Гражданская оборона

 

Так же в 1992 году было создано  Управление имущества, призванное разрабатывать  и внедрять систему эффективного управления имуществом доставшимся  АО “Энергомашстрой” в процессе приватизации. В него входят три отдела: Управления жилыми зданиями, Управления офисными зданиями, Управления производственными  базами.

 

В 1995 году вследствие успешного  осуществления деятельности по ведению  строительства жилых домов были созданы отделы: Маркетинга и рекламы  и Инвестиционно -финансовый отдел. Они совместно с УВК и УКС  были выделены в Департамент застройки. Тогда же были выделены Департамент  Строительства и Департамент  Управления имуществом. (схема 2.1.)

 

 

 

                                                                                                                                    Схема 2.1.

 

                   Структура ОАО “Энергомашстрой”

 

 

 

 

                                   Энергомашстрой

 

 

 

 

                        Управление       Строительный      Департамент

 

                   застройки                  трест                имущества

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

АООТ «Энергомашстрой» имеет  широкие возможности, ведет работу по многим направлениям, основными  из которых являются:

 

— строительство жилых  домов в кирпичном и монолитном вариантах по индивидуальным проектам;

 

— реконструкция жилого фонда  Санкт-Петербурга;

 

— строительство производственных и общественных зданий;

 

— по проектам, разработанным  проектной фирмой компании ведется  строительство индивидуальных коттеджей;

 

— изготовление и комплектация технологического оборудования;

 

— девелоперская деятельность

 

2.1.2. Организационная структура  АО “Энергомашстрой”

 

В своем составе АООТ “Энергомашстрой”  имеет:

 

—  управление механизации  № 30 с автомобильным парком, землеройной  техникой, авто- и башенными кранами;

 

—  завод по производству железобетонных изделий, пилорама в  п. Б. Грива.

 

—  деревообрабатывающий завод ( изготовление дверной и оконной  столярки, деловой доски и прочих столярных изделий ) в п. Будогощь Киришского района.

 

Производственная база занимает территорию общей площадью около 200 тысяч квадратных метров. Производственная площадь цехов - 16 тысяч квадратных метров. Административное здание компании находится в 5 минутах ходьбы от Московского  вокзала, в историческом центре Санкт-Петербурга.

 

2.2. Политика АО “ЭМС”  в области выбора направлений  вложения средств.

 

Успешная деятельность строительной фирмы, осуществляющей активную инвестиционную политику, зависит от того, как организован  процесс экспертизы и отбора инвестиционных проектов. Именно на этапе анализа проектов и принятия решения о финансировании допускается наибольшее количество ошибок, которые впоследствии приводят к потере вложенных средств.

 

Вопрос выбора критериев  эффективности проектов является первым из ряда, стоящих перед руководством компании. Инвестиции — чрезвычайно  сложный процесс, подверженный влиянию  различных факторов, которые не могут  быть выражены только количественными  величинами. Качественный характер множества  факторов, зачастую имеющих определяющее значение для проекта, существенно  ограничивает возможность чисто  математических методов и усиливает  роль человека в принятии решения. Другими  словами, задача анализа инвестиций и отбора проектов — это в большей  мере, проблема эффективности менеджмента.

 

Высшее руководство компании — это прежде всего политический орган, и его задача принимать  стратегические решения. Оценивая проект, руководители компании задаются довольно простыми вопросами: соответствует  ли проект целям и задачам компании, достаточен ли планируемый уровень  прибыли, насколько велик риск потери вложенных средств. Однако простота этих вопросов не предполагает однозначных  ответов. Рассматривая какой-либо проект, руководители компании зачастую не могут  прийти к согласию, так как каждый из них имеет свое собственное  представление о прибыли, риске, сроках проекта, целях и задачах  компании, а иногда и о ее возможностях. Это часто приводит к возникновению  конфликта, когда в условиях острой конкурентной борьбы и нестабильности экономики необходимо рационально  распределить ресурсы между краткосрочными, высокодоходными проектами, способствующими  восполнению оборотных средств, и инвестициями в долгосрочные проекты, которые в отдаленной перспективе  обеспечат высокие и стабильные доходы.

 

В стратегическом плане компании должны найти отражение ответы на следующие вопросы: какая минимальная  величина прибыли и дохода на вложенный  капитал от проекта допустимы  для компании, какой объем инвестиций максимально допустим, какой срок реализации проектов предпочтителен, какая часть ресурсов будет направлена на краткосрочные, а какая на долгосрочные проекты; каким руководство представляет имидж  своей фирмы и какого типа проекты будут оказывать  на него положительное влияние; каковы задачи фирмы; какой риск считать  высоким; проекты какого типа и масштаба соответствуют организационным  и финансовым возможностям фирмы.

 

АО “ЭМС” инвестирует  только в собственные проекты, так  как это дает возможность осуществления  полного контроля на всех стадиях  развития проекта, кроме того, есть возможность получения дополнительного  экономического эффекта  за счет экономии. В соответствии производственными  возможностями АО “ЭМС”, а также  с представлениями специалистов по маркетингу о возможностях реализации построенного, руководство считает  наиболее приемлемыми проекты строительства  домов на 150-200 квартир.

 

Оценка жизнеспособности проектов производится в АО “ЭМС”  с помощью экспертов, в качестве которых выступают руководители подразделений: начальник Управления Капитального строительства, начальник  Отдела Реализации, начальник Отдела Маркетинга, начальник Инвестиционного  Отдела. Каждый из этих специалистов со своей стороны, основываясь на личном опыте, профессиональных знаниях оценивает  возможность реализации проекта, экономический  результат от его осуществления  и уровень риска по проекту. Выбор  проекта осуществляется после сопоставления  показателей доходности, продолжительности  и уровня риска. Как известно, альтернативы, предполагающие более высокий доход, предполагают также и наиболее высокий  риск. Поэтому при выборе между  более продолжительным высокодоходным проектом и менее доходным проектом с меньшей продолжительностью предпочтение, скорее всего, будет отдано второму, так как при увеличении продолжительности  строительства возрастает уровень  риска. В наше сложное время иногда приходится реализовывать проекты, уровень прибыли от которых хотя бы покрывал издержки. Это объясняется  стремлением фирмы сохранить  рабочие кадры и свой сегмент  рынка, так как потеряв их в  ожидании супердоходных проектов восстановить потом будет значительно сложнее  и дороже.

 

Финансовая оценка в условиях неопределенности.

 

Под неопределенностью понимается неполнота или неточность информации об условиях реализации проекта, в т.ч. о связанных с ним затратах и результатах. Неопределенность, связанная  с возможностью возникновения в  ходе реализации проекта неблагоприятных  ситуаций и последствий, характеризуется  понятием риска. Разница между риском и неопределенностью состоит  в том, знает ли лицо, принимающее  решение, о вероятности наступления  определенных событий.

 

При оценке проектов наиболее существенными представляются следующие  виды инвестиционных рисков:

 

— риски, связанные с установленными законодательством правовыми основами осуществления инвестиций, так называемые политические риски;

 

— риски, связанные с имущественными правами на инвестируемый объект;

 

— риски, связанные с ошибочной  оценкой рыночной ситуации при планировании инвестиций;

 

— риски, связанные с ошибочностью в составлении проекта;

 

— риски, связанные со случайными воздействиями на объект, как со стороны непосредственно участников проекта (в том числе — строительно-монтажные  риски), так и со стороны третьих  лиц, а также иные случайные воздействия (пожары, наводнения, стихийные бедствия и т. д.);

 

— риски, связанные с выполнением  своих обязательств участниками  проекта и их контрагентами;

 

— риски, связанные с изменением рыночной ситуации во время реализации проекта, которые не позволяют получить планируемую отдачу от инвестиций.

 

Для учета факторов неопределенности и риска при оценке эффективности  проекта используется вся имеющаяся  информация об условиях его реализации, в т. ч. и не выражающаяся в форме  каких-либо вероятностных законов  распределения. При этом могут использоваться следующие методы:

 

1.Анализ чувствительности;

 

2.Проверка устойчивости  и определение предельных параметров  проекта;

 

3.Определение точки безубыточности;

 

4.Корректировка параметров  проекта:

 

5.Построение дерева решений;

 

6.Формализованное описание  неопределенности.

 

Рассмотрим один из перечисленных  методов —  анализ чувствительности.

 

Анализ чувствительности призван дать точную оценку того, насколько  сильно изменится эффективность  проекта при определенном изменении  одного из исходных параметров проекта. Чем сильнее эта зависимость, тем выше риск реализации проекта, т. е. незначительное отклонение от первоначального  замысла окажет серьезное влияние  на успех проекта.

 

Анализ чувствительности проекта  можно применять в  двух случаях: 1) для определения  факторов, в наибольшей степени оказывающих  влияние на результат проекта; 2) для сравнительного анализа проекта.

 

 

 

2.2.1. Конкурентная стратегия  ОАО “ЭМС”

 

При выборе конкурентной стратегии   руководство АО “ЭМС” исходило из своих возможностей обеспечения  качества , а также из потребностей рынка. В настоящий момент на вторичном  рынке недвижимости цены на жильё  низкого качества (“хрущёвки”, панельные  дома первых серий ) имеют тенденцию  к медленному понижению ( за 1995 г. по материалам нескольких агентств цены на этот тип жилья снизились на 2% — 5% ). В то же время цены на жильё  высокого качества ( старый фонд после  кап. ремонта, “сталинские “ дома, кирпичные дома с удачной планировкой  квартир) устойчиво растут ( в 1994 г. — 24%, в 1995 г. — 18%). Это обусловлено тем, что категория населения, которую  устраивает такого рода жилье, не в  состоянии заплатить даже за такие, относительно дешевые квартиры. В  то же время сформировался довольно широкий слой населения с высоким  и, главное, стабильным доходом, нуждающийся  в улучшении жилищных условий  и потенциально готовых к приобретению жилья. Поэтому спрос на жилье  высокого качества остается стабильным, цены на такого рода жилье имеют  медленную тенденцию к повышению.

 

АООТ “Энергомашстрой” располагает  всеми необходимыми слагаемыми для  обеспечения высокого качества строящегося  жилья:

 

 — в АО работают  специалисты высоких разрядов  по строительным профессиям;

 

— в состав АООТ “Энергомашстрой” входит  строительная лаборатория, которая осуществляет технический  надзор  согласно лицензии;

 

— АО располагает хорошим  оборудованием;

 

— наличие в составе  АО проектной фирмы обеспечивает возможность следовать всем требованиям  развивающегося рынка жилья.

 

Приняв во внимание вышеперечисленные  факторы, менеджеры АО “ЭМС” избрали  конкурентную стратегию Б2 —ориентация  на качество, надеясь со временем расширить  диапазон конкуренции и прийти к  стратегии А2 —   уникальность и лидерство по качеству продукции. При этом необходимо отметить, что  параметрами, определяющими качество жилья, являются: удобное расположение здания (близость к станции метро), пригодная для жилья окружающая среда, удачная планировка квартиры, наличие дополнительных удобств, обеспечивающих комфорт будущим жильцам. Отбор  инвестиционных проектов производится в соответствии с избранной стратегией конкуренции.

 

Так, например, фирмой реализованы  следующие проекты:

 

—  жилой дом на 6-ой Советской ул., 32, общей площадью 2400 м2 пятиэтажная кирпичная вставка  между существующими домами, на свайном  основании с квартирами улучшенной планировки в двух уровнях. Просторные места общего пользования и большие  кухни (15 м2) создают дополнительный уют жителю квартиры. В каждой квартире - бассейн. Заказчиком выступал “АО  Спецгидроэнергомонтаж”.

 

—  жилой дом по ул. Варшавской д. 63 - общей площадью 6500  м2 . Дом  в кирпично-монолитном исполнении со встроенными помещениями, 14 этажей с квартирами улучшенной планировки в 2-ух уровнях.

 

—  коттеджи в п. Новоселье  Ломоносовского района, 2-3 этажные кирпичные  дома построенные по индивидуальным проектам, разработанным проектной  фирмой АООТ “Энергомашстрой”. Каждый коттедж имеет гараж и мансардную часть используемую под жилье.

 

2.2.2.  Маркетинговая стратегия  и ценовая политика .

 

Выбор проекта производится с учетом требований рынка. При этом используются как маркетинговые  исследования рынка недвижимости Петербурга, проводимые специализированными фирмами, так и собственные исследования. В частности, специалистами по маркетингу АО “ЭМС” проводятся более детальные  исследования рынка нового жилья  в районе предполагаемого строительства.

 

Ключевыми элементами политики продаж АО “ЭМС” являются:

 

— оптимальная для Клиента  схема оплаты. В отличие от многих застройщиков фирма не ставит жёстких  условий по срокам оплаты при заключении договора.