Гражданская оборона

 

Строящийся сейчас корпус 8 – часть единого жилого комплекса, состоящего из трех корпусов: 8, 8А,8Б  и 8В, в первых этажах которых размещены  встроенно-пристроенные помещения  общественного назначения. Многоэтажный корпус 8А является высотным акцентом квартала и замыкает пр. Авиаконструкторов.

 

К нему примыкают десятиэтажные  корпуса 8 и 8Б, образуя начало улиц Ильюшина и Стародеревенской. Эти корпуса  имеют входы во встроенно-пристроенные помещения общественного назначения (магазины, кафе) со стороны улиц, а  подъезды со стороны двора. Корпуса  отделены друг от друга аркой для  проезда спецтранспорта на случай пожара и со стороны улиц имеют пожарный проезд.

 

Квартиры ориентированы  на малосемейных жильцов и имеют  несколько повышенную норму площади  на человека. Они отвечают всему  комплексу современных требований, предъявляемых к жилью высокого качества: изолированные комнаты, расширенные  места общего пользования и кухни, оборудованные электроплитами, централизованное горячее водоснабжение, телефонизация, радиофикация и мусоропровод.

 

 

                                                                                                 Таблица 3.1.

 

Основные материалы и  конструкции, применяемые для строительства.Наименование Материал, конструкция

Фундаменты Забивные сваи длиной 23м

Перекрытия и покрытия Сборный и монолитный железобетон

Наружные стены Кирпичные с отделкой лицевым кирпичом и путиловской плитой

Внутренние стены Монолитный железобетон и кирпич

Перегородки пазогребневые, кирпичные

Лестницы сборные железобетонные

Кровля плоская рулонная с организованным водостоком

Шахты лифтов сборные железобетонные

Вентшахты сборные гипсобетонные

Окна и двери деревянные

 

 

Строительство корпуса 8 практически  завершено, большая часть квартир  уже продана, проект оказался экономически эффективным. Строительство же остальных  корпусов жилого комплекса пока приостановлено в связи с отсутствием средств  для реализации проекта. В соответствии с объемной сметой затраты по  проекту составят около 18 млн. долларов, АО “ЭМС” сможет вложить около 3 млн. долларов собственных средств (прибыль от других проектов и возврат  вложенных средств). Следовательно, необходимо будет изыскать еще около 15 млн. долларов.

 

3.1.2. Обоснование возможности  привлечения заемного капитала.

 

Результат проекта во многом зависит от удачного выбор кредиторов. Возможными источниками кредитов могут  быть:

 

— международные финансовые организации;

 

— специализированные агентства  экспортных кредитов;

 

— правительство страны, принимающей проект;

 

— коммерческие банки;

 

— финансовые компании;

 

— инвестиционные компании;

 

— лизинговые компании;

 

— сберегательные банки;

 

— богатые частные лица.

 

Чаще всего основным источником кредитов являются коммерческие банки.

 

В настоящее время в  Петербурге реализуется программа  Всемирного Банка Реконструкции  и Развития. Программой предусмотрено  предоставление кредитов под конкретные строительные проекты. Процентная ставка по кредитам ВБРР составляет 17% годовых, что значительно меньше, чем ставка по валютным кредитам отечественных  коммерческих банков. Однако, рассматриваемый  проект строительства дома по Тихорецкому  проспекту не удовлетворяет одному из условий Программы: проектом предусмотрено  строительство 16-ти этажного здания, тогда  как ВБРР предоставляет кредиты  только для строительства зданий не выше 10 этажей. Следовательно, остаются только кредиты отечественных коммерческих банков. Однако высокий процент по кредитам, который требуют банки  от “чужих” организаций, ставит под  вопрос не только получение прибыли  застройщиком, но и целесообразность самого проекта.

 

При рассмотрении вопроса  о предоставлении кредита, заимодавец обычно анализирует финансовое состояние  предприятия с целью определить возможности фирмы возвращать долги. Обычно для определения кредитоспособности фирмы анализируют показатели ликвидности  и структуру капитала.

Анализ структуры капитала.

 

Анализ структуры капитала содержит следующие показатели:

 

                                                              Собственный капитал

 

Доля собственного капитала =

 

                                       Общий капитал

 

Собственный капитал представляет собой уставный фонд и акционерный  капитал компании.

 

Общий капитал представляет собой совокупность всех видов активов  предприятия и соответствует  итоговой строке баланса.

 

                                                   Краткосрочный заемный капитал

 

Доля краткосрочного  =

 

заемного капитала                                  Общий капитал

 

                                         Долгосрочный заемный капитал

 

Доля долгосрочного  =

 

заемного капитала                                 Общий капитал

 

                                                         Собственный капитал

 

Коэффициент финансовой =

 

      надежности                             Совокупный заемный капитал

 

                                            Совокупный заемный капитал

 

Коэффициент       =  

 

задолженности                        Собственный капитал

 

Результаты расчета указанных  коэффициентов сведены в таблицу 3.2.

 

Таблица 3.2.

Показатели 

                         Значения

 

1995 год 

1996 год 

   рекомендуемые

1.  Доля собственного  капитала    0,82 0,84             Ка>0,5

    (коэффициент автономии), Ка   

2. Доля краткосрочного  заемного капитала 0,18 0,16 

3. Доля долгосрочного заемного  капитала 0 0 

4. Коэффициент финансовой  надежности, Кфс 4,69 5,07             Кфс>1

5.Коэффициент задолженности,  Кз 0,21 0,20             Кз<1

 

 

 

Из таблицы видно, что  коэффициенты автономии, финансовой надежности и задолженности находятся в  рекомендуемых пределах и характеризуются  положительной динамикой. Предприятие не имеет долгосрочного заемного капитала, что может объясняться отсутствием заинтересованности банков и других потенциальных  кредиторов в предоставлении долгосрочных займов в связи с нестабильностью экономики страны.

 

Доля краткосрочного заемного капитала снизилась в 1996 году по сравнению  с 1995 на 11% , что может свидетельствовать  как о снижении потребности в  заемном капитале, так и о снижении заинтересованности банков в предоставлении кредитов. В связи с тем, что  коэффициент финансовой надежности возрос в 1996 году по сравнению с 1995 на 8%, можно предположить, что у предприятия  снизилась потребность в краткосрочных  займах в связи с увеличением  оборачиваемости оборотных средств.

 

Анализ кредитоспособности АО “ЭМС”.

 

                                                                                     Таблица 3.3.

Коэффициенты 

                         Значения  

 

    ликвидности 

1995 год 

1996 год 

рекомендуемые  

      Коэффициент     

абсолютной ликвидности 0,05 0,04         0,2 < Л1 < 0,5  

      Коэффициент     

критической ликвидности 0,31 0,33              Л2 >1  

      Коэффициент     

    покрытия баланса        0,41 0,41              Л3 >2  

 

 

 

 

 

На основании данных таблицы  можно сделать следующие выводы:

 

1)  Коэффициент абсолютной  ликвидности по крайней мере  в 4 раза ниже нормы. Более  того, он снизился в 1996 году  по сравнению с 1995.

 

2)   Коэффициент критической  ликвидности также по крайней  мере в 4 раза ниже нормы.  Однако, он имеет тенденцию к  увеличению, что является положительным  моментом.

 

3)  Коэффициент покрытия  почти в 5 раз ниже нормы.  За год он практически не  изменился.

 

Таким образом, ликвидность  активов АООТ “Энергомашстрой” не соответствует банковским критериям. Предприятие не в состоянии в  срок погасить свои обязательства. Поэтому  возможность получения предприятием кредита представляется сомнительной.

 

 

3.2. Анализ возможных схем  финансирования.

 

 

 

3.2.1. Финансирование инвестиционного  проекта за счет авансовых  платежей частных инвесторов.

 

 

 

Схема финансирования инвестиционных проектов за счет авансовых платежей частных инвесторов является классической для строительных организаций, не связанных  тесными отношениями с банком. Это и понятно: такая схема  хороша для строителей тем, что рассчитываться с дольщиками приходится построенным  жильем, а не “живыми” деньгами, как, например, в случае с  привлечением банковского кредита. Не  нужно  выплачивать проценты за капитал, кроме  того, эта схема является значительно  более “мягкой” в плане ответственности  строительной организации за нарушение  условий договора.

 

Но такая схема имеет  для строителей один существенный недостаток: никогда нельзя точно спрогнозировать  время поступления платежей, а, следовательно, существует очень большой риск возникновения  дефицита бюджета проекта, что приведет к остановке стройки, срыве сроков окончания проекта, что, в свою очередь, неизбежно приведет к финансовым потерям в виде штрафов и удорожанию проекта в результате увеличения расходов по оплате труда, накладных  расходов.

 

Для инвесторов отрицательными сторонами такой схемы финансирования являются:

 

— отсутствие гарантий со стороны  строителей;

 

— в случае расторжения  договора долевого участия инвестор несет финансовые потери в виде неустойки.

 

Стимулировать привлечение  денежных средств инвесторов при  такой схеме финансирования можно  путем более активного продвижения  собственной продукции. Как уже  говорилось в предыдущей главе, привлечение  покупателей в настоящее время  осуществляется АО  “ЭМС” по двум основным направлениям: через сеть дилеров (в качестве которых выступает  несколько агентств недвижимости Санкт-Петербурга) и собственными силами — путем  помещения рекламы в специализированных изданиях.

 

Помимо этих способов можно  порекомендовать использовать для  привлечения клиентов систему “Директ  мейл”, которая подразумевает рассылку писем с рекламной информацией  по специально отобранным адресам (например, руководителям крупных предприятий, которые пытаются решить жилищные проблемы своих сотрудников). Это мероприятие, разумеется, вызовет увеличение расходов на маркетинг, но, с другой стороны, есть основания полагать, что таким  образом мы сможем привлечь дополнительно  некоторое количество покупателей, причем не только в Петербурге, но и  в других городах России. Это обеспечит  нам повышение эффективности  инвестиций в результате увеличения притоков финансовых ресурсов за счет роста объемов продаж.

 

Тем не менее, вышеперечисленные  способы привлечения средств  дольщиков никак не решают проблемы неопределенности времени поступления  денежных средств.

 

 

 

3.2.2. Использование жилищных  сертификатов для финансирования  инвестиционного проекта.

 

 

 

В качестве альтернативы вышеописанной  схеме финансирования проекта можно  рассматривать привлечение средств  инвесторов путем выпуска жилищных сертификатов. Этот способ финансирования является довольно новым и широкого распространения пока не получил. Тем  не менее, такая схема финансирования обладает рядом преимуществ, которые  позволяют отдельным строительным фирмам успешно ее применять.

 

Жилищные займы подразумевают  выпуск ценных бумаг, которые имеют  два эквивалента стоимости: в  денежном и натуральном (в квадратных метрах) выражениях. Сумма “оплаченных” метров жилья определяется количеством  ценных бумаг и их “метровым” номиналом. Емкость рублевой составляющей зависит  от котировки данной ценной бумаги (облигации) на определенный момент времени. Стоимость облигации может быть расписана эмитентом по времени  покупки и погашения, либо определяется спросом на рынке свободных продаж. Так или иначе, но в теории предполагается, что владелец ценных бумаг получит  доход в результате погашения  облигаций займа, либо приобретет жилье  по ценам ниже рыночных. И то и  другое возможно лишь при условии  успешного завершения программы.

 

Подводных камней два: хватит ли денег, полученных от продажи облигаций  на строительство и удастся ли реализовать построенное.

 

 Займы привлекательны  для населения и коммерческих  фирм тем, что: во-первых—позволяют  уберечь свои средства от инфляции; во-вторых—дают возможность достаточно  дешево купить квартиру. Кроме  того, для частных инвесторов  займы хороши тем, что “набирать”  необходимое на квартиру количество  сертификатов можно постепенно  — в зависимости от финансовых  возможностей. Инвестор может в  любое время реализовать купленные  сертификаты и получить прибыль,  тогда как при расторжении  договора долевого участия он  несет убытки.

 

Для строительной организации  привлечение финансовых ресурсов путем  выпуска сертификатов связано с  дополнительными затратами на изготовление бланков и услуги андеррайтера. Кроме  того,  необходимо уплатить налог  в размере 0,15% от эмиссии.

 

Но, с другой стороны, выпуск сертификатов дает возможность фирме  привлечь дополнительно некоторое  количество покупателей, т.е. расширить  сегмент рынка, что, как известно является одним из факторов повышения  конкурентоспособности.