Гражданская оборона

 

Если рассматривать возможность  выпуска жилищных сертификатов применительно  к имеющемуся проекту строительства  жилого комплекса на озере Долгое, то можно предложить следующую схему  финансирования:

 

— на начальном этапе  финансирование производится за счет средств АО “Энергомашстрой” ( 3 млн. долларов);

 

— на половину недостающей  суммы (7,5 млн. долларов ) выпускаются  жилищные сертификаты. Номинальная  стоимость одного сертификата приравнивается к стоимости 1 метра квадратного  общей площади квартиры  в корпусе 8Б, 1,1 метра в корпусе 8В и 0,9 метра  площади в корпусе 8А;

 

— остальные средства получаем за счет авансовых платежей дольщиков.

 

Сначала полностью финансируется  корпус 8А, затем за счет дополнительных поступлений финансируется корпус 8Б, затем 8В. Поскольку корпус 8Б будет  сдаваться позднее, чем корпус 8А (т. е. выше риск инвестора), то и приобретение 1 квадратного метра в нем обходится  покупателям дешевле. Если у владельца  некоторого количества сертификатов серии 8А возникнут временные финансовые затруднения, он может обменять их на сертификаты серии 8Б, получив, таким  образом большее количество сертификатов (метров), но оттянув, соответственно момент получения квартиры. И наоборот, можно обменять (с доплатой) сертификаты  серии 8Б на соответствующее количество сертификатов серии 8А, приблизив, тем  самым, момент получения квартиры.

 

Финансирование инвестиционных проектов по описанной схеме особенно эффективно для крупных объектов, состоящих из нескольких корпусов. Предусматривая возможность конвертации  сертификатов одной серии в другую, мы снижаем вероятность, что много  инвесторов одновременно предъявят  сертификаты к обратному выкупу. Кроме того, при такой схеме  финансирования мы получаем возможность  извлечения дополнительной прибыли  за счет операций на вторичном рынке  и, как уже было отмечено, расширяем  свой сегмент рынка.

 

3.2.3. Привлечение крупных  инвесторов.

 

Финансирование проекта  с привлечением крупных инвесторов осложнено тем, что необходимо убедить  потенциальных инвесторов в том, что проект принесет ожидаемый уровень  прибыли. В настоящее время инвесторы  предпочитают вкладывать средства в  более рентабельные и быстроокупаемые проекты. Кроме того, при такой схеме финансирования возможны следующие отрицательные моменты:

 

1) Возникновение финансовых  трудностей у инвесторов всегда  ведет к невыполнению ими своих  обязательств по договорам, а  это, в свою очередь, к неритмичности  финансирования строительства и  остановке стройки, увеличению  сроков строительства, причем  юридические сложности не позволяют  быстро поменять инвестора;

 

2) Инвестор, включенный в  проект, не может определить окончательный  объем финансовых вложений и  в случае выхода из проекта  несет финансовые потери;

 

3.3. Организация финансирования  инвестиционных проектов в рамках  ФПГ.

 

 

 

3.3.1. Анализ преимуществ  ФПГ.

 

 

 

Финансово-промышленная группа это совокупность юридических лиц, среди которых могут быть выделены основное, дочерние и зависимые общества; полностью или частично объединивших свои материальные и нематериальные активы на основе договора о создании финансово- промышленной группы (система  участия, вариант договора о совместной деятельности). Целями технологической  и (или) экономической интеграции в  рамках ФПГ является реализация инвестиционных и иных проектов и программ, направленных на повышение прибыльности производства, конкурентоспособности и расширение рынков сбыта товаров и услуг, повышение эффективности и создание новых рабочих мест.

 

 

 

Для стимулирования создания финансово-промышленных групп Правительством предусмотрен ряд льгот:

 

— предоставление государственных  гарантий для привлечения инвестиционных ресурсов;

 

— передача долей акций, принадлежащих  государственному сектору в доверительное (трастовое) управление предприятиям, входящим в ФПГ;

 

— безакционерная продажа  или безвозмездная передача объектов незавершенного строительства, приоритетное размещение государственных заказов  и выделение ФПГ земельных  участков под жилищное строительство;

 

— предоставление различных  налоговых льгот (в т. ч. снижение ставки налога на прибыль).

 

В условиях ФПГ достигаются  такие важные преимущества, как:

 

— концентрация капитала;

 

— диверсификация производства.

 

Концентрация капитала позволяет  реализовать достаточно крупные  инвестиционные проекты, которые были бы неосуществимы для отдельных  членов корпорации, в то же время  корпоративная форма объединения  капитала не посягает на экономическую  самостоятельность хозяйственных  субъектов и не сопряжена с  материальной ответственностью мелких инвесторов.

 

Диверсификация предполагает распределение рисков инвестирования, что экономически выгодно только крупному. т. е. корпоративному инвестору.

 

Таким образом, эффект от концентрации предпринимательских инвестиций выражается в следующем:

 

1) Диверсификация, то есть  снижение инвестиционных рисков  за счет разумного распределения  инвестиций по различным проектам  и направлениям;

 

2) Синергизм, т.е. получение  общесистемного эффекта, который  не может возникнуть от инвестиционных  усилий каждого независимого  предприятия;

 

Эффект синергизма заключается  в том. что свойства системы (корпорации) в целом превосходят простую  сумму свойств отдельных ее элементов (предприятий).

 

3) Конгруэнтность, т. е.  возможность максимального использования  производственного аппарата корпорации  путем гибкого перелива капитала, вплоть до поглощений или присоединений  новых производств, обеспечивающих  соразмерное, гармоничное развитие  всей системы;

 

4) Интеграция, то есть объединение  инвестиционных ресурсов на основе  дополнения одних предпринимательских  инвестиций другими;

 

5) Рентабельность, включающая  как максимизацию отдачи от  инвестиций. так и эффективность  производства.

 

Решение о слиянии капиталов  может быть принято только после  тщательного анализа выгод и  затрат подобного слияния.

 

Результаты деятельности существующих на сегодняшний день в  России ФПГ говорят об эффективности  концентрации производства и инвестиций. При спаде промышленного производства в России за 1994 год на 20,9% ФПГ сумели достичь прироста промышленного  производства на 3,9%, на 15% снизилась  задолженность по платежам. Повысилась надежность крупных инвестиционных проектов под существенные гарантии, которые появляются с концентрацией  материальных и финансовых ресурсов. Банки, особенно входящие в ФПЛ, более  охотно идут на риск долговременных инвестиций.

 

Концентрация инвестиционных ресурсов не самоцель, а средство реализации достаточно крупных инвестиционных проектов, включая разнообразные  способы получения конкурентных преимуществ.

 

С концентрацией инвестиций появляется возможность более широкого выбора инвестиционных усилий, т. к. открываются  новые финансовые возможности для  инвестиционных решений.

 

Функции банка-участника  ФПГ.

 

Банк, входящий в ФПГ, может  выполнять следующие функции:

 

— функции финансового  агентства ФПГ, в т. ч. по размещению акций, облигаций. векселей и иных ценных бумаг участников ФПГ;

 

— реализует систему вексельных взаиморасчетов между участниками  ФПГ и участников ФПГ с иными  лицами;

 

— осуществляет развитие системы  ипотечного кредитования ФПГ;

 

— в первоочередном порядке  и на льготных условиях инвестирует  свои свободные средства в реализацию принятых с его участием проектов;

 

— устанавливает для своих  клиентов — участников ФПГ льготные ставки и тарифы за оказываемые банковские услуги;

 

— оказывает консультативную  и практическую помощь  в части  взаимодействия с государственными и коммерческими органами и структурами;

 

— инвестирует на взаимовыгодной основе прибыль, полученную от обслуживания клиентов-участников ФПГ, в развитие ФПГ.

 

 

 

3.3.2. Обоснование экономического  эффекта в результате создания  ФПГ “ЭМС”

 

 

 

Как уже отмечалось, основной проблемой строительных организаций  в современных условиях является привлечение ресурсов для финансирования проектов. Все рассмотренные выше возможные схемы финансирования имеют те или иные недостатки, многие из которых устраняются при создании финансово-промышленной группы.

 

Включение в ФПГ банков дает возможность применять современные  более гибкие схемы финансирования, снимает проблему залога, позволяет  рассчитывать на льготные кредиты и  пониженную стоимость банковских услуг.

 

Образование ФПГ “ЭМС”  предполагает включение в группу предприятий агентства по работе с недвижимостью и банков. В  группу предполагается включить два  банка, первый банк имеющий достаточно большой опыт по кредитованию и финансированию предприятий строительной отрасли, второй – имеющий достаточный  опыт по работе на ипотечном рынке. Считается необходимым включить в ФПГ юридическую фирму, которая  проводила бы всю работу по правильному  оформлению сделок с недвижимостью  и проводила бы юридическую экспертизу документов.

 

Основной задачей создаваемой  ФПГ является строительство жилых  домов в городе Санкт-Петербурге. Для этой цели, как показано выше, в ФПГ “ЭМС” привлечены банки, агентство недвижимости, юридическая  фирма, что в совокупности с имеющимися возможностями по строительству  и опытом ведения строительных проектов может дать хороший результат.

 

Следует отметить, что в  ФПГ, помимо договора о ее создании, вся деятельность и взаимоотношения  между предприятиями ФПГ подтверждается хозяйственными договорами, с целью  повышения дисциплины и личной ответственности  руководителей предприятий–участников ФПГ за результат выполнения работ.

 

 

                                                                                                               Схема 3.1.

 

Структура ФПГ “ЭМС”

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

При разработанной структуре  ФПГ, см. рис. 3.1., система управления каждым отдельным проектом состоит  из следующих этапов:

 

Этап поиска проекта. ЗАО  “ЭМС–Девелопмент” производит поиск  проектов, проводит анализ рынка, разрабатывает  проект, делает приблизительные расчеты  прибыльности, устойчивости и других показателей проекта (NPV, IRR, срок окупаемости).

 

Этап проведения тендера  на финансирование проекта. Проект передается в банк. Банк проводит тендер на право  финансирования проекта, поиск соинвесторов (генеральным инвестором в данном случае является банк).

 

Этап проведения тендера  на право генерального подряда. Проведение ЗАО “ЭМС–Девелопмент” внутреннего  закрытого тендера на право ведения  строительных работ на объекте. Это  связано с сохранением в ЗАО  “ЭМС–Строительство” подразделений  на СМУ и специальных СМУ.

 

Подбор субподрядчика. СМУ, выигравшее тендер, берет на себя ответственность  по строительству объекта в срок и с соблюдением цены строительства, согласованной при проведении тендера. Это СМУ выступает в качестве генерального подрядчика при проведении строительства, оно заключает договоры с другими СМУ ФПГ на проведение отдельных видов работ.

 

Этап строительства. На данном этапе задействованы все участники  ФПГ. ЗАО “ЭМС–Строительство” производит строительные работы, ЗАО “ЭМС–Строительные  материалы” производит поставку строительных материалов на объект (являясь основным поставщиком). Инвестиционный банк производит финансирование проекта, ЗАО “ЭМС–Девелопмент”  производит приемку работ по отдельным  этапам и в конце периода —  всего объекта, Агентство недвижимости и Ипотечный банк занимаются продажей квартир и прав долевого участия  в проекте конечным покупателям (в основном частным лицам), Юридическая  фирма проводит экспертизу договоров  с внешними поставщиками и субподрядчиками, а так же чистоту документов на квартиры передаваемые в залог или  в зачет под покупку новых  квартир.

 

С целью сокращения сроков оборачиваемости и оптимизации  финансовых потоков в ФПГ была разработана схема осуществления  расчетов внутри ФПГ, представленная на схеме 3.2.

 

 

Схема осуществления расчетов внутри ФПГ

 

 

 

 

 

Объединение предприятий  в ФПГ может принести результат  выражающийся как в качественном улучшении работы, так и в улучшении  количественных показателей.

 

Качественный эффект от объединения  заключается в следующем:

 

— усиление специализации  предприятий–участников ФПГ, что позволит повысить качество продукции и услуг  и в конечном счете повысить объемы продаж;

 

— более  эффективное использование  ресурсов всех участников ФПГ, в частности  кадров, ноу-хау, техники, технологий и  других;

 

— оптимизация финансовых потоков между участниками ФПГ;

 

 — оптимальное распределение  средств внутри ФПГ;

 

— сокращение долга предприятий–участников ФПГ внешним субъектам.

 

Все эти качественные показатели несомненно скажутся и на финансовых результатах деятельности предприятий–участников ФПГ.

 

1. Усиление специализации  участников ФПГ приведет к  сокращению управленческого аппарата, предполагается сократить около  30 человек (1% от общей численности  работников предприятий–участников  ФПГ). За счет этого предполагается  экономия средств в результате  сокращения затрат на оплату труда. Второй эффект от специализации и кооперации – это сокращение цикла проекта в основном за счет сокращения предварительной стадии и стадии разработки проекта. Специалисты АООТ “Энергомашстрой” предполагают сокращение цикла среднего проекта на срок до 3 месяцев, то есть с 3,5 лет до 3 лет 3 месяцев (средний проект – строительство 150 квартирного жилого кирпичного дома). Эффект от этого выражается в ускорении оборачиваемости средств, но вследствие небольших первоначальных вложений в проект это не сильно сказывается на всем проекте. Также за счет грамотного управления и непрерывного финансирования можно сократить цикл проекта еще на 3 месяца. При этом  за счет этого сокращения может быть достигнут эффект основанный на сокращении иммобилизации средств .