Гражданская оборона

 

В соответствии с условиями  договора сторон либо закона, предусматривающего возникновение залога, может использоваться один из двух его видов: заложенное имущество может либо оставаться у залогодателя, либо передаваться во владение залогодержателя. Наиболее распространенным является залог с оставлением имущества у залогодателя, т.к. он позволяет ему продолжать вести предпринимательскую деятельность, используя и заложенное имущество.

 

В нашем случае залогом, который  будет обеспечивать обязательства  строительной организации перед  банком, может служить строящийся жилой дом или уже существующий дом, т.е. недвижимое имущество. Соответственно кредит, выдаваемый под залог недвижимого  имущества, называется ипотечным кредитом, а сам залог недвижимого имущества  называется ипотекой. Ипотечный кредит берется для покрытия крупных  капитальных вложений. Особенно эффективно он используется при кредитовании нового строительства.

 

Помимо акционерного капитала и заемных средств, важной финансовой категорией на стадии эксплуатации является внутренняя наличность, создаваемая  самим проектом. Она может принимать  форму накопленных резервов (нераспределенная прибыль и амортизация ).

 

Лизинг.

 

Вместо займа финансовых средств иногда можно взять в  аренду заводское оборудование или  даже целые производственные единицы, другими словами берутся взаймы производственные активы. Лизинг обычно требует первоначального платежа  и ежегодной арендной платы, то есть лизинговых платежей.

 

Главными субъектами лизинговых сделок являются:

 

Арендодатель(лизинговый посредник), фирма, обычно контролируемая банком, специализированная на купле и строительстве  движимого или недвижимого имущества (производственного назначения),которое  он сдает в аренду. Участвующие  в договоре лизинга банки распределяют и предлагают договоры лизинга и  финансируют арендодателя (т.е. собственную  форму   лизинга ).

 

Арендатор (пользователь или  потребитель) — предприятие, решившее взять в аренду средства производства для использования их в производственном процессе

 

Поставщик — промышленное или торговое предприятие, выпускающее  или поставляющее оборудование ,выбранное  арендатором.

 

Проблемой, которую в инвестиционном проекту нужно решить принципиально, является то ,какую альтернативу следует  предпочесть —  лизинг или закупку  основного капитала. Для оценки обеих  финансовых альтернатив используется метод дисконтирования потока реальных денег. Первоначальный платеж, текущие  лизинговые и другие дополнительные выплаты по лизинговому соглашению являются тогда частью оттока реальных денег, заменяющей все первоначальные инвестиционные затраты, рассчитанные для варианта закупки. Поскольку  срок лизинговых соглашений обычно значительно  короче ,чем технический и экономический  срок жизни активов, необходимо учитывать  остаточную стоимость (приток реальных денег) арендуемых активов при сравнении  лизинга с заемным финансированием.

 

Если инвестор имеет выбор  между заемным и лизинговым финансированием, он будет сравнивать оба ряда дисконтированных потоков реальных денег, чтобы определить, какая альтернатива принесет больший  доход (ВНД,ЧДД),помня, однако, что нужно  учитывать аспект ликвидности и  риски.

 

Жилищные займы.

 

Жилищные займы подразумевают  выпуск ценных бумаг, которые имеют  два эквивалента стоимости: в  денежном и натуральном (в квадратных метрах) выражениях. Сумма “оплаченных” метров жилья определяется количеством  ценных бумаг и их “метровым” номиналом. Емкость рублевой составляющей зависит  от котировки данной ценной бумаги (облигации) на определенный момент времени. Стоимость облигации может быть расписана эмитентом по времени  покупки и погашения, либо определяется спросом на рынке свободных продаж. Так или иначе, но в теории предполагается, что владелец ценных бумаг получит  доход в результате погашения  облигаций займа, либо приобретет жилье  по ценам ниже рыночных. И то и  другое возможно лишь при условии  успешного завершения программы.

 

Подводных камней два: хватит ли денег, полученных от продажи облигаций  на строительство и удастся ли реализовать построенное.

 

Так как все выпускающиеся  займы пока адресные, то срок погашения  наступает со сдачи дома в эксплуатацию. То есть сегодня займы рассчитаны максимум на год-два и по срокам мало отличаются от схем долевого участия  в строительстве. Как показал  опыт, займы привлекательны для населения  и коммерческих фирм тем, что: во-первых—позволяют уберечь свои средства от инфляции; во-вторых—дают возможность достаточно дешево купить квартиру. Естественно, что все выше сказанное выполнимо  лишь при достаточных гарантиях  осуществления проекта и благоприятной  экономической ситуации в регионе.

 

1.6.2. Определение стоимости  инвестиционных ресурсов.

 

 

 

Все методы оценки приемлемости инвестиций, которые мы рассматривали  выше, в той или иной мере основаны на сопоставлении результатов инвестиций и тех затрат денежных средств, благодаря  которым эти результаты достигаются. Поэтому очень важно правильно  определять реальную стоимость инвестируемых  средств, т.е. стоимость капитала.

 

Решение этой проблемы всегда затрудняется тем, что капитал большинства  фирм имеет сложную структуру, образуемую различными источниками долгосрочных средств:

 

— заемными средствами;

 

— обычными акциями;

 

— привилегированными акциями;

 

— прочими финансовыми  инструментами (облигациями и т.д.).

 

В силу этого стоимость  денежного капитала фирмы представляет собой средневзвешенную величину, зависящую  от двух факторов:

 

1) цены каждого из источников  капитала, т.е. той доходности, которой  требует владелец средств за  право их использования;

 

2) доли каждой разновидности  средств в общей сумме капитала.

 

Т. о, необходимо так организовывать процесс сбора средств, чтобы  минимизировать их цену, а с другой стороны — выбирать варианты распоряжения этими средствами, способные максимизировать  прибыльность использования капитала.

 

Понятие стоимости капитала.

 

Стоимость капитала представляет собой цену выбора или альтернативную стоимость его использования. Это  вызвано тем, что деньги — это  один из видов ограниченных (экономических) ресурсов, а потому, направляя их на финансирование одного типа коммерческих операций, мы делаем невозможным вложение этих средств в другие виды деятельности.

 

Отсюда вытекает принципиально  важное положение: вложение средств  оказывается оправданным только в том случае, если оно приносит доход больший, чем по альтернативным проектам с тем же уровнем риска.

 

Стоимость капитала представляет собой ту прибыль, которая необходима, чтобы удовлетворить владельцев капитала, а чистая текущая стоимость  может быть представлена как та сумма  денег, которую инвесторы согласны оставить реципиенту (заемщику) за то, что он обеспечит им возврат вложенных  средств плюс получение такой  прибыли.

 

1. Средневзвешенная стоимость  капитала. Поскольку в большинстве  случаев привлекать капитал приходится  не из одного источника, а  из нескольких, то обычно стоимость  капитала формируется под влиянием  необходимости обеспечить некий  усредненный уровень прибыльности. Поэтому средневзвешенная стоимость  капитала  может быть определена  как тот уровень доходности, который  должен приносить инвестиционный  проект, чтобы можно было обеспечить  получение всеми категориями  инвесторов дохода, аналогичного  тому, что они могли бы получить  от альтернативных вложений с  тем же уровнем риска.    

 

В этом случае  средневзвешенная стоимость капитала формируется  как средневзвешенная величина из требуемой  прибыльности по различным источникам средств, взвешенной по доле каждого  из источников в общей сумме инвестиций.

 

Общая же формула для определения  средневзвешенной стоимости капитала имеет вид:

 

WACC=,

 

где  — доля капитала (инвестиционных ресурсов), полученного из источника i

 

 — требуемая доходность(норма  прибыли) по капиталу, полученному  из источника i.

 

 

Резюме

 

 

 

Инвестиционная политика — составная часть экономической  политики, проводимой государством и  предприятиями в виде установления структуры и масштабов инвестиций, направления их использования и  источников получения.

 

Направления практической реализации инвестиций зависят от привлекательности  с точки зрения скорого получения  прибыли, возврата вложенных средств  инвестора.

 

После возникновения идей, отвечающих целям проекта, необходимо провести предварительную экспертизу, чтобы исключить из дальнейшего  рассмотрения заведомо неприемлемые.

 

Для оценки жизнеспособности проекта сравнивают варианты проекта  с точки зрения их стоимости, сроков реализации и прибыльности. В результате такой оценки инвестор должен быть уверен, что на продукцию будет  спрос, достаточный для назначения такой цены, которая обеспечивала бы покрытие расходов .

 

Эта работа обычно проводится в два этапа:

 

1.Из альтернативных вариантов  проекта выбирается наиболее  жизнеспособный;

 

2.Для выбранного варианта  проекта подбираются методы финансирования  и структура инвестиций, обеспечивающие  максимальную жизнеспособность  проекта.

 

Финансово-экономическая  оценка инвестиционных проектов занимает центральное место в процессе обоснования и выбора возможных  вариантов вложения средств в  операции с реальными активами. При  всех прочих благоприятных характеристиках  проекта он никогда не будет принят к реализации, если не обеспечит:

 

— возмещения вложенных средств  за счет доходов от реализации ;

 

— получения прибыли, обеспечивающей рентабельность инвестиций не ниже желательного для фирмы уровня;

 

— окупаемости инвестиций в пределах срока, приемлемого для  фирмы.

 

Определение реальности достижения именно таких результатов инвестиционных операций и является ключевой задачей  оценки финансово-экономических параметров любого проекта вложения средств  в реальные активы.

 

Известны два основных подхода к оценке коммерческой привлекательности  инвестиционного проекта: “финансовая  состоятельность” (финансовая оценка) и экономическая оценка.

 

Финансовая оценка инвестиционной деятельности предприятия производится с помощью показателей рентабельности, оценки использования инвестиций, оценки финансового состояния.

 

При экономической оценке инвестиционных проектов рассчитывают показатели чистого дисконтированного  дохода, внутренней нормы доходности, периода окупаемости, индекс доходности.

 

Ни один из перечисленных  критериев сам по себе не является достаточным для принятия проекта. Решение об инвестировании средств  в проект должно приниматься с  учетом значений всех перечисленных  критериев и интересов всех участников инвестиционного проекта.

 

На успех проекта очень  большое влияние оказывает рациональный выбор методов финансирования, поэтому  при разработке схемы финансирования необходимо рассмотреть все альтернативные варианты и определить экономическую  эффективность каждого из них, с  тем чтобы обеспечить максимальную отдачу от вложений.

 

Финансирование проекта  должно обеспечить решение двух основных задач:

 

— обеспечение такой динамики инвестиций, которая позволила бы выполнять проект в соответствии с временными и финансовыми ограничениями;

 

— снижение затрат финансовых средств и риска проекта за счет соответствующей структуры  инвестиций и максимальных налоговых  льгот.

 

Существует несколько  способов финансирования проектов:

 

— акционерные инвестиции;

 

— финансирование из государственных  источников;

 

— лизинговое финансирование;

 

— долговое финансирование.

 

 

Глава 2. Анализ инвестиционной политики ОАО ”Энергомашстрой” и  ее влияния на конкурентоспособность  фирмы.

 

2.1. Производственная характеристика  ОАО “ЭМС”.

 

2.1.1. Краткая историческая  справка и основные направления  деятельности.

 

 АООТ “Энергомашстрой”  было одним из первых приватизированных  предприятий в Санкт-Петербурге. АООТ “Энергомашстрой” было  приватизировано по первому варианту  в 1991 году. Летом 1995 года был  выкуплен пакет акций размером 20 % у КУГИ и теперь АООТ “Энергомашстрой”  является полностью частным предприятием, собственниками которого являются  около четырех с половиной  тысяч акционеров.

 

АООТ “Энергомашстрой” является правопреемником Проектно-строительного  объединения “Энергомашстрой”, существовавшего  с 1928 года, деятельность которого была направлена на строительство объектов производственного назначения на территории Санкт-Петербурга, области и Северо-Запада. АООТ “Энергомашстрой” сохранило  целостность организации (не произошло  разделения на отдельные строительно–монтажные  управления (далее СМУ) и производственные подразделения), изменив лишь специализацию. С 1992 года АООТ “Энергомашстрой” занимается жилищным строительством. Оно имеет лицензии на следующие виды деятельности:

 

— функции генерального подрядчика

 

— выполнение строительно-монтажных  работ

 

— производство строительных материалов и изделий “

 

— проектные работы и инжиниринговые услуги.

 

В 1992 году в связи со снижением  объема государственного заказа возникла необходимость диверсификации деятельности. В 1992 году АООТ “Энергомашстрой” анонсировало свой первый проект по строительству  жилого дома. В связи с новой  деятельностью возникла необходимость  создания новых подразделений: Управления капитального строительства (УКС), являющегося  внутренним заказчиком на объект, и  Управления внешних контрактов (УВК), выполняющего функции отдела реализации.