых жилищных сбережений, когда на специальных счетах в банках и других финансовых учреждениях накапливаются целевые средства на приобретения жилья или улучшение жилищных условий. Для поощрения таких счетов в Германии, Франции вкладчику выплачивается премия, увеличивающая процент по вкладу, получаемый от банка. Во Франции проценты, получаемые по жилищным вкладам, не облагаются подоходным налогом. В этих странах владельцы таких вкладов могут получать кредиты и займы на  приобретение жилья под более низкие проценты, чем обычные займы для приобретения недвижимости. Особое внимание уделяется семьям с низкими доходами, для которых предусматриваются различные льготы при строительстве или приобретении жилья. В Бельгии, Германии, Греции, Италии, Испании и Португалии действуют системы снижения налогов, взымаемых при приобретении жилья, для семей с низкими доходами. В Германии это снижение зависит от уровня доходов семьи, в Бельгии – от числа детей (для семей с 3-4 детьми сумма налога  снижается на 34 тыс. бельгийских франков, для семей с 5-6 детьми – 38 тыс. и т. д.).

Необходимо отметить, что действует поддержка граждан и, особенно, молодых семей, для приобретения квартиры в собственность. В Финляндии приняты следующие меры: ограничены все виды налогообложения физических и юридических лиц, до общего уровня 32%. Установлены парламентом твердые ставки банковского кредита, на приобретение молодыми семьями квартир под 3% годовых с рассрочкой до 20-25 лет. Снижена на 25-50% плата (в зависимости от количества родившихся детей) за приобретенные молодыми семьями квартиры. Общие требования в отношении кредитования строительства жилья также очень мягкие, банковская ставка составляет 3,5% годовых, в отличие от средней ставки на иные виды кредитования 9-17%. 24

Несмотря на такие льготы, в Германии "ровно половину жилищного фонда частных собственников (включая квартиры на праве личной собственности) также составляют квартиры, сдаваемые внаем. Можно считать, что основной формой использования жилья в Германии считается наем квартир".25 Наем квартир играет важную роль и в других странах. В США производится классификация жилого фонда по форме использования на "жилье, сдаваемое в аренду (rental property), и жилье, предназначенное для проживания владельцев (residential property).26

Особое внимание в Швеции государство уделяет вопросам ценообразования. Контроль и наблюдение за ценами осуществляет государственное управление цен и конкуренции, подчиненное министерству гражданской администрации. В каждой губернии имеются специалисты, отслеживающие цены на товары и услуги и вносящие предложения по их регулированию. При значительном повышении цен, инфляции и резких дисбалансах на рынке Правительство имеет право, согласно закону о регулировании цен, их заморозить. Данное замораживание возможно по отдельным товарам и услугам. Государство может устанавливать предельный уровень цен, а если кто-либо их желает повысить, он должен предварительно об этом уведомить и обосновать. Если, например, цены на жилье поднялись, то государство выдает гражданам, особенно молодым семьям, жилищные субсидии и льготные долгосрочные займы. 27

Рассмотрим, как реагирует государство в лице своих органов при завышении цен в других развитых странах, например, в США, Германии, Финляндии, Японии, Канаде и др. Когда цена строительного объекта превышает издержки производства и среднюю норму прибыли, государственные органы могут вмешаться и отрегулировать цену. Средняя норма прибыли при осуществлении строительно-монтажных работ составляет 10-12% от издержек производства. Если норма прибыли оказывается выше, то причины такого роста исследуются, а если они не обосновываются при таком исследовании, то государство регулирует эту норму в принудительном порядке. Как отмечает И.А.Рахман, "анализ зарубежного опыта позволяет сделать вывод о том, что формирование цены является важным стратегическим направлением при разработке новой продукции и продвижении ее на рынок".

Определение достоверной стоимости всего проекта является основополагающим принципом деятельности зарубежных строительных фирм. Для этого на всех этапах инвестирования при определении стоимости строительства используются укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС). В США компания "R.S.MEANS" издает ежегодно большим тиражом сборники цен со средними американскими показателями. В Англии фирма "Technical Indexes Ltd." публикует сборники "WESSEX" с укрупненными показателями стоимости работ. При проведении подрядных торгов фактор стоимости предмета торгов составляет 50-70% в ряду других факторов для принятия положительного решения.

В 1901 г. народное жилищное хозяйство Нидерландов получило прочную базу в виде Жилищного закона. Тем самым стала возможной помощь государства частным организациям в строительстве "для общественных нужд". Таким образом, жилищные ассоциации - это самостоятельные частные организации, занимающиеся строительством, сдачей в аренду и содержанием жилья. Они занимаются этим, в первую очередь, для групп населения, у которых возникают сложности с поиском хорошего и доступного по ценам жилья. Чтобы быть в состоянии функционировать как жилищная ассоциация, необходимо получить признание правительства. Подобное признание называется регистрацией. Юридически ассоциация обозначается термином "зарегистрированное жилищное объединение". 28

Аналогом германской системы "Bausparkasse" во Франции являются Сберегательные кассы, предоставляющие клиентам различные виды накопительных - кредитных схем. Все предлагаемые варианты отличаются низкими процентными ставками и длительными сроками погашения кредита.

В Великобритании функции Строй сберкасс выполняют Строительные общества, обслуживающие на сегодняшний день 17 млн. вкладчиков и примерно 3 млн. заемщиков. Мощные жилищно-кооперативные организации действуют в Канаде и Швеции. Даже в США наряду с ипотечной системой существуют так называемые Ссудо-сберегательные ассоциации, осуществляющие кредитование граждан, желающих приобрести недвижимость, из средств, внесенных самими членами этих организаций.

Следует иметь в виду, что система "Строй сбережение" выгодна не только для граждан, но и для государства в целом; она помогает правительству частично делегировать полномочия по решению жилищной проблемы частным инвесторам, перераспределяя ответственность за этот сектор экономики. Недвижимость, находящаяся в частной собственности, приносит государству больший доход, чем жилье, сдаваемое в аренду. Следовательно, поддерживая систему "Строй сбережение", государство посредством относительно небольших затрат добивается значительной стабилизации народного хозяйства.29

Однако стоит отметить, что собственное жилье в зарубежных странах доступно только людям со средними и высокими доходами. Даже в развитых странах доля жилья в собственности составляет в среднем 50% (в Германии - 40%, в Швеции - 43%, в Голландии - 45%), остальные 50% - арендное жилье: около 40% - аренда у частных домовладельцев (доходный дом), 10% - социальная аренда (муниципальный арендный дом).30

Таким образом, можно сделать вывод о том, что по сравнению с западными странами, где развиты институты по жилищному кредитованию, в нашей стране данные институты еще формируются, а те, которые сформированы, еще не могут предоставлять услуги надлежащего качества. Это качество предполагает надежность работы института и доступность услуги широким слоям населения. Конечно, для России необходимо создавать свои механизмы развития ипотечного кредитования, но и не стоит забывать об успешном опыте зарубежных стран.

Изучив опыт зарубежных стран можно констатировать, что он имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Уровень развития рынка характеризуется высокой степенью отрегулированной всевозможных экономических и правовых вопросов приобретения, владения и пользования жильем, наилучшим образом отражая и защищая интересы потребителей своего государства. Для нашей страны подходит не все, что подходит для зарубежных стран ввиду разного развития экономики, налогообложения и уровня жизни.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА II. СОДЕРЖАНИЕ И МЕХАНИЗМ РЕАЛИЗАЦИИ НАЦИОНАЛЬНОГО ПРОЕКТА «ДОСТУПНОЕ И КОМФОРТНОЕ ЖИЛЬЕ - ГРАЖДАНАМ РОССИИ»

2.1.Общая  характеристика национального проекта  «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»

Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» на первом этапе реализации (2008-2010 гг.) включает 4 направления:

- увеличение объемов ипотечного  жилищного кредитования;

- повышение доступности  жилья;

- увеличение объемов жилищного строительства и модернизация коммунальной - инфраструктуры;

- выполнение государственных  обязательств по обеспечению  жильем отдельных категорий граждан.

Меры, предусмотренные в рамках каждого направления, предполагают дальнейшее развитие правовой базы, обеспечение сбалансированной бюджетной и организационной поддержки расширения спроса и предложения на рынке жилья.

Механизмами реализации проекта являются федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 гг.31 и входящие в ее состав подпрограммы, а также предоставление субвенций субъектам РФ за счет средств Федерального фонда компенсаций на обеспечение жильем отдельных категорий граждан, перед которыми государство имеет обязательства по обеспечению жильем (ветеранов, инвалидов, семей, имеющих детей-инвалидов, и др.).